Bisher war umstritten, wie in der Jahresabrechnung einer WEG über die Heiz- und Warmwasserkosten abzurechnen ist. Einerseits hatte der BGH gefordert, dass die Jahresabrechnung nach Ein- und Ausgaben im betreffenden Jahr zu erfolgen hatte.  Maßgeblich war nicht, was im betreffenden Jahr verbraucht oder bezogen wurde, sondern was in dem betreffenden Jahr bezahlt wurde. Man spricht hier vom Abflussprinzip.
Allerdings fordert die Heizkostenverordnung, dass auch in Wohnungseigentümergemeinschaften über Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch abgerechnet wird. Jeder Miteigentümer schuldet der Gemeinschaft also Geld für jede verbrauchte Kilowattstunde. Ob und in welcher Höhe in dem betreffenden Jahr von der WEG Rechnungen bezahlt wurden, ist aus Sicht der Heizkostenverordnung irrelevant.
Infolgedessen war lange unklar und strittig, wie die WEG über ihre Heizkosten abzurechnen hat. Der BGH hat nun entschieden, dass die Gesamtabrechnung nach dem Abflussprinzip zu erstellen ist, während die Einzelabrechnungen, die die Umlage auf die Wohnungseigentümer enthalten, nach der Heizkostenverordnung zu erfolgen haben. Anders als bisher gilt also nicht mehr, dass die Einzelabrechnung aus der Gesamtabrechnung “zu entwickeln” ist. In puncto Heizkosten folgt die Einzelabrechnung anderen Maßstäben als die Gesamtabrechnung. Das muss der Verwalter in einer Anmerkung zur Rechnung erläutern.
Etwas ungeklärt bleibt allerdings, wie mit den tatsächlich für einen möglicherweise größeren Öleinkauf entstehenden Kosten zu verfahren ist. Kauft der Verwalter in einem Geschäftsjahr für 4000 Euro Öl, wird aber im selben Jahr nur für 1000 Euro Öl verbraucht, so führt die Umlage nur nach Verbrauch dazu, dass selbst nach Ausgleich der Jahres-Einzelabrechnungen durch alle Eigentümer 3000 Euro in der Kasse fehlen. Der BGH schreibt hierzu bloß, diese seien “daher zunächst nach dem allgemeinen, in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten oder nach einem ansonsten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen (vgl. Drasdo, NZM 2010, 681, 683).” Was das konkret bedeutet, wird nicht näher ausgeführt. Wörtlich genommen bedeutet es, dass die Einzelabrechnung sowohl eine Umlage der verbrauchten Kilowattstunden nach Heizkostenverordnung enthalten muss als auch eine Umlage des im selben Jahr für Öl bezahlten Rechnungsbetrags. Ob die Heizkostenverordnung diese doppelte Umlage erlaubt, erörtert der BGH nicht. Allein aus dem Wörtchen “zunächst” ist abzuleiten, dass die Umlage nach Rechnungszahlung (Abfluss) nur eine vorläufige ist. Wie und wann das wieder auszugleichen ist, überlässt der BGH der Praxis.

BGH, Urteil v. 17.02.2012, Aktenzeichen V ZR 251/10