28.11.2023: Amtsgericht Konstanz: Verstoß des Mieters gegen die Gemeinschaftsordnung der WEG (Klavierunterricht)

Der Mieter einer Eigentumswohnung hat ein Rechtsverhältnis nur zu seinem Vermieter (der typischerweise Eigentümer dieser Wohnung ist). Die Eigentümer mehrerer in einem Haus befindlicher Wohnungen sind untereinander durch die Gemeinschaftsordnung gebunden, welche in der Regel (zweiter) Teil der Teilungserklärung ist. Diese Gemeinschaftsordnung enthält oftmals Regelungen des Zusammenlebens , wie Musiziereinschränkungen oder Vorbehalte für die Ausübung gewerblicher Tätigkeiten (zum Beispiel Musikunterricht). Musiziert nun nicht der Eigentümer, sondern sein Mieter, stellt sich die Frage, ob nur der Vermieter gegen den Mieter vorgehen kann, oder ob dies auch der Gemeinschaft der Eigentümer gestattet ist. Letzteres trifft zu: der Mieter hat zwar ursprünglich kein Rechtsverhältnis zu den anderen Eigentümern und deren Hausverwaltung. Die Grenzen, die die Gemeinschaftsordnung zwischen den einzelnen Miteigentümern zieht, sind aber auch für den Mieter verbindlich – selbst dann, wenn ihm bestimmte gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßende Tätigkeiten von seinem Vermieter erlaubt worden sein sollten (Musizieren zum Beispiel). Die Gemeinschaftsordnung definiert die Grenze des einen Wohnungseigentums gegen das benachbarte – und ist vom Mieter ebenso zu respektieren wie eine Grundstücksgrenze. Verstößt der Mieter dagegen, handelt es sich um einen Eingriff des Mieters in das benachbarte Wohnungseigentum, mit der Folge, dass ein Rechtsverhältnis zum Nachbarn entsteht und ein Unterlassungsanspruch. Dieser ist nach der Neuregelung des WEMoG nicht mehr ohne weiteres von dem Nachbarn geltend zu machen. Vielmehr ist zu unterscheiden, ob der Mieter Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt (dazu zählt auch das Einhalten abstrakter Regeln, z.B. Verstoß gegen ein Gewerbeausübungsverbot) oder ob der Mieter fremdes Sondereigentum konkret beeinträchtigt (Störgeräusche durch Musizierennur bei einem Nachbarn). Im ersten Fall ist es der Verwalter der WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der gegen Mieter klagen muss. Im anderen Fall kann der gestörte Nachbar selbst gegen den Mieter klagen. Der Nachbar kann auch dann gegen den Mieter klagen, wenn eine Störung des Gemeinschaftseigentums (oder abstrakter Regeln) vorliegt, und die Gemeinschaft beschließt, der eine Wohnungseigentümer solle diese Klage erheben dürfen (sog. Rückermächtigung).

AG Konstanz, Urteil vom 28.11.2023, Aktenzeichen 11 C 271/23

08.11.2023: Landgericht Berlin: Zu wiederholtem Umbau des Bades ist keine neuerliche Genehmigung erforderlich

Der Mieter hatte mit Erlaubnis des Vermieters sein Bad saniert. Für einen späteren Umbau der sanierten Teile benötigt er dann nicht noch einmal eine Genehmigung. Denn der Mieter hat das Recht (und die Pflicht, § 539) beim Auszug die eingebauten Teile wieder zurückzubauen. Dies darf er auch während des laufenden Mietverhältnisses.
Hat er ohne eine erforderliche Genehmigung etwas umgebaut, so rechtfertigt dies allein noch keine Kündigung seitens des Vermieters, wenn der Mieter rechtzeitig vorher nach der Genehmigung gefragt hatte.

LG Berlin, Urteil vom 08.11.2023, Aktenzeichen 64 S 31/23

19.10.2023: Landgericht Berlin: Aufrechnung gegen die Kaution

Der Vermieter kann gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution mit eigenen Ansprüchen aufrechnen. Das ist sogar zulässig, wenn die Ansprüche des Vermieters bereits verjährt sind – solange sie nur zu irgend einem früheren Zeitpunkt der fälligen Forderung des Mieters unverjährt gegenüber standen. Der Vermieter muss also, wenn er fällige Ansprüche gegen den (ausgezogenen) Mieter hat und noch dessen Kaution verwaltet, nichts unternehmen, wenn die Kaution von der Höhe her seine Forderungen deckt. Die Verjährung muss ihm nur Sorgen machen insoweit seine Forderungen höher sind als die Kaution.
Eine Besonderheit gilt aber bei Schadensersatzansprüchen. Diese richten sich nicht ohne weiteres auf Geldzahlung, sondern im Falle von Sachschäden zunächst einmal auf Wiederherstellung der beschädigten Sache. Der Vermieter kann Schadensersatz auch in Geld verlangen, aber sein Anspruch wird erst zu einem Geldanspruch, wenn er dieses Geld (anstelle möglicher Reparatur) verlangt. Verlangt nun der Vermieter dieses Geld erst nach Ablauf der Verjährungsfrist für den Schadensersatzanspruch, so kann der Vermieter nicht aufrechnen. Denn zu unverjährter Zeit stand dem Anspruch des Mieters auf Auszahlung von Geld nur ein Anspruch auf Reparatur entgegen. Es können aber nur gleichartige Ansprüche (Geld gegen Geld) aufgerechnet werden. Der Vermieter muss also darauf achten, dass er vom Mieter vor Ablauf der Verjährungsfrist Geld vom Mieter verlangt (und nicht nur “Schadensersatz”).
Ähnliches gilt, wo der Vermieter zunächst nur einen Anspruch auf Vornahme bestimmter Handlungen hat: zum Beispiel auf Reinigung der Mietsache, auf Anstrich, auf Beseitigung. Hier muss der Vermieter in unverjährter Zeit durch Fristsetzung dafür sorgen, dass aus dem Vornahmeanspruch ein Geldanspruch wird. Sonst kann er insoweit nach Ablauf der Verjährungsfrist auch nicht mehr aufrechnen.

LG Berlin, Beschluss vom 19.10.2023, Aktenzeichen 67 T 79/23

26.09.2023: Bundesfinanzhof: Keine Einkommensteuer bei Verkauf einer Immobilie aus einer Erbengemeinschaft

Verkauft jemand eine Immobilie wieder, die er vor weniger als 10 Jahren gekauft hat (Spekulationsfrist), so fällt auf den Veräußerungsgewinn (Wertsteigerung) Einkommensteuer an. Der Bundesfinanzhof hat jedoch nun entschieden, dass dies nicht gilt, wenn einer oder mehrere Erben ein solches Objekt verkaufen, das ihnen aus einem Nachlass zugefallen ist. Hierbei kommt es weder darauf an, ob sie oder einer von ihnen die Immobilie selbst bewohnt, noch darauf, ob einzelne Erben schon vor dem Verkauf aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden sind.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 26.09.2023, Aktenzeichen IX R 13/22

07.09.2023, Landgericht Frankfurt a.M. Fortzahlung der Vergütung nach Abberufung des Verwalters?

Entgegen verbreiteter Auffassung endet die Pflicht einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht automatisch mit der Abberufung des Verwalters. Denn das Recht unterscheidet zwischen dem Amt des Verwalters und seinem Vertrag. Ähnlich wie ein Manager nach Fehlverhalten von seinem Posten suspendiert werden kann, aber trotzdem bis zum Ablauf seines Arbeitsvertrags noch Vergütung verlangen kann, kann dies auch beim WEG-Verwalter passieren. Nicht jeder Grund für eine Abberufung aus dem Amt ist zugleich ein Grund für eine fristlose Kündigung des Arbeitsverhältnisses.
Im WEG-Recht konnte es zuletzt sogar zu erheblichen Differenzen zwischen der Beendigung von Amt und Vertrag kommen, da nach neuem Recht die Abberufung aus dem Amt jederzeit mit der Frist von sechs Monaten möglich ist, der Dienstvertrag aber, wenn er noch aus der Zeit vor der Rechtsreform stammte, eine Kündigungsfrist von 5 Jahren vorsehen konnte (sofern kein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt). In der Folge drohte den WEG, die einen Verwalter abberiefen, dass sie ihm noch bis zu fünf Jahre die Bezüge weiter zahlen müssten, während sie natürlich zugleich dem neu gewählten Verwalter dessen Bezüge zahlten.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat nun entschieden, dass in solchen Fällen der Dienstvertrag des früheren Verwalters nach spätestens sechs Monaten ausläuft. Dies ist also die maximale Frist für eine mögliche Doppelzahlung an den neuen und den alten Verwalter.
Für Verträge mit Verwaltern, die unter dem neuen Recht geschlossen wurden, also nach dem 1.12.2020, besteht das Problem ohnehin nicht, da das Gesetz insoweit selbst regelt, dass der Verwaltervertrag nach spätestens sechs Monaten endet.

LG Frankfurt a.M., Urteil vom 07.09.2023, Aktenzeichen 2-12- S 6/23

 

23.06.2023: Bundesgerichtshof: “falsa demonstratio non nocet” bei Grundstückskäufen

Der – aus dem römischen Recht stammende – Grundsatz, dass bei einem Vertrag, in dem etwas falsch bezeichnet ist, das wirklich Gewollte Vorrang hat vor dem irrtümlich Geschriebenen, gilt auch für notarielle Verträge – insbesondere für Kaufverträge über Grundstücke oder Eigentumswohnungen. Hat der Notar also einen Fehler gemacht und die Kaufsache falsch bezeichnet, ist nicht der Wortlaut der Urkunde maßgeblich, sondern das wirklich Gewollte. Die Beurkundung ist trotzdem gültig. Die falsche Bezeichnung (“falsa demonstratio”) schadet also nicht (“non nocet”). Der BGH bestätigt hier seine bisherige gleichlautende Rechtsprechung, betont aber zugleich, dass es feststehen müsse, dass beide Parteien die Kaufsache irrtümlich bezeichnet hätten. Es genügt nicht, wenn eine Partei (meistens der Verkäufer) den tatsächlichen Grenzverlauf kennt und sich bei einer Ortsbesichtigung darüber bloß ausschweigt. Es genüge auch nicht, so der BGH, wenn bei einer Ortsbesichtigung keine Partei den genauen Grenzverlauf in der Natur gekannt habe und sich beide beim Ortstermin lediglich die örtlichen Gegebenheiten angeschaut hatten. “Fehlt” dann an der entscheidenden Grenze bloß ein Zaun, so führt allein das noch nicht zu einem beidseitigen Irrtum  – insbesondere dann nicht, wenn das Gelände jenseits des “fehlenden” Zauns einem anderen Eigentümer als dem Verkäufer gehört.  In einem solchen Fall kommt also die falsa-demonstratio-Regel (dass nicht das im Grundbuch bezeichnete Flurstück verkauft wird, sondern das, welches die Parteien im Ortstermin als “Kaufgrundstück” bezeichnet haben) nur in Frage, wenn das Gericht feststellen kann, dass beide Parteien eine ganz bestimmte Fläche als verkauft ansahen – und diese vom Grundbuchstand abweicht. Scheint solches hiernach bei dem Verkauf von Wiesenland schwierig, dessen Erwerb auch bei abweichendem Grenzverlauf denkbar ist, so kann es beim Verkauf einer Eigentumswohnung schon eher vorkommen, wenn diese anders gebaut wurde als es den Aufteilungsplänen entspricht, die dem Grundbuch zugrunde liegen. So selten ist es wohl nicht, dass der Bauträger das Objekt abweichend von den Plänen errichtet – zum Beispiel, weil sich ein Käufer ein größeres Badezimmer oder ein Eckzimmer mehr wünscht. Dass es hier zur Anwendung der “falsa-demonstratio-Regel” kommt, bleibt dennoch extrem unwahrscheinlich: denn wenn der Bauträger verkauft, kennt er in der Regel die Pläne und weiß daher um die Abweichung. Verkauft aber ein Rechtsnachfolger, so ist dieser meist nur Eigentümer einer Wohnung (und nicht auch noch der benachbarten Wohnung, auf deren Kosten das Badezimmer vergrößert oder das Eckzimmer genommen wurde). Treffen aber beide Voraussetzungen ausnahmsweise zu – etwa weil ein Käufer aus Platzgründen zwei nebeneinander liegende Wohnungen für sich erworben hatte und später eine davon verkauft, oder weil ein Investor aus einer Insolvenzmasse mehrere Wohnungen aufkauft und dann einzeln weiter veräußert. In einem solchen Fall wird die Ortsbesichtigung genügen, damit sich beide Parteien über den exakten Umfang des Kaufgegenstandes einig sind. In dem Fall werden sie nicht mehr und nicht weniger als die tatsächlich vorhandene Wohnung verkaufen wollen. Hat also der Bauträger etwa ein Badezimmer größer gebaut als es den Plänen entspricht, so wird ein Kaufvertrag zwischen einem (nicht eingeweihten) Rechtsnachfolger des Bauträgers und einem Käufer die ganze faktische Wohnung umfassen – einschließlich der Badewanne, die sich grundbuchmäßig womöglich in der Nachbarwohnung befindet. Ein solcher Fall ist in meiner Praxis tatsächlich vor kurzem vorgekommen und konnte einvernehmlich auf der Basis der “falsa-demonstratio-Regel” gelöst werden.

BGH, Urteil vom 23.06.2023, Aktenzeichen V ZR 89/22

11.05.2023: Landgericht Frankfurt am Main: Prozesskostennachteil bei “Beschluss über die Jahresabrechnung”

Nach neuem WEG-Recht hat die Eigentümerversammlung nicht mehr über die Jahresabrechnung insgesamt zu beschließen, sondern nur noch über die “Nachschüsse”, als die Beträge, die jeder einzelne aufgrund der Jahresabrechnung über seine Vorauszahlungs-Soll-Beträge (“Hausgelder”) hinaus zahlen muss, auch als Abrechnungsspitze bezeichnet – oder im Falle zu hoher Vorauszahlungs-Soll-Beträge: über deren Reduzierung in Zukunft. Hat eine WEG aus Unkenntnis wie früher über “die Jahresabrechnung” beschlossen und wird nun dieser Beschluss von einem Wohnungseigentümer angefochten, so muss die WEG auch dann 1/3 der Prozesskosten tragen, wenn die Jahresabrechnung völlig in Ordnung war. Denn eine Kompetenz, über die gesamte Abrechnung zu beschließen, gebe das neue Recht nicht mehr her.

LG FfM, Urteil vom 11.05.2023, Aktenzeichen 2-13 S 85/22

10.05.2023: Landgericht Frankfurt am Main: Abwehrrechte gegen Videoaufnahmen kann jeder Wohnungseigentümer weiterhin selbst geltend machen.

Die Abwehrrechte der Wohnungseigentümer gegen Beeinträchtigung ihres Sondereigentums durch Eingriffe oder Übergriffe anderer Wohnungseigentümer kann seit der Neuregelung des WEG-Rechts nur noch der Verwalter als Vertreter der WEG (“GdWE”) geltend machen – nicht mehr jeder Betroffene selbst. Das gilt aber nicht für illegale Videoaufnahmen. Diese betreffen den Wohnungseigentümer als Person, nicht sein Wohnungseigentum. Abwehrrechte gegen Videokameras, die unzulässigerweise auch den Privatbereich eines Wohnungseigentümers filmen (oder zu filmen scheinen), kann daher der betroffene Eigentümer weiterhin selbst geltend machen.

LG FfM, Urteil vom 10.05.2023, Aktenzeichen 2-13 T 33/23