Aktuelle Rechtsprechung

10.07.2024: Bundesgerichtshof: Aufrechnung gegen Kautionsrückforderung nach mehr als sechs Monaten

~ Matthias Knapp

Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter verjähren in sechs Monaten nach dem Auszug. Hat der Vermieter noch eine Kaution, so hat die Rechtsprechung bisher unterschieden: Hatte der Vermieter binnen der sechs Monate dem Mieter eine Geldforderung gestellt, so konnte er gegen das Verlangen des Mieters, ihm die Kaution zurückzuzahlen, auch nach Ablauf der sechs Monate noch aufrechnen. Hatte der Vermieter aber Renovierung in Natur verlangt oder sich noch gar nicht geäußert, gab es keine Möglichkeit der Aufrechnung, denn diese setzt “Gleichartigkeit” der gegenseitigen Forderungen voraus “Geld gegen Geld”, nicht: “Geld gegen Renovierung”.
Der Bundesgerichtshof hat jetzt anders entschieden: Im Schadensersatzanspruch sei die Geldforderung quasi schon immer enthalten. Der Schadensersatzanspruch in Geld entstehe nicht erst dadurch, dass der Vermieter explizit Geld fordert. Es kommt also für die Aufrechnung nach Ablauf der sechs Monate nicht darauf an, ob der Vermieter vor Ablauf der sechs Monate sein Wahlrecht ausgeübt hat (Geld oder Renovierung).

BGH, Urteil v. 10.07.2024, Aktenzeichen VIII ZR 184/23

21.06.2024: Bundesgerichtshof: Bagatellisierter Feuchtigkeitsschaden.

~ Matthias Knapp

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, die ein komplexes Problem mit Feuchtigkeit hat, haftet dem Erwerber auf Schadensersatz, wenn er lediglich erklärt; die Wohnung habe Probleme mit Feuchtigkeit gehabt, sei aber saniert. Eine Wand weise trotz Sanierung Feuchtigkeit auf. Bauwerksöffnungen rührten daher, dass ein früherer Interessent die Bauwerksfeuchte habe prüfen wollen.
Feuchtigkeit im Keller sei zwar bei Altbauten nicht per se ein Sachmangel. Aber sehr wohl dann, wenn die Räume im Keller als Wohnraum verkauft seien.
Zwar hafte der Verkäufer nur im Falle von Arglist. Diese könne aber gerade nicht ausgeschlossen werden, wenn der Verkäufer ein ihm bekanntes Problem durch solche Äußerungen wie oben wiedergegeben herunterspielt. Ein arglistiges Verschweigen liege auch dann vor, wenn dem Käufer aufgrund der Äußerungen des Verkäufers weitere Prüfungen des Kaufobjekts nicht zugemutet werden können.
Die Haftung sei auch nicht etwa deshalb ausgeschlossen, weil die Käufer Kenntnis “von Feuchtigkeit im Souterrain” gehabt hätten. Denn diese Kenntnis bezog sich nach den Äußerungen des Verkäufers nur auf eine einzelne Wand, nicht aber auf die übrigen, geschickt verschwiegenen Probleme.
Das Urteil befasst sich nicht mit der naheliegenden Frage, wer die Kosten für die Schadensbeseitigung tragen müsse. Denn der Käufer hatte nur seine weiter laufenden Mietkosten eingeklagt, da er wegen der Sanierung noch nicht einziehen konnte.
Jedenfalls, so der BGH, sei der Beschluss der Wohnungseigentümer nichtig, wonach jeder Eigentümer für die Feuchtigkeitsschäden in seiner Wohnung selbst aufkommen müsse. Es bleibt also auch in dieser Konstellation Sache der WEG, den Schaden zu beheben, und der einzelne Miteigentümer kann dann – wohl – das hat der BGH hier nicht zu entscheiden gehabt – seinen Kostenanteil als weiteren Schaden geltend machen, neben der weiter bezahlten Miete.

BGH, Urteil vom 21.06.2024, Aktenzeichen V ZR 79/23

28.11.2023: Amtsgericht Konstanz: Verstoß des Mieters gegen die Gemeinschaftsordnung der WEG (Klavierunterricht)

~ Matthias Knapp

Der Mieter einer Eigentumswohnung hat ein Rechtsverhältnis nur zu seinem Vermieter (der typischerweise Eigentümer dieser Wohnung ist). Die Eigentümer mehrerer in einem Haus befindlicher Wohnungen sind untereinander durch die Gemeinschaftsordnung gebunden, welche in der Regel (zweiter) Teil der Teilungserklärung ist. Diese Gemeinschaftsordnung enthält oftmals Regelungen des Zusammenlebens , wie Musiziereinschränkungen oder Vorbehalte für die Ausübung gewerblicher Tätigkeiten (zum Beispiel Musikunterricht). Musiziert nun nicht der Eigentümer, sondern sein Mieter, stellt sich die Frage, ob nur der Vermieter gegen den Mieter vorgehen kann, oder ob dies auch der Gemeinschaft der Eigentümer gestattet ist. Letzteres trifft zu: der Mieter hat zwar ursprünglich kein Rechtsverhältnis zu den anderen Eigentümern und deren Hausverwaltung. Die Grenzen, die die Gemeinschaftsordnung zwischen den einzelnen Miteigentümern zieht, sind aber auch für den Mieter verbindlich – selbst dann, wenn ihm bestimmte gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßende Tätigkeiten von seinem Vermieter erlaubt worden sein sollten (Musizieren zum Beispiel). Die Gemeinschaftsordnung definiert die Grenze des einen Wohnungseigentums gegen das benachbarte – und ist vom Mieter ebenso zu respektieren wie eine Grundstücksgrenze. Verstößt der Mieter dagegen, handelt es sich um einen Eingriff des Mieters in das benachbarte Wohnungseigentum, mit der Folge, dass ein Rechtsverhältnis zum Nachbarn entsteht und ein Unterlassungsanspruch. Dieser ist nach der Neuregelung des WEMoG nicht mehr ohne weiteres von dem Nachbarn geltend zu machen. Vielmehr ist zu unterscheiden, ob der Mieter Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt (dazu zählt auch das Einhalten abstrakter Regeln, z.B. Verstoß gegen ein Gewerbeausübungsverbot) oder ob der Mieter fremdes Sondereigentum konkret beeinträchtigt (Störgeräusche durch Musizierennur bei einem Nachbarn). Im ersten Fall ist es der Verwalter der WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der gegen Mieter klagen muss. Im anderen Fall kann der gestörte Nachbar selbst gegen den Mieter klagen. Der Nachbar kann auch dann gegen den Mieter klagen, wenn eine Störung des Gemeinschaftseigentums (oder abstrakter Regeln) vorliegt, und die Gemeinschaft beschließt, der eine Wohnungseigentümer solle diese Klage erheben dürfen (sog. Rückermächtigung).

AG Konstanz, Urteil vom 28.11.2023, Aktenzeichen 11 C 271/23