Wer ein herzustellendes Objekt in Auftrag gibt, und dazu gehören auch neu zu errichtende Häuser, muss den (restlichen) Preis dafür nur bezahlen, wenn er das Objekt als – im wesentlichen – vertragsgemäß abgenommen hat. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass dies auch bei der Errichtung von Eigentumswohnungen gilt. Das Besondere hier liegt darin, dass hauptsächliche Leistung des Bauträgers nicht in der Fertigstellung der einzelnen Wohnung liegt, sondern in der Errichtung des gesamten Hauses. Und so erwirbt der Käufer einer Eigentumswohnung nicht nur das Sondereigentum an seiner Wohnung, sondern auch einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück samt Gebäude. Daher erstreckt sich das Recht des Käufers zur Abnahme auf das gesamte Gebäude, nicht nur die einzelne Wohnung. Die Folgen für den Bauträger sind lästig: jeder einzelne Käufer ist berechtigt, das gesamte Gebäude zu begehen und abzunehmen – oder eben – im Falle von Gründen – die Abnahme zu verweigern. Bauträger tendierten daher immer schon zu Vereinfachungen des Vorgehens: Käufer sollten nur noch ihre eigene Wohnung abnehmen; das Gemeinschaftseigentum am ganzen Haus sollte – je nach Formulierung der Geschäftsbedingungen – von einem Verwalter, einem Ausschuss, einem Architekten oder sonst einer zentralen Instanz vorgenommen werden. Dies hat der Bundesgerichtshof nun unterbunden: In Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann die Abnahme durch den Käufer nicht auf das Sondereigentum an der Wohnung begrenzt werden. Anderslautende Klauseln sind unwirksam und führen dazu, dass Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum – am Haus – noch nach vielen Jahren unverjährt geltend gemacht werden können.
BGH, Urteil vom 26.03.2026, Aktenzeichen VII ZR 68/24