26.09.2023: Bundesfinanzhof: Keine Einkommensteuer bei Verkauf einer Immobilie aus einer Erbengemeinschaft

Verkauft jemand eine Immobilie wieder, die er vor weniger als 10 Jahren gekauft hat (Spekulationsfrist), so fällt auf den Veräußerungsgewinn (Wertsteigerung) Einkommensteuer an. Der Bundesfinanzhof hat jedoch nun entschieden, dass dies nicht gilt, wenn einer oder mehrere Erben ein solches Objekt verkaufen, das ihnen aus einem Nachlass zugefallen ist. Hierbei kommt es weder darauf an, ob sie oder einer von ihnen die Immobilie selbst bewohnt, noch darauf, ob einzelne Erben schon vor dem Verkauf aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden sind.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 26.09.2023, Aktenzeichen IX R 13/22

07.09.2023, Landgericht Frankfurt a.M. Fortzahlung der Vergütung nach Abberufung des Verwalters?

Entgegen verbreiteter Auffassung endet die Pflicht einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht automatisch mit der Abberufung des Verwalters. Denn das Recht unterscheidet zwischen dem Amt des Verwalters und seinem Vertrag. Ähnlich wie ein Manager nach Fehlverhalten von seinem Posten suspendiert werden kann, aber trotzdem bis zum Ablauf seines Arbeitsvertrags noch Vergütung verlangen kann, kann dies auch beim WEG-Verwalter passieren. Nicht jeder Grund für eine Abberufung aus dem Amt ist zugleich ein Grund für eine fristlose Kündigung des Arbeitsverhältnisses.
Im WEG-Recht konnte es zuletzt sogar zu erheblichen Differenzen zwischen der Beendigung von Amt und Vertrag kommen, da nach neuem Recht die Abberufung aus dem Amt jederzeit mit der Frist von sechs Monaten möglich ist, der Dienstvertrag aber, wenn er noch aus der Zeit vor der Rechtsreform stammte, eine Kündigungsfrist von 5 Jahren vorsehen konnte (sofern kein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt). In der Folge drohte den WEG, die einen Verwalter abberiefen, dass sie ihm noch bis zu fünf Jahre die Bezüge weiter zahlen müssten, während sie natürlich zugleich dem neu gewählten Verwalter dessen Bezüge zahlten.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat nun entschieden, dass in solchen Fällen der Dienstvertrag des früheren Verwalters nach spätestens sechs Monaten ausläuft. Dies ist also die maximale Frist für eine mögliche Doppelzahlung an den neuen und den alten Verwalter.
Für Verträge mit Verwaltern, die unter dem neuen Recht geschlossen wurden, also nach dem 1.12.2020, besteht das Problem ohnehin nicht, da das Gesetz insoweit selbst regelt, dass der Verwaltervertrag nach spätestens sechs Monaten endet.

LG Frankfurt a.M., Urteil vom 07.09.2023, Aktenzeichen 2-12- S 6/23

 

11.05.2023: Landgericht Frankfurt am Main: Prozesskostennachteil bei “Beschluss über die Jahresabrechnung”

Nach neuem WEG-Recht hat die Eigentümerversammlung nicht mehr über die Jahresabrechnung insgesamt zu beschließen, sondern nur noch über die “Nachschüsse”, als die Beträge, die jeder einzelne aufgrund der Jahresabrechnung über seine Vorauszahlungs-Soll-Beträge (“Hausgelder”) hinaus zahlen muss, auch als Abrechnungsspitze bezeichnet – oder im Falle zu hoher Vorauszahlungs-Soll-Beträge: über deren Reduzierung in Zukunft. Hat eine WEG aus Unkenntnis wie früher über “die Jahresabrechnung” beschlossen und wird nun dieser Beschluss von einem Wohnungseigentümer angefochten, so muss die WEG auch dann 1/3 der Prozesskosten tragen, wenn die Jahresabrechnung völlig in Ordnung war. Denn eine Kompetenz, über die gesamte Abrechnung zu beschließen, gebe das neue Recht nicht mehr her.

LG FfM, Urteil vom 11.05.2023, Aktenzeichen 2-13 S 85/22

10.05.2023: Landgericht Frankfurt am Main: Abwehrrechte gegen Videoaufnahmen kann jeder Wohnungseigentümer weiterhin selbst geltend machen.

Die Abwehrrechte der Wohnungseigentümer gegen Beeinträchtigung ihres Sondereigentums durch Eingriffe oder Übergriffe anderer Wohnungseigentümer kann seit der Neuregelung des WEG-Rechts nur noch der Verwalter als Vertreter der WEG (“GdWE”) geltend machen – nicht mehr jeder Betroffene selbst. Das gilt aber nicht für illegale Videoaufnahmen. Diese betreffen den Wohnungseigentümer als Person, nicht sein Wohnungseigentum. Abwehrrechte gegen Videokameras, die unzulässigerweise auch den Privatbereich eines Wohnungseigentümers filmen (oder zu filmen scheinen), kann daher der betroffene Eigentümer weiterhin selbst geltend machen.

LG FfM, Urteil vom 10.05.2023, Aktenzeichen 2-13 T 33/23

25.04.2023: Landgericht Berlin: Zum Zahlungsverzug des Mieters bei Überweisung

Schon lange ist geklärt, dass der Mieter, der seine Miete am dritten Werktag jedes Monats schuldet, seiner Pflicht genügt, wenn er an diesem Tag den Überweisungsauftrag erteilt. Darauf, ob die Gutschrift beim Vermieter noch am selben Tag erfolgt, kommt es also nicht an (falls nichts Gegenteiliges ausdrücklich vereinbart ist). Sehr wohl kommt es aber darauf an, ob die Gutschrift beim Vermieter überhaupt erfolgt. Hat nämlich der Mieter an die falsche Kontonummer überwiesen oder die Zahlung nur fälschlich behauptet, so trägt er die Konsequenzen. Die Beweislast dafür, dass das Geld beim Vermieter ankommt, trägt der Mieter. Für den insoweit beweisfällig bleibenden Mieter bleibt nun nur noch die Behauptung, er habe nicht fahrlässig gehandelt (denn ein unvermeidbarer Tatsachenirrtum des Mieters hindert den Verzug). Hat der Vermieter überdies – und sei es in der Räumungsklage – die fehlende Miete angemahnt, so nutzt dem Mieter selbst der angeblich unvermeidbare Fehler bei der Überweisung nicht, denn nun tritt der Verzug mit der Mahnung ein. So jedenfalls das Landgericht Berlin in diesem Urteil. Offen bleibt dabei, ob der Vermieter nach der Mahnung noch einmal gekündigt hat, denn die Kündigung müsste auf den Verzug folgen und dürfte ihm zeitlich nicht vorausgehen.

LG Berlin, Urteil vom 25.04.2023, Aktenzeichen 67 S 103/22

19.04.2023: Bundesgerichtshof: Fiktive Schadensberechnung auch im Mietrecht

Im Kraftfahrzeug-Schadensrecht ist es seit langem anerkannt, dass der Geschädigte auf der Basis eines Kostenvoranschlags oder eines Gutachtens abrechnen darf unabhängig davon, ob er sein Auto überhaupt reparieren lässt. Der Geschädigte hat also die Wahl, ob er das Auto so reparieren lässt, wie es Werkstatt oder Gutachter vorschlagen, ob er es anders (Notreparatur) reparieren lässt, ob er es selbst repariert oder gar nicht repariert. Rechnet der Geschädigte so ab, kann er die Mehrwertsteuer nicht verlangen, hat aber das Recht, die Sache unrepariert zu lassen und dafür das Geld zu behalten. Dieses Recht hat er laut jüngster BGH-Entscheidung auch im Mietrecht. Hat also der Mieter die Wohnung beschädigt, oder besteht ein Schadensersatzanspruch, weil der Mieter eine ihm obliegende Arbeit (Anstreichen) nicht vorgenommen hat, so kann der Vermieter seinen Schaden auf Basis eines Kostenvoranschlags abrechnen und die Wohnung anschließend unrenoviert belassen.

BGH, Urteil vom 19.04.2023, Aktenzeichen VIII ZR 280/21

Dies war eigentlich zuvor schon selbstverständlich (vgl. zuletzt Landgericht Halle, 03.02.2023, Aktenzeichen 1 S 91/21), war aber vom Bundesgerichtshof noch nicht bestätigt worden.