21.03.2018: Bundesgerichtshof: Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung auch beim “Münchner Modell”

Werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft, muss der Erwerber schon lange eine dreijährige Sperrfrist einhalten, bevor er wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Dies umging man zuletzt gern im sog. “Münchner Modell”.. Dazu hat in der Regel eine Gesellschaft das Haus gekauft und anschließend die Wohnungen wegen Eigenbedarf ihrer eigenen Gesellschafter gekündigt. Erst anschließend hat man dann die frei gewordenen Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Dem hat der Gesetzgeber 2013 einen Riegel vorgeschoben, wonach nun auch gänzlich unabhängig von einer möglicherweise geplanten Umwandlung Gesellschaften oder sonstige Personenmehrheiten (von Familien einmal abgesehen) eine Sperrfrist einhalten müssen, wenn sie Wohnungen oder Häuser wegen Eigenbedarfs eines ihrer Mitglieder kündigen wollen: § 577a Abs.1 a BGB. Die Existenz der Norm hat sich anscheinend noch nicht weit herumgesprochen. So musste der BGH jetzt einer Frankfurter Immobiliengesellschaft den an sich unmissverständlichen Gesetzestext nahebringen.

BGH, Urteil vom 21.03.2018, Aktenzeichen VIII ZR 104/17

09.02.2018: Bundesgerichtshof: Erben haften für Brandschaden am Nachbarhaus

Haben Erben Reparaturarbeiten am geerbten Haus in Auftrag gegeben, und verursacht einer der Handwerker einen Brand am Haus, der auf das Nachbarhaus übergreift, so haften die Erben für den Schaden am Nachbarhaus auch ohne eigenes Verschulden. Sie haften zwar nicht auf Schadensersatz, wohl aber auf Ausgleich der “Belastung”, die von dem Feuer ausgeht, welches der Nachbar notgedrungen dulden muss, entsprechend § 906 BGB – nicht anders als bei einer Lärm- oder Geruchsbelastung, die so ist, dass der Nachbar sie ebenfalls dulden müsste.

BGH, Urteil vom 09.02.2018, Aktenzeichen V ZR 311/16

31.01.2018: Bundesgerichtshof: Fortsetzung des Mietvertrags mit Fremden nach dem Tod der Mieterin.

Stirbt eine Mieterin, so hat ihr Lebensgefährte das Recht, ihren Mietvertrag zu übernehmen. War er schon Mit-Mieter, ist dies selbstverständlich; war er noch nicht Mieter, sondern hat er nur in der Wohnung gelebt, ergibt sich sein Eintrittsrecht aus § 563 BGB. Der Vermieter kann den neu eingetretenen Lebensgefährten nur ablehnen, wenn in dessen Person ein triftiger Grund vorliegt. Nun hat der BGH zum einen entschieden, dass ein solcher triftiger Grund auch darin liegen kann, dass der Lebensgefährte mittellos ist. Allein der Verdacht, er werde die Miete nicht zahlen können, reiche dagegen nicht aus. Interessanter ist, dass der BGH ferner entschieden hat, der Lebensgefährte habe ein Anrecht darauf, einen Untermieter in die Wohnung zu holen. Dabei sei es legitim, wenn der Untermieter lediglich aus Zwecken der gemeinsam aufzubringenden Miete einzieht, aber auch, wenn der Untermieter nur deshalb einzieht, damit der Lebensgefährte der verstorbenen Mieterin nun nicht mehr allein wohnen muss. Auch hier hat der Vermieter natürlich ein Widerspruchsrecht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Fehlt es aber an dem wichtigen Grund, so kann es dem Vermieter durch den Tod seiner Mieterin geschehen, dass er unversehens deren allein nicht zahlungsfähigen Lebensgefährten als Mieter und dessen Arbeitskollegen als Untermieter hat.

BGH, Urteil vom 31.01.2018, Aktenzeichen VIII ZR 105/17

27.09.2017: Bundesgerichtshof: Verwertungskündigung für benachbartes Modehaus

Im nahen St. Blasien hatte ein Eigentümer Wohnraum gekündigt, weil  das benachbarte Modegeschäft unbedingt eine Erweiterung brauchte. In einem solchen Fall kommt tatsächlich eine sogenannte Verwertungskündigung in Betracht. Die muss allerdings sehr gut begründet werden. Die wirtschaftlichen Einbußen des Vermieters müssen schon aus der Kündigung ersichtlich sein – erst recht dann, wenn – wie hier – das leidende Modegeschäft nicht dem Vermieter gehört, sondern lediglich einer mit ihm eng verbundenen Person.

BGH, Urteil vom 27.09.2017, Aktenzeichen VIII ZR 243/16

19.09.2017: Landgericht Berlin: Mietpreisbremse ist verfassungswidrig

Das Landgericht Berlin meint, die Mietpreisbremse sei verfassungswidrig, weil sie verschiedene Vermieter ungleich belaste. Je höher die Miete schon sei, desto besser die Lage des Vermieters angesichts der Bremse. Wer dagegen seinen Mieter jahrelang vor Mieterhöhungen verschont habe, stehe jetzt ungleich schlechter da.
Dem Bundesverfassungsgericht hat das Landgericht die Angelegenheit nicht vorgelegt. Solange dieses freilich nicht entschieden hat – oder zahlreiche andere Gerichte in Deutschland – bleibt die Entscheidung für die Region Lörrach folgenlos.

LG Berlin, Urteil vom 19.09.2017, Aktenzeichen 67 O 149/17

26.07.2017: Bundesgerichtshof: Kontrollbetreuung für Vorsorgebevollmächtigte

Verbreitet erteilen Menschen heute Vorsorgevollmachten, um für den Fall, dass sie ihre Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln können, die Einrichtung einer gerichtlichen Betreuung zu vermeiden. Das schließt es aber keineswegs aus, dass ein Gericht einem derart Bevollmächtigten einen Kontrollbetreuer an die Seite stellt. Dazu bedarf es von Seiten derjenigen, die die Kontrollbetreuung beantragen, keines Nachweises, dass der oder die Bevollmächtigten die Vollmacht missbraucht. Es genügen vielmehr tatsächliche Anhaltspunkte dafür, dass die Vollmacht allein nicht ausreicht, um den Interessen des zu Betreuenden gerecht zu werden. Dies kann einmal dann der Fall sein, wenn der Bevollmächtigte überfordert ist, aber auch dann, wenn zwischen ihm und dem zu Betreuenden ein Interessenkonflikt besteht. Im vom BGH entschiedenen Fall besaß die zu betreuende Person ein Wohnrecht am Haus der Bevollmächtigten, welches in dem Moment erlöschen sollte, da die zu betreuende Person in ein Heim übersiedeln müsste. Da lag die Gefahr auf der Hand, dass die Bevollmächtigte nicht ganz neutral handeln konnte, wenn es um die Übersiedlung in ein Heim ging.

BGH, Beschluss vom 26.07.2017, Aktenzeichen XII ZB 143/17

24.07.2017: Oberlandesgericht München: Anfechtung des gemeinschaftlichen Testaments durch den überlebenden Ehegatten als Eigentor

Die Möglichkeit, Testamente anzufechten, reicht viel weiter als bei anderen rechtsgeschäftlichen Erklärungen. Auch der überlebende Ehegatte kann ein gemeinschaftliches Testament aus vielerlei Gründen anfechten. Genauer gesagt: er kann die eigenen Erklärungen in einem solchen Testament anfechten, namentlich darüber, wer ihn einmal beerben wird. “Beliebt” sind solche Anfechtungen zum einen dann, wenn der als Erbe vorgesehene Abkömmling einen Pflichtteil verlangt hatte – oder sonst Schwierigkeiten gemacht hatte – zum anderen dann, wenn der eingesetzte Erbe nur Abkömmling des verstorbenen Ehegatten gewesen war, aber eben kein Abkömmling des überlebenden Ehegatten (Kind aus erster Ehe). Dabei wird gelegentlich, wie auch im hiesigen Fall, übersehen, dass die Erbeinsetzung dieses Kindes in innerem Zusammenhang mit der Einsetzung des überlebenden Ehegatten selbst steht: Der überlebende Ehegatte war ja typischerweise Alleinerbe des zuerst verstorbenen Ehegatten geworden. Diese Alleinerbenstellung setzt der anfechtende Ehegatte aufs Spiel. Denn Eheleute, die ein gemeinschaftliches Testament aufsetzen, geben einander die Alleinerbenstellung in der Regel nur im Hinblick darauf, dass schlussendlich die bezeichneten Kinder erben werden. Greift nun der überlebende Ehegatte die Erbeinsetzung eines Kindes an, entfällt auch die Alleinerbenstellung des überlebenden Ehegatten rückwirkend – falls es nicht ausnahmsweise an der Wechselbezüglichkeit fehlt. Im vorliegenden Fall hatte der überlebende Ehegatte die Anfechtung sogar sehenden Auges erklärt, um seinem neuen Ehegatten eine Erbmöglichkeit zu eröffnen. Nur hatte er später die Anfechtung selbst wiederum angefochten, aber diese Anfechtung der Anfechtung blieb wirkungslos, da es insoweit an einem Irrtum des Betreffenden fehlte.

OLG München, Beschluss vom 24.07.2017, Aktenzeichen 31 Wx 335/16

20.07.2017: Landgericht Berlin: Keine Verwertung der Kaution für strittige Ansprüche!

Nach Ablauf des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution verwenden – jedenfalls für solche Ansprüche, die er rechtskräftig hat feststellen lassen oder solche, die unstrittig sind. Für Ansprüche, die zwischen ihm und dem Mieter strittig sind, dürfe er die Kaution nicht verwenden, meint nun das Landgericht Berlin. Das für Südbaden zuständige OLG Karlsruhe ist weiterhin anderer Auffassung. Wer aber eine Wohnung in Berlin besitzt, mag in Zukunft vorsichtig sein: Das Landgericht Berlin hat dem Vermieter sogar per Einstweiliger Verfügung die Inanspruchnahme der Kaution untersagt. Dem Urteil lag allerdings ein Fall zugrunde, in dem es schon im Mietvertrag hieß, der Vermieter könne sich “nach Beendigung des Mietverhältnisses” wegen “aller anerkannte(n) oder rechtskräftige(n) Forderungen … aus der Sicherheit befriedigen”. Das legt freilich nahe, dass er es dann schon nach dem Wortlaut des Mietvertrags bei strittigen Ansprüchen nicht soll tun dürfen. Die Bedeutung des Urteils ist also womöglich bei weitem nicht so groß wie auf den ersten Blick zu vermuten ist.

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2017, Aktenzeichen 67 S 111/17

12.07.2017: Bundesgerichtshof: Unerwarteter Vermögenszuwachs nach Testamentserrichtung

Das deutsche Erbrecht unterscheidet zwischen der Einsetzung eines Erben und der Aussetzung eines Vermächtnisses. Der Erbe verfügt unmittelbar über den Nachlass; der Vermächtnisnehmer erhält nur Anspruch gegen den Nachlass auf Aushändigung bestimmter Gegenstände. Ist in einem Testament daher ein Erbe ausdrücklich benannt, so stellt es in der Regel kein schwerwiegendes Problem dar, wenn der später Verstorbene nach Errichtung seines Testaments – meist unerwartet – noch erhebliches Vermögen hinzu gewonnen hat. Dieses zusätzliche Vermögen soll dann typischerweise ebenfalls dem Erben zufallen. Ist in dem Testament aber kein Erbe ausdrücklich benannt, sind vielmehr nur die zur Zeit der Testamentserrichtung vorhandenen Gegenstände verteilt worden, stellt die unvorhergesehene Vermögensmehrung ein erhebliches Auslegungsproblem dar. In diesem Fall müssen laut dem BGH drei Fragen gestellt werden:
1) soll die Zuwendung eines bestimmten (besonders wertvollen) Gegenstandes statt als Vermächtnis ausnahmsweise als Erbeinsetzung ausgelegt werden?
2) hätte die später verstorbene Person an dieser Erbeinsetzung etwas geändert, wenn sie daran gedacht hätte, dass ihr nach Errichtung des Testaments noch weitere Objekte zufallen?
3) welcher Person hätte sie die zusätzlichen Gegenstände zugewendet, wenn sie an die Möglichkeit gedacht hätte, dass sich ihr Vermögen noch vermehrt?
Ob durch diese Rubrizierung tatsächlich Rechtssicherheit gewonnen wurde, scheint fraglich. Die Abgrenzung der Fragen von einander scheint fast ebenso schwierig zu sein wie die Beantwortung der Fragen durch die zuständigen Gerichte. Sicher scheint immerhin, dass auf den Willen des Erblassers jeweils zur Zeit der Testamentserrichtung abzustellen ist – und nicht auf einen möglicherweise erst nach Erhalt der zusätzlichen Gegenstände gebildeten Willen.

BGH Beschluss vom 12.07.2017, Aktenzeichen IV ZB 15/16

12.07.2017: Bundesgerichtshof: Aufweichung der Stichtagsregelung für vor 1949 geborene nichteheliche Kinder.

Nachdem der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte 2009 das deutsche Recht, das nichtehelichen Kindern, die vor 1949 geboren sind, kein Erbrecht nach dem Vater gibt, für unrechtmäßig erachtet hat, korrigierte der Bundestag das Recht halbherzig dahingehend, dass in allen Erbfällen nach dem 29.05.2009 auch die nichtehelichen Kinder voll erbberechtigt sind. Mit dieser Stichtagsregelung blieben freilich die Kinder, deren Väter vor 2009 verstorben waren, weiterhin diskrimiert. Nach weiteren Urteilen des EGMR Anfang 2017 hat jetzt der Bundesgerichtshof die Stichtagsregelung aufgeweicht. Die Stichtagsregelung gilt nunmehr zwar weiter, aber die Gerichte müssen jeden Einzelfall auf Verhältnismäßigkeit des Erbausschlusses hin prüfen. Im konkreten Fall war für den BGH die Sache klar: die nichteheliche Tochter war die einzige Verwandte des vor 2009 verstorbenen Vaters, die Kontakt zu ihm gepflegt hatte; alle übrigen Verwandten, die ihr nach dem Stichtagsrecht vorgegangen wären, hatten keinerlei Interesse an dem fernen – zudem damals im anderen Teil Deutschlands lebenden – Verwandten gehabt.

BGH, Urteil vom 12.07.2017, Aktenzeichen IV ZB 6/15

04.07.2017: Oberlandesgericht München: Keine Beteiligung am Erbscheinsverfahren, wenn kein Anhaltspunkt für Erbenstellung

Wer für sich eine Erbenstellung in Anspruch nimmt, obwohl er weder gesetzlicher Erbe wäre noch im Testament ein wörtlicher Anhaltspunkt für seine Erbeinsetzung enthalten ist, den kann das Nachlassgericht im Erbscheinsverfahren ungehört übergehen. Er muss sein vermeintliches Recht – das sich dann nach Lage der Dinge nur aus ergänzender Auslegung des womöglich lückenhaften Testaments ergeben kann – dann vor dem ordentlichen (Prozess-)gericht geltend machen.

OLG München, Beschluss vom  04.07.2017; Aktenzeichen 31 Wx 211/15

27.06.2017: Oberlandesgericht Frankfurt a. M.: Keine Voreintragung des Erben nötig zwecks Eintragung einer Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung

Wer als Erbe einer Immobilie diese verkauft, muss sich zu diesem Zweck nicht erst selbst im Grundbuch eintragen lassen (§ 40 GBO). Strittig ist, ob diese Vergünstigung auch dann gilt, wenn nicht (nur) eine Eigentumsübertragung vorgenommen werden soll, sondern eine Grundschuld eingetragen werden soll, die dem Käufer die Finanzierung des Kaufes ermöglicht. Das OLG Frankfurt meint, in diesem Falle könne ebenfalls auf die Voreintragung des Erben verzichtet werden. Denn auch hier sei klar, dass der Erbe auch hier alsbald wieder aus dem Grundbuch verschwinden würde – nicht anders als beim Verkauf ohne eine solche Finanzierungsgrundschuld.

OLG Frankfurt; Beschluss vom 27.06.2017, Aktenzeichen 20 W 179/17

31.05.2017: Kammergericht: Fernmeldegeheimnis blockiert Zugang der Erben zum Facebook-Account des Toten.

Der Erbe tritt in alle Vertragsverhältnisse des Verstorbenen ein. Es müssen ihm also alle Rechte gewährt werden, die auch der Verstorbene hatte. Ob dies bei “Facebook” anders ist, weil diese Firma bei Kenntnis vom Todesfall den Account umstellt auf “Gedenkzustand”, hat das Kammergericht offen gelassen. Jedenfalls könnten die Erben deshalb keinen Zugang zum Account des Verstorbenen bekommen, weil das Fernmeldegeheimnis gemäß deutschem Telekommunikationsgesetz einen Zugang der Erben im Interesse des Datenschutzes verbiete. Der Facebook-Account wird also wie ein Telefonanruf bewertet (der auch gegen die Erben geschützt ist), und nicht wie ein Tagebuch, welches den Erben offen steht.

KG, Urteil vom 31.05.2017

31.05.2017: Bundesgerichtshof: kein schlichtes Bestreiten im Mietprozess

Klagt der Vermieter eine Mieterhöhung ein und behauptet dabei eine bestimmte Wohnungsgröße, oder klagt er restliche Betriebskosten ein und behauptet dabei einen bestimmten Verbrauch, darf sich der Mieter nicht aufs schlichte Bestreiten verlegen. Er muss vielmehr – im Rahmen seiner Möglichkeiten – darlegen, was er für richtig hält. Geht es um die Wohnungsgröße, so muss er die Wohnung mindestens händisch ausmessen und dieses Ergebnis vortragen.

BGH, Urteil vom 31.05.2017, Aktenzeichen VIII ZR 181/16

31.05.2017: Landgericht Frankfurt a.M.: Keine Klage der WEG auf Zahlung von Rückständen, wenn die Jahresabrechnung ein Guthaben auswies

Seit Jahren ist umstritten, ob der Beschluss der Jahresabrechnung lediglich die Einnahmen und Ausgaben der WEG samt ihrer Umlage auf die einzelnen Eigentümer umfasst, oder ob sie auch verbindlich die Höhe der Abrechnungsspitze, also der Nachzahlung, die jeder einzelne der WEG schuldet, festsetzt. Im vorliegenden Fall hatte der klagende Eigentümer laut Jahresabrechnung sogar ein Guthaben. Dieses ergab sich aber nicht aus tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen, sondern nur aus Vorauszahlungen, die er nach Meinung des Verwalters hätte leisten sollen, aber nicht geleistet hat. Nachdem in einem früheren Prozess das dortige Gericht festgestellt hatte, dass der Eigentümer die Vorauszahlungen zu Recht nicht geleistet hatte – weil nämlich der betreffende Wirtschaftsplan ungültig war – hatte der Verwalter eigenmächtig – nämlich ohne weiteren Beschluss der Wohnungseigentümer – die Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung geändert. Statt eines Guthabens stand nun hier eine erhebliche Nachzahlung zu Buche. Diese kann die WEG nicht mit Erfolg einklagen, solange nicht über die geänderte Abrechnungsspitze beschlossen ist – so jedenfalls die Meinung des Landgerichts Frankfurt. Das Gericht hat aber die Revision zugelassen, so dass in absehbarer Zeit Klarheit darüber zu erwarten ist, ob die Abrechnungsspitze Teil der Jahresabrechnung ist und somit auch nur durch Beschluss der Eigentümer wieder geändert werden kann – oder ob sie nur eine rechnerische Folge der Jahresabrechnung ist, so dass der Verwalter sie eigenmächtig ändern kann, wenn sich Vorauszahlungen als nicht geschuldet herausstellen.

LG Frankf.a.M.; Urteil vom 31.05.2017, Aktenzeichen 2-13 S 135/16

23.05.2017: Landgericht Berlin: Der Mieter kann im laufenden Mietverhältnis Renovierung in weiß fordern.

Es geschieht eher selten: Der Vermieter renoviert eine Wohnung, während der Mieter sie bewohnt. Wenig bekannt ist demzufolge, dass der Vermieter zur laufenden Renovierung sogar verpflichtet ist – es sei denn, er hat die Schönheitsreparaturen vertraglich wirksam auf den Mieter abgewälzt, was aber nicht so einfach ist und daher oft misslingt. Streitpunkt des hier entschiedenen Verfahrens war nun die Farbwahl: Der Vermieter schickte sich an, in Gelbtönen zu streichen, der Mieter bestand aber auf weiß – und das Landgericht gab ihm Recht. Solange der Mietvertrag läuft, bestimme der Mieter, wie die Wohnung aussieht – es sei denn, es stehen triftige Interessen des Vermieters entgegen. So wäre es womöglich, wenn der Mieter einen Anstrich in rot, blau oder grün fordern würde. Gegen einen Anstrich in weiß kann der Vermieter aber in der Regel nichts haben, und dann hat der Mieter auch einen entsprechenden Anspruch.

LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017, Aktenzeichen 67 S 416/16

17.05.2017: Oberlandesgericht Saarbrücken: Auszahlung einer Lebensversicherung nach Widerruf durch die Erben

Hatte der Verstorbene eine Lebensversicherung abgeschlossen und eine andere Person als Bezugsberechtigte benannt, so können die Erben die Bezugsberechtigung zwar nicht mehr widerrufen. Sie können aber der Versicherung verbieten, die Versicherungssumme an den Bezugsberechtigten auszubezahlen. Sie können ihr auch verbieten, dem Bezugsberechtigten gegenüber die bloße Bereitschaft zur Auszahlung zu signalisieren. De facto haben die Erben damit das Recht, die Bezugsberechtigung nach dem Tode noch zu ändern – wenn ihr Widerruf den Versicherer erreicht, bevor dieser dem Bezugsberechtigten gegenüber die Zahlung angekündigt hat. De iure bleibt das Bezugsrecht aber bestehen. Nach einem derartigen – rechtzeitig erfolgten – Widerruf sitzt die Versicherung juristisch “zwischen zwei Stühlen”. Eigentlich müsste sie die Versicherungssumme hinterlegen und den streitenden Parteien Gelegenheit geben, die Berechtigung an dem Geld vor Gericht zu klären. Hier hatte nun die Versicherung an die Erben gezahlt und war infolgedessen von der Bezugsberechtigten verklagt worden. Zu Unrecht, wie das Oberlandesgericht meinte: Wenn klar sei, dass der Widerruf rechtzeitig erfolgt sei, müsse die Versicherung die formal fortbestehende Bezugsberechtigung nicht mehr beachten.

OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.05.2017, Aktenzeichen 5 U 35/16

17.05.2017: Bundesgerichtshof: Mieterhöhung nach widerrufener Modernisierungsvereinbarung

Auch Mieter können je nach den Umständen wie Verbraucher Verträge widerrufen. Das gilt nicht nur für den Mietvertrag selbst, sondern auch für eine Vereinbarung mit dem Vermieter über eine Modernisierung der Wohnung. Widerruft der Mieter wirksam, schuldet er freilich – wie der Verbraucher sonst auch – Wertersatz, also Ersatz für den Wert, der ihm aufgrund der widerrufenen Vereinbarung nunmehr ohne rechtlichen Grund zugewachsen ist. Der BGH hat nun entschieden, dass beim Mieter der Wertersatz allerdings nicht in einer erhöhten Miete bestehe. Vielmehr bleibe der Vermieter darauf angewiesen, die Miete im gesetzeskonformen Verfahren zu erhöhen. Damit erhält er die höhere Miete nicht für alle Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB), und außerdem erst einige Monate später (§ 559b Absatz 2 BGB).

BGH, Urteil vom 17.05.2017, Aktenzeichen VIII ZR 29/16

17.05.2017: Bundesgerichtshof: Kein Schiedsgericht für die Abberufung eines Testamentsvollstreckers.

Im Testament kann wirksam angeordnet werden, dass Streitigkeiten der Erben vor einem Schiedsgericht zu lösen sind – statt vor einem staatlichen Gericht. Die Entscheidung darüber, ob ein testamentarisch eingesetzter Testamentsvollstrecker vom Nachlassgericht entlassen wird oder entlassen werden muss, bleibt indessen den staatlichen Gerichten vorbehalten.

BGH, Beschluss vom 17.05.2017, Aktenzeichen IV ZB 25/16

17.05.2017: Landgericht Hamburg: Beschlusskompetenz, aber kein Klagerecht der Untergemeinschaft.

Manche Wohnungseigentümergemeinschaften sind qua Teilungserklärung in sogenannte Untergemeinschaften aufgeteilt. In der Regel geschieht dies im Falle von Mehrhausanlagen, damit jede Hausgemeinschaft ihre Angelegenheiten im möglichen Umfang selbst regeln kann. Die Beschlusskompetenz der Versammlung der Untergemeinschaft reicht so weit, wie die Teilungserklärung der Gesamt-Gemeinschaft dies bestimmt. Für die Kosten einer von der Untergemeinschaft beschlossenen Instandhaltungsmaßnahme haftet die Untergemeinschaft am Ende allein – wenngleich die Verträge nach außen – mit den Handwerkern – im Namen der Gesamt-Gemeinschaft geschlossen werden müssen. Auch eine mögliche Klage auf Zahlung der für die Maßnahme nötigen Gelder kann nur die Gesamt-Gemeinschaft erheben.

LG Hamburg, Urteil vom 17.05.2017, Aktenzeichen 318 S 85/16

16.05.2017: Landgericht Berlin: Ungenehmigte Aufnahme der Lebensgefährtin kein Kündigungsgrund.

Die Aufnahme der Lebensgefährtin in die Mietwohnung bedarf der Zustimmung des Vermieters. Dass der Mieter oft einen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter zustimmt, ändert daran nichts. Hier hatte der Vermieter dem Mieter gekündigt, weil der keine Erlaubnis eingeholt hatte. Ansonsten war das Mietverhältnis über Jahre beanstandungsfrei. Das Gericht ist der Auffassung, unter diesen Umständen reiche eine unerlaubte Aufnahme der Lebensgefährtin für eine Kündigung nicht aus – weder für eine fristlose noch für eine ordentliche Kündigung.

LG Berlin, Urteil vom 16.05.2017, Aktenzeichen 67 S 119/17

10.05.2017: Bundesgerichtshof: Kündigung wegen gemeinnützigen Interesses

Eigenbedarf und angemessene wirtschaftliche Verwertung sind nur zwei mögliche Kündigungsgründe. Daneben lässt das Gesetz auch Kündigungen wegen sonstiger berechtigter Interessen des Vermieters zu. Das gilt auch für karitative, gemeinnützige Interessen. Hier ist allerdings in jedem einzelnen Fall zu ermitteln, wie schwer das Interesse des Vermieters an der gemeinnützigen Tätigkeit wiegt, und ob es so schwer wiegt wie Eigenbedarf oder die angemessene wirtschaftliche Verwertung. In diesem Fall wollte der Vermieter sein Haus weitgehend kostenneutral sanieren, indem er an ein psychosoziales Wohnprojekt vermietet. Dabei, so der BGH, reicht sein berechtigtes Interesse nicht einmal dann so weit, eine Wohnungskündigung zu rechtfertigen, wenn er sich auf das öffentliche Interesse an dem Wohnprojekt berufen könnte. Denn es geht ihm primär um die Deckung seiner Sanierungskosten.
Die Frage,  ob sich ein Privater grundsätzlich auf öffentliche oder gar gemeinnützige Interessen berufen kann, um eine Wohnung zu kündigen, hat der BGH dabei leider offen lassen können. Diese Frage ist bis heute nicht geklärt.

BGH, Urteil vom 10.05.2017, Aktenzeichen VIII ZR 292715

10.05.2017: Bundesgerichtshof: Noch mehr Rechtssicherheit beim Behindertentestament.

Ein “Behindertentestament” erfüllt seinen Zweck nur dann, wenn das, was dem Behinderten vererbt wird, diesem auch tatsächlich zugute kommt – und nicht von dem Sozialhilfeträger zur Aufbringung der Kosten konfisziert oder darauf angerechnet wird. Das geschieht in der Regel dadurch, dass der Erbteil des Behinderten per Testament mit einer sogenannten Dauer-Testamentsvollstreckung belegt und die Auszahlung des Kapitals an den Behinderten verboten wird. So profitiert der Behinderte von den Erträgen des Kapitals, ohne dass der Staat auf das Kapital selbst zugreifen kann. Im hier vom BGH entschiedenen Fall hatte die Testamentsvollstreckerin irrtümlich – bzw. auf Weisung eines Ergänzungsbetreuers das Kapital auf ein Konto einbezahlt, das auf den Namen der Behinderten lautete. Somit hätte der Sozialhilfeträger Zugriff auf das Geld gehabt. Nun hatte der BGH nicht über einen Zugriff des Sozialhilfeträgers zu entscheiden, sondern über den Zugriff der Staatskasse zugunsten des Ergänzungsbetreuers. Danach sind dessen Kosten nicht von dem Konto des Behinderten zu bezahlen, sondern aus der Staatskasse. Der Fehler, den die Testamentsvollstreckerin auf Weisung des Ergänzungsbetreuers hin gemacht hatte, blieb hier also ohne Folgen für die Behinderte. Der BGH gibt also zu verstehen, dass er das – sozialpolitisch nicht unproblematische – Behindertentestament weiterhin zu verteidigen gedenkt.

BGH, Beschluss vom 10.05.2017, Aktenzeichen XII ZB 614/16

04.05.2017: Landgericht Berlin: Arbeitsblatt taugt nicht als Beweismittel

Ist zwischen Mieter und Vermieter unstrittig, dass das Objekt mit Legionellen befallen ist, herrscht aber Streit darüber, ob das Ausmaß auch gesundheitsschädlich ist, kann sich der Richter nicht auf das Arbeitsblatt des “Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches” zurückziehen, welches erst ab einer Konzentration von 10.000 KBE/100 ml eine Sanierung empfiehlt. Vielmehr muss er ein Sachverständigengutachten einholen.

LG Berlin, Urteil vom 04.05.2017, Aktenzeichen 67 S 59/17

24.04.2017: Oberlandesgericht Nürnberg: Wechselbezüglichkeit erstreckt sich auch auf die Anwachsung

Haben zwei Eheleute einander in gemeinschaftlichem Testament eingesetzt und für den Fall des Todes des zweiten von ihnen Schlusserben eingesetzt, so entfaltet das Testament nach dem Tode des ersten der beiden eine Bindungswirkung. Der länger Lebende der beiden kann dann also die Schlusserbeneinsetzung nicht mehr ändern. Gesetzlich nicht geregelt ist, was geschieht, wenn in einem solchen Fall einer von mehreren Schlusserben wegfällt. Wegfallen kann er dadurch, dass er nach Errichtung des gemeinschaftlichen Testaments stirbt, aber auch dadurch, dass er trotz bestehender “Strafklausel” einen Pflichtteil fordert und infolgedessen (je nach Testamentsgestaltung) als enterbt gilt. Ist also auf diese oder jene Weise ein Schlusserbe weggefallen, so ist unklar, ob die Bindungswirkung des Testaments dazu führt, dass der Erbteil des weggefallenen Schlusserben den übrigen Schlusserben “anwächst” – oder ob der länger lebende Ehegatte nunmehr frei ist, den Erbteil des Weggefallenen anderweitig zu vergeben. Das OLG Nürnberg hat nun entschieden, dass die Bindungswirkung zwingend zur Anwachsung führt. Fällt also ein Schlusserbe weg, so erhalten die übrigen ihn nach Maßgabe der Größe ihrer testamentarischen Anteile.

OLG Nürnberg, Beschluss vom 24.04.2017, Aktenzeichen 1 W 642/17

24.04.2017: Oberlandesgericht München: Der Ersatzerbe des Stiefkinds im gemeinschaftlichen Testament.

Bei ehelichen Kindern ist es einfach: ist es als Schlusserbe in einem gemeinschaftlichen Testament seiner Eltern eingesetzt, stirbt es aber, bevor beide Eltern tot sind, so spricht die Vermutung dafür, dass die Kinder des vorverstorbenen Kindes Ersatzerben seiner Großeltern sein sollen (vgl §§ 2068, 2069 BGB). Schwieriger ist es, wenn das vorverstorbene Kind nur leibliches Kind von einem der beiden Verfasser des gemeinschaftlichen Testaments war. Haben also Eheleute sich in einem gemeinschaftlichen Testament gegenseitig zu Erben eingesetzt, und haben sie als Schlusserben, also für die Zeit nach dem Tod beider, ein Kind des einen eingesetzt, das aber nur Stiefkind des anderen ist, so fragt sich, wer nach dem gemeinschaftlichen Testament nun Schlusserbe sein soll, wo das Stiefkind schon tot ist. Aus Sicht des leiblichen Elternteils mag es nahe liegen, dass die Abkömmlinge des Vorverstorbenen Ersatzerben sein sollen, weil diese in der Linie der Blutsverwandtschaft liegen. Aus der Sicht des Stief-Elternteils mag es aber näher liegen, dass niemand als Ersatzerbe eingesetzt ist und daher der Stief-Elternteil frei darin war, einen anderen Schlusserben zu bestimmen. Das OLG München meint, der mutmaßliche Wille der gemeinschaftlich Testierenden sei dahin gegangen, für den Fall, dass ihr Kind/Stiefkind schon vorverstorben sein wird, dessen Kinder einzusetzen.

OLG München, Beschluss vom 24.04.2017, Aktenzeichen 31 Wx 128/17

12.04.2017: Landgericht Wiesbaden: Anwaltshonorar für Testamentsentwürfe

Der Honorarforderung des Anwalts bei Erstellung von Testamentsentwürfen wird meistens eine Vereinbarung (“Vergütungsvereinbarung”) zugrunde liegen. Die Rechtslage für den Fall, dass es an einer Vereinbarung fehlt, ist aber bis dato nicht abschließend geklärt. Die frühere Gebührenordnung (“BRAGO”) hat den Entwurf von “Urkunden” ausdrücklich erwähnt; das neuere “RVG” erwähnt nur noch den Entwurf von Verträgen. Ob auch Testamente in diesem Sinne als Verträge zu begreifen sind, ist bis heute nicht abschließend geklärt. Für gemeinschaftliche Testamente ist nach einem Gutachten der Rechtsanwaltskammer Frankfurt am Main von einer Geschäftsgebühr wie bei Verträgen auszugehen, da die Ehegatten eine gegenseitige Bindung anstreben. Nun hat das Landgericht Wiesbaden entschieden, dass auch für den Entwurf zweier aufeinander abgestimmter Einzeltestamente zweier Ehegatten die Geschäftsgebühr wie bei Verträgen anfällt. Die Entscheidung ist aber noch nicht rechtskräftig.

LG Wiesbaden, Urteil vom 12.04.2017, Aktenzeichen 5 S 33/16

29.03.2017: Bundesgerichtshof: Neue Regeln bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Zieht die Person, für die der Vermieter die Wohnung gekündigt hatte, nicht in die Wohnung ein, wird diese Wohnung vielmehr an eine andere Person vermietet, so begründet dies den Verdacht, dass der Eigenbedarf von Anfang an nur vorgeschoben war. Klagt deshalb nun der frühere Mieter auf Schadensersatz, so obliegt es künftig dem Vermieter, sehr genau darzulegen, warum die Person, die angeblich hatte einziehen sollen, dies nun doch nicht getan hat. Mit Floskeln darf sich hier kein Gericht abspeisen lassen; umgekehrt muss der frühere Mieter keine Recherchen darüber anstellen, welche Motivation für den Vermieter leitend war.

BGH, Urteil vom 29.03.2017, Aktenzeichen VIII ZR 44/16

22.03.2017: Oberlandesgericht Karlsruhe: Grünanlagen sind keine Parkplätze.

Enthält die Teilungserklärung keine klare Umgrenzung der Bereiche, für die ein Sondernutzungsrecht gelten soll, insbesondere keinen Lageplan, so ergibt die Auslegung der Teilungserklärung, dass an Parkplätze angrenzende Grünflächen nicht der Sondernutzung unterliegen. Das soll nach dem OLG Karlsruhe auch dann gelten, wenn das Sondernutzungsrecht laut Teilungserklärung “an dem gesamten Parkplatz” (des Supermarkts) besteht und sich auf den angrenzenden Grünflächen die Leuchten dieses Parkplatzes befinden..

OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2017, Aktenzeichen 6 U 172/14

16.03.2017: Bundesgerichtshof: Schiedsgericht für Pflichtteilsangelegenheiten nicht durch Anordnung des Erblassers!

Kein Erblasser ist befugt, per Testament auch Pflichtteilsfragen der alleinigen Zuständigkeit eines Schiedsgerichts zu unterwerfen. Der enterbte Pflichtteilsberechtigte kann sich also ungeachtet einer solchen testamentarischen Bestimmung an die staatlichen Gerichte wenden. Nicht gehindert ist er freilich, selbst mit dem Erben eine Schiedsgerichtsvereinbarung zu treffen.

BGH, Beschluss vom 16.03.2017, Aktenzeichen I ZB 49/16

15.03.2017: Bundesgerichtshof: Sonderbehandlung von Rohrwärmefällen nur bei freiliegenden Leitungen.

Eigentlich ist es ganz einfach: Heizkosten werden zu mindestens 50% nach Zählerstand abgerechnet. Andere Messverfahren kommen nur zur Anwendung in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen überwiegend ungedämmt sind, § 17 Abs.1 Satz 3 Heizkostenverordnung. Der BGH hat nun entschieden, dass dies so gemeint ist, wie es dort steht. Liegen die ungedämmten Leitungen im Estrich oder unter Putz, bleibt es – entgegen bisher weit verbreiteter Ansicht bei Gerichten und Messunternehmen – bei der Ablesung der Zählerstände.

BGH, Urteil vom 15.03.2017, Aktenzeichen VIII ZR 5/16

14.03.2017: Bundesgerichtshof: Betriebskostenabrechnung für den Mieter ohne Jahresabrechnung der WEG

Ist eine Eigentumswohnung vermietet, ist die dem Mieter zu erstellende Betriebskostenabrechnung von der den Eigentümern zu erstellenden Jahresabrechnung zu unterscheiden. Die Jahresabrechnung, die der Verwalter für die Eigentümer erstellt, bedarf zu ihrer Gültigkeit des Beschlusses. Für den Mieter ist sie rechtlich ohne Belang. Tatsächlich sieht es zwar so aus, dass der Verwalter in seiner Jahresabrechnung in der Regel unterscheidet zwischen Posten, die auf den Mieter umgelegt werden können (das sind die meisten), und solchen, die beim Vermieter “hängen” bleiben, und dass dem Mieter die so gestaltete Rechnung zuzüglich der Grundsteuer einfach weitergeleitet wird. Rechtlich betrachtet gibt es aber keine Verbindung dieser Art. Erhält der Vermieter vom Verwalter keine Jahresabrechnung oder ist diese fehlerhaft oder wird von der Versammlung der Eigentümer nicht beschlossen, so ändert das nichts an der Verpflichtung des Vermieters, mit dem Mieter abzurechnen. Liegt ihm eine Abrechnung vor, die lediglich noch nicht beschlossen ist, so kann sich der Vermieter dieser Rechnung bedienen. Eventuelle Fehler der Abrechnung hat er seinem Mieter gegenüber aber zu vertreten. Umgekehrt kann der Mieter auch nicht verlangen, dass ihm keine Abrechnung zugeschickt werde, solange die Eigentümerversammlung noch nicht über die Jahresabrechnung entschieden hat.

BGH, Urteil vom 14.03.2017, Aktenzeichen VIII ZR 50/16

12.03.2017: Europ. Gerichtshof für Menschenrechte: Erbausschluss für nichteheliche, vor 1949 geborene Kinder rechtswidrig.

Schon 2009 hatte der EGMR festgestellt, dass das deutsche Recht in puncto Erbrecht der nichtehelichen Kinder gegen die Europäische Menschenrechtskonvention verstößt. Daraufhin hatte der Bundestag zwar nachgebessert, aber nur für Erbfälle, die seit dem Tag des damaligen Gerichtsurteils eintraten (29.05.2009). Für die älteren Fälle galt das alte Recht weiter. Nun hat der EGMR auch dieses verbliebene Altrecht kassiert.

EGMR, Urteil vom 23.03.2017, 59752/13 und 66277/13 Wolter und Sarfert ./. Deutschland, siehe auch schon U.v. 09.02.2017, 29762/10; Mitzinger ./. Deutschland

09.03.2017: Oberlandesgericht Köln: Anfechtung eines Verzichts auf einen Nießbrauch durch den Träger der Sozialhilfe

Wer Vermögensgegenstände verschenkt, kann diese im Fall der eigenen Verarmung bis zu zehn Jahre nach der Schenkung zurückfordern. Bezieht der Verarmte Sozialhilfe, kann der Sozialhilfeträger das Recht zur Rückforderung auf sich überleiten. Hier hatte eine Mutter ihrem Sohn ein Hausgrundstück überschrieben (geschenkt), sich aber einen Nießbrauch vorbehalten. Später musste die Mutter dauerhaft in ein Pflegeheim; sie verzichtete deshalb auf ihren Nießbrauch. Das OLG Köln hat erkannt, dass auch der Verzicht auf einen Nießbrauch eine Schenkung ist, da hierdurch das Vermögen des Sohnes deutlich erhöht wird. So konnte der Sozialhilfeträger, der für die Mutter die Heimkosten zahlte, von dem Sohn den Mehrwert heraus verlangen, den dieser durch den Verzicht der Mutter auf den Nießbrauch erlangt hatte. Der Wert des Geschenks sei jedenfalls mit dem Wert des Nießbrauchs identisch. Zur Ermittlung des Wertes des Nießbrauchs gebe es zwar verschiedene Methoden. Welche Methode das Gericht heranziehe, sei ihm aber selbst überlassen; allgemein anerkannt sei der Wert des Grundstücks multipliziert mit dem Vervielfältiger nach der jeweils aktuellen Sterbetafel des Bundesministeriums der Finanzen (BMF).

OLG Köln, Urteil vom 09.03.2017, Aktenzeichen 7 U 119/16

08.03.2017: Oberlandesgericht München: Verjährung des Wertermittlungsanspruchs während eingeklagter Auskunft

Der Pflichtteilsberechtigte besitzt zwei Hilfsansprüche, um seinen Pflichtteilsanspruch berechnen zu können: einen Anspruch auf Auskunft über den Bestand des Nachlasses (einschließlich etwaiger vorheriger Schenkungen) und einen Anspruch auf sachverständige Ermittlung des Wertes einzelner Nachlassgegenstände. Beide Ansprüche verjähren völlig unabhängig voneinander. Auch die Verbindung einer Klage auf Auskunft mit einer Klage auf Zahlung führt nicht auch zur Verjährungsunterbrechung auch für die Wertermittlung, selbst wenn diese zur Berechnung der Zahlung notwendig sein sollte.
Dies ist allerdings für den Pflichtteilsberechtigten nur dann gefährlich, wenn er von dem Gegenstand, dessen Wert zu ermitteln sein sollte, schon aus anderen Quellen als der eingeklagten Auskunft wusste. Kein Problem hat er also, wenn er – wie üblich – erst aus der Auskunft erfährt, welche Nachlassgegenstände vorhanden waren, und sodann deren Wertermittlung fordert. In diesem Fall beginnt die Verjährung des Wertermittlungsanspruchs erst mit dem Ende des Jahres, in welchem die Auskunft erteilt wurde.

OLG München, Urteil vom 08.03.2017, Aktenzeichen 20 U 3806/16

21.02.2017: Oberlandesgericht Düsseldorf: Keine Zurückbehaltung der Kaution bei Mängeln

Der Mieter, der ein Mietobjekt übernimmt, das unstrittig nicht den vertraglichen Anforderungen entspricht, ist gleichwohl nicht berechtigt, ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution geltend zu machen, also deren Zahlung einstweilen zu verweigern.  Verweigert er die Zahlung doch oder macht er sie von Bedingungen abhängig (Fertigstellung der Wohnung), so kann der Vermieter fristlos kündigen.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.02.2017, Aktenzeichen I-10 U 87/16

21.02.2017: Oberlandesgericht Düsseldorf: Vermieterwechsel während eines Räumungsrechtsstreits

Geht das Eigentum an einer Immobilie während eines laufenden Räumungsrechtsstreits auf den Erwerber über, bleibt der frühere Eigentümer trotzdem befugt (“aktivlegitimiert”), den Rechtsstreit zuende zu führen. Er ist lediglich gehalten, nunmehr Herausgabe des Grundstücks nicht an sich, sondern an den Erwerber zu verlangen.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.02.2017, Aktenzeichen I-10 U 87/16

10.02.2017: Bundesgerichtshof: Kein Schadensersatzanspruch des Miteigentümers bei Zahlungsausfällen

Zahlt ein Wohnungseigentümer seine Beiträge / Hausgelder nicht oder nicht rechtzeitig, so hat nur die WEG als Verband Ansprüche gegen den Säumigen, nicht aber auch der einzelne Miteigentümer. Das gilt nunmehr auch für Schadensersatzsprüche: Hat der Miteigentümer einen Schaden, etwa weil ihm verzugsbedingt der Strom abgestellt wird, muss er sich an die WEG halten, da diese – über den Verwalter – für Nachschüsse zu sorgen hat, falls ein Beitragszahler ausfällt. Er kann sich keinesfalls an den säumigen Miteigentümer halten.

BGH, Urteil vom 10.02.2017, Aktenzeichen V ZR 166/16

09.02.2017: Bundesgerichtshof: Klarheit über den Streitwert bei Anfechtung der Jahresabrechnung

Der Streitwert als Bemessungsgrundlage für Gerichts- und Anwaltskosten bemisst sich nach dem hälftigen Nennwert der Jahresabrechnung bis zu den Grenzen des § 49a GKG.
Der Wert der Rechtsmittelbeschwer desjenigen, der die Jahresabrechnung verteidigt, bemisst sich nach dem Nennwert der Jahresabrechnung abzüglich des Anteils des Gegners.

BGH, Urteil vom 09.02.2017, Aktenzeichen V ZR 188/16

08.02.2017: Bundesgerichtshof: Entwarnung bei der Patientenverfügung.

Nachdem der BGH zuletzt am 06.07.2016 überraschend geurteilt hatte, die Erklärung, “keine lebenserhaltenden Maßnahmen zu wünschen” enthalte für sich genommen nicht die nötige konkrete Behandlungsentscheidung – weshalb eine solche Patientenverfügung ungültig sei -, hat er nun, nach dem Erschrecken der Fachwelt, die Zügel wieder gelockert: Insbesondere sei eine Patientenverfügung auslegungsfähig, wenn sie zwar die konkrete spätere Behandlungssituation strenggenommen nicht beschreibt, wohl aber ähnliche Situationen, aus deren Bewertung sich Schlüsse ziehen lassen. Hier ging es um die künstliche Ernährung in einem Wachkoma. Die Patientin hatte sich aber in ihrer Verfügung weder zur künstlichen Ernährung noch zum Wachkoma geäußert. Die Entscheidung des BGH, diese Patientenverfügung der Auslegung zu öffnen, überträgt die Last der Entscheidung, ob die Ernährung beendet wird, auf das zuständige Landgericht. Für die Praxis kann nur weiterhin dazu geraten werden, sich bei der Abfassung von Patientenverfügungen in mögliche künftige Behandlungssituationen einzufühlen und dann präzise zu formulieren.

BGH, Beschluss vom 08.02.2017, Aktenzeichen XII ZB 604/15

27.01.2017: Oberlandesgericht Düsseldorf: Yacht als Anstandsschenkung

Anstandsschenkungen bleiben bei der Berechnung eines Pflichtteils unberücksichtigt, und wer erbvertraglich oder durch gemeinschaftliches Testament gebunden ist, bleibt dennoch frei, Anstandsschenkungen zu machen. Unter Anstandsschenkungen versteht man solche, die jemand machen muss, will er nicht in seinen Kreisen an Ansehen verlieren. Bisher ist man daher davon ausgegangen, dass ein Anstandsgeschenk eher geringwertig ist. Hier hatte jemand seiner Braut zur Hochzeit eine Yacht im Wert von ca. € 575.000,- geschenkt, und das Oberlandesgericht war der Auffassung, dies könne noch als Anstandsgeschenk durchgehen, weil es nur etwa 5% des Gesamtvermögens des Schenkers ausmachte. Die Frage, ob der Bräutigam sein Ansehen aufs Spiel gesetzt hätte, wenn er ihr nur einen Porsche im Wert von € 75.000,- geschenkt hätte, hat das Gericht nicht gestellt.
Als Muster zur Aushöhlung von Pflichtteilsrechten oder Vertragserben taugt das Urteil trotzdem nur bedingt, da hierfür in der Regel mehr als 5% des Vermögens zu bewegen sind.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.01.2017, Aktenzeichen I-7 U 40/16

25.01.2017: Bundesgerichtshof: Auch Wohnungseigentümer mit nachlässigem Verwalter müssen über die Nebenkosten ihres Mieters in gesetzlicher Frist abrechnen.

Das Gesetz bestimmt, dass der Vermieter über Nebenkostenvorauszahlungen seines Mieters bis zum Ende des Folgejahres abrechnen muss (§ 556 Abs.3 BGB). Nach Ablauf der Frist kann er Nachzahlungen nur noch verlangen, wenn er die Fristüberschreitung entschuldigt. Der BGH hat jetzt klargestellt, dass sich Vermieter von Eigentumswohnungen nicht – oder jedenfalls nur in wenigen Fällen – hinter ihrem WEG-Verwalter verstecken können. Sie müssen alsbald, wenn sie erkennen, dass der Verwalter keine oder eine falsche Abrechnung vorlegt, alles dafür tun, dass innerhalb der gesetzlichen Frist eine korrekte Rechnung erstellt und dem Mieter übermittelt wird. Insbesondere ist im Verhältnis zum Mieter nicht erforderlich, dass die WEG über die Jahresabrechnung beschlossen hat – sie muss nur inhaltlich korrekt sein. In der Konsequenz muss der vermietende Wohnungseigentümer womöglich auf eigene Kosten eine korrekte Abrechnung erstellen, wenn der Verwalter dazu nicht willens oder in der Lage ist.

BGH, Urteil vom 25.01.2017, Aktenzeichen VIII ZR 249/15

19.01.2017: Bundesgerichtshof: keine Ausgleichszahlungen für gebilligte Dachspitz-Ausbauten

Wer sich ohne Änderung der Teilungserklärung, aber mit Zustimmung seiner Miteigentümer den Dachspitz zu Wohnzwecken ausbaut, schuldet den Miteigentümern für die Legalisierung des Ausbaus (Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch) keine Ausgleichszahlung.

BGH; Beschluss vom 19.01.2017, Aktenzeichen V ZR 95/16

(vgl. OLG Frankfurt vom 08.03.2016; Vorinstanz)

19.01.2017: Bundesgerichtshof: Keine Ausgleichszahlung für Ausbau des Dachspitzes mit Zustimmung der Miteigentümer.

Der Eigentümer der obersten Wohnung im Hause, der den im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachspitz für seine Zwecke ausbaut, hat in vielen Fällen einen Anspruch gegen die Miteigentümer auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts an der hinzu gewonnenen Wohnfläche, wenn er zugleich die Lasten dafür übernimmt (vgl. OLG Frankfurt, 08.03.2016, 6 U 23/15). Dieses Sondernutzungsrecht ist auf Verlangen des Umbauenden auch im Grundbuch einzutragen. Ungeklärt ist bisher, ob die übrigen Miteigentümer ihre Zustimmung davon abhängig machen können, dass der Umbauende ihnen eine Ausgleichszahlung leistet. Der BGH hat hier nur entschieden, dass eine Ausgleichszahlung nicht in Betracht kommt, wenn die Miteigentümer der Bauausführung vorbehaltlos zugestimmt hatten.

BGH, Beschluss vom 19.01.2017, Aktenzeichen V ZR 95/16

13.01.2017: Bundesgerichtshof: Kein Anspruch auf Einbau eines Fahrstuhls.

Aus dem Verbot des Grundgesetzes, Behinderte zu diskriminieren, ergibt sich noch kein Anspruch, gegen den Willen der übrigen Miteigentümer einen Aufzug in einen mehrstöckigen Eigentumswohnungs-Komplex einbauen zu lassen. Das gelte auch dann, wenn der Antragsteller den Fahrstuhl aus eigenen Mitteln bezahlen will und auch allein für die Unterhaltung aufkommen will.

BGH, Urteil vom 13.01.2017, Aktenzeichen V ZR 96/16

14.12.2016: Bundesgerichtshof: Auch eine GbR kann Eigenbedarf anmelden! Und: die Verletzung der Anbietungspflicht führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Eigenbedarfskündigungen werden nicht selten missbräuchlich ausgesprochen, um lästige Mieter los zu werden. Besonders nahe liegt der Missbrauchsversuch, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Hauseigentümerin ist und die Kündigung ausspricht. Denn solche Gesellschaften werden vor allem aus einem Grunde gegründet: Der gewinnbringenden Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Deshalb hatte sich das Landgericht München zuletzt einer solchen Eigenbedarfskündigung zugunsten der Tochter eines der Gesellschafter entgegengestellt. Der Bundesgerichtshof stellt aber jetzt klar: Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann Eigenbedarf anmelden – zugunsten ihrer Gesellschafter und deren Familienmitglieder. Jetzt müssen die Mieter, die sich gegen ihre Entmietung stemmen, weitere Indizien für die Missbräuchlichkeit vorlegen. Allein der Umstand, dass eine GbR kündigt, genügt nicht, um den Prozess zu gewinnen.
Daneben äußert sich der BGH zur Pflicht des Vermieters, dem Mieter in der Kündigung eine andere, gerade freistehende Wohnung im selben Hause anzubieten: Verletze der Vermieter diese Pflicht, so sei er dem Mieter zu Schadensersatz verpflichtet. An der Rechtmäßigkeit der Kündigung ändere sich dadurch aber nichts, so jetzt der BGH – entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung.
Zu der naheliegenden Frage, ob das Nicht-Anbieten einer freien Wohnung im selben Hause vielleicht wenigstens ein Anzeichen dafür sein kann, dass die Kündigung missbräuchlich erfolgt, äußert sich der BGH nicht.

BGH, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen VIII ZR 232/15  http://lexetius.com/2016,4141

14.12.2016: Bundesgerichtshof: 26,3 g Marihuana in der Wohnung als Kündigungsgrund.

Wer Drogen in der Wohnung aufbewahrt, überschreitet damit die Grenzen der vertragsgemäßen Nutzung. Daneben verletzt er auch seine vertragliche Obhutspflicht für die Wohnung. Denn wenn es infolge der Drogenaufbewahrung zu einem Polizeieinsatz kommt, kann hierbei auch die Wohnung, insbesondere die Wohnungstüre, beschädigt werden. Dafür hat der Mieter geradezustehen – im Rahmen der Kündigung ebenso wie durch Zahlung von Schadensersatz. Nur im konkreten Fall hatte der Mieter Glück: Die Polizei war aus einem anderen Grund in seine Wohnung eingedrungen, die Drogen waren nur ein Zufallsfund. Es blieb somit bei der Kündigung; Schadensersatz musste er nicht leisten.

BGH, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen VIII ZR 49/16

22.11.2016: Oberlandesgericht Schleswig: Anerkennung des immateriellen Werts von Pflegeleistungen durch Angehörige

Seit 2010 sind bei der Ausgleichung des Erbes unter Geschwistern auch Pflegeleistungen zu berücksichtigen (§ 2057a BGB). Hat eines der Geschwister die Mutter oder den Vater gepflegt, und wurde dadurch zugunsten aller Geschwister Geld gespart mit der Folge, das im Todesfall mehr Vermögen übrig blieb als wenn eine professionelle Pflege engagiert worden wäre, so kann das Geschwister, das gepflegt hat, eine Erhöhung seines Erbteils verlangen. Wie groß diese Erhöhung ist, sagt das Gesetz nicht. Das OLG Schleswig hat nun entschieden, dass für die Bemessung der Erhöhung nicht nur die fiktiven Kosten eines Pflegeheims in Betracht kommen, sondern auch der an sich nicht in Geld messbare Wert der Zuwendung durch einen angehörigen Menschen.

OLG Schleswig, Urteil vom 22.11.2016, Aktenzeichen 3 U 25/16

26.10.2016: Bundesgerichtshof: Kein Regressverzicht der Gebäudehaftpflichtversicherung, wenn der Mieter grob fahrlässig einen Schaden verursacht.

Der Mieter, der leicht fahrlässig das Mietobjekt beschädigt, haftet seinem Vermieter auf Schadensersatz. Ist das Mietobjekt insoweit versichert, kann die Versicherung, einmal in Anspruch genommen, bei dem Mieter keinen Regress nehmen. Der Mieter ist im Ergebnis mit versichert, wie wenn er selbst den Versicherungsvertrag (für ein eigenes Haus) abgeschlossen hätte. Nach der neuen Entscheidung des BGH gilt das aber nicht, wenn der Mieter den Schaden grob fahrlässig verursacht hat. Während der Eigennutzer einer Immobilie auch dann weitgehenden Versicherungsschutz genießt, wenn er den Schaden grob fahrlässig verursacht hat, muss der Mieter vollen Regress fürchten.

BGH, Urteil vom 26.10.2016, Aktenzeichen IV ZR 52/14

20.10.2016: Oberlandesgericht München: Vorsicht beim “Nießbrauchsvorbehalt” durch Eheleute.

Übergibt ein Alleineigentümer eine Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, so kann er sich ohne weiteres den Nießbrauch daran bis zu seinem Tode vorbehalten. Dann kann der das Objekt noch im vollen Umfang weiter nutzen, während die formale Rechtsposition (“Eigentum”) bereits auf den Erwerber übergegangen ist.
Übergeben aber Miteigentümer eine Immobilie, meistens Eheleute, so ist ein schlichter “Vorbehalt” nicht ausreichend. Denn jeder Ehegatte ist ja nur Eigentümer seines Anteils an der Immobilie. Daran kann er sich einen Nießbrauch vorbehalten, aber das genügt ihm nicht, um – nach dem Tod des Ehepartners – die komplette Immobilie nutzen zu dürfen. Er muss sich also entweder zusätzlich an dem Miteigentumsanteil des Ehegatten ebenfalls einen Nießbrauch bestellen lassen – oder aber einen Nießbrauch an der ganzen Immobilie. Beides ist möglich, aber der Notarvertrag muss klar erkennen lassen, welche Variante gewollt ist. Im Falle des OLG München hatte der Notar beide Varianten sprachlich so vermengt, dass letztlich keines der Rechte zur Entstehung gelangte.

OLG München, Beschluss vom 22.10.2016, Aktenzeichen 34 Wx 228/16

05.10.2016: Oberlandesgericht Saarbrücken: Entziehung des Pflichtteils nach Schlägen und Beleidigung

Die Enterbung eines Abkömmlings ist in der Regel problemlos möglich; die Entziehung auch des gesetzlichen Pflichtteils jedoch nur in wenigen schwerwiegenden Fällen. Einen solchen hatte das OLG des Saarlandes zu entscheiden und hat dem Vater Recht gegeben: Seine Tochter hatte ihn ins Gesicht geschlagen und ihm den “Stinkefinger” gezeigt, nachdem er sie an ihre Verantwortung für ihre minderjährigen Kinder erinnert hatte. Er hatte daraufhin sein ganzes Erbe ihren Kindern zukommen lassen.

OLG Saarbrücken, Urteil vom 05.10.2016, Aktenzeichen 5 U 61/15

28.09.2016: Bundesgerichtshof: lebzeitiges Eigeninteresse oder Umgehung des gemeinschaftlichen Testaments?

Gemeinschaftliche Testamente entfalten mit dem Tod des ersten der beiden Ehegatten eine Bindungswirkung für den länger Lebenden. Dieser ist gehindert, das Testament zu ändern und für seinen eigenen Tod andere Erben einzusetzen. Darüberhinaus ist es ihm verboten, werthaltige Objekte wegzuschenken, wenn er an dieser Schenkung kein anerkennenswertes eigenes Interesse hat und die Schenkung primär dazu dient, den künftigen eigenen Nachlass abweichend von dem Testament zu verteilen. Hier hat der BGH entschieden, dass der länger Lebende nicht nur befugt ist, mit Angehörigen entgeltliche Verträge über künftige Pflege abzuschließen, sondern auch, Grundstücke herzuschenken in der Erwartung, damit einen pflegenden Angehörigen an sich zu binden. Allerdings muss der Wert des Grundstücks in einem angemessenen Verhältnis zu der erhofften Leistung des Angehörigen stehen; anderenfalls kann das Verschenken einer Immobilie auch ein Vorgang sein, der als teilweise missbräuchlich anzusehen ist.

BGH, Urteil vom 28.09.2016, Aktenzeichen IV ZR 513/15

24.08.2016: Bundesgerichtshof: (Fast) kein Pardon bei der Schonfristzahlung!

Wer eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erhalten hat, kann seine Verpflichtungen innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage nach-erfüllen und damit die Kündigung aus der Welt schaffen. Dazu muss er seine Verpflichtungen allerdings vollständig erfüllen. Bleiben nach der Nachzahlung immer noch Rückstände, bleibt die Kündigung wirksam. Ein Hintertürchen lässt der BGH aber offen: Er weist darauf hin, dass der Rückstand hier noch 921 Euro betrug. Soll heißen: wenn er nur 29,10 Euro betragen hätte, wäre der Senat womöglich großzügiger gewesen.

BGH, Urteil vom 24.08.2016, Aktenzeichen VIII ZR 261/15

22.07.2016: Oberlandesgericht Frankfurt: Fristlose Kündigung eines Heimplatzes

Das Anmieten eines Heimplatzes zur stationären Pflege ist im Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) geregelt. Ähnlich einem normalen Mietvertrag kann das Heim auch einen solchen Heimplatzvertrag kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Liegt der Grund beim Heimbewohner, so ist eine Kündigung möglich, wenn der Heimbewohner das Personal oder die Mitbewohner schuldhaft terrorisiert. In der Regel liegt aggressivem Verhalten der Bewohner oder Schreiattacken aber eine demenzielle Veränderung des Gehirns zugrunde; die Belastungen der Mitmenschen beruhen damit nicht auf einem Verschulden des Kranken. Für das Oberlandesgericht Frankfurt kommt eine Kündigung trotzdem in Frage: wenn nämlich dem Heim die Erkrankung, die zu dem Fehlverhalten geführt hat, beim Abschluss des Heimvertrags verschwiegen worden sei.

OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 22.07.2016, Aktenzeichen 8 W  38/16

21.07.2016: Landgericht Essen: Defektes Internet berechtigt zu 10% Mietminderung

Die Miete ist kraft Gesetzes um 10% gemindert, wenn die Festnetzleitung für Telefon und Internet defekt ist, unabhängig davon, wo der Fehler liegt und ob der Vermieter diesen verursacht hat. Die gesetzliche Minderung beruht allein auf der geminderten Gebrauchsfähigkeit der Wohnung.
Dagegen kann der Mieter – anders als sonst bei Mietmängeln – keine Reparatur verlangen: Diese liegt gemäß Telekommunikationsgesetz in der Hoheit des Netzbetreibers, insbesondere der Deutschen Telekom.

LG Essen, Urteil vom 21.07.2016, Aktenzeichen 10 S 43/16

21.07.2016: Bundesverfassungsgericht: Bestellerprinzip beim Maklerauftrag ist verfassungsmäßig.

Der Bundestag hatte im vergangenen Jahr eine Neuregelung des Maklerrechts verabschiedet, wonach Mietinteressenten künftig nur dann noch zu Maklergebühren herangezogen werden können, wenn sie selbst den Makler engagiert hatten. Bis dahin war es verbreitete Praxis gewesen, dass Makler bei Vermietern damit warben, die eigentlich vom Vermieter zu zahlende Courtage auf den Mieter abzuwälzen.
Gegen das neue Gesetz hatten zwei Makler in “Karlsruhe” geklagt; Ihre Verfassungsbeschwerde wurde nun abgewiesen.

BVerfG, Beschluss vom 21.07.2016, Aktenzeichen 1 BvR 1015/15