27.11.2019: Bundesgerichtshof: wenigermiete.de darf in Mietsachen Klage erheben

Das Online-Portal “wenigermiete.de” fordert für Mieter im Inkasso-Weg zuviel gezahlte Miete zurück. Das verstoße nicht gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz, wie jetzt der BGH feststellte. Eine gute Entscheidung aus Sicht des Verbraucherschutzes, denn ein Anwalt lohnt sich aufgrund der Struktur der Anwaltsgebühren eher bei größeren Streitpunkten. Der Rechtsdienstleistungsmarkt wird sich dadurch allerdings verändern: Standardsituationen werden künftig immer öfter von Dienstleistungsfirmen “LegalTech” angeboten, bzw. von deren KI – während Anwälte sich zunehmend auf die komplexen Fälle konzentrieren werden.

BGH, Urteil vom 27.11.2019, Aktenzeichen VIII ZR 285/18

20.08.2019: Bundesverfassungsgericht: Mietpreisbremse von 2015 ist nicht verfassungswidrig.

Die Begrenzung der möglichen Mieterhöhung auf 10% in bestimmten Gebieten mit angespanntem Markt sei nicht unverhältnismäßig, um alteingesesene Mieter zu schützen. Jedenfalls seien die Verfassungsbeschwerden nicht hinreichend gut begründet, weshalb die Beschwerden ohne nähere Prüfung in der Sache zurückgewiesen würden.

BVerfG, Beschluss vom 20.08.2019, Aktenzeichen: 1 BvR 1595/18, 1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18

24.07.2019: Bundesgerichtshof: Aufrechnung des Mieters mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch

Macht der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses Ansprüche gegen den Mieter geltend, wird er in aller Regel zeitgleich über die Kaution abrechnen – also die erhaltene Kaution samt Zinsen von seinen Ansprüchen abziehen. Hier hatte der Vermieter aber lediglich Klage auf Zahlung bestimmter Posten erhoben, die der Mieter ihm schulde; über die Kaution hatte er in diesem Zusammenhang kein Wort verloren. Später machte der Vermieter weitere Ansprüche geltend, nämlich auf Zahlung noch offener Nebenkosten. Der Mieter hat gegen letzteren Posten mit seinem Anspruch auf Rückgewähr der Kaution aufgerechnet. Der BGH sagt, dass er dies mit Recht tat: eigentlich ist es dem Mieter verwehrt, mit dem Rückgewähranspruch aufzurechnen; denn dieser wird erst fällig, wenn der Vermieter über die Kaution abrechnet – also mitteilt, dass er keine weiteren Ansprüche gegen den Mieter hat. Der BGH hat hier aber bereits in der Klageerhebung eine Art von Kautionsabrechnung gesehen: der Vermieter hätte damit erklärt, diese und keine weiteren Ansprüche gegen den Mieter zu haben. Jetzt habe der Mieter aufrechnen können.
All dies ist im Grunde wenig interessant, denn ob nun der Mieter aufrechnet oder der Vermieter, ist in den meisten Fällen gleichgültig. Interessanter ist, dass der BGH nebenbei erklärt, dass der Vermieter auch insoweit die Aufrechnung erklären kann, als der Mieter die Forderung des Vermieters für unbegründet hält: allein das Gericht entscheide am Ende, ob der Mieter durch diese Aufrechnung sein Kautionsguthaben verloren hat oder nicht. Neueren Bestrebungen, die dem Mieter das Recht gaben, einer Aufrechnung zu widersprechen – mit der Folge, dass der Vermieter strittige Forderungen vor Gericht einklagen musste statt sich einfach aus der Kaution zu bedienen – hat der BGH damit eine Absage erteilt.

BGH, Urteil vom 24.07.2019, Aktenzeichen VIII ZR 141/17

14.06.2019: Bundesgerichtshof: Kein Erstattungsanspruch des Wohnungseigentümers für eigenmächtig durchgeführte Arbeiten

Sieht die Teilungserklärung vor, dass jeder Wohnungseigentümer seine Fenster selbst und auf eigene Kosten instand zu halten habe – mit Ausnahme des Außenanstrichs – so ist diese Regelung schon nach bisheriger Rechtsprechung nicht eindeutig genug, um eine wirksame Ausnahme von dem Gesetz abzugeben, welches die Instandhaltung der Fenster der WEG zuweist. Die fehlende Eindeutigkeit ergibt sich durch den Außenanstrich: was soll gelten, wenn die alten Holzfenster nun durch Kunststoffenster ersetzt werden: diese brauchen keinen Außenanstrich. Zugleich aber hängt ihr Aussehen von dem des Kunststoffrahmens ab, und der kann nach einem eigenmächtigen Austausch bei dem einen Nachbarn so aussehen und bei dem anderen anders.
Bisher galt aber: Hat ein Wohnungseigentümer in der Annahme, durch eine solche Teilungserklärung zum Austausch seiner Fenster verpflichtet, jedenfalls aber berechtigt zu sein, so hatte er gegen die Gemeinschaft einen Anspruch auf Erstattung seiner Kosten, sobald er bemerkte, dass er für den Austausch eigentlich nicht zuständig war. Nun entscheidet der BGH: dies schafft unvorhergesehene Zahlungspflichten für alle anderen Wohnungseigentümer, in zahllosen Fällen, bei denen zudem oft nicht nachvollziehbar ist, ob der Betreffende tatsächlich irrtümlich oder einfach auf eigene Faust handelte, und ob es nicht vielleicht auch billiger gegangen wäre. Auch das dauernde Hin- und Herrechnen zwischen all den Eigentümern mache die Sache insgesamt nicht gerechter.

BGH, Urteil vom 14.06.2019, Aktenzeichen V ZR 254/17

14.06.2019: Bundesgerichtshof: Keine Kostenerstattung für eigenmächtigen Tausch der Fenster.

Alte Teilungserklärungen enthalten nicht selten die Vorschrift, wonach die Fenster Sondereigentum sind. Das ist nach dem Gesetz gar möglich; Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Manche Teilungserklärungen regeln lediglich, dass die Kosten neuer Fenster von der jeweils begünstigten Partei zu tragen sind (und nicht auf alle Eigentümer umzulegen sind). Das ändert aber nichts daran, dass die Maßnahme als solche Angelegenheit aller Wohnungseigentümer ist und die WEG daher zunächst einen Beschluss über den Austausch der Fenster fassen muss. Nur die Kosten der Maßnahme sind auf den jeweiligen Eigentümer umzulegen. Trotzdem kommt es vor, dass die jeweiligen Eigentümer den Beschluss der WEG nicht abwarten, sondern eigenmächtig einen Glaser beauftragen – und sodann Kostenerstattung seitens der WEG erwarten. Bisher hat der BGH geurteilt, dass eine solche Kostenerstattung verlangt werden kann, wenn die Fenster ohnehin hätten ausgetauscht werden müssen (vgl. Urteil v. 25.09.2015). Nun hat er seine frühere Rechtsprechung aufgegeben. Der eigenmächtig Handelnde kann nun in keinem Fall Kostenerstattung erwarten. Die WEG kann sogar beschließen, dass die Baumaßnahme rückgängig gemacht wird.

BGH, Urteil vom 14.06.2019, Aktenzeichen V ZR 254/17

22.5.2019: Bundesgerichtshof: Härte für den Mieter auch in Eigenbedarfsfällen prüfen!

Der Bundesgerichtshof hatte zuletzt in zwei Fällen Anlass, daran zu erinnern, dass die Prüfung einer Eigenbedarfskündigung aus zwei wesentlichen Teilen besteht: Es muss nicht nur der Eigenbedarf des Vermieters vorliegen – das heißt, ein ernsthaftes und auf nachvollziehbaren Gründen beruhendes Interesse, die Immobilie selbst oder durch Angehörige zu nutzen. Vielmehr muss sich – wenn der Mieter soziale Härten geltend macht – auch aufgrund einer Abwägung der Interessen zwischen Mieter und Vermieter ergeben, dass das Interesse des Vermieters an der Beendigung überwiegt. In dem einen entschiedenen Fall wohnte die 80-jährige Beklagte schon seit 1974 mit ihren zwei Söhnen in der Wohnung, die der Kläger soeben erst gekauft hatte, um selbst dort einzuziehen. Im anderen Fall wohnte dort zusammen mit seinem Bruder und dessen Frau auch ein schizophrener, alkoholkranker, dementer Mann mit Pflegestufe II. In beiden Fällen waren schwerwiegende gesundheitliche Nachteile für die jeweiligen Bewohner zu erwarten. In beiden Fällen waren die Landgerichte entweder gar nicht oder zu oberflächlich auf die Situation der Mieter eingegangen, weshalb der BGH die Räumungsurteile aufhob und die Fälle zur Neuverhandlung zurück verwies.

BGH, Urteile vom 22.05.2019, Aktenzeichen VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

10.04.2019: Bundesgerichtshof: Keine Bindung einer Entscheidung über Zahlungsverzug für späteren Räumungsprozess. Kein Wegfall des Zurückbehaltungsrechts allein durch Erklärung des Vermieters, ein Mangel sei behoben.

Es kann sinnvoll sein, vor Durchführung eines Räumungsprozesses zunächst einmal gerichtlich klären zu lassen, wie hoch die Rückstände des Mieters nicht nur rechnerisch sind, sondern tatsächlich, nämlich unter Berücksichtigung seines Minderungsrechts. Hier ist aber Vorsicht geboten: Klagt der Vermieter einfach die aus seiner Sicht noch offenen Mieten ein, so lautet das Urteil allein auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme. Wieviel der Mieter zu einem bestimmten Zeitpunkt schuldig war, muss das Gericht dabei zwar auch ermitteln; die Entscheidung über diese Vorfrage wird aber nicht rechtskräftig. Es ist kann also sein, dass das Gericht im zweiten Prozess (Räumungsrechtsstreit) den Rückstand des Mieters anders berechnet und dann womöglich die sicher geglaubte Räumungsklage scheitert. Anders wäre es nur, wenn das erste Gericht den Verzug des Mieters zu einem bestimmten Zeitpunkt (dem der Kündigung) feststellt. Das muss dann das später über den Räumungsanspruch entscheidende Gericht als verbindlich hinnehmen.
Während der Behebung eines Mangels steht dem Mieter an der Miete ein Zurückbehaltungsrecht zu. Dieses hat den Sinn, den Vermieter zur Beseitigung – bzw. zur Fertigstellung – anzuhalten. Deshalb entfällt es auch, wenn es seinen Zweck nicht mehr erfüllen kann – etwa weil das Mietverhältnis beendet ist oder weil der Mieter die weitere Reparatur verweigert oder Handwerkern keinen Zutritt verschafft. Es entfällt aber nicht etwa deshalb, weil der Vermieter einen Mangel für beseitigt hält. Daraus könne man nicht den Schluss ziehen, dass der Vermieter jede weitere Mangelbeseitigung endgültig verweigert. Überzeugender erscheint eher, dass anderenfalls der Vermieter das Ende des Zurückbehaltungsrechts durch einfache Behauptung bewirken könnte, der Mangel sei beseitigt – auch wenn dies tatsächlich nicht der Fall ist.

BGH, Urteil vom 10.04.2019, Aktenzeichen VIII ZR 39/18

21.03.2019: Landgericht Berlin: Prozessfortsetzung nach Doppelkündigung und Schonfristzahlung

Wie der BGH zuletzt am 19.09.2018 festgestellt hat (Aktenzeichen VIII ZR 261/17), kann der Vermieter seinem säumigen Mieter doppelt kündigen: fristlos, und zugleich “hilfsweise” ordentlich zum nächstmöglichen Kündigungstermin. Wenn der Mieter die fristlose Kündigung durch pünktliche “Schonfristzahlung” aus der Welt schafft (§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB), bleibt die ordentliche Kündigung dennoch bestehen. Der Mieter kann nun nur noch in einem ungeklärten Rahmen vortragen, der Vermieter verstoße gegen “Treu und Glauben”, wenn er sich vor Gericht auf diese ordentliche Kündigung beruft. In der Praxis bedeutet das nun vielfach, dass das Amtsgericht der Räumungsklage statt gibt. Denn normalerweise wird es nicht gegen “Treu und Glauben” verstoßen, sich auf eine rechtswirksame Kündigung zu berufen. Das Landgericht Berlin tritt jetzt aber (wieder) auf die Bremse und erklärt, so einfach dürfe es sich das Amtsgericht nicht machen. Das amtsgerichtliche Räumungsurteil sei nur dann rechtmäßig, wenn der Amtsrichter vorher den Parteien erklärt habe, auf welche Gesichtspunkte es bei der Entscheidung über “Treu und Glauben” ankomme, und wenn die Parteien Gelegenheit hatten, sich dazu zu äußern. Wenn das künftig ernst genommen würde, gäbe es wiederum kaum ein Räumungsurteil mehr, das auf diese “hilfsweise ordentliche Kündigung” gestützt ist.

LG Berlin, Beschluss vom 21.03.2019, Aktenzeichen 66 S 90/17

Landgericht Stuttgart: Mietpreisbremse in Baden-Württemberg ungültig

Die Verordnung zur Umsetzung der (bundesrechtlichen) Mietpreisbremse, wonach in bestimmten Gebieten mit angespannter Wohnraumsituation bei Neuvermietungen maximal 10% aufgeschlagen werden dürfen, ist nach Überzeugung des LG Stuttgart mangels veröffentlichter Begründung unwirksam. Für die südbadischen Landgerichtsbezirke Freiburg und Waldshut liegen noch keine entsprechenden Urteile vor. Das Ministerium wird sich nun bemühen, möglichst bald eine rechtsgültige Veröffentlichung nachzuholen.

LG Stuttgart, Urteil vom 13.03.2019, Aktenzeichen 13 S 181/18

24.01.2019: Bundesgerichtshof: Anerkennung eines Pflichtteilsanspruchs im Prozess

Der Pflichtteilsberechtigte, der meistens die Höhe seines Anspruchs nicht kennt, hat einen Auskunftsanspruch gegen den Erben. Macht er zunächst diesen Auskunftsanspruch geltend, um sodann den Pflichtteil zu fordern, muss er die Verjährung seines Anspruchs im Blick behalten: drei Jahre nach Ende des Jahres, in dem er Kenntnis erlangt vom Tod und seiner Enterbung, verjährt üblicherweise seine Pflichtteilsforderung. Das Tückische: Die Klage auf Erteilung von Auskunft über den Nachlassbestand lässt den Lauf der Verjährung des Pflichtteilsanspruchs unberührt.
Der Pflichtteilsberechtigte wird deshalb normalerweise Stufenklage erheben: auf Auskunft und Zahlung. Damit hat er den Lauf der Frist erfolgreich unterbrochen. Versäumt sein Anwalt dies oder gibt es ausnahmsweise gute Gründe für eine Klage allein auf Auskunft, so kann die Verjährung auch dadurch gestoppt werden, dass der Gegner im Auskunftsprozess den Pflichtteilsanspruch anerkennt. Das geschieht aber, wie der BGH nunmehr entschied, nicht schon dadurch, dass der Beklagte erklärt “an sich bestehe ja ein Auskunftsanspruch; aber im konkreten Falle werde dem aus diesem oder jenem Grunde widersprochen.” Zwar könne ein vorbehaltloses Anerkenntnis des Auskunftsanspruchs – wie auch eine vorbehaltlose Auskunft selbst – ein Anerkenntnis des Pflichtteilsanspruchs darstellen – aber nicht ein nur theoretisches, beinahe rabulistisches Anerkenntnis wie hier.

BGH, Urteil  vom IX ZR 233/17

10.01.2019: Bundesgerichtshof: Kosten der Teilungsversteigerung tragen die Miteigentümer nach Maßgabe ihrer Mitberechtigung

Verfahren der Teilungsversteigerung sind zwar formal der Zwangsvollstreckung zugeordnet. In ihnen gibt es aber keinen Gläubiger und keinen Schuldner, sondern nur Miteigentümer. Daher gilt auch nicht der Kostengrundsatz aus dem Zwangsvollstreckungsrecht, wonach im Regelfall der Schuldner die Kosten der Versteigerung zu zahlen hat (§ 788 ZPO). Die Teilungsversteigerung ist die gesetzlich vorgesehene Form der Teilung eines Objekts, wenn sich die Mitberechtigten (Eheleute; Erben) nicht auf eine Teilung einigen können. Die Kosten tragen sie also alle miteinander als normale Kosten der Verwaltung – so dass jeder einen Kostenanteil trägt, der seinem rechnerischen Anteil am versteigerten Objekt entspricht. Das gilt auch für Kosten einer einstweiligen Einstellung der Teilungsversteigerung – nicht aber für die Einlegung echter Rechtsbehelfe wie “Erinnerung”, sofortige Beschwerde und Rechtsbeschwerde. Hier trägt – wie üblich in streitigen Verfahren – der Unterlegene die Kosten.

BGH, Beschluss vom 20.01.2019, Aktenzeichen V ZB 19/18

08.01.2019: Bundesgerichtshof: Keine Haftung der Bank für fehlenden Ertrag der Immobilie

Weiß die um Finanzierung ersuchte Bank, dass eine Immobilie sittenwidrig überteuert angeboten wird, so schuldet sie dem Kaufinteressenten entsprechende Aufklärung. Ob die Immobilie sittenwidrig überteuert ist, richtet sich aber nicht nach dem Ertrag der Immobilie, wenn am Markt solch hohe Preise üblich sind. Weder ist die Bank dem Käufer verpflichtet, den Ertragswert überhaupt zu ermitteln, noch ist sie verpflichtet, den Käufer ungefragt über Diskrepanzen zwischen Ertragswert und dem am Markt üblichen Preisniveau zu informieren. Auch ist das Gericht nicht befugt, ohne eigene Sachkunde über die Einschätzung des gerichtlichen Sachverständigen hinwegzugehen, wonach die Vergleichswertmethode trotz der niedrigen Erträge die zutreffende Methode zur Wertermittlung darstellt.

BGH, Beschluss vom 08.01.2019, Aktenzeichen XI ZR 535/17

06.12.2018: Oberlandesgericht München: Wer ein Testament angreift, löst keine Pflichtteilsstrafklausel aus.

Gemeinschaftliche Testamente enthalten häufig sogenannte Strafklauseln, wonach, wer nach dem Tod des Erstversterbenden seinen Pflichtteil verlangt, bestimmten Sanktionen unterworfen wird – insbesondere einer Enterbung im zweiten Erbfall. Das OLG München hat nun – nicht überraschend – klargestellt, dass es nicht als Verlangen des Pflichtteils verstanden werden kann, wenn jemand – statt den Pflichtteil zu verlangen – dem Erben sein testamentarisches Erbrecht insgesamt streitig macht.

OLG München, Beschluss vom 06.12.2018, Aktenzeichen 31 Wx 374/17

14.11.2018: Bundesgerichtshof: Bestimmtheit der Patientenverfügung einer Patientin im Wachkoma

Hat eine Wachkoma-Patientin vorab in einer Patientenfügung bestimmt, dass sie keine lebensverlängernden Maßnahmen wünsche, falls bei ihr “keine Aussicht auf Wiedererlangung des Bewusstseins” besteht, so bedarf es für die Beendigung einer künstlichen Ernährung und Flüssigkeitsversorgung (Magensonde) keiner Erklärung des Betreuers und somit auch keiner Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das Gericht hat in einem solchen Fall lediglich ein “Negativattest” zu erteilen. Die Erklärung der Patientin selbst ist in diesem Falle hinreichend bestimmt im Hinblick auf die konkrete Behandlungssituation.
An dieser Bestimmtheit ändert sich auch nichts dadurch, dass sie geschrieben hatte, sie wünsche keine aktive Sterbehilfe. Diese Äußerung zwingt allerdings zu einer Auslegung ihrer Patientenverfügung. Im Rahmen dieser Auslegung können auch Umstände eine Rolle spielen, die nicht in der Urkunde selbst niedergelegt sind, insbesondere die durch Zeugen dokumentierte Äußerung der Patientin, bevor sie ins Wachkoma fiel: “ich möchte sterben”.

BGH, Beschluss vom 14.11.2018, Aktenzeichen XII ZB 107/18

31.10.2018: Bundesgerichtshof: Keine Verjährung des Anspruchs auf notarielles Nachlassverzeichnis, solange das private Verzeichnis nicht verjährt ist

Der Pflichtteilsberechtigte hat gegen den Erben Anspruch auf Auskunft über den Nachlass. Er kann wahlweise ein privatschriftliches oder ein vom Notar erstelltes Nachlassverzeichnis fordern. Er kann auch nacheinander beides verlangen. Im letzteren Fall bestand allerdings bisher das Risiko, dass der Anspruch auf das notarielle Verzeichnis verjährt, während der Berechtigte versucht, zunächst das private Verzeichnis durchzusetzen. Nun hat der BGH entschieden, dass der Anspruch auf das notarielle Verzeichnis nicht verjährt, solange der Anspruch auf das private Verzeichnis noch unverjährt und noch nicht erfüllt ist. Es handle sich lediglich um verschiedene Ausprägungen desselben Auskunftsanspruchs.
Der BGH ergänzt: Auch der Pflichtteilsanspruch und der Anspruch auf Pflichtteilsergänzung – wegen Schenkungen, die der Erblasser bereits vor seinem Tod anderen gemacht hat – sind Ausprägungen eines und desselben Anspruchs, weshalb auch eine Klage auf Pflichtteilsergänzung die Verjährung für die Pflichtteilsforderung hemmt. Umgekehrt gilt das im Grundsatz auch, setzt aber voraus, dass die tatsächlichen Umstände, die eine Pflichtteilsergänzung begründen (nämlich die Schenkung), bereits in der unverjährten Klage dem Gericht vorgetragen wurden.

BGH; Urteil vom 31.10.2018, Aktenzeichen IV ZR 313/17

26.10.2018: Bundesgerichtshof: Wohnungseigentümer können auch einzeln den Rückbau ungenehmigter Umbauten durchsetzen.

Ändert ein Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum, ohne dazu berechtigt zu sein (Einbau eines Dachfensters etc.), so stellt sich die Frage, ob jeder Miteigentümer den Rückbau erzwingen kann, oder ob dies nur die Gemeinschaft (über den Verwalter) kann. Den Rückbau kann man theoretisch sowohl als Schadensersatz verlangen (§ 823 BGB) als auch als Maßnahme der Beseitigung von Eigentumsverletzungen (§ 1004 BGB). Für Schadensersatz ist traditionell die WEG zuständig (der Verwalter), während Beseitigungsansprüche jeder Eigentümer einzeln gegen den Verursacher durchsetzen kann. In dieser Situation hat der BGH bisher entschieden, dass der Einzelne nur Beseitiung der Neuerung verlangen kann, aber nicht Wiederherstellung des bisherigen Zustandes. Das hieße im Falle des Dachfensters: er kann verlangen, dass das Fenster ausgebaut wird, aber nicht, dass das Loch im Dach wieder verschlossen wird. Nun hat sich der BGH eines besseren besonnen und dem Einzelnen das Recht zugesprochen, auch Wiederherstellung des Urzustandes zu verlangen. Die WEG verliert damit das Recht (ohne weiteren Mehrheitsbeschluss) zwischen Wiederherstellung des Urzustandes und Geldersatz zu wählen – denn das ist Standard beim Schadensersatz. Dieser Verlust sei aber, so der BGH, zu verschmerzen, da die WEG das Geld  – wenn sie denn Geldersatz wählen würde – ohnehin für die Schließung des Daches einsetzen müsste. Im übrigen bleibe es ihr weiterhin unbenommen, die Ansprüche der einzelnen Miteigentümer durch Mehrheitsbeschluss  an sich zu ziehen – falls dies nicht lediglich missbräuchlich zu dem Zweck geschieht, die Anspruchsdurchsetzung durch den schon klagenden Miteigentümer zu sabotieren.

BGH, Urteil vom 26.10.2018, Aktenzeichen V ZR 328/17

25.10.2018: Landgericht Hamburg: Treuwidrigkeit bei Doppelkündigung des Vermieters

Üblicherweise kündigen Vermieter einem Mieter im Falle eines Zahlungsverzugs doppelt: zunächst fristlos, gleichzeitig aber auch ordentlich, also fristgebunden, mit derselben Begründung des Zahlungsverzugs. Denn die fristlose Kündigung wird nachträglich unwirksam, wenn der Mieter die schuldig gebliebene Miete nachzahlt (§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB). Die ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen (siehe unten: BGH v. 19.09.2018). Der Mieter kann lediglich noch geltend machen, der Vermieter handle treuwidrig, wenn er sich auf diese Kündigung beruft. Das Landgericht Hamburg erklärt, treuwidrig handle der Vermieter nur, wenn sich der Mieter bisher noch kein Fehlverhalten vorzuwerfen hatte, das das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses gefährden könnte. Ein solches Fehlverhalten hatte sich der Mieter hier nicht vorzuwerfen. Das Jobcenter hatte lediglich einmal die Zahlung für ihn eingestellt, während er schwer krank war; dies konnte man ihm nicht zum Vorwurf machen, und vor allem war dies kein Anzeichen für Streitigkeiten auch in Zukunft.

LG Hamburg, Urteil vom 25.10.2018, Aktenzeichen 316 S 58/18

18.10.2018: Oberlandesgericht Stuttgart: Zur Nutzungsentschädigung unter Miterben für allein genutzte Immobilie

Ein Miterbe, der eine Immobilie des Erblassers allein bewohnt, schuldet seinem anderenorts wohnenden Miterben nicht ohne weiteres Nutzungsentschädigung. Der auswärtige Miterbe muss zunächst eine Neuregelung der Benutzung der Immobilie verlangen. Das heißt aber nicht, dass der Auswärtige verlangen müsste, dass der andere auszieht oder dass er selbst oder jemand Drittes einziehen dürfte. Das Verlangen einer Neuregelung kann auch darin bestehen, dass der Auswärtige verlangt, dass an die Stelle der unentgeltlichen Nutzung durch den bisherigen Bewohner nun eine entgeltliche Nutzung tritt. Verlangt er dies, kann er auch sofort Geld verlangen – nicht für die Vergangenheit, aber ab sofort.

OLG Stuttgart, Urteil vom 18.10.2018, Aktenzeichen 19 U 83/18

08.06.2018: Bundesgerichtshof: Die WEG haftet den Wohnungseigentümern nicht für unterlassene Beschlüsse oder die unterlassene Umsetzung gefasster Beschlüsse.

Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nur als “teilrechtsfähig” angesehen wird, äußert sich in der Praxis vor allem darin, dass die Gemeinschaft (“WEG”) zwar nach außen hin (Handwerkern) handlungsfähig ist, aber nicht durchweg auch nach innen (dem Verwalter und der Eigentümerversammlung gegenüber). Unterlässt diese es, Beschlüsse zu fassen, oder unterlässt es jener, Beschlüsse durchzuführen, so haften dafür Verwalter und Wohnungseigentümer, aber nicht die “WEG” als Verband.
Der einzelne Eigentümer hat – nunmehr bestätigt – auch einen klagbaren Anspruch gegen den Verwalter auf Umsetzung eines Beschlusses.

Richtet ein vom Verwalter engagierter Handwerker o.ä. am Sondereigentum einen Schaden an, so haftet hierfür ebenfalls nicht die WEG als Verband, sondern der Handwerker.

BGH, Urteil vom 08.06.2018, Aktenzeichen V ZR 125/17

07.06.2018: Landgericht Frankfurt am Main: Wiederherstellung der ursprünglichen – plangerechten – Bauzustands nach Verjährung des Rückbauanspruchs

Auch in Zweier-WEG steht der Duldungsanspruch nur der Gemeinschaft zu!

Der Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung ist auch in der WEG ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers. Hat jeder Wohnungseigentümer seinen Anspruch verjähren lassen, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen. Die Kosten sind dann freilich von allen gemeinsam zu tragen, es sei denn, die Teilungserklärung bestimmt etwas anderes. Um die Wiederherstellung in der Wohnung desjenigen, der unzulässig umgebaut hat, tatsächlich durchzusetzen, bedarf es aber neben dem Rückbaubeschluss auch eines Anspruchs der WEG gegen den Betreffenden auf Duldung der Störungsbeseitigung. Das Landgericht hat entschieden, das auch in Zwei-Personen-Gemeinschaften dieser Anspruch immer nur der Gemeinschaft zugestanden hatte – und nicht zusammen mit den Individualansprüchen verjährt ist.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018, Aktenzeichen 2-13 S 98/17

30.05.2018: Bundesgerichtshof: Nebenkostenabrechnung nach tatsächlicher Wohnfläche

Weicht, wie häufig, die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen ab, muss der Vermieter die Betriebskosten, soweit sie nach Maßgabe der Wohnfläche umzulegen sind, nach der tatsächlichen Wohnfläche umlegen. Bisher hatte gegolten: weicht die tatsächliche Fläche nicht mehr als 10% von der vereinbarten ab, gilt die vereinbarte Fläche. Dies war wohl die praktikablere Lösung, denn die vereinbarte Fläche ergibt sich aus dem Mietvertrag, die tatsächliche Fläche muss erst einmal – sachverständig? – ermittelt werden.

BGH, Urteil vom 30.05.2018, Aktenzeichen VIII ZR 220/17

15.05.2018: Bundesgerichtshof: Zum Zahlungsverzug bei nur symbolischer Miete

Haben die Beteiligten eine nur symbolische Miete vereinbart, genügt es für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht, dass die Mieterin mit einem Betrag von zwei symbolischen Monatsmieten in Verzug ist. “In einem derart atypischen Fall” sei auf den objektiven Mietwert der Wohnung abzustellen. So das Berufungsgericht in der Vorinstanz, und der BGH sah keinen Grund, sich davon zu distanzieren. Die symbolische Miete betrug hier 1 Euro Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von € 220,-. Der Vermieter hatte gemeint, ein Rückstand in Höhe von mehr als 2 x € 221,- berechtige ihn zur Kündigung. Das Landgericht hat festgestellt, dass der wahre Wohnwert 900 Euro betrug, so dass zur Kündigung nach § 543 II S.1 Nr.3b) ein Rückstand in Höhe von 2 x (€ 900+220), also € 2240,- erforderlich gewesen wäre.

BGH, Hinweisbeschluss v. 15.05.2018, Aktenzeichen VIII ZR 150/17 (rechtskräftig nach Revisionsrücknahme)

04.05.2018 Bundesgerichtshof: Sanierung der Dachterrasse auf Kosten des Sondereigentümers

Steht eine Dachterrasse – wie meist in solchen Fällen – nach der Teilungserklärung im Sondereigentum desjenigen, der den Zugang zu ihr genießt, und erklärt die Teilungserklärung weiter, dass die Sondereigentümer “Balkone und Loggien” selbst zu unterhalten hätten, so hat der betreffende Sondereigentümer nicht nur diejenigen Teile der Dachterrasse auf eigene Kosten zu sanieren, die in seinem Sondereigentum stehen (das ist nämlich kaum mehr als der Fußbodenbelag der Terrasse), sondern auch diejenigen Teile, die im Gemeinschafteigentum stehen. Bei Dachterrassen ist das zugleich das Dach des Hauses. Der BGH erklärt dies damit, dass eine Dachterrasse eine Einrichtung ist, die gegenüber einem schlichten Dach erhebliche Mehrkosten verursacht, und diese seien komplett von dem Nutznießer zu tragen. Das dürfte bedeuten, dass der Nutznießer auch diejenigen Teile instandhalten muss, die man aufgrund sprachlichen Verständnisses nicht als Teil der Dachterrasse bezeichnen würde, die aber erst durch die Dachterrasse nötig werden (z.B. Regenrinnen und Isolierungen benachbarter Gebäudeteile). Dass der Nutznießer nicht nur selbst diese Teile instand halten muss, sondern in dem Falle, dass die WEG die Sanierung beschließt, deren Kosten zu übernehmen hat, erörtert der BGH nicht ausdrücklich. Dass dies in der Regel so ist, hat der BGH in einer früheren Entscheidung bereits begründet (Urteil vom 28.10.2016 – V ZR 91/16) 

BGH, Urteil vom 04.05.2018, Aktenzeichen V ZR 163/17

16.04.2018: Oberlandesgericht Köln: Kosten für Privatgutachten in Pflichtteilsprozessen

Kosten für Gutachten zur Wertermittlung bei Nachlassgegenständen trägt in der Regel der Nachlass: nämlich wenn der Erbe auf Anforderung des Pflichtteilsberechtigten das Gutachten eingeholt hat.
Holt der Erbe ein Gutachten ein, um sich gegen die Klage auf Zahlung des Pflichtteils zu verteidigen, können die Aufwendungen für das Gutachten als notwendige Prozesskosten erstattungsfähig sein. Ebenso, wenn der Pflichtteilsberechtigte selbst ein Gutachten einholt, um im Prozess seiner Darlegungspflicht Genüge zu tun. Privatgutachten im laufenden Prozess werden allerdings eher mit Vorsicht als erforderlich und damit als erstattungsfähig angesehen.

OLG Köln, Beschluss vom 16.04.2018, Aktenzeichen 17 W 39/18