Werden auf einem Grundstück mehrere Gebäude errichtet und in Wohnungseigentum aufgeteilt, spricht man von Mehrhausanlagen. Es handelt sich dann immer um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, weil das Gesetz an einem Grundstück nicht mehrere Eigentümergemeinschaften zulässt. Diese Gemeinschaft darf sich aber so organisieren, dass ein Großteil der Befugnisse, Kosten und Nutzen auf Untergemeinschaften aufgeteilt wird, und zwar in der Regel in dem Sinne, dass die Nutzer (Bewohner) eines Gebäudes auch für dieses ausschließlich zuständig sind.
Der BGH hatte jetzt über einen Fall zu entscheiden, in welchem die Gemeinschaftsordnung eine Untergemeinschaft auch für die Eigentümer der Tiefgaragenstellplätze begründete, und dies, obwohl Tiefgarage und Wohngebäude einen einheitlichen Baukörper darstellen. Wird die Decke der Tiefgarage saniert, stellt dies zugleich eine Sanierung der Bodenplatte einzelner Wohngebäude dar, die darauf errichtet sind. Der BGH hält die Bildung einer Untergemeinschaft dennoch für zulässig. Der BGH hält es ferner für zulässig, dass die Gemeinschaftsordnung die Untergemeinschaften in der Weise begründet, dass eine Untergemeinschaft die Kosten für die Sanierung bestimmter Gebäudebereiche übernimmt – und zwar unabhängig davon, ob diese Untergemeinschaft auch darüber zu befinden hat, ob und wie die Sanierung dieser Gebäudeteile vorgenommen wird. Es kann also laut dem BGH sein, dass die Kompetenz, über die Sanierung zu entscheiden, bei der Gesamt-Gemeinschaft liegt, die Kosten aber von der Untergemeinschaft zu tragen sind; in diesem Fall: von der Untergemeinschaft Tiefgarage. Der BGH geht sogar noch einen Schritt weiter und erklärt, dass es einer ausdrücklichen Kostenlastregelung der geschilderten Art nicht einmal bedarf, wenn die Gemeinschaftsordnung die Anlage von separaten Instandhaltungsrücklagen für Tiefgarage und Wohngebäude vorsieht. Denn solche Rücklagen seien nur so zu verstehen, dass die Personen, die in diese Rücklage einzahlen, auch für die betreffenden Kosten aufkommen. Das ist zwar richtig, aber vor dem Hintergrund, dass der BGH bisher darauf bestanden hatte, dass Unterteilungen wie auch Kostenlastregelungen nur wirksam sind, wenn sie eine eindeutige Regelung treffen, immerhin bemerkenswert.

BGH, Urteil vom 12.11.2021, Aktenzeichen V ZR 204/20