Der Wohnungseigentümer hat Anspruch auf Zustimmung der Eigentümerversammlung zu einer baulichen Änderung, wenn diese keinen der übrigen Wohnungseigentümer mehr als unbedingt notwendig beeinträchtigt.
Im vorliegenden Fall hatten mehrere Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Zustimmung der Versammlung zum Einbau eines Klima-Splitgeräts auf ihren Balkonen beantragt. Die Versammlung hatte ihnen das versagt. Dabei ging es weniger um die Beeinträchtigung durch die bauliche Änderung selbst – nämlich ein Loch in die Fassade zu bohren – sondern um den mit Abwärme und Geräuschen verbundenen Betrieb der Anlage. Der BGH hat entschieden, dass den Eigentümern ein Anspruch auf die Anlage zustehe. Dabei seien die Einschränkungen, die mit Geräusch und Wärme verbunden sind, nicht zu berücksichtigen, sofern sie nicht schon jetzt in Dauer und Umfang feststehen. Da dies vorliegend nicht der Fall war (die Antragsteller wollen ein handelsübliches Gerät betreiben, welches die Vorgaben der TA Lärm einhalten kann; außerdem stehen künftige Betriebszeiten und gewählte Geräteleistung natürlich noch nicht fest), verwies der BGH die widerstrebenden Nachbarn auf Rechtsbehelfe gegen eine Betrieb der fertigen Anlage. Damit steht freilich fest, dass sich die Nachbarn den Betrieb einer Klimaanlage jedenfalls im üblichen Rahmen gefallen lassen müssen.

BGH, Urteil vom 17.07.2026, Aktenzeichen V ZR 162/25

Die WEG muss laut Gesetz eine Instandhaltungsrücklage (das Gesetz nennt sie “Erhaltungsrücklage”) bilden, § 19 II Nr.4 WEG. Sie darf aber auch weitere Rücklagen bilden, wenn dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, vgl. § 28 I S.1 WEG. Liquiditätsrücklagen können vor allem dann richtig sein, wenn einer oder mehrere Eigentümer wider Erwarten ihre Vorauszahlungen nicht leisten und damit ein Liquiditätsengpass eintritt.
Jede Rücklage stellt eine Art von Schattenhaushalt dar, der die wahren Vermögensverhältnisse verunklart, und zwar sowohl für die Eigentümer als auch den möglicherweise die Übersicht verlierenden Verwalter. Ob eine Rücklage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt daher im wesentlichen davon ab, dass feststeht, wie diese Rücklage buchhalterisch am Jahresende behandelt wird. Es muss sichergestellt sein, dass kein Eigentümer über diese Rücklage Dinge (mit)bezahlt, für die er eigentlich (in dieser Höhe) nicht zahlungspflichtig wäre. Im Falle des Landgerichts Frankfurt bestanden zwei Abrechnungsgruppen; die Klägerin wollte vermeiden, dass Kosten, die in der anderen Gruppe verursacht wurden, über die von ihr mit gefüllte Liquiditätsrücklage ausgeglichen wurden. Das Gericht hat der Klage stattgegeben, weil der Beschluss zur Einrichtung der Rücklage keine klaren Regelungen über die Wiederbefüllung (oder Auflösung) der Rücklage enthielt.

LG Frankfurt a.M., Urteil v. 21.05.2026, Aktenzeichen 13 S 115/25

Wer ein herzustellendes Objekt in Auftrag gibt, und dazu gehören auch neu zu errichtende Häuser, muss den (restlichen) Preis dafür nur bezahlen, wenn er das Objekt als – im wesentlichen – vertragsgemäß abgenommen hat. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass dies auch bei der Errichtung von Eigentumswohnungen gilt. Das Besondere hier liegt darin, dass hauptsächliche Leistung des Bauträgers nicht in der Fertigstellung der einzelnen Wohnung liegt, sondern in der Errichtung des gesamten Hauses. Und so erwirbt der Käufer einer Eigentumswohnung nicht nur das Sondereigentum an seiner Wohnung, sondern auch einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück samt Gebäude. Daher erstreckt sich das Recht des Käufers zur Abnahme auf das gesamte Gebäude, nicht nur die einzelne Wohnung. Die Folgen für den Bauträger sind lästig: jeder einzelne Käufer ist berechtigt, das gesamte Gebäude zu begehen und abzunehmen – oder eben – im Falle von Gründen – die Abnahme zu verweigern. Bauträger tendierten daher immer schon zu Vereinfachungen des Vorgehens: Käufer sollten nur noch ihre eigene Wohnung abnehmen; das Gemeinschaftseigentum am ganzen Haus sollte – je nach Formulierung der Geschäftsbedingungen – von einem Verwalter, einem Ausschuss, einem Architekten oder sonst einer zentralen Instanz vorgenommen werden. Dies hat der Bundesgerichtshof nun unterbunden: In Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann die Abnahme durch den Käufer nicht auf das Sondereigentum an der Wohnung begrenzt werden. Anderslautende Klauseln sind unwirksam und führen dazu, dass Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum – am Haus – noch nach vielen Jahren unverjährt geltend gemacht werden können.

BGH, Urteil vom 26.03.2026, Aktenzeichen  VII ZR 68/24

Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, fällige Vorschüsse nach Wirtschaftsplan (sog. Hausgelder) zu verweigern mit der Begründung, die Verwaltung habe schon jahrelang keine Jahresabrechnungen mehr erstellt. Der Wohnungseigentümer hat zwar Anspruch darauf, dass solche Abrechnungen erstellt und beschlossen werden. Fehlt es daran, kann aber nicht die Zahlung wirksam beschlossener Vorschüsse verweigern. Anderenfalls könnte er die Gemeinschaft lahmlegen.
Erlaubt ist lediglich die Aufrechnung mit eigenen unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen des Eigentümers. Hatte er im Vorjahr also zum Beispiel ein Guthaben lt. Jahresabrechnung, welches ihm nicht ausbezahlt wurde, kann er dies gegen aktuelle Hausgeldforderungen aufrechnen.

BGH, Urteil vom 14.11.2025, Aktenzeichen V ZR 190/24