In zahlreichen Bauträger-Verträgen findet sich die Klausel, wonach der Bauträger den ersten Verwalter bestimmt und dieser, gegebenenfalls zusammen mit einem Sachverständigen, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen hat. Eine solche Art der Abnahme garantiert keine Neutralität, da es der Vertrag dem Bauträger erlaubt, auch einen mit ihm verbundenen Verwalter zu bestellen. Solche Vertragsklauseln sind daher unwirksam (vgl. BGH, Beschluss vom 12.9.2013, Az. VII ZR 308/12). Weil die Verjährung aber nach dem Gesetz erst mit der Abnahme zu laufen beginnt, beginnt in einem Falle, in dem die Abnahme aufgrund unwirksamer Klausel durchgeführt wurde, gar keine Verjährung zu laufen.
Ein Verjährungsbeginn könne auch nicht daraus hergeleitet werden, dass die WEG früher schon einmal Vorschuss für eine Mangelbeseitigung eingeklagt habe. Denn ein sogenanntes Abrechnungsverhältnis entstehe in solchen Fällen nur, wenn der Käufer dem Bauträger im Zusammenhang mit seiner Klageforderung klar mache, nie wieder mit ihm zusammenarbeiten zu wollen.
So kann ein Käufer oder eine WEG auch nach 13 Jahren noch Mängelansprüche geltend machen, ohne dass sich der Verkäufer bzw. der Bauträger auf Verjährung berufen kann.
Allerdings müsse sich ein Anspruchsteller in solch einem Fall einen “Abzug neu für alt” gefallen lassen, wenn er einerseits komplette Neuherstellung verlange, es andererseits aber grundlos 13 Jahre lang verabsäumt habe, seine Ansprüche geltend zu machen.

OLG München, Urteil vom 24.04.2018, Aktenzeichen 28 U 3042/17

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