31.05.2017: Landgericht Frankfurt a.M.: Keine Klage der WEG auf Zahlung von Rückständen, wenn die Jahresabrechnung ein Guthaben auswies

Seit Jahren ist umstritten, ob der Beschluss der Jahresabrechnung lediglich die Einnahmen und Ausgaben der WEG samt ihrer Umlage auf die einzelnen Eigentümer umfasst, oder ob sie auch verbindlich die Höhe der Abrechnungsspitze, also der Nachzahlung, die jeder einzelne der WEG schuldet, festsetzt. Im vorliegenden Fall hatte der klagende Eigentümer laut Jahresabrechnung sogar ein Guthaben. Dieses ergab sich aber nicht aus tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen, sondern nur aus Vorauszahlungen, die er nach Meinung des Verwalters hätte leisten sollen, aber nicht geleistet hat. Nachdem in einem früheren Prozess das dortige Gericht festgestellt hatte, dass der Eigentümer die Vorauszahlungen zu Recht nicht geleistet hatte – weil nämlich der betreffende Wirtschaftsplan ungültig war – hatte der Verwalter eigenmächtig – nämlich ohne weiteren Beschluss der Wohnungseigentümer – die Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung geändert. Statt eines Guthabens stand nun hier eine erhebliche Nachzahlung zu Buche. Diese kann die WEG nicht mit Erfolg einklagen, solange nicht über die geänderte Abrechnungsspitze beschlossen ist – so jedenfalls die Meinung des Landgerichts Frankfurt. Das Gericht hat aber die Revision zugelassen, so dass in absehbarer Zeit Klarheit darüber zu erwarten ist, ob die Abrechnungsspitze Teil der Jahresabrechnung ist und somit auch nur durch Beschluss der Eigentümer wieder geändert werden kann – oder ob sie nur eine rechnerische Folge der Jahresabrechnung ist, so dass der Verwalter sie eigenmächtig ändern kann, wenn sich Vorauszahlungen als nicht geschuldet herausstellen.

LG Frankf.a.M.; Urteil vom 31.05.2017, Aktenzeichen 2-13 S 135/16

17.05.2017: Landgericht Hamburg: Beschlusskompetenz, aber kein Klagerecht der Untergemeinschaft.

Manche Wohnungseigentümergemeinschaften sind qua Teilungserklärung in sogenannte Untergemeinschaften aufgeteilt. In der Regel geschieht dies im Falle von Mehrhausanlagen, damit jede Hausgemeinschaft ihre Angelegenheiten im möglichen Umfang selbst regeln kann. Die Beschlusskompetenz der Versammlung der Untergemeinschaft reicht so weit, wie die Teilungserklärung der Gesamt-Gemeinschaft dies bestimmt. Für die Kosten einer von der Untergemeinschaft beschlossenen Instandhaltungsmaßnahme haftet die Untergemeinschaft am Ende allein – wenngleich die Verträge nach außen – mit den Handwerkern – im Namen der Gesamt-Gemeinschaft geschlossen werden müssen. Auch eine mögliche Klage auf Zahlung der für die Maßnahme nötigen Gelder kann nur die Gesamt-Gemeinschaft erheben.

LG Hamburg, Urteil vom 17.05.2017, Aktenzeichen 318 S 85/16

22.03.2017: Oberlandesgericht Karlsruhe: Grünanlagen sind keine Parkplätze.

Enthält die Teilungserklärung keine klare Umgrenzung der Bereiche, für die ein Sondernutzungsrecht gelten soll, insbesondere keinen Lageplan, so ergibt die Auslegung der Teilungserklärung, dass an Parkplätze angrenzende Grünflächen nicht der Sondernutzung unterliegen. Das soll nach dem OLG Karlsruhe auch dann gelten, wenn das Sondernutzungsrecht laut Teilungserklärung “an dem gesamten Parkplatz” (des Supermarkts) besteht und sich auf den angrenzenden Grünflächen die Leuchten dieses Parkplatzes befinden..

OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2017, Aktenzeichen 6 U 172/14

15.03.2017: Bundesgerichtshof: Sonderbehandlung von Rohrwärmefällen nur bei freiliegenden Leitungen.

Eigentlich ist es ganz einfach: Heizkosten werden zu mindestens 50% nach Zählerstand abgerechnet. Andere Messverfahren kommen nur zur Anwendung in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen überwiegend ungedämmt sind, § 17 Abs.1 Satz 3 Heizkostenverordnung. Der BGH hat nun entschieden, dass dies so gemeint ist, wie es dort steht. Liegen die ungedämmten Leitungen im Estrich oder unter Putz, bleibt es – entgegen bisher weit verbreiteter Ansicht bei Gerichten und Messunternehmen – bei der Ablesung der Zählerstände.

BGH, Urteil vom 15.03.2017, Aktenzeichen VIII ZR 5/16

14.03.2017: Bundesgerichtshof: Betriebskostenabrechnung für den Mieter ohne Jahresabrechnung der WEG

Ist eine Eigentumswohnung vermietet, ist die dem Mieter zu erstellende Betriebskostenabrechnung von der den Eigentümern zu erstellenden Jahresabrechnung zu unterscheiden. Die Jahresabrechnung, die der Verwalter für die Eigentümer erstellt, bedarf zu ihrer Gültigkeit des Beschlusses. Für den Mieter ist sie rechtlich ohne Belang. Tatsächlich sieht es zwar so aus, dass der Verwalter in seiner Jahresabrechnung in der Regel unterscheidet zwischen Posten, die auf den Mieter umgelegt werden können (das sind die meisten), und solchen, die beim Vermieter “hängen” bleiben, und dass dem Mieter die so gestaltete Rechnung zuzüglich der Grundsteuer einfach weitergeleitet wird. Rechtlich betrachtet gibt es aber keine Verbindung dieser Art. Erhält der Vermieter vom Verwalter keine Jahresabrechnung oder ist diese fehlerhaft oder wird von der Versammlung der Eigentümer nicht beschlossen, so ändert das nichts an der Verpflichtung des Vermieters, mit dem Mieter abzurechnen. Liegt ihm eine Abrechnung vor, die lediglich noch nicht beschlossen ist, so kann sich der Vermieter dieser Rechnung bedienen. Eventuelle Fehler der Abrechnung hat er seinem Mieter gegenüber aber zu vertreten. Umgekehrt kann der Mieter auch nicht verlangen, dass ihm keine Abrechnung zugeschickt werde, solange die Eigentümerversammlung noch nicht über die Jahresabrechnung entschieden hat.

BGH, Urteil vom 14.03.2017, Aktenzeichen VIII ZR 50/16

10.02.2017: Bundesgerichtshof: Kein Schadensersatzanspruch des Miteigentümers bei Zahlungsausfällen

Zahlt ein Wohnungseigentümer seine Beiträge / Hausgelder nicht oder nicht rechtzeitig, so hat nur die WEG als Verband Ansprüche gegen den Säumigen, nicht aber auch der einzelne Miteigentümer. Das gilt nunmehr auch für Schadensersatzsprüche: Hat der Miteigentümer einen Schaden, etwa weil ihm verzugsbedingt der Strom abgestellt wird, muss er sich an die WEG halten, da diese – über den Verwalter – für Nachschüsse zu sorgen hat, falls ein Beitragszahler ausfällt. Er kann sich keinesfalls an den säumigen Miteigentümer halten.

BGH, Urteil vom 10.02.2017, Aktenzeichen V ZR 166/16

09.02.2017: Bundesgerichtshof: Klarheit über den Streitwert bei Anfechtung der Jahresabrechnung

Der Streitwert als Bemessungsgrundlage für Gerichts- und Anwaltskosten bemisst sich nach dem hälftigen Nennwert der Jahresabrechnung bis zu den Grenzen des § 49a GKG.
Der Wert der Rechtsmittelbeschwer desjenigen, der die Jahresabrechnung verteidigt, bemisst sich nach dem Nennwert der Jahresabrechnung abzüglich des Anteils des Gegners.

BGH, Urteil vom 09.02.2017, Aktenzeichen V ZR 188/16

25.01.2017: Bundesgerichtshof: Auch Wohnungseigentümer mit nachlässigem Verwalter müssen über die Nebenkosten ihres Mieters in gesetzlicher Frist abrechnen.

Das Gesetz bestimmt, dass der Vermieter über Nebenkostenvorauszahlungen seines Mieters bis zum Ende des Folgejahres abrechnen muss (§ 556 Abs.3 BGB). Nach Ablauf der Frist kann er Nachzahlungen nur noch verlangen, wenn er die Fristüberschreitung entschuldigt. Der BGH hat jetzt klargestellt, dass sich Vermieter von Eigentumswohnungen nicht – oder jedenfalls nur in wenigen Fällen – hinter ihrem WEG-Verwalter verstecken können. Sie müssen alsbald, wenn sie erkennen, dass der Verwalter keine oder eine falsche Abrechnung vorlegt, alles dafür tun, dass innerhalb der gesetzlichen Frist eine korrekte Rechnung erstellt und dem Mieter übermittelt wird. Insbesondere ist im Verhältnis zum Mieter nicht erforderlich, dass die WEG über die Jahresabrechnung beschlossen hat – sie muss nur inhaltlich korrekt sein. In der Konsequenz muss der vermietende Wohnungseigentümer womöglich auf eigene Kosten eine korrekte Abrechnung erstellen, wenn der Verwalter dazu nicht willens oder in der Lage ist.

BGH, Urteil vom 25.01.2017, Aktenzeichen VIII ZR 249/15

19.01.2017: Bundesgerichtshof: keine Ausgleichszahlungen für gebilligte Dachspitz-Ausbauten

Wer sich ohne Änderung der Teilungserklärung, aber mit Zustimmung seiner Miteigentümer den Dachspitz zu Wohnzwecken ausbaut, schuldet den Miteigentümern für die Legalisierung des Ausbaus (Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch) keine Ausgleichszahlung.

BGH; Beschluss vom 19.01.2017, Aktenzeichen V ZR 95/16

(vgl. OLG Frankfurt vom 08.03.2016; Vorinstanz)

19.01.2017: Bundesgerichtshof: Keine Ausgleichszahlung für Ausbau des Dachspitzes mit Zustimmung der Miteigentümer.

Der Eigentümer der obersten Wohnung im Hause, der den im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachspitz für seine Zwecke ausbaut, hat in vielen Fällen einen Anspruch gegen die Miteigentümer auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts an der hinzu gewonnenen Wohnfläche, wenn er zugleich die Lasten dafür übernimmt (vgl. OLG Frankfurt, 08.03.2016, 6 U 23/15). Dieses Sondernutzungsrecht ist auf Verlangen des Umbauenden auch im Grundbuch einzutragen. Ungeklärt ist bisher, ob die übrigen Miteigentümer ihre Zustimmung davon abhängig machen können, dass der Umbauende ihnen eine Ausgleichszahlung leistet. Der BGH hat hier nur entschieden, dass eine Ausgleichszahlung nicht in Betracht kommt, wenn die Miteigentümer der Bauausführung vorbehaltlos zugestimmt hatten.

BGH, Beschluss vom 19.01.2017, Aktenzeichen V ZR 95/16

13.01.2017: Bundesgerichtshof: Kein Anspruch auf Einbau eines Fahrstuhls.

Aus dem Verbot des Grundgesetzes, Behinderte zu diskriminieren, ergibt sich noch kein Anspruch, gegen den Willen der übrigen Miteigentümer einen Aufzug in einen mehrstöckigen Eigentumswohnungs-Komplex einbauen zu lassen. Das gelte auch dann, wenn der Antragsteller den Fahrstuhl aus eigenen Mitteln bezahlen will und auch allein für die Unterhaltung aufkommen will.

BGH, Urteil vom 13.01.2017, Aktenzeichen V ZR 96/16

21.12.2016: Landgericht Düsseldorf: Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung

Seit der Entscheidung des BGH v. 04.12.2009 wird die Instandhaltungsrücklage üblicherweise als sogenannte “Ist-Rücklage” und zusätzlich als “Soll-Rücklage” ausgewiesen. “Soll-Rücklage” bezeichnet die Summe aller Zahlungen, die die Eigentümer lt. Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen auf den Posten “Instandhaltungsrücklage” hätten erbringen sollen (abzüglich der getätigten Ausgaben). Die Ist-Rücklage bezeichnet eigentlich das tatsächlich auf einem Rücklagenkonto befindliche Geld. Tatsächlich werden hier in der Regel die Beträge ausgewiesen, die die Eigentümer tatsächlich auf die Rücklage bezahlt haben (abzüglich der getätigten Ausgaben, aber unabhängig davon, auf welchem Konto dieses Geld liegt).
Das LG Düsseldorf erklärt, dass eine Pflicht der WEG, ein Rücklagenkonto zu führen, gar nicht besteht, und dass auch dort, wo ein Rücklagenkonto besteht, sich nicht zwingend sämtliches von den Eigentümern auf die Rücklage gezahlte Geld auf dem Rücklagenkonto befinden muss. So kommt es häufig vor, dass der Verwalter die für die Rücklage bestimmten Hausgeldanteile nicht sofort auf das Rücklagenkonto transferiert, um Liquiditätslücken zu überbrücken (z.B. für Heizölkauf).
Das LG weist nun mit Recht darauf hin, dass die Ausweisung einer Ist-Rücklage in Form derjenigen Beträge, die auf die Rücklage tatsächlich bezahlt wurden, unzureichend ist, wenn dieses Geld – zur Zeit als Liquiditätshilfe eingesetzt – zur Instandsetzung gar nicht zur Verfügung steht. Umgekehrt wäre die Ausweisung der nur auf dem Rücklagenkonto liegenden Beträge als Ist-Rücklage mangelhaft, weil dann nicht erkennbar ist, wieviel Geld aufgrund von Zahlungsverzug einzelner säumiger Miteigentümer in der Rücklagenkasse fehlt und wieviel aufgrund nicht oder noch nicht erfolgter Umbuchung. Es bedarf sonach einer dreifachen Ausweisung: Soll-Rücklage, Ist-Einzahlung und Bankkontenrücklage. Letztere gibt also den Bestand des Rücklagenkontos wieder, während diejenigen Beträge, die zwar auf die Rücklage bezahlt sind, aber noch oder wieder auf einem anderen Konto liegen, separat auszuweisen sind.

LG Düsseldorf, Urteil vom 21.12.2016, Aktenzeichen  25 S 63/16
www.iurado.de/?site=iurado&p=urteile&id=2325

14.12.2016: Landgericht Hamburg: Genehmigung nicht beschlossener Instandhaltungsmaßnahmen

Es sei zulässig, dass die WEG Instandhaltungsmaßnahmen erst im Nachhinein genehmigt, meint das Landgericht Hamburg. Maßgeblich sei nur, ob der Genehmigungsbeschluss als solcher ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Entscheidung ist deshalb etwas heikel, weil der Verwalterin damit womöglich eine Handhabe gegeben wird, die zeitliche Reihenfolge mehrerer für sich genommen notwendiger Arbeiten in ihrem Sinne oder dem einzelner Wohnungseigentümer festzulegen. Es bleibt aber offen, wie die Rechtslage wäre, wenn die Mehrheit der Eigentümer der Verwalterin die nachträgliche Genehmigung versagt hätte – mit der Begründung, dass die Maßnahme als solche zwar in Ordnung war, nicht aber das Vorziehen dieser Maßnahme vor anderen, möglicherweise ebenso dringlichen.
Problematisch ist es, wenn die Eigentümer nicht nur die Instandhaltungsmaßnahme als solche genehmigen, sondern auch die Art und Weise ihrer Durchführung einschließlich der Mangelfreiheit der Arbeiten und der Richtigkeit gestellter und bezahlter Rechnungen.

LG Hamburg, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen 318 S 32/16
Ebenso: LG Itzehoe, Urteil vom 09.08.2016, Aktenzeichen 11 S 9/15

18.11.2016: Bundesgerichtshof: Bauliche Veränderungen am Sondereigentum?

Für einige Verwunderung sorgt der BGH: Bauliche Veränderungen am Sondereigentum unterlägen denselben Schranken wie bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Änderten sie den optischen Gesamteindruck der Anlage, so liege ein von den übrigen Eigentümern nicht hinzunehmender Nachteil vor. Zum Sondereigentum zählen aber nur die Innenräume; außerdem die Innenverkleidungen von Balkonen, vielleicht der Bodenbelag einer Dachterrasse. Fälle, in denen deren Änderung den optischen Gesamteindruck der baulichen Anlage ändert, sind kaum denkbar. Der BGH scheint aber im hiesigen Fall eine Änderung für möglich zu halten: der Sondereigentümer einer Dachterrasse hatte darauf eine Art Vordach angebracht – welches nach den bisher geltenden Regeln Gemeinschaftseigentum geworden sein dürfte. Der BGH will wohl auch nur sagen, dass es bei derartigen Konstruktionen nicht darauf ankommt, ob sie als Teil des Gemeinschafteigentums oder als Teil des Sondereigentums anzusehen sind: ändern sie das Erscheinungsbild der Anlage, müssen alle Eigentümer der Baumaßnahme zustimmen – es sei denn es handle sich um eine Modernisierungsmaßnahme: in diesem Fall genügt eine 3/4-Mehrheit.
Nicht unerheblich scheint ferner noch, dass der BGH meint, demjenigen, der ohne Beschluss das Gemeinschaftseigentum verändert habe, sei noch im Rückbauprozess Gelegenheit zu geben, seine Änderung durch Beschluss der Miteigentümer genehmigen zu lassen. Ohne Beschlussfassung über eine Genehmigung wird also künftig kein Rückbauprozess auskommen.

BGH, Urteil vom 18.11.2016, Aktenzeichen V ZR 49/16

06.07.2016: Bundesverfassungsgericht: Wohnungsräumung trotz andauernder Suizidgefahr?

Im vorliegenden Fall sollte nicht eine Mieterin zwangsgeräumt werden, sondern es sollte das Haus einer psychisch schwer kranken Schuldnerin zwangsversteigert werden. Die hierzu entwickelten Grundsätze werden aber auch im Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu beachten sein. Das Verfassungsgericht tritt hier der Praxis der Vollstreckungsgerichte entgegen, die Versteigerung immer nur für einige Monate vorübergehend einzustellen. Es hat erklärt, dass im Falle einer “harten” Suizidalität, die gemäß ärztlichen Gutachten auch bis auf weiteres unheilbar sein dürfte, die Zwangsvollstreckung gegen die Selbstmordgefährdete auch auf Dauer eingestellt werden kann. Ob das im konkreten Fall so geschehen muss, hängt einerseits davon ab, wie der Schuldnerin anderweitig geholfen werden kann, aber auch davon, ob die Rechte des Gläubigers auch nach vielen Jahren Verzögerung noch verwirklicht werden können, oder ob er seine Rechte durch die dauerhafte Verfahrenseinstellung mutmaßlich verliert.
Da die Rechte eines Vermieters gegen seinen suizidalen Mieter-Schuldner durch dauerhafte Verfahrenseinstellung verloren zu gehen drohen, dürfte der suizidale Mieter aus dieser Entscheidung gegen den Vermieter keine entscheidenden Rechte herleiten können. Missbräuchlich nur behaupteter Suizidalität leistet diese Entscheidung erst recht keinen Vorschub.

BVerfG, Beschluss vom 06.07.2016, Aktenzeichen 2 BvR 548/16

29.06.2016: Landgericht Hamburg: Keine nachträgliche Genehmigung ungenehmigter Umbauten.

Nach Auffassung des LG Hamburg kann es nur in Ausnahmefällen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn bauliche Änderungen, die zunächst ohne Beschluss durchgeführt worden waren, nachträglich genehmigt werden. Im vorliegenden Fall scheint freilich eine andere Entscheidung auch gar nicht denkbar, weil der Genehmigung die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer fehlte. Diese Zustimmung muss aber in jedem Fall vorliegen, egal ob die Maßnahme vorher beschlossen oder im Nachhinein genehmigt wird.

LG Hamburg, Urteil vom 29.06.2016, Aktenzeichen 318 S 102/15

24.06.2016: Landgericht Dortmund: freiwillige Inhalte der Jahresabrechnung

Enthält die Jahresabrechnung nach Aussage des Verwalters Teile, die nicht notwendig wären, zum Beispiel eine Übersicht über die Rückstände der einzelnen Wohnungseigentümer, so muss dieser freiwillige Teil zum einen fehlerfrei sein, zum anderen bei der Beschlussfassung auch allen Eigentümern vorliegen.
Anderernfalls ist die Jahresabrechnung auch dann mit Erfolg anfechtbar, wenn sie ansonsten vollständig und fehlerfrei ist.

LG Dortmund, Urteil vom 24.06.2017, Aktenzeichen 17 S 282/15

23.06.2016: Bundesgerichtshof: Vollständigkeit der Belege gehört zur Jahresabrechnung

Erstellt der Verwalter eine Jahresabrechnung für ein Geschäftsjahr, in welchem er bereits Verwalter war, so hat er nicht nur die Belege auszuwerten, sondern auch für deren Vollständigkeit und Richtigkeit einzustehen. Insoweit handelt es sich um eine höchstpersönliche Pflicht, die auch im Falle der Zwangsvollstreckung nur von ihm und keinem Ersatz-Verwalter erfüllt werden kann. Nur in dem selteneren Fall, dass ein Verwalter über das Geschäftsjahr, in welchem er sein Amt erst angetreten hat – und daher zum Teil über eine Periode abrechnet, in welcher sein Vorgänger Verwalter war – beschränkt sich die Pflicht auf die reine Belegauswertung bzw. Rechnungsaufstellung.

BGH, Beschluss vom 23.06.2016, Aktenzeichen I ZB 5/16

12.05.2016: Bundesgerichtshof: Schutz des Vorkaufsberechtigten gegen unüblich hohen Maklerlohn

Wer – aus welchem Rechtsgrund auch immer – vorkaufsberechtigt ist, hat, wenn er das Vorkaufsrecht ausübt, alle Bedingungen zu erfüllen, die in dem Kaufvertrag vereinbart worden sind. Dazu zählt auch eine Maklercourtage, die erst in dem Kaufvertrag vereinbart worden ist. Der BGH verwahrt sich jetzt aber ausdrücklich dagegen, dem Vorkaufsberechtigten auch solche Maklergebühren zu überbürden, die unüblich hoch sind. Dafür, was üblich ist, komme es auf die regionalen Gepflogenheiten an; in Südbaden wären dies 3% vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer. Hatten Verkäufer und Käufer eine höhere Courtage vereinbart, bekommt der Makler – wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird – von dem Vorkaufsberechtigten keinerlei Geld.

BGH, Urteil vom 12.05.2016, Aktenzeichen I ZR 5/15

19.04.2016: Landgericht Frankfurt a.M.: Keine Kostenerstattung in der “Zweier-WEG”

Besteht eine WEG nur aus zwei Parteien, und legt eine Partei Kosten für eine gemeinschaftliche Angelegenheit aus, so kann sie nicht von der anderen Partei Kostenerstattung verlangen. Und zwar kann sie weder Zahlung direkt an sich noch Zahlung auf ein WEG-Konto verlangen. Vielmehr gelten hier genauso wie sonst in der WEG die Regeln über die Willensbildung und die Kostentragung: es muss zunächst ein Beschluss gefasst werden – notfalls mit Beteiligung der Gerichte – und anschließend müssen die Kosten über die WEG beglichen werden.

LG Frankfurt a.M., Urteil vom 19.04.2016, Aktenzeichen 2-13 S 204/13

16.03.2016: Landgericht Lüneburg: Beschlussunzuständigkeit der WEG für faktische Sondernutzung

Der WEG ist es nicht möglich, Sondernutzungsrechte im Beschlusswege zu schaffen. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung (= Vertrag aller Wohnungseigentümer) entstehen. Dasselbe gilt, wenn in einem Beschluss jemandem ein Recht eingeräumt werden soll, das zwar ausdrücklich nicht als Sondernutzungsrecht bezeichnet ist, tatsächlich aber ein Sondernutzungsrecht wäre: nämlich das Recht, eine bestimmte im Gemeinschaftseigentum stehende Anlage unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu benutzen. Dabei kann sich der Ausschluss der übrigen schon aus Anlagen ergeben, die der Nutzer aufstellen will (Tische, Theken usw.). Denn wo diese stehen, kann sonst niemand etwas tun.

LG Lüneburg, Urteil vom 16.03.2016, Aktenzeichen 9 S 64/15

08.03.2016: Oberlandesgericht Frankfurt a.M.: Anspruch auf Sondernutzungsrecht am Dachspitz

Baut der Eigentümer der obersten Wohnung im Haus den über ihm liegenden und nur durch seine Wohnung zugänglichen Dachspitz / Spitzboden zu Wohnräumen aus, kommt ein Gemeingebrauch an diesen Flächen nicht in Betracht, wenn die übrigen Eigentümer von dem Ausbau Kenntnis hatten und ihn gebilligt haben. In diesem Fall hat der Ausbauende einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung zu seinen Gunsten. Er kann zwar nicht verlangen, dass ihm Sondereigentum an diesen neuen Wohnräumen zugewiesen wird, wohl aber, dass ihm ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird. Dazu muss er Kosten und Lasten der neuen Wohnfläche anteilig übernehmen.

OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2016, Aktenzeichen 6 U 23/15
Rechtskräftig: BGH, V ZR 95/16

26.02.2016: Bundesgerichtshof: Anspruch gegen die Miteigentümer auf Herstellung eines bauordnungsgemäßen Zustands

Alle Wohnungseigentümer sind einander verpflichtet, an der baurechtlichen Genehmigung des in der Teilungserklärung verlautbarten Zustands mitzuwirken. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Baubehörde gegen alle Wohnungseigentümer vorgehen könnte oder nur gegen einzelne. Das Gebäude ist erst endgültig hergestellt, wenn es auch baurechtlich zulässig ist.
Im konkreten Fall fehlte aus bauordnungsrechtlicher Sicht ein Stellplatz, weil das Haus aufgrund nachträglich geänderter Teilungserklärung über eine Wohnung mehr verfügte als in den Bauplänen vorgesehen war. Hier ist die Bereinigung nicht allein Sache desjenigen Wohnungseigentümers, dem der Stellplatz fehlt, sondern Pflicht aller Wohnungseigentümer. Sie haben die notwendigen Beschlüsse zu fassen, damit der Verwalter den fehlenden Stellplatz schaffen oder mit der Gemeinde einen Stellplatzablösevertrag schließen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der fehlende Stellplatz auf eine Entscheidung des Bauträgers zurückgeht – und nicht auf die Entscheidung eines einzelnen Wohnungseigentümers.
Von dieser Konstellation zu unterscheiden ist diejenige, dass der in der Teilungserklärung verlautete Zustand auch baurechtlich genehmigt ist, das Gebäude aber tatsächlich anders ausgeführt wurde.

BGH, Urteil vom 26.02.2016; Aktenzeichen V ZR 250/14

 

17.12.2015: Landgericht Frankfurt a.M.: Keine Sanierung illegaler Umbauten; Unverjährbarkeit illegaler Nutzungen

Wer Gemeinschaftseigentum ohne die nötige Zustimmung der anderen (betroffenen) Wohnungseigentümer umgebaut hat, ist einem Rückbauanspruch der übrigen Wohnungseigentümer ausgesetzt. Ist dieser Anspruch – nach drei Jahren – verjährt, bleibt es dem illegal tätig Gewesenen auch künftig verwehrt, seine Umbauten zu modernisieren oder instand zu setzen. Eine Legalisierung des Zustands tritt also nicht ein. Das wirkt sich auch auf den Verkaufsfall aus. Er muss also das rechtliche Manko offen legen.
Schon im Ansatz unverjährbar sollen Nutzungen sein, die – ohne bauliche Änderung – der Teilungserklärung widersprechen.

LG Frankfurt a.M., Urteil vom 17.12.2015, Aktenzeichen 2-09 S 45/11

25.09.2015: Bundesgerichtshof: Ausgleichsanspruch für eigenmächtig saniertes Gemeinschaftseigentum

Zuständig für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums ist die Gemeinschaft. Genauer: ist die Sanierung bereits beschlossen (oder liegt ein Notfall vor), ist der Verband der Wohnungseigentümer zuständig – mithin der Verwalter. Ist die Sanierung dagegen noch nicht beschlossen, sind die Wohnungseigentümer dafür zuständig: es ist dann ihre Pflicht, einen Beschluss zu fassen.
Gegenstand dieses Prozesses ist die Frage, ob ein einzelner Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Teile des Gemeinschaftseigentums saniert hat, von der Gemeinschaft Ersatz seiner Kosten verlangen kann. Dazu ist zunächst zu sagen, dass in einem echten Notfall keine Eigenmächtigkeit vorliegt, da im Notfall jeder Wohnungseigentümer zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme befugt ist (§ 21 II WEG). Im übrigen gilt: vertragliche Erstattungsansprüche hat der Sanierende nicht. Einen gesetzlichen Anspruch hat er laut dem BGH nur, wenn die Maßnahme ohnehin hätte durchgeführt werden müssen. Dabei komme es – entgegen dem Wortlaut des Gesetzes (§§ 684, 687 II BGB) nicht darauf an, ob er gewusst hat, dass er zu der Sanierung nicht befugt war. Wer den Anspruch zu begleichen hat, richtet sich danach, wer hätte tätig werden müssen: Mussten die Wohnungseigentümer noch einen Beschluss fassen, so haften sie. War bereits ein Sanierungsbeschluss gefasst oder bedurfte es ausnahmsweise keines Beschlusses, so haftet die WEG als Verband. So soll vermieden werden, dass die Eigentümer über die beschlossenen Ausgaben hinaus mit weiteren Ausgaben belastet werden. Darüber, dass allerdings auch die Ausgaben des Verbands wieder auf die Mitglieder umzulegen sind, schweigt das Gericht.

BGH, Urteil vom 25.09.2015, Aktenzeichen V ZR 246/14

25.09.2015: Bundesgerichtshof: Ansprüche bei eigenmächtiger Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum

Die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe der WEG; der Verwalter hat darauf hinzuwirken. Saniert ein Eigentümer Teile des Gemeinschaftseigentums, ohne dass er dazu von der WEG beauftragt oder ermächtigt worden war, so kann er Kostenerstattung nur in bestimmten Fällen verlangen.

BGH, Urteil vom 25.09.2015, Aktenzeichen V ZR 246/14

25.09.2015: Bundesgerichtshof: Kreditaufnahme der WEG im Grundsatz zulässig

Wie schon das Landgericht Karlsruhe in der Vorinstanz (s.u. Urteil v. 7.10.14) erklärt nun auch der BGH erstmals die Finanzierung größerer Sanierungen oder Modernisierungen durch Aufnahme eines langfristigen Kredits im Grundsatz für zulässig. Es gelten aber dafür Hürden – wenn auch andere als die, die das Landgericht Karlsruhe bereits formuliert hatte. So muss ein Kreditbeschluss keineswegs das Recht einräumen, dass jeder, der will, seinen Anteil an den Sanierungskosten sofort selbst bezahlt. Er muss auch dann, wenn er ein solches Recht trotzdem einräumt, nicht garantieren, dass es im Falle der Insolvenz von Miteigentümern nicht zu Doppelzahlungen kommt. Das bleibt das Risiko desjenigen, der unmittelbar selbst zahlen möchte.   Außerdem kann eine Kreditaufnahme dann unzulässig sein, wenn die Sanierungsmaßnahme nicht dringend ist, oder dann, wenn die WEG nicht sicher kreditwürdig ist, weil etwa in der Zukunft noch weitere Sanierungen anstehen. Sie ist ferner dann unzulässig, wenn es sich nicht um einen Ratenkredit handelt, der am Ende der Laufzeit abgezahlt ist, sondern um einen endfälligen Kredit. Schließlich ist ein Kreditbeschluss auch dann rechtswidrig, wenn die Eigentümer vorher nicht über die Haftungsrisiken aufgeklärt wurden.
Die Kreditfinanzierung bleibt damit in der Praxis kritisch.

BGH, Urteil vom 25.09.2015, Aktenzeichen V ZR 244/14

10.09.2015: Kammergericht: Kein Betretungsverbot gegen den ausgeschlossenen Wohnungseigentümer.

In extremen Fällen können die Wohnungseigentümer einem störenden Miteigentümer dessen Wohnungseigentum entziehen. Er verliert dann sein Eigentum. Das bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass er auch ausziehen muss. Das zeigt nun ein Beschluss des Berliner Kammergerichts. Dort hatte die neue Eigentümerin der Wohnung, die dem Störer entzogen worden war, keine Räumungsklage gegen diesen erhoben, vielmehr dessen weitere Anwesenheit in dem Haus geduldet. Die übrigen Wohnungseigentümer hatten verlangt, ihm das Betreten des Hauses zu untersagen, aber dazu fehlt ihnen das Recht. Sie können ihm nur die störenden Handlungen als solche untersagen. Ein Betretungsverbot griffe unzulässig in das Recht der neuen Eigentümerin ein. Merke also: soll einem Störer das Eigentum entzogen werden, so sollte darauf geachtet werden, dass das Eigentum von einem der Eigentümer erworben werden sollte, die die Entziehung betrieben haben, oder einer vertrauten Person. Umgekehrt kann der Störer versuchen, seinem Rauswurf zu entgehen, indem er einen Strohmann mit dem Erwerb seiner Wohnung betraut – oder zumindest eine Person, die ihm wohl gesonnen ist.

KG, Beschluss vom 10.09.2015, Aktenzeichen 8 U 94/15

10.09.2015: Kammergericht: Fehlgeschlagene Abmeierung

Wer das Zusammenleben in einer WEG über Gebühr belastet, kann nach § 18 WEG aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen werden und zum Verkauf seiner Wohnung gezwungen werden. Findet er aber einen Käufer, der ihn als Mieter weiterhin in seiner Wohnung duldet, können die Miteigentümer seinen Auszug nicht erzwingen. Sie können auch kein Hausverbot für die Flächen des Gemeinschaftseigentums aussprechen.

KG, Beschluss vom 10.09.2015; Aktenzeichen 8 U 94/15

20.08.2015: Amtsgericht Neumarkt: Bewusste Herbeiführung der Beschlussunfähigkeit

Es ist jedem Wohnungseigentümer unbenommen, die Eigentümerversammlung zu verlassen, selbst wenn er damit die Beschlussunfähigkeit herbeiführt. Ignorieren die Verbliebenen die Beschlussunfähigkeit und fassen weitere Beschlüsse, ist der Weggegangene nicht gehindert, diese Beschlüsse wegen Beschlussunfähigkeit anzufechten.
Inwieweit Gerichte in Südbaden dem folgen würden, lässt sich derzeit noch nicht sagen.

AG Neumarkt (Obpf.), Urteil vom 20.08.2015, Aktenzeichen 4 C 5/14 WEG

10.07.2015: Bundesgerichtshof: Gaststätten sind keine “Ladenräume”

Benennt die Teilungserklärung einen Raum als “Ladenraum”, darf er nicht als Gaststätte genutzt werden – zumindest dann nicht, wenn die Gaststätte nach Landesrecht über die gesetzliche Ladenschlusszeit hinaus geöffnet bleiben dürfte. In Baden-Württemberg gilt zwar an Werktagen kein Ladenschluss mehr, aber weiterhin an Sonn- und Feiertagen, weshalb also die Gaststätte länger geöffnet sein dürfte als ein Laden und somit in “Ladenräumen” unzulässig wäre.
Ansprüche auf Unterlassung kann jeder Wohnungseigentümer geltend machen. Beschließen die Eigentümer mit Mehrheit, dass die Verwaltung dagegen vorgeht, können diese Ansprüche nur noch von der Verwaltung, aber nicht mehr von einzelnen Eigentümern geltend gemacht werden.

BGH, Urteil vom 10.07.2015, Aktenzeichen V ZR 169/14

30.06.2015: Landgericht Karlsruhe: Rauchmelder einzubauen ist Sache der Gemeinschaft, nicht des Einzelnen.

Seit die Gesetze für Wohnräume Rauchmelder vorschreiben (in Baden-Württemberg ist es § 15 Absatz 7 Landesbauordnung), herrscht Streit darüber, ob es in Wohnungseigentümergemeinschaften Sache des einzelnen Eigentümers ist, Rauchmelder zu installieren, oder Sache der Gemeinschaft, also der Hausverwaltung. In Baden-Württemberg trifft die Pflicht – so hat es jetzt das Landgericht Karlsruhe entschieden – die Gemeinschaft.

LG Karlsruhe, Urteil vom 30.06.2015, Aktenzeichen 11 S 109/14

15.06.2015: Bundesgerichtshof: Heizölkauf stornierbar

Bisher war nicht anerkannt, dass Verbraucher (einschließlich Wohnungseigentümer-Gemeinschaften) berechtigt waren, bestelltes Heizöl per Widerruf wieder abzubestellen. Der BGH hat jetzt entschieden, es gebe keinen Grund, den Verbrauchern ihr Widerrufsrecht hier abzusprechen. Das Risiko, dass der Kunde bei fallenden Heizölpreisen widerruft, müsse der Anbieter tragen. Kunden spekulierten nicht mit Heizöl. Ein klein wenig spekulieren können die Kunden jetzt aber doch: steigt der Preis, bleiben sie ihrer Bestellung treu; fällt er, stornieren sie wieder und kaufen woanders billiger.

BGH, Urteil vom 15.06.2015, Aktenzeichen VIII ZR 249/14

15.04.2015: Landgericht Köln: Öffnungsklausel für gewerbliche Nutzung von Wohnräumen

Enthält die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel, zum Beispiel derart, dass ein Wohnraum nach entsprechendem Mehrheitsbeschluss auch gewerblich genutzt werden darf, so kann der hierbei überstimmte Miteigentümer nicht einwenden, es handle sich bei der künftigen Nutzung um eine störende Nutzung. Vielmehr haben die Eigentümer, solange sie bestimmte fundamentale Schranken beachten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 10.12.2014), einen weiten Ermessensspielraum.

LG Köln, Urteil vom 15.04.2015, Aktenzeichen 29 S 121/14

14.04.2015: Landgericht Karlsruhe: Verbraucherschutzvorschriften gelten auch zugunsten einer WEG

Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich auf die Vorschriften zugunsten von Verbrauchern berufen – wenn wenigstens einer der Eigentümer als Verbraucher anzusehen ist und der Vertrag nicht ausschließlich gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken dient. Es spielt für die Verbrauchereigenschaft der WEG keine Rolle, ob die Verwalterin eine gewerbliche Firma ist. Im konkreten Fall konnte die WEG auf diese Weise einen auf 10 Jahre geschlossenen Wärmedienstvertrag vorzeitig kündigen.

LG Karlsruhe; Urteil vom 14.04.2015, Aktenzeichen 8 O 144/14

27.02.2015: Bundesgerichtshof: Trittschallniveau nach Umbauten

Für den Trittschallschutz in Eigentumswohnungen ist das technische Niveau bei Errichtung des Gebäudes maßgebend; Neuerwerber von Wohnungen müssen beim Verlegen neuer Böden weder die aktuellen Schallschutzwerte einhalten noch das bisherige Schallschutzniveau. Sie dürfen auch dann (z.B.) Parkett einbauen, wenn es dadurch im Altbau noch lauter wird. Der Schallschutz werde maßgeblich durch das Gemeinschaftseigentum garantiert kann. Auch sei den Erwerbern ein möglicherweise nur zwischenzeitlich vorhandenes höheres Schallschutzniveau gar nicht bekannt.

BGH, Urteil vom 27.02.2015, Aktenzeichen V ZR 73/14; Bestätigung von LG Itzehoe, Urteil vom 18.03.2014.

18.12.2014: Landgericht Köln: Nachsicht mit dem Verwalter

Eine fehlerhafte Jahresabrechnung kann binnen Monatsfrist angefochten werden; bei sehr schweren Mängeln auch darüber hinaus. Jedoch haftet der Verwalter, der eine fehlerhafte Rechnung vorlegt, nur in schweren Fällen auf Schadensersatz. Denn die Wohnungseigentümer hätten die Pflicht, selbst vor der Beschlussfassung darauf acht zu geben, dass die Rechnung in Ordnung ist.
Ein Beirat kann erst recht keinen Schadensersatz einklagen, da er sogar wie ein kaufmännisch Geschulter die Rechnung zu prüfen habe.

Landgericht Köln, Urteil vom 18.12.2014, Aktenzeichen 29 S 75/14

16.12.2014: Landgericht Karlsruhe: Wärmedämmung grundsätzlich nach Standards der Bauzeit

Auch die Wärmedämmung gehört zum ordnungsgemäßen Zustand des Gemeinschaftseigentums. Wenn sie nicht schon bei der Errichtung des Gebäudes nach damals gültigem Standard angebracht wurde, so ist sie jedenfalls bei einer späteren Sanierung nachzurüsten – aber nicht nach den Erfordernissen, die zur Zeit der Sanierung für Neubauten gelten, sondern nach den damaligen Standards.

LG Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2014, Aktenzeichen 11 S 14/14

10.12.2014: Bundesgerichtshof: Eine Öffnungsklausel hilft nicht über das Belastungsverbot hinweg

Viele Teilungserklärungen enthalten “Öffnungsklauseln”, mit deren Hilfe später im Beschlusswege Regelungen der Teilungserklärung mit einfacher Mehrheit geändert werden können. Ein solcher späterer Öffnungsbeschluss ist aber nicht grenzenlos möglich. Er kann keinesfalls jede Regelung ermöglichen, die bei der Teilung selbst möglich gewesen wäre. Insbesondere verstieße es gegen das sogenannte Belastungsverbot, einzelnen Wohnungseigentümern Handlungspflichten, insbesondere Reinigungs- und Instandhaltungspflichten, aufzuerlegen. Solche Beschlüsse können nur mit Zustimmung der jeweils Betroffenen gefasst werden.

BGH, Urteil vom 10.12.2014, Aktenzeichen V ZR 315/13  https://openjur.de/u/751078.html

5.12.2014: Bundesgerichtshof: Ausschluss von Unterlassungsansprüchen im Falle gemeinschaftlicher Geltendmachung

Beschließen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit, dass einer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums (nämlich des Treppenhauses durch Prostitution in einer der Wohnungen) begegnet werden soll, so ist es anschließend den einzelnen Wohnungseigentümern verwehrt, eigene Abwehr- und Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Dies kann (und muss) dann der Verwalter im Namen der ganzen WEG tun.

BGH, Urteil vom 5.12.2014, Aktenzeichen V ZR 5/14

14.11.2014: Bundesgerichtshof: Kein Anspruch auf plangerechte Herstellung gegen den Wohnungskäufer

Nicht selten weicht die tatsächliche Ausführung eines Gebäudes von der Aufteilung gemäß Teilungserklärung ab. Grundsätzlich hat zwar jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Der Anspruch entfalle aber immer dann, so der BGH, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist. Das könne etwa dann der Fall sein, wenn dies zu tiefen Eingriffen in das Bauwerk führe oder unverhältnismäßige Kosten verursache. Je nach den Umständen könne es aber sein, dass der von der Planabweichung Begünstigte den übrigen eine Ausgleichszahlung leisten müsse. Schon im Ansatz komme eine plangerechte Herstellung dann nicht in Betracht, wenn der Bauherr selbst von eigenen Plänen abgewichen sei, bevor überhaupt eine (werdende) Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden habe. In diesen Fällen habe der einzelne Eigentümer nur Ansprüche gegen seinen Verkäufer, meist den Bauträger.

BGH, Urteil vom 14.11.2014, Aktenzeichen V ZR 118/13

07.10.2014: Landgericht Karlsruhe: Kreditfinanzierung von Sanierungen bleibt kritisch.

Sanierungen werden in der Regel aus der Instandhaltungsrücklage oder durch Umlage auf die Wohnungseigentümer finanziert. Fehlt eine Rücklage, und haben nicht alle Wohnungseigentümer die Möglichkeit, eine Umlage privat zu finanzieren, stellt sich die Frage, in welchem Rahmen die WEG selbst einen Kredit aufnehmen kann. Das Landgericht Karlsruhe hält es im Grundsatz für möglich, dass die WEG einen Kredit aufnimmt. Aber: im Finanzierungsbeschluss müssen die Kreditbedingungen im wesentlichen festgeschrieben sein. Und: jeder Eigentümer, der seinen Anteil an der Sanierung selbst bezahlen will, muss die Möglichkeit dazu behalten – und zwar ohne, dass er am Ende für den Kredit der anderen mit haftet. Auch für diejenigen Eigentümer, die an der gemeinschaftlichen Finanzierung teilnehmen wollen, muss das Risiko, dass sie im Falle der Insolvenz eines Miteigentümers doppelt zahlen, vorher ermittelt und möglichst ausgeschlossen werden.
Ist der Finanzierungsbeschluss aufzuheben, und wurde keine Alternativfinanzierung mit beschlossen, ist auch der Beschluss über die Sanierung selbst vom Gericht aufzuheben. Kreditfinanzierte Sanierung bleibt also weiter ein heißes Eisen.

LG Karlsruhe, Urteil vom 07.10.2014, Aktenzeichen 11 S 8/14. Mit Änderungen rechtskräftig; vgl. BGH v. 25.09.2015

25.06.2014: Landgericht Frankfurt am Main: Verjährung bei Wohnnutzung des Hobbyraums

Hat jemand seinen nach der Teilungserklärung ausdrücklich nicht zu Wohnzwecken vorgesehenen Hobbyraum oder Abstellraum ausgebaut und vermietet, können die Miteigentümer auch 30 Jahre später noch die Neuvermietung untersagen lassen. Denn jede Neuvermietung lasse das Recht auf Abwehr der Störung neu entstehen; Verjährung spielt damit keine Rolle. Der Abwehranspruch ist nach Meinung des Landgerichts auch nicht verwirkt, weil sich der vermietende Eigentümer nie darauf verlassen kann, dass bei Neuvermietung nicht doch Einwände erhoben werden. Wie die Rechtslage ist, wenn ein einziges Mietverhältnis jahrelang andauert, hat das Gericht bewusst offen gelassen.
Ansprüche wegen Einbaus eines Trittschall fördernden Parketts beginnen zu verjähren, sobald der belästigte Nachbar Kenntnis vom Umbau hat und erkennt, dass der erhöhte Schallpegel vermutlich mit dem Parkett zu tun hat.

LG Ffm, Urteil vom 25.06.2014, Aktenzeichen 2-13 S 18/13

18.06.2014: Oberlandesgericht Karlsruhe: Mehr Gewährleistung beim Kauf gebrauchter Immobilien

Wer Immobilien verkauft, schließt praktisch immer die Gewährleistung – also die Haftung für Mängel – aus. Der Käufer, der später Mängel findet, kann sich nur dann schadlos halten, wenn ihn der Verkäufer arglistig getäuscht hatte oder arglistig eine wichtige Information unterschlagen hatte. Hier war es ausnahmsweise anders. Denn im Notarvertrag hatten die Parteien nicht nur den üblichen Ausschluss der Gewährleistung vereinbart, sondern auch, dass der Verkäufer verpflichtet sei, den Käufer auch über solche Mängel aufzuklären, die ihm „bekannt sein müssten“. Das OLG hat entschieden: Der Verkäufer haftet daher auch für solche Mängel, die ihm selbst fahrlässig verborgen geblieben waren. Man kann Käufern daher nur empfehlen, ebenfalls auf einer solchen Klausel in ihrem Notarvertrag zu bestehen.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.06.2014, Aktenzeichen 9 U 184/10 openjur.de/u/708137.html

16.05.2014: Bundesgerichtshof: Spitzfindigkeiten zum Spitzboden

Schwierigkeiten mit Spitzböden gibt es meistens dann, wenn der Eigentümer der obersten Wohnung ein Sondernutzungsrecht am Spitzboden hat und diesen dann illegal zu Wohnzwecken ausbaut, obwohl dort eine Wohnnutzung nicht zulässig ist. In diesem Fall war der Spitzboden aber Eigentum des Inhabers der obersten Etage. Laut BGH ist es dem Eigentümer verwehrt, den ausgebauten Spitzboden separat, also getrennt von seiner Wohnung, zu vermieten, nicht aber unbedingt, ihn für sich selbst oder als Gästezimmer zu nutzen. Der BGH hält es darüber hinaus anscheinend für möglich, dass Unterlassungs- oder Rückbauansprüche der Miteigentümer nach 30 Jahren verjähren. Geheimhaltung der illegalen Ausbauten kann sich also lohnen! Dabei bleibt aber offen, ob das nur dann gilt, wenn der Spitzboden bei der Umlage der Betriebskosten mit berücksichtigt wird oder nicht.

BGH, Urteil vom 16.05.2014, Aktenzeichen V ZR 131/13

07.05.2014: Bundesgerichtshof: Kosten des Verwalters bei Prozessen

Verwalter berechnen Ihren Auftraggebern für Prozesse üblicherweise Zusatzhonorare – für Kopien, Aktenversendung oder Gerichtstermine. Diese Kosten werden, wenn möglich, auf den Prozessgegner abgewälzt. Im Kostenfestsetzungsverfahren kann der Verwalter aber nur Kosten für Terminswahrnehmungen geltend machen. Alle übrigen Kosten müssten separat eingeklagt werden, was erfahrungsgemäß oft unterbleibt.

BGH, Beschluss vom 07.05.2014, Aktenzeichen V ZB 102/13

02.04.2014: Landgericht Bamberg: Klartext in der Eigentümerversammlung

Ein Beschluss kommt nur zustande, wenn der Verwalter das Zustandekommen des Beschlusses in der Versammlung verkündet. Das passiert freilich in der Praxis so gut wie nie, weil es den Verwal­tern zu formalistisch vorkommt; manchmal auch, weil sie damit Unklarheiten kaschieren wollen. Die Gerichte ließen das immer durchgehen, wenn nur im Protokoll ein Beschluss als verkündet aufgeführt war. Nun hat das Landgericht Bamberg erfreulicherweise einen kleinen Riegel vor diese Praxis geschoben: Ist der Beschluss in der Versammlung nachweislich nicht verkündet worden, nutzt auch die Darstellung im Protokoll nichts mehr, dass er verkündet worden sei. Das ist auch selbstverständlich, denn dann ist das Protokoll nachweislich falsch und kann gar nichts mehr beweisen.

LG Bamberg, Beschluss vom 02.04.2014, Aktenzeichen 1 S 20/13 WEG

31.03.2014: Oberlandesgericht München: “Luftschranken” zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum

Wird Wohnungeigentum neu geschaffen, muss mittels einer sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung festgestellt werden, dass das künftige Sondereigentum – also die einzelne Wohnung – von dem Gemeinschaftseigentum – insbesondere dem Flur, dem Treppenhaus – baulich getrennt ist. Wird dann aber abweichend von den Plänen gebaut, oder wird später eine bauliche Änderung vorgenommen, so kann es geschehen, dass ein zuvor als Gemeinschaftseigentum definierter Raumbereich nunmehr Teil einer der Wohnungen geworden ist. Das Oberlandesgericht München ist der Auffassung, dass in solchen Fällen die Grenze zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum dort bleibt, wo sie nach den Plänen vorgesehen war (und im Grundbuch eingetragen ist), auch wenn sie nun quer durch ein Zimmer verlaufen sollte (sog. “Luftschranke”) anstelle einer Wand oder einer Türe. Der Eigentümer einer Wohnung kann also sein Eigentum nicht dadurch erweitern, dass er ohne Änderung des Grundbuchs seine Türe weiter nach außen verlegt oder sonstwie bisher gemeinschaftliche Räume zu seinen Gunsten umbaut.

OLG München, Beschluss vom 31.03.2014, Aktenzeichen 34 Wx 3/14 https://openjur.de/u/684757.html

26.03.2014: Oberlandesgericht Celle: Dauerwohnrecht auch auf Lebenszeit möglich.

Dauerwohnrechte nach WEG sind üblicherweise unbefristet und vererblich, § 33 WEG – im Gegensatz zum Wohnungsrecht (oder Wohnrecht) nach den §§ 1093, 1090, 1061 BGB, das automatisch mit dem Tod des Berechtigten erlischt. Das OLG Celle meint aber, auch das Dauerwohnrecht könne befristet werden auf die Lebenszeit des Berechtigten.

OLG Celle, Beschluss vom 26.03.2014, Aktenzeichen 4 W 51/14

18.03.2014: Landgericht Itzehoe: Trittschallniveau nach Umbauten

Für den Trittschallschutz in Eigentumswohnungen ist das technische Niveau bei Errichtung des Gebäudes maßgebend; vgl. dazu unten BGH v. 01.06.2012. Ausnahmen können dann bestehen, wenn das Gebäude einen ganz speziellen Charakter hat. Neuerwerbern von Wohnungen kann dieses höhere Niveau aber nur dann abverlangt werden, wenn der Charakter noch bestand, als sie ihre Wohnung erwarben.

LG Itzehoe, Urteil vom 18.03.2014, Aktenzeichen 11 S 101/12

06.03.2014: Bundesgerichtshof: Weniger Rechte des Wohnungskäufers bei Mängeln des Hauses

Wer bisher eine Wohnung in einem neu errichteten Haus gekauft hatte, konnte, wenn das Haus Mängel hatte, gegenüber dem verkaufenden Bauträger alle gesetzlichen Mängelrechte geltend machen. Der BGH beschreitet jetzt einen neuen, für den Erwerber schwierigen Weg: Wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer bereits Maßnahmen für eine Mängelbeseitigung eingeleitet hat, soll der Erwerber gehindert sein, gesetzliche Mangelbeseitigungsansprüche gegen den Bauträger zu erheben. In solchen „Kollisionsfällen“ müsse der Erwerber den Erfolg der Maßnahmen abwarten, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeleitet wurden. Zweifelt der Käufer am Nutzen solcher – womöglich halbherzigen – Maßnahmen, muss er die Beschlüsse seiner Miteigentümer vor Gericht anfechten, statt gegen den Bauträger vorzugehen – wobei er außerdem noch unter Zeitdruck steht, weil die Verjährung seiner Mängelrechte derweil weiter läuft.

BGH, Urteil vom 06.03.2014, Aktenzeichen VII ZR 266/13

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=67197&pos=0&anz=1

 

05.03.2014: Bundesgerichtshof: Verlust eines Schlüssels, der zu einer Schließanlage gehört

Wer einen Schlüssel verliert, der zu einer Schließanlage gehört, haftet noch nicht automatisch auf die Kosten des Ersatzes der gesamten Schließanlage. Nur dann, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde, und wenn dazu nachvollziehbarer Anlass bestand, haftet der Verlierer des Schlüssels auf die vollen Kosten. Weist der Verlierer nach, dass der Schlüssel an einem Ort oder unter Umständen verloren ging, die für den Finder keinen Schluss auf die passende Türe zulassen, oder besteht aus anderen von dem Verlierer zu beweisenden Umständen kein Grund zur Sorge, oder hat sich die WEG nach Bekanntwerden des Verlusts schon Jahre Zeit gelassen für den Austausch der Anlage, so entgeht der Verlierer der vollen Haftung.

BGH, Urteil vom 05.03.2014, Aktenzeichen VIII ZR 205/13

20.02.2014: Bundesgerichtshof: Kündigung durch den Verwalter nur mit Vollmacht

Will der Verwalter (z.B. dem Hausmeister) eine Kündigung aussprechen, so muss er der Kündigung eine Original-Vollmacht vorlegen, wenn er nicht Gefahr laufen will, dass der Gekündigte die Erklärung zurückweist. In der Praxis heißt das: er muss das Original des Protokolls vorlegen, das seine Verwalterbestellung enthält, und das Original der Ermächtigung zur Kündigung.

BGH, Urteil vom 20.02.2014, Aktenzeichen III ZR 443/13

20.02.2014: Bundesgerichtshof: Streit zwischen Miteigentümern einer Doppelstockgarage gehört vor die Wohnungseigentumsgerichte

An Doppelstockgaragen oder Duplexgaragen als Teil einer WEG bestehen andere Rechtsverhältnisse als an normalen oder an Tiefgaragenstellplätzen. Normale (Außen-) Stellplätze sind Gemeinschaftseigentum, an welchem meistens Sondernutzungsrechte begründet sind. Manchmal besteht auch nur eine Gebrauchsregelung. An Tiefgaragenstellplätzen kann echtes  Sondereigentum begründet werden, wenn sie markiert sind (§ 3 Abs.2 WEG). Duplexgaragen dagegen müssen in “Bruchteilssondereigentum” stehen, da anderenfalls die übereinander liegenden Nutzungsrechte nicht wirksam geregelt werden können. Bruchteilssondereigentum besteht sonst überall dort, wo Ehegatten (oder andere Personenmehrheiten) Eigentum an einer Wohnung zu Bruchteilen (meist 1/2) haben. Streitigkeiten zwischen solchen Bruchtteilseigentümern sind kein Wohnungseigentumsrecht, sie gehen die WEG nichts an. Anders ist es nach Meinung des BGH, wenn zwei Wohnungseigentümer miteinander eine Doppelstockgarage haben, weil hier häufig (wenn auch systemwidrig) das Benutzungsrecht durch die WEG geregelt ist. Demzufolge seien hier auch die speziellen WEG-Gerichte zuständig.

BGH, Beschluss vom 20.02.2014, Aktenzeichen V ZB 116/13

14.02.2014: Bundesgerichtshof: Erstattung vorgestreckter Abgaben durch die WEG.

Hat ein Wohnungseigentümer einen öffentlich-rechtlichen Gebührenbescheid (Abwassergebühr) bezahlt, der von allen Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu zahlen war, hat er also für seine Miteigentümer gezwungenermaßen mit bezahlt, so kann er von der WEG Erstattung verlangen. Er ist also nicht darauf angewiesen, von jedem einzelnen Miteigentümer dessen Anteil einzufordern, sondern kann sich die Erstattung en bloc von der Verwaltung auszahlen lassen.

BGH, Urteil vom 14.02.2014, Aktenzeichen V ZR 100/13

07.02.2014: Landgericht Braunschweig: WEG-Rauchmelder contra private Rauchmelder

Die WEG ist zwar befugt, per Beschluss einheitlich Rauchmelder anzuschaffen. Ein solcher Beschluss ist aber fehlerhaft, wenn einige Eigentümer bereits auf eigene Kosten taugliche Rauchmelder beschafft hatten. Die WEG kann dann nur beschließen, für die restlichen Eigentümer Rauchmelder zu beschaffen. Unklar bleibt allerdings, wie die WEG feststellen kann, wer bereits – taugliche – Rauchmelder installiert hat, da eine Mitwirkung der einzelnen Eigentümer schwerlich erzwungen werden kann.

LG Braunschweig, Urteil vom 07.02.2014, Aktenzeichen 6 S 449/13

07.02.2014: Bundesgerichtshof: Vorsicht bei der Forderung nach Rückbau!

Wer ohne Zustimmung der betroffenen Miteigentümer bauliche Änderungen vornimmt, riskiert die Forderung nach Rückbau. Wird der Anspruch auf Rückbau aber nicht von der WEG geltend gemacht, sondern von einzelnen Miteigentümern, ist Vorsicht angezeigt: Der einzelne Wohnungseigentümer kann laut BGH nur die Beseitigung der Neuerung verlangen, nicht aber auch automatisch die vollständige Wiederherstellung des früheren Zustands. Denn letzteres sei eine Schadensersatzforderung, die nur von der WEG insgesamt geltend gemacht werden könne (sogenannte “geborene Ausübungsermächtigung”).

BGH, Urteil vom 07.02.2014, Aktenzeichen V ZR 25/13

27.01.2014: Verwaltungsgericht München: Kaum Nachbarschutz für den einzelnen Sondereigentümer

Wer von einem rechtswidrigen Bau auf dem Nachbargrundstück in bestimmten, auch ihm zugedachten Rechten verletzt ist, kann gegen den Bau des Nachbarn klagen. Schwierig ist es, wenn der Verletzte eine WEG ist bzw. einzelne Eigentümer einer WEG betroffen sind. Anders als noch am 20.11.2013 das Oberverwaltungsgericht Münster entschied nun das Verwaltungsgericht München, dass die Nachbarrechte in der Regel nur von der WEG geltend gemacht werden können. Ausnahmen gelten nur dann, soweit der Nachbar Abstandsflächen gerade gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht eingehalten hat, oder wenn er das Gebot nachbarlicher Rücksichtnahme gerade gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer verletzt hat.

VG München, Urteil vom 27.01.2014, Aktenzeichen M 8 K 13.681

24.1.2014: Bundesgerichtshof: Mobilfunksendeanlagen nur mit Zustimmung aller.

Wegen der Energien ihrer magnetischen Felder sind Mobilfunksender auf Hausdächern oft umstritten. Der BGH hat festgestellt, dass derartige Sendeanlagen als bauliche Änderung nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer installiert werden dürfen. Er hat dabei nicht entschieden, ob die Strahlen tatsächlich gesundheitsschädlich sind, sondern sich darauf gestützt, dass wegen der anhaltenden Diskussion um die Gesundheitsgefahren jedenfalls Einschränkungen bei der Vermietbarkeit zu erwarten sind.

BGH, Urteil vom 24.01.2014, Aktenzeichen  V ZR 48/13

14.01.2014: Landgericht Itzehoe: Bezeichnungen im Aufteilungsplan bedeutungslos

Ist ein Raum oder eine Fläche in der Teilungserklärung mit „Wohnfläche“, „Speicher“, „Fahrradständer“ o.ä. bezeichnet, ist dies rechtsverbindlich und kann nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden. Anders ist es bei Bezeichnungen im Aufteilungsplan. Diese haben – jedenfalls wenn sie im Widerspruch zu Festlegungen in der Teilungserklärung stehen – keinerlei Vereinbarungscharakter. Nach Auffassung des LG Itzehoe sind solche Bezeichnungen auch dann bedeutungslos, wenn sie nicht im Widerspruch zur Teilungserklärung stehen.

LG Itzehoe, Urteil vom 14.01.2014 Aktenzeichen 11 S 94/12

09.01.2014: Landgericht Frankfurt: Ungültigkeit einer Jahresabrechnung ohne Einnahmen

Leider entspricht es verbreiteter Praxis, dass Verwalter in der „Jahresabrechnung“ nur die Kosten des vergangenen Jahres auflisten und auf den jeweiligen Eigentümer umlegen. Schon bisher war anerkannt, dass der Eigentümer, der dagegen klagte, Anspruch auf Ergänzung der fehlenden Aspekte der Abrechnung hatte, insbesondere der Einnahmen der WEG und der Mitteilung der Kontostände. Nun hat das Landgericht Frankfurt erklärt, dass in einem solchen Fall die gesamte Abrechnung der Aufhebung unterliegt. Denn das, was der Verwalter als „Jahresabrechnung“ vorlegt, mag rechnerisch richtig sein, lässt sich aber ohne die Einnahmen und die Kontostände nicht aus sich heraus prüfen.

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 09.01.2014, Aktenzeichen 2-13 S 27/13

19.12.2013: Oberlandesgericht Köln: Mitverkauf der Instandhaltungsrücklage

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt damit auch einen Teil der Instandhaltungsrücklage – aber nur wirtschaftlich betrachtet, nicht auch rechtlich, denn die Rücklage gehört der Gemeinschaft der Eigentümer, und nicht jedem Eigentümer ein Stückchen davon. Es ist also unsinnig und gefährlich, wenn im Kaufvertrag ein Teil der Rücklage als mit verkauft bezeichnet wird. Die Rücklage ist unverkäuflich, und Teile davon erst recht. Leider hat das im hiesigen Fall der Notar übersehen, und das Gericht auch, nicht aber der aufmerksame Kommentator Oliver Elzer vom Kammergericht in Berlin. Was immerhin möglich bleibt, solange die Finanzämter es hinnehmen: dass man einen Teil des Kaufpreises zwecks Reduzierung der Grunderwerbsteuer fiktiv als Gegenleistung für den „Anteil“ an der Instandhaltungsrücklage bezeichnet. Es muss dann aber allen Beteiligten klar sein, dass das dann nur eine Bezeichnung ist, die aber mit der wirklichen Rechtslage nichts zu tun hat.

OLG Köln, Beschluss vom 19.12.2013, Aktenzeichen 19 U 133/13

16.12.2013: Oberlandesgericht Karlsruhe: Unzulässige Unterteilung einer Wohnung ist von Amts wegen zu löschen.

Eine Teilungserklärung kann auch in der Weise geändert werden, dass eine Wohnung weiter unterteilt wird. Diese sog. Unterteilungserklärung kann von dem Eigentümer der zu teilenden Wohnung auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer vorgenommen werden, wenn in deren Rechte nicht eingegriffen wird. Ein solcher Eingriff in Rechte erfolgt aber typischerweise dann, wenn bei der Unterteilung im Eingangsbereich der neuen Wohnung eine Restfläche bleibt, die keiner der beiden neuen Wohnungen zugeteilt wird, aber den Zugang zu beiden vermittelt. Diese Fläche kann weder zu “isoliertem Sondereigentum” gemacht werden (keinem Miteigentümer zugewiesen) noch den beiden neuen Wohnungen gemeinsam zugewiesen werden (“sog. Mitsondereigentum”). Sie kann schließlich auch nicht ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer des Hauses zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt werden. So eine Restfläche zwingt also immer dazu, die Zustimmung aller Miteigentümer einzuholen. Fehlt sie, ist die Unterteilung unwirksam. Das OLG hat nun entschieden, dass eine solche Unterteilung, war sie trotzdem im Grundbuch eingetragen worden, von Amts wegen zu löschen ist, da derartige Eintragungen im Grundbuch “inhaltlich unzulässig” sind.
Hier war es das Grundbuchamt in Steinen-Höllstein, das die Unterteilung trotz inhaltlicher Unzulässigkeit eingetragen hatte und nicht von Amts wegen hatte löschen lassen wollen. Erst der von mir erwirkte Beschluss führte dann zur Löschung.

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.12.2013, Aktenzeichen 14 Wx 47/13

12.12.2013: Landgericht Frankfurt a.M.: Prozesskosten in der Jahresabrechnung

Gewinnt eine WEG einen Prozess gegen einen Miteigentümer, kann sie die Prozesskosten nicht in der Jahresabrechnung allein auf den Gegner umlegen. Welche Prozesskosten der Unterlegene zu zahlen hat, bestimmt allein der Rechtspfleger im Kostenfestsetzungsverfahren. [Nur Mehrkosten aufgrund einer Honorarvereinbarung – die im Kostenfestsetzungsverfahren unberücksichtigt bleiben, sind gemäß § 16 Abs.8 WEG als Ausgaben in die Jahresabrechnung einzustellen.] Allerdings erklärt auch das OLG Frankfurt nicht, wie die Jahresabrechnung richtigerweise auszusehen hätte, da die Prozesskosten in dem betreffenden Jahr tatsächlich angefallen waren und damit in irgend einer Form auch in der Jahresabrechnung hätten umgelegt werden müssen. Die Kosten müssen also – entgegen § 16 Absatz 8 – in die Jahresabrechnung eingestellt und auf diejenigen Eigentümer umgelegt werden, die nicht beklagt sind. Nach gewonnenem Prozess sowie nach Durchführung der Kostenfestsetzung haben die Unterlegenen diese Kosten an die WEG-Kasse zu erstatten, und die Jahresabrechnung, die diese Gutbuchung enthält, hat die Einnahme auf diejenigen Eigentümer zu verteilen, die vorher an der Kostentragung beteiligt wurden (im Einzelnen sehr strittig).

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.12.2013, Aktenzeichen 2-13 S 75/13

06.12.2013: Bundesgerichtshof: Stimmverbote bei Prozessen

Laut Gesetz unterliegt ein Wohnungseigentümer einem Stimmverbot, wenn die WEG über die Eröffnung oder Beendigung eines Rechtsstreits der übrigen Eigentümer gegen ihn abstimmt (§ 25 Abs.5 WEG). Der BGH hat entschieden, dass diese Vorschrift weit auszulegen ist: sie gilt also auch, wenn die Prozessrollen umgekehrt verteilt sind, wenn also der Rechtsstreit von einem einzelnen Wohnungseigentümer gegen die übrigen Eigentümer eingeleitet wurde; und sie gilt auch, wenn der Rechtsstreit nicht gegen die übrigen Eigentümer als Individuen geführt wird, sondern gegen die WEG als rechtsfähige Gemeinschaft. In keinem Fall also soll sich der Prozessgegner in die Prozesstaktik der Mehrheit einmischen dürfen.

BGH, Urteil vom 06.12.2013, Aktenzeichen V ZR 85/13

22.11.2013: Bundesgerichtshof: Modifizierung der Unterhaltungspflicht bei Türen und Fenstern

Fenster und Türen sind in weitem Umfang zwingend Gemeinschaftseigentum und daher von der Gemeinschaft zu unterhalten. Viele Gemeinschaftsordnungen sehen dagegen vor, dass Fenster und Türen im Bereich des Sondereigentums von den jeweiligen Wohnungseigentümern zu unterhalten bzw. auszutauschen sind. Solche Regelungen müssen allerdings widerspruchsfrei formuliert sein; kollidieren sie mit Regelungen zum Beispiel über die Wahrung eines einheitlichen Äußeren des Hauses, sind sie ungültig. Nach Ansicht des BGH ist es darüber hinaus möglich, dass zwar die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Unterhaltung und notfalls zum Austausch der Fenster feststeht, aber zugleich die Gemeinschaft das Recht behält, einen Austausch aller Fenster zu beschließen. Soll sie dieses Recht verlieren, muss auch das klar geregelt sein. Erst dann wäre die Unterhaltung der Fenster allein Sache der einzelnen Eigentümer.

BGH, Urteil vom 22.11.2013, Aktenzeichen V ZR 46/13

20.11.2013: Oberverwaltungsgericht Münster: Jeder einzelne Sondereigentümer kann Nachbarrechte geltend machen.

Hält sich der Grundstücksnachbar nicht an die öffentlichen Bauvorschriften, kann der Betroffene in bestimmten Fällen vor dem Verwaltungsgericht klagen. Das gilt vor allem für die Nichteinhaltung von Abstandsflächen und für Bauten, die ihrer Art nach nicht in ein bestimmtes Baugebiet (z.B. Wohngebiet) gehören. Ist eine WEG von einem solchen illegalen Bauvorhaben betroffen, kann sie – vertreten durch den Verwalter – selbstverständlich dagegen vorgehen. Es kann aber auch jeder einzelne Sondereigentümer vor das Verwaltungsgericht ziehen, wenn sein Sondereigentum von dem illegalen Bauwerk betroffen ist.

OVG Münster, Urteil vom 20.11.2013, Aktenzeichen 7 A 2341/11

11.11.2013: Landgericht Frankfurt: Attrappe einer Überwachungskamera bedarf nicht der Zustimmung aller Eigentümer

Baulichen Änderungen müssen grundsätzlich alle Eigentümer zustimmen, die von der Änderung negativ betroffen sind. Beschließt aber die Mehrheit, eine Attrappe einer Videokamera zu installieren – also nicht eine echte Kamera, die nicht aufzeichnet, sondern eine funktionsunfähige Schachtel – so ist von deren Existenz niemand betroffen in dem genannten Sinne, so dass ein reiner Mehrheitsbeschluss ausreichend ist.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 11.11.2013, Aktenzeichen 2-13 S 24/13

7.11.2013: Landgericht Düsseldorf: Rückforderung von Wohngeldzahlungen nur auf der Basis eines entsprechenden Beschlusses

Zahlt ein Wohnungseigentümer Wohngelder, ohne dass ein gültiger Wirtschaftsplan oder eine gültige Jahresabrechnung vorliegt, kann er die gezahlten Beträge zurück verlangen. Die Frage ist nur: kann er die Rückzahlung unmittelbar einklagen, oder muss er erst – notfalls mit gerichtlicher Hilfe – beschließen lassen, dass die Gelder zurück zu zahlen sind. Das Landgericht meint, ohne vorherigen Beschluss könne die Rückzahlung nicht verlangt werden.

LG Düsseldorf, Urteil vom 7.11.2013, Aktenzeichen 19 S 77/12

25.10.2013: Bundesgerichtshof: Schadensersatz bei Wasserschäden in der WEG

Weder das Wohnungseigentumsgesetz noch das Bürgerliche Gesetzbuch regeln den Fall, aber er kommt häufig vor: Wasser dringt von einer höher gelegenen Wohnung in eine darunter gelegene Wohnung ein und richtet Schaden an. Eigentlich haftet der Schädiger nur, wenn ihn ein Verschulden trifft. Dieses liegt aber häufig nicht vor, und noch häufiger ist es für den “Unterlieger” bloß nicht zu beweisen.
Der BGH hat jetzt entschieden, dass der Schädiger auch ohne Verschulden haftet – aufgrund einer Analogie zu § 906 Abs.2 S.2 BGB, der eigentlich eine Art Enteignungsentschädigung normiert und nach dem Willen des Gesetzgebers bei Wasserschäden gerade nicht greift.
Der Anspruch gilt aber nicht, wenn der Schaden aus dem Gemeinschaftseigentum herrührt (Steigleitung!). Er gilt auch nicht, wenn das Wasser Gemeinschaftseigentum schädigt (Zwischendecken). Er gilt nur zwischen dem Sondereigentum des einen und dem Sondereigentum des anderen. Er gilt ferner zwischen den Mietern, wenn die Wohnungen vermietet sind. Außerdem wird eine Gemeinschaftsfläche mit Sondernutzungsrecht dem Sondereigentum gleichgestellt.

BGH, Urteil vom 25.10.2013, Aktenzeichen  V ZR 230/12

25.10.2013: Bundesgerichtshof: Wasserschaden durch Nachbarn

Leidet ein Grundstück unter Einwirkungen durch Vorgänge auf dem Nachbargrundstück, so gibt § 906 Absatz 2 BGB dem Betroffenen einen finanziellen Ausgleichsanspruch, falls er nicht in der Lage ist, den Vorgang zu unterbinden. Das gilt auch bei Wasserschäden. Der BGH hat § 906 II BGB nun auch auf das Verhältnis zwischen zwei übereinander lebenden Wohnungseigentümern angewendet. Hier hat nun der “Unterlieger” einen Ausgleichsanspruch wegen eines Wasserschadens beim “Oberlieger”. Dieser Anspruch setzt kein Verschulden des Oberliegers voraus. Der BGH ergänzt, dass ein solcher Ausgleichsanspruch auch bestehen soll, wenn der Schaden von einem Raum ausgeht, an dem jemand ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht hat. Kein Ausgleichsanspruch soll gegeben sein, wenn der Schaden von einem Raum mit nur “schuldrechtlichem Sondernutzungsrecht” ausgeht, und auch nicht in Mietshäusern im Verhältnis zweier Mieter zueinander.

BGH, Urteil vom 25.10.2013, Aktenzeichen V ZR 230/12

25.10.2013: Landgericht Karlsruhe: Keine Eigentümerversammlungen in den Sommerferien

Das Gesetz enthält keine Bestimmungen darüber, wann Versammlungen unzulässig sind. Bestimmt aber die Teilungserklärung, dass die Versammlung im 1. Quartal des Jahres abzuhalten ist, sind Einberufungen während der Sommerferien unzulässig – mit der Folge, dass alle dort gefassten Beschlüsse mit Erfolg angefochten werden können..

LG Karlsruhe, Urteil vom 25.10.2013, Aktenzeichen 11 S 16/13

18.10.2013: Landgericht Düsseldorf: Abberufung eines Verwalters ist leichter als Anfechtung einer Neubestellung

Will die Mehrheit einer WEG einen Verwalter vor Ende seiner Amtszeit abberufen, reichen dafür geringere Eignungsmängel aus, als wenn ein Einzelner die (Neu-)Bestellung eines vermeintlich ungeeigneten Verwalters angreifen will. Denn die jeweilige Mehrheit ist vom Gericht im Grundsatz zu respektieren. Das Gericht nennt aber drei Gründe, aus denen auch ein mehrheitlich neu gewählter Verwalter mit Erfolg abgelehnt werden kann:
1. fehlende fachliche Kompetenz: wenn der Bewerber weder eine einschlägige Ausbildung hat noch praktische Berufserfahrung als selbstständiger Wohnungsverwalter.
2. Täuschung der Wohnungseigentümer über bisherigen Geschäftsumfang.
3. Verbindung zu einer “Partei” im Hause, wenn es um eine WEG geht, die seit Jahren im Streit liegt und deshalb von vornherein zu der anderen “Partei” kein Vertrauensverhältnis entstehen wird.

LG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013, Aktenzeichen 25 S 7/13

11.10.2013: Bundesgerichtshof: Jahresabrechnung: Keine Gliederung der Einnahmen nach Bezugsjahren

In der Jahresabrechnung müssen die Einnahmen des jeweiligen Geschäftsjahres aufgeführt sein, also die Einnahmen, die die Gemeinschaft im Geschäftsjahr verbucht hat – unabhängig davon, ob sie auch das Geschäftsjahr selbst betreffen oder ein früheres Jahr. Die Jahresabrechnung braucht dabei nur zu gliedern nach “Hausgeld” oder “Zinsen” oder ähnlichem, aber sie muss beim Hausgeld nicht weiter untergliedern, ob das Geld für das Geschäftsjahr selbst geschuldet war oder eine Nachzahlung auf Rückstände aus früheren Jahren war – oder gar eine schon im Dezember überpünktlich für den folgenden Januar geleistete Zahlung.
Selbst die Einzelabrechnung des nachzahlenden Eigentümers müsse nicht zwingend eine Aufgliederung nach aktueller Zahlung und Nachzahlung enthalten, obwohl dadurch rechnerisch ein Überschuss entstehe, der dem Eigentümer nicht auszuzahlen sei.
Die Darstellung der Kontenentwicklung ist kein Teil der Jahresabrechnung, selbst wenn sie mit der Jahresabrechnung verschickt wird. Widersprechen sich Angaben in Jahresabrechnung und Kontenentwicklung, ist die in der Kontenentwicklung stehende Zahl in der Regel unbeachtlich; im Einzelfall kann sie auch ein Indiz für einen Fehler der Jahresabrechnung sein.
Rechnerische “Guthaben” in der Gesamtabrechnung, die durch einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben entstehen, sind keinesfalls automatisch auszukehren. Die Versammlung hat auf Antrag darüber zu entscheiden, ob sie ausgekehrt (weil im Moment nicht benötigt) oder in die Instandhaltungsrücklage überführt werden. Anderenfalls bleiben sie zur Deckung laufender Kosten auf dem Geschäftskonto.
Offen bleibt, ob Guthaben in der Einzelabrechnung zwingend zur Auskehrung führen, wenn die Gemeinschaftsordnung solches vorschreibt. Denn – wie oben geschildert – ist es nicht zwingend, dass die Jahresabrechnung bei den Einnahmen nach laufenden Zahlungen und Nachzahlungen differenziert. Natürlich kann es im Ergebnis nicht sein, dass die so entstandenen scheinbaren Überschüsse an den ehemals Säumigen wieder zurück erstattet werden.

BGH, Urteil vom 11.10.2013, Aktenzeichen V ZR 271/12

06.08.2013: Landgericht Dortmund: Fehlende Unterschriften auf einem Protokoll

Ist ein Versammlungsprotokoll nicht ordnungsgemäß unterschrieben, ändert das nichts an der Gültigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Anders ist es dann, wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass die Beschlüsse nur gültig sein sollen, wenn sie protokolliert sind. Denn im Zweifel ist die Teilungserklärung so zu verstehen, dass zur ordentlichen Protokollierung auch die ordnungsgemäße Unterschrift gehört. Weigert sich etwa ein Beirat, der hätte unterzeichnen sollen, folgt daraus zwar nicht die Nichtigkeit aller Beschlüsse (vgl. BGH NJW 2012, 2512), wohl aber die Anfechtbarkeit. Parallel müssten freilich diejenigen Eigentümer, die eine Gültigkeit der gefassten Beschlüsse anstreben, parallel auf ordnungsgemäße Protokollierung klagen – sei es gegen den Verwalter, wenn die Weigerung zu unterschreiben, berechtigt war, sei es gegen den Beirat, wenn das Protokoll richtig und die Weigerung unberechtigt war.

LG Dortmund, Urteil vom 06.08.2013, Aktenzeichen 1 S 298/12

5. Juli 2013: Bundesgerichtshof: Der Verwalter vertritt die beklagten Wohnungseigentümer im Prozess

Insbesondere im Beschlussanfechtungsverfahren soll der Verwalter der WEG berechtigt sein, die beklagten Mit-Wohnungseigentümer zu vertreten. Das wirft leider mehr Fragen auf als es beantwortet. Dies gilt vor allem bei falschen Jahresabrechnungen und dann, wenn sich der Verwalter selbst am Prozess beteiligt und damit eigene Interessen vertritt, die keineswegs deckungsgleich sein müssen mit denen der verklagten Wohnungseigentümer.

BGH, Urteil vom 05.07.2013, Aktenzeichen V ZR 241/12

28.06.2013: Landgericht Itzehoe: Schätzung nicht erfasster Heizungswärme

Heizkosten sind auch in der WEG nach der Heizkostenverordnung abzurechnen. Wurden ausnahmsweise keine Messdaten erfasst, kann der Verbrauch auch geschätzt werden, und zwar nach Ermessen der WEG
– entweder auf der Basis der Vorjahre oder
– anhand vergleichbarer anderer Räume im selben Abrechnungsjahr oder
– des Durchschnittsverbrauchs des Hauses.

LG Itzehoe, Urteil vom 28.06.2013, Aktenzeichen 11 S 31/12

24.06.2013: Landgericht Landau: In der Versammlung zählen nur Originalvollmachten!

Kann der Verwalter (oder sonst ein Bevollmächtigter) in der Eigentümerversammlung nur Kopien von Vollmachten anderer Wohnungseigentümer vorweisen, hat er ein Problem. Fordert ein Versammlungsteilnehmer die Vorlage der Vollmachten, zählen nur Originale. Lässt der Versammlungsleiter auch Kopien gelten und kommt daraufhin ein anderer Beschluss zustande als wenn nur die Originale gewertet worden wären, so hat der Verwalter am Ende auch noch die Kosten aller Anfechtungsprozesse zu zahlen.

LG Landau, Beschluss vom 24.06.2013, Aktenzeichen 3 S 177/12

13.06.2013: Landgericht München: weiterhin strenger Maßstab bei der gerichtlichen Änderung der Teilungserklärung

Vereinbarungen der WEG, insbesondere die Teilungserklärung, können nicht nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden, sondern auch durch Gerichtsurteil (§ 10 Absatz 2 Satz 3 WEG). Seit 2010 bedarf es dafür keiner “außergewöhnlichen Umstände” mehr; vielmehr reichen jetzt “schwerwiegende Gründe”. Doch auch jetzt haben die Gerichte diese Möglichkeit der Änderung gegen den Willen Einzelner mit großer Zurückhaltung zu handhaben.

LG München, Urteil vom 13.06.2013, Aktenzeichen 36 S 10305/12

16.11.2012: Bundesgerichtshof: Zweckwidrige Nutzung von Wohnungseigentum

Auf welche Weise man Räume benutzen darf, ergibt sich in aller Regel nicht aus dem Aufteilungsplan. Dieser hat nur die Funktion, einen Lageplan zu liefern, aber nicht, Nutzungsmöglichkeiten, die nach der Teilungserklärung gegeben sind, wieder auszuschließen. Steht also in der Teilungserklärung nur „gewerbliche Nutzung“ und im Aufteilungsplan „Laden“, darf der Eigentümer diesen Bereich nicht nur als Laden benutzen, sondern auch als Lager, Werkstätte oder ähnliches.

BGH, Urteil vom 16.11.2012, Aktenzeichen V ZR 246/11

28.09.2012: Bundesgerichtshof: Kreditfinanzierung jedenfalls nicht nichtig.

Bis heute ist ungeklärt, in welchem Umfang Wohnungseigentümer Sanierungsmaßnahmen auf Kredit durchführen dürfen. Dazu sagt auch diese neue BGH-Entscheidung nichts: sie stellt lediglich fest, dass ein solcher Sanierungsbeschluss auf jeden Fall dann gültig ist, wenn er nicht rechtzeitig – innerhalb der Monatsfrist des § 46 WEG – angefochten worden war.

BGH, Urteil vom 28.09.2012, Aktenzeichen V ZR 251/11

25.09.2012: Amtsgericht Berlin-Charlottenburg: Einstweilige Verfügung gegen Eigentümerversammlung

Wer eine Eigentümerversammlung einberuft, ohne dazu berechtigt zu sein, riskiert eine (teure) Einstweilige Verfügung. Zur Einberufung ist nur der Verwalter befugt; und nur wenn dieser sich pflichtwidrig weigert (oder seine Amtszeit abgelaufen ist), darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen. Gibt es keinen Beirat, kommt es darauf an, ob sich alle Eigentümer (gegen den Verwalter) einig sind: Dann können sie einen Beschluss auch im Umlaufverfahren machen, oder ob es Differenzen unter den Eigentümern gibt: Dann bleibt nur die Anrufung des Gerichts.

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 25.09.2012, Aktenzeichen 73 C 1005/12 WEG

01. Juni 2012: Bundesgerichtshof: Verjährung von Hausgeldforderungen

Hausgeldforderungen (auch Wohngeld genannt), die aufgrund eines Wirtschaftsplans oder einer Sonderumlage zu zahlen sind, verjähren drei Jahre nach Ende des Jahres, in dem sie fällig geworden sind. Die Jahresabrechnung, die üblicherweise im Folgejahr erstellt und beschlossen wird, manchmal auch noch später, ist darauf ohne Einfluss. Es spielt also für die Verjährung keine Rolle, ob in der Jahresabrechnung die rückständigen Hausgeldvorauszahlungen mit enthalten und vielleicht “mit beschlossen” sind. Die Jahresabrechnung schafft einen Rechtsanspruch allein auf die mögliche Nachzahlung bzw. die Gutschrift. Nicht gezahltes Hausgeld aus 2011 verjährte also Ende 2014, auch wenn die Jahresabrechnung für 2011 erst (wie üblich) 2012 beschlossen wurde.
Erst recht kann die Jahresabrechnung Rückstände aus früheren Abrechnungsperioden (z.B. 2010) nicht rechtswirksam neu in Rechnung stellen.

BGH, Urteil vom 01.06.2012, Aktenzeichen V ZR 171/11

18.06.2010: Bundesgerichtshof: Kostenverteilung bei Mehrhausanlagen

Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sind grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, § 16 Absatz 2 WEG. Im Einzelfall kann die WEG mit qualifizierter Mehrheit die Kosten auch so verteilen, dass jeder die Teile zu zahlen hat, die er speziell nutzt oder verbraucht, § 16 Absatz 4 WEG. Besteht eine WEG aus mehreren Häusern, kann es auch einem solchen speziellen Nutzen entsprechen, das neue Dach eines Hauses nur von den Eigentümer der in diesem Haus befindlichen Wohnungen bezahlen zu lassen. Ein solcher Beschluss kann aber – laut BGH – immer dann keinen Bestand haben, wenn er aus Gerechtigkeitsgründen dazu zwingt, in kommenden Sanierungsfällen ebenso zu entscheiden: auch die Dächer der übrigen Häuser müssten allein von den dortigen Eigentümern bezahlt werden. Damit wäre es keine Regelung einer einzelnen Sanierung, sondern eine Änderung des Systems. Ob überzeugend oder nicht: Kostenverteilungen nach Häusern sollten unbedingt per Vereinbarung, am besten in der Teilungserklärung selbst, geregelt werden, ein für allemal und mit Zustimmung aller.

BGH, Urteil vom 18.06.2010 ; Aktenzeichen V ZR 164/09

04.12.2009: Bundesgerichtshof: Korrekte Darstellung der Rücklagen in der Jahresabrechnung

Unzulässig ist die Praxis vieler Verwaltungen, die Instandhaltungsrücklage als “Soll-Rücklagen” zu führen. Entscheidend ist, dass die Jahresabrechnung angibt, in welcher Höhe Rücklagen tatsächlich vorhanden sind (“Ist-Rücklage”). Unzulässig ist es auch, Zahlungen der Eigentümer auf die vereinbarte Rücklage nicht als Einnahme zu verbuchen. Jegliche Zahlung des Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft ist eine Einnahme und muss als solche ausgewiesen werden. Anderernfalls ist eine Kontrolle der Kontenentwicklungen nicht möglich. Konsequenz dieser Entscheidung ist, dass auch Ausgaben, die die Verwaltung aus der Rücklage tätigt, als Ausgaben in der Jahresabrechnung aufzuführen sind.

BGH, Urteil vom 04.12.2009, Az. V ZR 44/09

14.07.1993: Bundesverfassungsgericht: Abmeierung von psychisch Kranken

Wer grob gegen Pflichten, die ihm als Mitglied einer WEG auferlegt sind, verstößt, kann von den übrigen Eigentümern zum Verkauf der Wohnung gezwungen werden (§ 18 WEG). Ist der Störer in einem solchen Maße psychisch krank, dass ihm die Verletzungen nicht als persönliche Schuld zugerechnet werden können, ist ein erzwungener Verkauf nur möglich, wenn keine Aussicht auf Besserung besteht.
Bei psychisch Gesunden, schuldfähigen Störern dagegen kann im Einzelfall auch ein einmaliger Pflichtenverstoß so erheblich sein, dass den übrigen Eigentümern der Verbleib des Störers nicht zuzumuten ist. Dem Schuldfähigen wird also seine Verantwortlichkeit für das frühere Tun auch in der Folgezeit noch mit Recht entgegen gehalten; bei dem Kranken ist dies nicht möglich.

BVerfG, Beschluss vom 14.07.1993, Aktenzeichen 1 BvR 1523/92