19.09.2018: Bundesgerichtshof: Doppelkündigung bei Mietverzug bleibt auch im Falle der Nachzahlung wirksam.

Kündigt der Vermieter wegen Mietschulden den Mieter fristlos, kann dieser die Kündigung in Wegfall bringen, indem er seine Mietschulden nachzahlt. Bei der ordentlichen – fristgebundenen – Kündigung gilt diese Besonderheit nicht. Viele Vermieter kündigen daher im Falle des Zahlungsverzugs ihres Mieters doppelt: fristlos und zugleich ordentlich – unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Zieht der Mieter nicht aus, und zahlt er seine Mietschulden nach, besteht der Vermieter auf der ordentlichen Kündigung. Dieses Verhalten entspricht dem Gesetz, hat der BGH jetzt festgestellt. Der Mieter kann durch die Nachzahlung nur die fristlose Kündigung beseitigen; die ordentliche bleibt bestehen – und wird natürlich erst mit Ablauf der Kündigungsfrist wirksam.

BGH, Urteile vom 19.09.2018. Aktenzeichen VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

22.08.2018: Bundesgerichtshof: Absprachen mit dem Vormieter sind für Renovierungspflicht irrelevant

Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss auch beim Auszug nicht renovieren – egal, was im Mietvertrag steht. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter für seine Leistungen einen Ausgleich erhält. Dies hat der Bundesgerichtshof jetzt sogar für den Fall bestätigt, dass der Mieter bei seinem Einzug mit dem Vormieter eine Abmachung dahingehend getroffen hatte, dass er die Renovierung der Wohnung übernimmt – gegen entsprechende Gegenleistung des Vormieters. Eine solche Abmachung ändere nichts daran, dass die Wohnung unrenoviert übernommen worden sei. Der Mieter erhalte auch keinen angemessenen Ausgleich – besser gesagt: er erhält ihn nicht vom Vermieter, sondern vom Vormieter. Das aber soll nicht genügen, um dem Vermieter gegenüber eine Renovierungspflicht zu begründen.

BGH, Urteil vom 22.08.2018; Aktenzeichen VIII ZR 277/16

30.05.2018: Bundesgerichtshof: Nebenkostenabrechnung nach tatsächlicher Wohnfläche

Weicht, wie häufig, die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen ab, muss der Vermieter die Betriebskosten, soweit sie nach Maßgabe der Wohnfläche umzulegen sind, nach der tatsächlichen Wohnfläche umlegen. Bisher hatte gegolten: weicht die tatsächliche Fläche nicht mehr als 10% von der vereinbarten ab, gilt die vereinbarte Fläche. Dies war wohl die praktikablere Lösung, denn die vereinbarte Fläche ergibt sich aus dem Mietvertrag, die tatsächliche Fläche muss erst einmal – sachverständig? – ermittelt werden.

BGH, Urteil vom 30.05.2018, Aktenzeichen VIII ZR 220/17

15.05.2018: Bundesgerichtshof: Zum Zahlungsverzug bei nur symbolischer Miete

Haben die Beteiligten eine nur symbolische Miete vereinbart, genügt es für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht, dass die Mieterin mit einem Betrag von zwei symbolischen Monatsmieten in Verzug ist. “In einem derart atypischen Fall” sei auf den objektiven Mietwert der Wohnung abzustellen. So das Berufungsgericht in der Vorinstanz, und der BGH sah keinen Grund, sich davon zu distanzieren. Die symbolische Miete betrug hier 1 Euro Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von € 220,-. Der Vermieter hatte gemeint, ein Rückstand in Höhe von mehr als 2 x € 221,- berechtige ihn zur Kündigung. Das Landgericht hat festgestellt, dass der wahre Wohnwert 900 Euro betrug, so dass zur Kündigung nach § 543 II S.1 Nr.3b) ein Rückstand in Höhe von 2 x (€ 900+220), also € 2240,- erforderlich gewesen wäre.

BGH, Hinweisbeschluss v. 15.05.2018, Aktenzeichen VIII ZR 150/17 (rechtskräftig nach Revisionsrücknahme)

21.03.2018: Bundesgerichtshof: Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung auch beim “Münchner Modell”

Werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft, muss der Erwerber schon lange eine dreijährige Sperrfrist einhalten, bevor er wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Dies umging man zuletzt gern im sog. “Münchner Modell”.. Dazu hat in der Regel eine Gesellschaft das Haus gekauft und anschließend die Wohnungen wegen Eigenbedarf ihrer eigenen Gesellschafter gekündigt. Erst anschließend hat man dann die frei gewordenen Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Dem hat der Gesetzgeber 2013 einen Riegel vorgeschoben, wonach nun auch gänzlich unabhängig von einer möglicherweise geplanten Umwandlung Gesellschaften oder sonstige Personenmehrheiten (von Familien einmal abgesehen) eine Sperrfrist einhalten müssen, wenn sie Wohnungen oder Häuser wegen Eigenbedarfs eines ihrer Mitglieder kündigen wollen: § 577a Abs.1 a BGB. Die Existenz der Norm hat sich anscheinend noch nicht weit herumgesprochen. So musste der BGH jetzt einer Frankfurter Immobiliengesellschaft den an sich unmissverständlichen Gesetzestext nahebringen.

BGH, Urteil vom 21.03.2018, Aktenzeichen VIII ZR 104/17

31.01.2018: Bundesgerichtshof: Fortsetzung des Mietvertrags mit Fremden nach dem Tod der Mieterin.

Stirbt eine Mieterin, so hat ihr Lebensgefährte das Recht, ihren Mietvertrag zu übernehmen. War er schon Mit-Mieter, ist dies selbstverständlich; war er noch nicht Mieter, sondern hat er nur in der Wohnung gelebt, ergibt sich sein Eintrittsrecht aus § 563 BGB. Der Vermieter kann den neu eingetretenen Lebensgefährten nur ablehnen, wenn in dessen Person ein triftiger Grund vorliegt. Nun hat der BGH zum einen entschieden, dass ein solcher triftiger Grund auch darin liegen kann, dass der Lebensgefährte mittellos ist. Allein der Verdacht, er werde die Miete nicht zahlen können, reiche dagegen nicht aus. Interessanter ist, dass der BGH ferner entschieden hat, der Lebensgefährte habe ein Anrecht darauf, einen Untermieter in die Wohnung zu holen. Dabei sei es legitim, wenn der Untermieter lediglich aus Zwecken der gemeinsam aufzubringenden Miete einzieht, aber auch, wenn der Untermieter nur deshalb einzieht, damit der Lebensgefährte der verstorbenen Mieterin nun nicht mehr allein wohnen muss. Auch hier hat der Vermieter natürlich ein Widerspruchsrecht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Fehlt es aber an dem wichtigen Grund, so kann es dem Vermieter durch den Tod seiner Mieterin geschehen, dass er unversehens deren allein nicht zahlungsfähigen Lebensgefährten als Mieter und dessen Arbeitskollegen als Untermieter hat.

BGH, Urteil vom 31.01.2018, Aktenzeichen VIII ZR 105/17

06.12.2017: Landgericht München I: Mietpreisbremse (nur) in Bayern unwirksam

Das Landgericht hält die bayerische Form der Umsetzung der Mietpreisbremse für formfehlerhaft.
Bedenken gegen die inhaltliche Richtigkeit der bundeseinheitlichen Regelung hat das Gericht dagegen ausdrücklich nicht.
Bundeseinheitlich fehlt es weiter an Rechtssicherheit über die Gültigkeit der Mietpreisbremse.

LG München I, Urteil vom 06.12.2017; Aktenzeichen 14 S 10058/17

22.11.2017: Bundesgerichtshof: Mieterhöhung bei Indexmiete

Erhöht der Vermieter die Miete im Rahmen einer Indexmiete, muss er dabei die prozentuale Erhöhung nicht angeben. Es genügt die Angabe der Indexwerte zu Beginn und bei der Erhöhung, sowie die erhöhte Miete. Ob die prozentuale Steigerung in beiden Fällen gleich ist, kann der Mieter sehr einfach selbst ausrechnen.
Gibt der Vermieter zum Beispiel an, der Indexwert habe bei Mietbeginn bei 94,2 Punkten gelegen, und aktuell liege er bei 106,1 Punkten, so beträgt der Quotient (106,1 : 94,2) 1,126 oder 12,6%.

BGH, Urteil vom 22.11.2017; Aktenzeichen VIII ZR 291/16

27.09.2017: Bundesgerichtshof: Verwertungskündigung für benachbartes Modehaus

Im nahen St. Blasien hatte ein Eigentümer Wohnraum gekündigt, weil  das benachbarte Modegeschäft unbedingt eine Erweiterung brauchte. In einem solchen Fall kommt tatsächlich eine sogenannte Verwertungskündigung in Betracht. Die muss allerdings sehr gut begründet werden. Die wirtschaftlichen Einbußen des Vermieters müssen schon aus der Kündigung ersichtlich sein – erst recht dann, wenn – wie hier – das leidende Modegeschäft nicht dem Vermieter gehört, sondern lediglich einer mit ihm eng verbundenen Person.

BGH, Urteil vom 27.09.2017, Aktenzeichen VIII ZR 243/16

27.09.2017: Bundesgerichtshof: Fristlose Kündigung trotz weitgehender Rückführung des Zahlungsrückstands

Das Gesetz bestimmt in § 543 Abs.2 Nummer 3a – zusammen mit § 569 Absatz 3, dass der Mieter fristlos gekündigt werden kann, wenn er mit einer Monatsmiete plus einer beliebigen Kleinigkeit aus dem Vormonat in Verzug ist. Für den Verzug mit einer Monatsmiete genügt es, wenn der Mieter die Zahlungsfrist des § 556 b BGB nicht einhält: nämlich spätestens am 3. Werktag des Monats zu zahlen.  Der BGH betont im vorliegenden Urteil noch einmal – weil auch das Berufungsgericht dies nicht im Blick hatte – dass sich an diesem Kündigungsrecht auch dadurch nichts ändert, dass der Mieter noch vor Erhalt der Kündigung die fehlende Monatsmiete nachbezahlt. Das Kündigungsrecht entfällt nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes nur, wenn der Vermieter vor Zustellung der Kündigung “befriedigt” wird, also in voller Höhe des jeweils bestehenden Rückstands. Hatte also der Mieter aus dem Vormonat beispielsweise 100 Euro Rückstand, und zahlt er seine aktuelle Miete nicht am 3. Werktag, sondern am 5. Werktag, so kann der Vermieter ihm auch am 10. Werktag noch fristlos kündigen, weil der Mieter nicht den vollen Rückstand ausgeglichen hat – de facto wegen noch fehlender 100 Euro. Wer also als Mieter auch nur 1 Cent zu wenig Miete bezahlt hat, muss im folgenden Monat unbedingt pünktlich seine Miete zahlen, will er keine fristlose Kündigung kassieren.

Ebenso acht geben muss der Vermieter, wenn der Mieter Mängel der Wohnung geltend macht: Das oben zitierte Gesetz geht nämlich, wie der BGH ebenfalls erneut feststellt, von der vollen vereinbarten Miete aus. Ist die Miete aber wegen Mängeln gemindert – oder macht der Mieter zusätzlich noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend – ist die Kündigung nur möglich, wenn der Rückstand den Betrag einer regulären – ungeminderten – Monatsmiete plus x übersteigt. Das ist aber häufig gerade nicht der Fall, wenn der Mieter einen Rückstand von x hat und dazu seine Miete im Folgemonat verspätet zahlt.

BGH, Urteil vom 27.09.2017, Aktenzeichen VIII ZR 193/16.

19.09.2017: Landgericht Berlin: Mietpreisbremse ist verfassungswidrig

Das Landgericht Berlin meint, die Mietpreisbremse sei verfassungswidrig, weil sie verschiedene Vermieter ungleich belaste. Je höher die Miete schon sei, desto besser die Lage des Vermieters angesichts der Bremse. Wer dagegen seinen Mieter jahrelang vor Mieterhöhungen verschont habe, stehe jetzt ungleich schlechter da.
Dem Bundesverfassungsgericht hat das Landgericht die Angelegenheit nicht vorgelegt. Solange dieses freilich nicht entschieden hat – oder zahlreiche andere Gerichte in Deutschland – bleibt die Entscheidung für die Region Lörrach folgenlos.

LG Berlin, Urteil vom 19.09.2017, Aktenzeichen 67 O 149/17

20.07.2017: Landgericht Berlin: Keine Verwertung der Kaution für strittige Ansprüche!

Nach Ablauf des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution verwenden – jedenfalls für solche Ansprüche, die er rechtskräftig hat feststellen lassen oder solche, die unstrittig sind. Für Ansprüche, die zwischen ihm und dem Mieter strittig sind, dürfe er die Kaution nicht verwenden, meint nun das Landgericht Berlin. Das für Südbaden zuständige OLG Karlsruhe ist weiterhin anderer Auffassung. Wer aber eine Wohnung in Berlin besitzt, mag in Zukunft vorsichtig sein: Das Landgericht Berlin hat dem Vermieter sogar per Einstweiliger Verfügung die Inanspruchnahme der Kaution untersagt. Dem Urteil lag allerdings ein Fall zugrunde, in dem es schon im Mietvertrag hieß, der Vermieter könne sich “nach Beendigung des Mietverhältnisses” wegen “aller anerkannte(n) oder rechtskräftige(n) Forderungen … aus der Sicherheit befriedigen”. Das legt freilich nahe, dass er es dann schon nach dem Wortlaut des Mietvertrags bei strittigen Ansprüchen nicht soll tun dürfen. Die Bedeutung des Urteils ist also womöglich bei weitem nicht so groß wie auf den ersten Blick zu vermuten ist.

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2017, Aktenzeichen 67 S 111/17

31.05.2017: Bundesgerichtshof: kein schlichtes Bestreiten im Mietprozess

Klagt der Vermieter eine Mieterhöhung ein und behauptet dabei eine bestimmte Wohnungsgröße, oder klagt er restliche Betriebskosten ein und behauptet dabei einen bestimmten Verbrauch, darf sich der Mieter nicht aufs schlichte Bestreiten verlegen. Er muss vielmehr – im Rahmen seiner Möglichkeiten – darlegen, was er für richtig hält. Geht es um die Wohnungsgröße, so muss er die Wohnung mindestens händisch ausmessen und dieses Ergebnis vortragen.

BGH, Urteil vom 31.05.2017, Aktenzeichen VIII ZR 181/16

23.05.2017: Landgericht Berlin: Der Mieter kann im laufenden Mietverhältnis Renovierung in weiß fordern.

Es geschieht eher selten: Der Vermieter renoviert eine Wohnung, während der Mieter sie bewohnt. Wenig bekannt ist demzufolge, dass der Vermieter zur laufenden Renovierung sogar verpflichtet ist – es sei denn, er hat die Schönheitsreparaturen vertraglich wirksam auf den Mieter abgewälzt, was aber nicht so einfach ist und daher oft misslingt. Streitpunkt des hier entschiedenen Verfahrens war nun die Farbwahl: Der Vermieter schickte sich an, in Gelbtönen zu streichen, der Mieter bestand aber auf weiß – und das Landgericht gab ihm Recht. Solange der Mietvertrag läuft, bestimme der Mieter, wie die Wohnung aussieht – es sei denn, es stehen triftige Interessen des Vermieters entgegen. So wäre es womöglich, wenn der Mieter einen Anstrich in rot, blau oder grün fordern würde. Gegen einen Anstrich in weiß kann der Vermieter aber in der Regel nichts haben, und dann hat der Mieter auch einen entsprechenden Anspruch.

LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017, Aktenzeichen 67 S 416/16

17.05.2017: Bundesgerichtshof: Mieterhöhung nach widerrufener Modernisierungsvereinbarung

Auch Mieter können je nach den Umständen wie Verbraucher Verträge widerrufen. Das gilt nicht nur für den Mietvertrag selbst, sondern auch für eine Vereinbarung mit dem Vermieter über eine Modernisierung der Wohnung. Widerruft der Mieter wirksam, schuldet er freilich – wie der Verbraucher sonst auch – Wertersatz, also Ersatz für den Wert, der ihm aufgrund der widerrufenen Vereinbarung nunmehr ohne rechtlichen Grund zugewachsen ist. Der BGH hat nun entschieden, dass beim Mieter der Wertersatz allerdings nicht in einer erhöhten Miete bestehe. Vielmehr bleibe der Vermieter darauf angewiesen, die Miete im gesetzeskonformen Verfahren zu erhöhen. Damit erhält er die höhere Miete nicht für alle Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB), und außerdem erst einige Monate später (§ 559b Absatz 2 BGB).

BGH, Urteil vom 17.05.2017, Aktenzeichen VIII ZR 29/16

16.05.2017: Landgericht Berlin: Ungenehmigte Aufnahme der Lebensgefährtin kein Kündigungsgrund.

Die Aufnahme der Lebensgefährtin in die Mietwohnung bedarf der Zustimmung des Vermieters. Dass der Mieter oft einen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter zustimmt, ändert daran nichts. Hier hatte der Vermieter dem Mieter gekündigt, weil der keine Erlaubnis eingeholt hatte. Ansonsten war das Mietverhältnis über Jahre beanstandungsfrei. Das Gericht ist der Auffassung, unter diesen Umständen reiche eine unerlaubte Aufnahme der Lebensgefährtin für eine Kündigung nicht aus – weder für eine fristlose noch für eine ordentliche Kündigung.

LG Berlin, Urteil vom 16.05.2017, Aktenzeichen 67 S 119/17

10.05.2017: Bundesgerichtshof: Kündigung wegen gemeinnützigen Interesses

Eigenbedarf und angemessene wirtschaftliche Verwertung sind nur zwei mögliche Kündigungsgründe. Daneben lässt das Gesetz auch Kündigungen wegen sonstiger berechtigter Interessen des Vermieters zu. Das gilt auch für karitative, gemeinnützige Interessen. Hier ist allerdings in jedem einzelnen Fall zu ermitteln, wie schwer das Interesse des Vermieters an der gemeinnützigen Tätigkeit wiegt, und ob es so schwer wiegt wie Eigenbedarf oder die angemessene wirtschaftliche Verwertung. In diesem Fall wollte der Vermieter sein Haus weitgehend kostenneutral sanieren, indem er an ein psychosoziales Wohnprojekt vermietet. Dabei, so der BGH, reicht sein berechtigtes Interesse nicht einmal dann so weit, eine Wohnungskündigung zu rechtfertigen, wenn er sich auf das öffentliche Interesse an dem Wohnprojekt berufen könnte. Denn es geht ihm primär um die Deckung seiner Sanierungskosten.
Die Frage,  ob sich ein Privater grundsätzlich auf öffentliche oder gar gemeinnützige Interessen berufen kann, um eine Wohnung zu kündigen, hat der BGH dabei leider offen lassen können. Diese Frage ist bis heute nicht geklärt.

BGH, Urteil vom 10.05.2017, Aktenzeichen VIII ZR 292715

04.05.2017: Landgericht Berlin: Arbeitsblatt taugt nicht als Beweismittel

Ist zwischen Mieter und Vermieter unstrittig, dass das Objekt mit Legionellen befallen ist, herrscht aber Streit darüber, ob das Ausmaß auch gesundheitsschädlich ist, kann sich der Richter nicht auf das Arbeitsblatt des “Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches” zurückziehen, welches erst ab einer Konzentration von 10.000 KBE/100 ml eine Sanierung empfiehlt. Vielmehr muss er ein Sachverständigengutachten einholen.

LG Berlin, Urteil vom 04.05.2017, Aktenzeichen 67 S 59/17

29.03.2017: Bundesgerichtshof: Neue Regeln bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Zieht die Person, für die der Vermieter die Wohnung gekündigt hatte, nicht in die Wohnung ein, wird diese Wohnung vielmehr an eine andere Person vermietet, so begründet dies den Verdacht, dass der Eigenbedarf von Anfang an nur vorgeschoben war. Klagt deshalb nun der frühere Mieter auf Schadensersatz, so obliegt es künftig dem Vermieter, sehr genau darzulegen, warum die Person, die angeblich hatte einziehen sollen, dies nun doch nicht getan hat. Mit Floskeln darf sich hier kein Gericht abspeisen lassen; umgekehrt muss der frühere Mieter keine Recherchen darüber anstellen, welche Motivation für den Vermieter leitend war.

BGH, Urteil vom 29.03.2017, Aktenzeichen VIII ZR 44/16

15.03.2017: Bundesgerichtshof: Sonderbehandlung von Rohrwärmefällen nur bei freiliegenden Leitungen.

Eigentlich ist es ganz einfach: Heizkosten werden zu mindestens 50% nach Zählerstand abgerechnet. Andere Messverfahren kommen nur zur Anwendung in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen überwiegend ungedämmt sind, § 17 Abs.1 Satz 3 Heizkostenverordnung. Der BGH hat nun entschieden, dass dies so gemeint ist, wie es dort steht. Liegen die ungedämmten Leitungen im Estrich oder unter Putz, bleibt es – entgegen bisher weit verbreiteter Ansicht bei Gerichten und Messunternehmen – bei der Ablesung der Zählerstände.

BGH, Urteil vom 15.03.2017, Aktenzeichen VIII ZR 5/16

14.03.2017: Bundesgerichtshof: Betriebskostenabrechnung für den Mieter ohne Jahresabrechnung der WEG

Ist eine Eigentumswohnung vermietet, ist die dem Mieter zu erstellende Betriebskostenabrechnung von der den Eigentümern zu erstellenden Jahresabrechnung zu unterscheiden. Die Jahresabrechnung, die der Verwalter für die Eigentümer erstellt, bedarf zu ihrer Gültigkeit des Beschlusses. Für den Mieter ist sie rechtlich ohne Belang. Tatsächlich sieht es zwar so aus, dass der Verwalter in seiner Jahresabrechnung in der Regel unterscheidet zwischen Posten, die auf den Mieter umgelegt werden können (das sind die meisten), und solchen, die beim Vermieter “hängen” bleiben, und dass dem Mieter die so gestaltete Rechnung zuzüglich der Grundsteuer einfach weitergeleitet wird. Rechtlich betrachtet gibt es aber keine Verbindung dieser Art. Erhält der Vermieter vom Verwalter keine Jahresabrechnung oder ist diese fehlerhaft oder wird von der Versammlung der Eigentümer nicht beschlossen, so ändert das nichts an der Verpflichtung des Vermieters, mit dem Mieter abzurechnen. Liegt ihm eine Abrechnung vor, die lediglich noch nicht beschlossen ist, so kann sich der Vermieter dieser Rechnung bedienen. Eventuelle Fehler der Abrechnung hat er seinem Mieter gegenüber aber zu vertreten. Umgekehrt kann der Mieter auch nicht verlangen, dass ihm keine Abrechnung zugeschickt werde, solange die Eigentümerversammlung noch nicht über die Jahresabrechnung entschieden hat.

BGH, Urteil vom 14.03.2017, Aktenzeichen VIII ZR 50/16

21.02.2017: Oberlandesgericht Düsseldorf: Keine Zurückbehaltung der Kaution bei Mängeln

Der Mieter, der ein Mietobjekt übernimmt, das unstrittig nicht den vertraglichen Anforderungen entspricht, ist gleichwohl nicht berechtigt, ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution geltend zu machen, also deren Zahlung einstweilen zu verweigern.  Verweigert er die Zahlung doch oder macht er sie von Bedingungen abhängig (Fertigstellung der Wohnung), so kann der Vermieter fristlos kündigen.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.02.2017, Aktenzeichen I-10 U 87/16

21.02.2017: Oberlandesgericht Düsseldorf: Vermieterwechsel während eines Räumungsrechtsstreits

Geht das Eigentum an einer Immobilie während eines laufenden Räumungsrechtsstreits auf den Erwerber über, bleibt der frühere Eigentümer trotzdem befugt (“aktivlegitimiert”), den Rechtsstreit zuende zu führen. Er ist lediglich gehalten, nunmehr Herausgabe des Grundstücks nicht an sich, sondern an den Erwerber zu verlangen.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.02.2017, Aktenzeichen I-10 U 87/16

25.01.2017: Bundesgerichtshof: Auch Wohnungseigentümer mit nachlässigem Verwalter müssen über die Nebenkosten ihres Mieters in gesetzlicher Frist abrechnen.

Das Gesetz bestimmt, dass der Vermieter über Nebenkostenvorauszahlungen seines Mieters bis zum Ende des Folgejahres abrechnen muss (§ 556 Abs.3 BGB). Nach Ablauf der Frist kann er Nachzahlungen nur noch verlangen, wenn er die Fristüberschreitung entschuldigt. Der BGH hat jetzt klargestellt, dass sich Vermieter von Eigentumswohnungen nicht – oder jedenfalls nur in wenigen Fällen – hinter ihrem WEG-Verwalter verstecken können. Sie müssen alsbald, wenn sie erkennen, dass der Verwalter keine oder eine falsche Abrechnung vorlegt, alles dafür tun, dass innerhalb der gesetzlichen Frist eine korrekte Rechnung erstellt und dem Mieter übermittelt wird. Insbesondere ist im Verhältnis zum Mieter nicht erforderlich, dass die WEG über die Jahresabrechnung beschlossen hat – sie muss nur inhaltlich korrekt sein. In der Konsequenz muss der vermietende Wohnungseigentümer womöglich auf eigene Kosten eine korrekte Abrechnung erstellen, wenn der Verwalter dazu nicht willens oder in der Lage ist.

BGH, Urteil vom 25.01.2017, Aktenzeichen VIII ZR 249/15

18.01.2017: Bundesgerichtshof: Marktmiete als Nutzungsentschädigung

Ist ein Mietverhältnis wirksam gekündigt, der Mieter aber nicht ausgezogen, kann der Vermieter anstelle der Miete eine Nutzungsentschädigung verlangen. Er kann wählen, ob er den Betrag fordert, den der Mieter schon bisher in Form von Miete zu zahlen hatte, oder die ortsübliche Miete. (§ 546a BGB). Strittig war, ob mit der ortsüblichen Miete lediglich die übliche Bestandsmiete gemeint war – die zum Beispiel der Berechnung von Mieterhöhungen zugrunde zu legen ist – oder die meist höhere Wiedervermietungsmiete (auch Marktmiete genannt). Der BGH hat nun im letztgenannten Sinne entschieden.
Besteht eine Mietpreisbremse, ist mit “Marktmiete” natürlich nur die gesetzlich zulässige Neumiete gemeint, also eine Erhöhung um maximal 10%. Ist die Wohnung mangelhaft, ist natürlich auch die Neumiete entsprechend gemindert – falls nicht die Neumiete gleich unter Berücksichtigung der Mängel berechnet wurde.

BGH, Urteil vom 18.01.2017, Aktenzeichen VIII ZR 17/16

14.12.2016: Bundesgerichtshof: Auch eine GbR kann Eigenbedarf anmelden! Und: die Verletzung der Anbietungspflicht führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Eigenbedarfskündigungen werden nicht selten missbräuchlich ausgesprochen, um lästige Mieter los zu werden. Besonders nahe liegt der Missbrauchsversuch, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Hauseigentümerin ist und die Kündigung ausspricht. Denn solche Gesellschaften werden vor allem aus einem Grunde gegründet: Der gewinnbringenden Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Deshalb hatte sich das Landgericht München zuletzt einer solchen Eigenbedarfskündigung zugunsten der Tochter eines der Gesellschafter entgegengestellt. Der Bundesgerichtshof stellt aber jetzt klar: Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann Eigenbedarf anmelden – zugunsten ihrer Gesellschafter und deren Familienmitglieder. Jetzt müssen die Mieter, die sich gegen ihre Entmietung stemmen, weitere Indizien für die Missbräuchlichkeit vorlegen. Allein der Umstand, dass eine GbR kündigt, genügt nicht, um den Prozess zu gewinnen.
Daneben äußert sich der BGH zur Pflicht des Vermieters, dem Mieter in der Kündigung eine andere, gerade freistehende Wohnung im selben Hause anzubieten: Verletze der Vermieter diese Pflicht, so sei er dem Mieter zu Schadensersatz verpflichtet. An der Rechtmäßigkeit der Kündigung ändere sich dadurch aber nichts, so jetzt der BGH – entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung.
Zu der naheliegenden Frage, ob das Nicht-Anbieten einer freien Wohnung im selben Hause vielleicht wenigstens ein Anzeichen dafür sein kann, dass die Kündigung missbräuchlich erfolgt, äußert sich der BGH nicht.

BGH, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen VIII ZR 232/15  http://lexetius.com/2016,4141

14.12.2016: Bundesgerichtshof: 26,3 g Marihuana in der Wohnung als Kündigungsgrund.

Wer Drogen in der Wohnung aufbewahrt, überschreitet damit die Grenzen der vertragsgemäßen Nutzung. Daneben verletzt er auch seine vertragliche Obhutspflicht für die Wohnung. Denn wenn es infolge der Drogenaufbewahrung zu einem Polizeieinsatz kommt, kann hierbei auch die Wohnung, insbesondere die Wohnungstüre, beschädigt werden. Dafür hat der Mieter geradezustehen – im Rahmen der Kündigung ebenso wie durch Zahlung von Schadensersatz. Nur im konkreten Fall hatte der Mieter Glück: Die Polizei war aus einem anderen Grund in seine Wohnung eingedrungen, die Drogen waren nur ein Zufallsfund. Es blieb somit bei der Kündigung; Schadensersatz musste er nicht leisten.

BGH, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen VIII ZR 49/16

08.11.2016: Landgericht Nürnberg-Fürth: Pflichtverletzungen nach Legionellenbefall

Ergibt die regelmäßig alle drei Jahre fällige Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen (§ 14 III TrinkwV 2001 i.V. m. Anl.4 Teil II b) einen Wert von mehr als 100 KBE, so ist der Vermieter verpflichtet, die Ursachen zu erforschen und die Mieter zu informieren. Im vorliegenden Fall hatte sich der Vermieter trotz konkreter Nachfrage durch den Mieter nicht geäußert. Das LG hat ihn zu Schadensersatz verurteilt. Die Kündigung, die der Mieter erklärt hatte, hat es allerdings nur unter Einhaltung der regelmäßigen Kündigungsfrist (3 Monate) gebilligt – und nicht als fristlose, wie der Mieter sie erklärt hatte. Dies allerdings nicht deshalb, weil nicht auch fristlos hätte gekündigt werden dürfen, sondern weil der Mieter selbst mit seiner Kündigung monatelang gezögert hat und damit zu verstehen gab, dass es ihm tatsächlich nicht so eilig war. Das Landgericht erwägt, dass der Mieter deshalb so lang gezögert hat, weil er vor Ausspruch der Kündigung zunächst eine neue Wohnung habe finden müssen. Dazu erklärt das Gericht, der Mieter habe in dieser Situation das Recht gehabt, fristlos auf ein späteres Datum zu kündigen, also unter Einhaltung einer freiwilligen, zum Beispiel zweimonatigen, sogenannten Auslauffrist.

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 08.11.2016, Aktenzeichen 7 S 1713/16

26.10.2016: Bundesgerichtshof: Kein Regressverzicht der Gebäudehaftpflichtversicherung, wenn der Mieter grob fahrlässig einen Schaden verursacht.

Der Mieter, der leicht fahrlässig das Mietobjekt beschädigt, haftet seinem Vermieter auf Schadensersatz. Ist das Mietobjekt insoweit versichert, kann die Versicherung, einmal in Anspruch genommen, bei dem Mieter keinen Regress nehmen. Der Mieter ist im Ergebnis mit versichert, wie wenn er selbst den Versicherungsvertrag (für ein eigenes Haus) abgeschlossen hätte. Nach der neuen Entscheidung des BGH gilt das aber nicht, wenn der Mieter den Schaden grob fahrlässig verursacht hat. Während der Eigennutzer einer Immobilie auch dann weitgehenden Versicherungsschutz genießt, wenn er den Schaden grob fahrlässig verursacht hat, muss der Mieter vollen Regress fürchten.

BGH, Urteil vom 26.10.2016, Aktenzeichen IV ZR 52/14

24.08.2016: Bundesgerichtshof: (Fast) kein Pardon bei der Schonfristzahlung!

Wer eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erhalten hat, kann seine Verpflichtungen innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage nach-erfüllen und damit die Kündigung aus der Welt schaffen. Dazu muss er seine Verpflichtungen allerdings vollständig erfüllen. Bleiben nach der Nachzahlung immer noch Rückstände, bleibt die Kündigung wirksam. Ein Hintertürchen lässt der BGH aber offen: Er weist darauf hin, dass der Rückstand hier noch 921 Euro betrug. Soll heißen: wenn er nur 29,10 Euro betragen hätte, wäre der Senat womöglich großzügiger gewesen.

BGH, Urteil vom 24.08.2016, Aktenzeichen VIII ZR 261/15

22.07.2016: Oberlandesgericht Frankfurt: Fristlose Kündigung eines Heimplatzes

Das Anmieten eines Heimplatzes zur stationären Pflege ist im Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) geregelt. Ähnlich einem normalen Mietvertrag kann das Heim auch einen solchen Heimplatzvertrag kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Liegt der Grund beim Heimbewohner, so ist eine Kündigung möglich, wenn der Heimbewohner das Personal oder die Mitbewohner schuldhaft terrorisiert. In der Regel liegt aggressivem Verhalten der Bewohner oder Schreiattacken aber eine demenzielle Veränderung des Gehirns zugrunde; die Belastungen der Mitmenschen beruhen damit nicht auf einem Verschulden des Kranken. Für das Oberlandesgericht Frankfurt kommt eine Kündigung trotzdem in Frage: wenn nämlich dem Heim die Erkrankung, die zu dem Fehlverhalten geführt hat, beim Abschluss des Heimvertrags verschwiegen worden sei.

OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 22.07.2016, Aktenzeichen 8 W  38/16

21.07.2016: Landgericht Essen: Defektes Internet berechtigt zu 10% Mietminderung

Die Miete ist kraft Gesetzes um 10% gemindert, wenn die Festnetzleitung für Telefon und Internet defekt ist, unabhängig davon, wo der Fehler liegt und ob der Vermieter diesen verursacht hat. Die gesetzliche Minderung beruht allein auf der geminderten Gebrauchsfähigkeit der Wohnung.
Dagegen kann der Mieter – anders als sonst bei Mietmängeln – keine Reparatur verlangen: Diese liegt gemäß Telekommunikationsgesetz in der Hoheit des Netzbetreibers, insbesondere der Deutschen Telekom.

LG Essen, Urteil vom 21.07.2016, Aktenzeichen 10 S 43/16

21.07.2016: Bundesverfassungsgericht: Bestellerprinzip beim Maklerauftrag ist verfassungsmäßig.

Der Bundestag hatte im vergangenen Jahr eine Neuregelung des Maklerrechts verabschiedet, wonach Mietinteressenten künftig nur dann noch zu Maklergebühren herangezogen werden können, wenn sie selbst den Makler engagiert hatten. Bis dahin war es verbreitete Praxis gewesen, dass Makler bei Vermietern damit warben, die eigentlich vom Vermieter zu zahlende Courtage auf den Mieter abzuwälzen.
Gegen das neue Gesetz hatten zwei Makler in “Karlsruhe” geklagt; Ihre Verfassungsbeschwerde wurde nun abgewiesen.

BVerfG, Beschluss vom 21.07.2016, Aktenzeichen 1 BvR 1015/15

20.07.2016: Bundesgerichtshof: Vorsicht bei Kautionssparbüchern aus beendeten Mietverhältnissen

Zum einen muss der ausgezogene Mieter beachten: Er kann auf Rückgabe des Sparbuchs erst und nur dann klagen, wenn der Vermieter gegen ihn keine offenen Forderungen mehr hat.
Aber vor allem muss der Vermieter aufpassen: Offene Forderungen aus Betriebskostennachzahlungen verjährten nämlich am Ende des dritten Jahres nach Rechnungstellung – und das Vorhandensein des Sparbuchs ändert nichts am Verjährungsbeginn.
Bewegt sich also nach Auszug des Mieters keine der beiden Seiten, gewinnt der Mieter, wenn er dem Vermieter noch etwas schuldig war, durch reinen Zeitablauf als erster: der Vermieter verliert seine noch offenen Forderungen. Erst mit deren Verlust kann der Mieter sein Sparbuch zurück verlangen. Seine darauf gerichtete Forderung verjährt erst drei Jahre später.

BGH, Urteil vom 20.07.2016, Aktenzeichen VIII ZR 263/14

13.07.2016: Bundesgerichtshof: Vermieter kann sich mit seiner Kündigung Zeit lassen

Der Vermieter einer Wohnung kann, wenn der Mieter mit der zweiten Monatsmiete in Verzug ist, fristlos kündigen. Nicht geregelt ist, wieviel Zeit er sich mit der Kündigung lassen kann. Der Bundesgerichtshof sagt, es gebe keine zeitliche Einschränkung, solange nur der Vermieter dem Mieter klargemacht hat, dass der Zahlungsverzug nicht hingenommen wird.

BGH, Urteil vom 13.07.2016, Aktenzeichen VIII ZR 296/15

06.07.2016: Bundesverfassungsgericht: Wohnungsräumung trotz andauernder Suizidgefahr?

Im vorliegenden Fall sollte nicht eine Mieterin zwangsgeräumt werden, sondern es sollte das Haus einer psychisch schwer kranken Schuldnerin zwangsversteigert werden. Die hierzu entwickelten Grundsätze werden aber auch im Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu beachten sein. Das Verfassungsgericht tritt hier der Praxis der Vollstreckungsgerichte entgegen, die Versteigerung immer nur für einige Monate vorübergehend einzustellen. Es hat erklärt, dass im Falle einer “harten” Suizidalität, die gemäß ärztlichen Gutachten auch bis auf weiteres unheilbar sein dürfte, die Zwangsvollstreckung gegen die Selbstmordgefährdete auch auf Dauer eingestellt werden kann. Ob das im konkreten Fall so geschehen muss, hängt einerseits davon ab, wie der Schuldnerin anderweitig geholfen werden kann, aber auch davon, ob die Rechte des Gläubigers auch nach vielen Jahren Verzögerung noch verwirklicht werden können, oder ob er seine Rechte durch die dauerhafte Verfahrenseinstellung mutmaßlich verliert.
Da die Rechte eines Vermieters gegen seinen suizidalen Mieter-Schuldner durch dauerhafte Verfahrenseinstellung verloren zu gehen drohen, dürfte der suizidale Mieter aus dieser Entscheidung gegen den Vermieter keine entscheidenden Rechte herleiten können. Missbräuchlich nur behaupteter Suizidalität leistet diese Entscheidung erst recht keinen Vorschub.

BVerfG, Beschluss vom 06.07.2016, Aktenzeichen 2 BvR 548/16

19.05.2016: Kammergericht: Schriftformklausel schützt nicht vor unbedachter mündlicher Vertragsänderung

Mietverträge bedürfen immer dann der Schriftform, wenn sie fest auf länger als ein Jahr abgeschlossen werden. Verträge, die dem nicht genügen, können von beiden Seitenunter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Auch Änderungen eines schon laufenden Vertrags bedürfen dieser Schriftform. Nun enthalten viele Verträge eine standardmäßige Schriftformklausel, nach der alles, was nicht schriftlich festgehalten sei, ungültig sei. Schon seit Jahren mehren sich die Stimmen derer, die solche Klauseln für ungültig halten; nun hat auch das Kammergericht seine Meinung geändert und macht die Schriftformklausel damit wirkungslos. Der hier zu beurteilende Vertrag enthielt zudem auch eine Schriftformheilungsklausel, wonach die Vertragsparteien gehalten seien, einen Schriftformmangel nachträglich zu heilen, indem die schriftliche Fixierung nachgeholt wird. Auch diese Klausel hält das KG für wirkungslos. Das Ergebnis ist freilich ambivalent: zwar gilt das nachträglich zwischen den Vertragsparteien Ausgehandelte, auch ohne dass darüber eine Urkunde erstellt wird. Aber der auf längere Zeit abgeschlossene Mietvertrag wird auch beiderseits frei kündbar.
Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.

KG, Urteil vom 19.05.2016, 8 U 207/15

12.05.2016: Bundesgerichtshof: Schutz des Vorkaufsberechtigten gegen unüblich hohen Maklerlohn

Wer – aus welchem Rechtsgrund auch immer – vorkaufsberechtigt ist, hat, wenn er das Vorkaufsrecht ausübt, alle Bedingungen zu erfüllen, die in dem Kaufvertrag vereinbart worden sind. Dazu zählt auch eine Maklercourtage, die erst in dem Kaufvertrag vereinbart worden ist. Der BGH verwahrt sich jetzt aber ausdrücklich dagegen, dem Vorkaufsberechtigten auch solche Maklergebühren zu überbürden, die unüblich hoch sind. Dafür, was üblich ist, komme es auf die regionalen Gepflogenheiten an; in Südbaden wären dies 3% vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer. Hatten Verkäufer und Käufer eine höhere Courtage vereinbart, bekommt der Makler – wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird – von dem Vorkaufsberechtigten keinerlei Geld.

BGH, Urteil vom 12.05.2016, Aktenzeichen I ZR 5/15

10.05.2016: Landgericht Hamburg: Zustellung einer Kündigung an einen Geschäftsunfähigen

Das Gericht stellt fest, dass Regelungen in einem vorgedruckten Mietvertrag, wonach ein Mieter den jeweils anderen bevollmächtigt, für ihn Kündigungen entgegenzunehmen, wirksam sind.
Im übrigen könne die Kündigung auch dann wirksam zugehen, wenn sie einem Generalbevollmächtigten des Mieters zugeht. Wichtig ist dabei nur, dass der Mieter zu der Zeit, als er die Generalvollmacht erteilte, noch geschäftsfähig war. Die Entscheidung wurde hier für eine notarielle Generalvollmacht erteilt. Der Begründung ist aber nicht zu entnehmen, dass das Gericht bei einer privatschriftlichen Urkunde anders entschieden hätte.

LG Hamburg, Urteil vom 10.05.2016, Aktenzeichen 316 S 80/15

10.05.2016: Bundesgerichtshof: Vorgetäuschter Eigenbedarf bei Verkaufsabsicht

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt möglicherweise auch dann vor, wenn zwar nach Auszug der Mieter die in der Kündigung benannte Person einzieht, die laut dem Vermieter einziehen sollte, wenn aber diese Person alsbald wieder auszieht und das Gebäude entmietet verkauft wird. Insbesondere liegt eine Täuschung dann vor, wenn der Vermieter schon im Moment der Kündigung seines Mieters die Absicht verfolgte, das Gebäude lediglich zwecks besseren Verkaufs zu entmieten, und wenn er dabei Grund zu der Annahme hatte, dass sein “Strohmann” (der zwischenzeitlich einzog), leichter als ein normaler Mieter zum Auszug bewegt werden könnte.
Der frühere Mieter kann auch dann auf Schadensersatz klagen, wenn er sich mit seinem Vermieter in einen gerichtlichen Räumungsvergleich auf einen Auszug geeinigt hatte. Denn der normale Räumungsvergleich enthält keinen Anhaltspunkt dafür, dass er auch für den Fall Gültigkeit haben sollte, dass der Vermieter den Mieter arglistig getäuscht hat.

BGH, Beschluss vom 10.05.2016, Aktenzeichen VIII ZR 214/15

10.05.2016: Amtsgericht Hannover: Einbehalt der Kaution wegen verjährter Betriebskostennachforderung

Hat der Vermieter einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten verjähren lassen, so kann er ihn trotz Verjährung bei der späteren Auskehrung der Kaution an den Mieter in Abzug bringen. Beim verpfändeten Sparbuch ergibt sich das schon aus dem Gesetz (§ 216 BGB); bei der Barkaution könne nach Meinung des Amtsgerichts nichts anderes gelten.

AG Hannover, Urteil vom 10.05.2016, Aktenzeichen 501 C 12374/15

03.05.2016: Amtsgericht Köln: Kosten für Neuverfliesung bei Anbringung von Zählern nicht zu berücksichtigen

Der Vermieter ist von der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch dann freigestellt, wenn die Anbringung der Zähler unverhältnismäßig teuer ist. Dabei zählt aber nur die Installation der Zähler und der Rohre, nicht aber die nötige Neuverfliesung eines Bades.

Amtsgericht Köln, Urteil vom 03.05.2016, Aktenzeichen 219 C 352/15

25.04.2016: Oberlandesgericht Düsseldorf: Zur Rückforderung gezahlter Nebenkosten

Hat der Mieter Vorauszahlungen auf die Nebenkosten geleistet, der Vermieter aber nur fehlerhafte Abrechnungen erstellt, kann der Mieter entweder
– die kompletten Vorauszahlungen zurückverlangen (das setzt aber voraus, dass die Abrechnungen schon von der Form her so mangelhaft sind, dass sie gar nicht als Nebenkostenabrechnung angesehen werden können) oder aber
– die Beträge zurückverlangen, die nach Meinung des Mieters zuviel abgerechnet wurden (das setzt voraus, dass überhaupt abgerechnet wurde – in einer Form, die als Nebenkostenabrechnung anerkannt werden kann. Es setzt ferner voraus, dass der Mieter – gegebenenfalls nach Einsicht in die Belege – eine aus seiner Sicht richtigere Abrechnung des vermeintlich falsch berechneten Postens vorlegt).
Das OLG Düsseldorf erläutert, dass der Mieter auch beide Formen der Rückforderung kombinieren kann, wenn er sich nicht sicher ist, ob die vom Vermieter vorgelegten Abrechnungen formal noch als Nebenkostenabrechnung angesehen werden können oder nicht. Er kann dann im Hauptantrag Variante 1 verfolgen und Variante 2 per Hilfsantrag (“für den Fall, dass das Gericht Variante 1 für unbegründet hält, fordere ich Geld gemäß Variante 2″).
Das Gericht verurteilt daher einen Anwalt, der diese Zusammenhänge nicht beachtet hatte, zu Schadensersatz gegenüber seinem früheren Mandanten.

OLG Düsseldort, Urteil vom 25.04.2016, Aktenzeichen I-24 U 152/16

14.04.2016: Amtsgericht Hamburg: Keine Kündigung nach Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter.

Der Mieter, der gegen seinen Vermieter Strafanzeige erstattet, muss nicht befürchten, dafür eine fristlose Kündigung zu bekommen. Das gilt auch dann, wenn das Strafverfahren eingestellt wird und der Mieter nicht beweisen kann, dass der Vermieter die Tat begangen hat.
Anders ist es laut dem Amtsgericht Hamburg nur, wenn der Mieter wissentlich eine falsche Anzeige erstattet hat und der Vermieter das beweisen kann. In diesem Fall kann er dem Mieter auch fristlos kündigen.
Allerdings sehen das andere Gerichte anders; je nach Landgerichtsbezirk soll der Mieter beweisen müssen, dass sein Vorwurf zutrifft.

AG Hamburg, Urteil vom 14.04.2016, Aktenzeichen 42 C 61/15
LG Hamburg, Beschluss vom 28.06.2016, Aktenzeichen 311 S 34/16: rechtskräftig

23.02.2016: Bundesgerichtshof: Nachzahlung rückständiger Miete heilt manchmal auch die ordentliche Kündigung.

Der Mieter, der mit seiner Miete in Verzug ist, kann fristlos gekündigt werden, wenn sein Rückstand das in § 543 und 569 BGB erläuterte Maß überschritten hat. Der Mieter kann diese Kündigung zu Fall bringen, indem er die rückständige Miete innerhalb der sog. Schonfrist nachzahlt (Näheres in § 569 Abs.3 Nr.2). In vielen Fällen kündigt der Vermieter jedoch doppelt, wenn ein solcher Zahlungsverzug eingetreten ist: er kündigt fristlos – und daneben ordentlich, also unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Für diese zweite Kündigung gilt die Schonfrist nicht; der Mieter hat normalerweise keine Möglichkeit, aus der zweiten Kündigung herauszukommen. Der BGH lässt ihm jetzt eine Hintertür, indem er klarstellt, dass der Amtsrichter prüfen müsse, ob der Vermieter dadurch, dass er an der zweiten Kündigung trotz Zahlung aller Rückstände festhält, ausnahmsweise gegen Treu und Glauben verstößt. Im konkreten Fall hatder BGH die Auffassung durchgehen lassen, wonach ein Vermieter gegen Treu und Glauben verstößt, wenn der Mieter alsbald nach Erhalt der Doppelkündigung dafür sorgt, dass das Amt (jobcenter) die Miete nachzahlt, und wenn es sonst keine Anhaltspunkte dafür gibt, dass der Mieter erneut in Verzug kommen könnte.

BGH, Beschlüsse vom 06.10.2015 und vom 23.2.2016, Aktenzeichen VIII ZR 321/14

16.02.2016: Bundesgerichtshof: Vertragliche Abrechnungsfristen können zahnlos sein!

Legt der Vermieter entgegen § 556 Absatz 3 BGB seine Nebenkostenabrechnung später als ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums vor, muss der Mieter nur zahlen, wenn der Vermieter die Verspätung genügend entschuldigt. Das gilt aber keineswegs auch für vertraglich vereinbarte Abrechnungsfristen. Werden also vertraglich andere Abrechnungsfristen als die des § 556 BGB vereinbart, so muss die Vereinbarung sorgfältig daraufhin untersucht werden, ob der Vermieter bei Verspätung kein Geld mehr verlangen könne, oder ob er lediglich – zum Beispiel – der Verpflichtung unterliegt, Vorauszahlungen zurückzuzahlen.

BGH, Urteil vom 16.02.2016, Aktenzeichen VIII ZR 152/15

04.02.2016: Amtsgericht Hersbruck: Fehlende Aufklärung über Legionellenbefall

Gab es im Haus nachgewiesenermaßen einen Legionellenbefall, und verweigert der Vermieter die Herausgabe eines (weiteren) Untersuchungsergebnisses an die Mieter des Hauses, so haben diese zwar noch keinen Grund für eine fristlose Kündigung, können aber Schadensersatz verlangen wegen ihrer Umzugs- und Maklerkosten.

AG Hersbruck, Urteil vom 04.02.2016, Aktenzeichen 11 C 146/15

03.02.2016: Bundesgerichtshof: Mangelhaftes Gutachten kann u.U. für Mieterhöhung genügen.

Wer eine Wohnraummiete erhöhen will, muss sich dabei entweder auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten berufen. Dabei ist zwischen der formellen und der inhaltlichen Gültigkeit des Mieterhöhungsverlangens zu unterscheiden. Formell ist ein Erhöhungsverlangen wirksam, wenn es die gesetzlich geforderten Mindestinformationen enthält, darunter Mietspiegel, Datenbank, Vergleichswohnungen oder Gutachten. Tatsächlich kann der Vermieter aber nur dann eine höhere Miete verlangen, soweit die ortsübliche Miete höher liegt als die bisher bezahlte. Sind also zum Beispiel die drei genannten Vergleichswohnungen teurer, liegt aber die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger als die aktuell bezahlte Miete, ist das Erhöhungsverlangen nur formell rechtmäßig, der Sache nach aber unbegründet. Nun hat der BGH festgestellt, dass auch bei Sachverständigengutachten entsprechend unterschieden werden muss: Will das Gericht anhand eines Sachverständigengutachtens die tatsächliche Höhe der ortsüblichen Miete feststellen, muss das Gutachen (natürlich) fehlerfrei sein. Geht es aber nur darum, dass die formellen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen einzuhalten sind, so kann auch ein fehlerhaftes oder undifferenziertes Gutachten genügen, wenn es nur überhaupt eine ortsübliche Vergleichsmiete nennt und dem Mieter die Chance gibt, die Richtigkeit der Angabe zumindest ansatzweise nachzuprüfen.

BGH, Urteil vom 03.02.2016, Aktenzeichen VIII ZR 69/15

03.02.2016: Landgericht Düsseldorf: Erkennbarkeit künftigen Eigenbedarfs im Falle des Kaufes eines Hauses und Umbauplänen.

Eine Dame hatte jemandem ihr Haus verkauft, der dort selbst einziehen wollte. Der Käufer beabsichtigte allerdings, das Haus aufzustocken und dann in einem Teil des Hauses zu leben, der von der Verkäuferin nicht benötigt wurde. So wurde im Kaufvertrag sogleich auch ein Mietvertrag vereinbart, wonach die Dame auf unbestimmte Zeit in der einen Wohnung des Hauses bleiben durfte. Die Dame hat den Käufer dabei arglistig über die baulichen Zustand des Hauses getäuscht. Nachdem die Ausbaupläne aus verschiedenen Gründen scheiterten, kündigte der Käufer der Dame wegen Eigenbedarfs und focht außerdem den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung an.
Das Landgericht stellt in diesem Zusammenhang dreierlei fest:
1. Der Käufer kann wegen der Täuschung nur beide Verträge anfechten oder keinen. Nur den Mietvertrag anzufechten, das Haus aber zu behalten, ist nicht möglich.
2. Schon bei Abschluss des – kombinierten – Vertrags hatte der Käufer ernsthaft erwogen, notfalls – nämlich wenn seine Ausbaupläne scheiterten – auch in die Wohnung der Verkäuferin einzuziehen. Damit stellt sich sein jetzt erst geltend gemachter Eigenbedarf als rechtsmissbräuchlich dar. Der Käufer hätte die Wohnung nur auf bestimmte Zeit befristet vermieten dürfen – bis klar war, ob er ausbauen konnte oder nicht.
3. Es gab in dem Haus bereits beim Verkauf drei Wohnungen. Zwei davon hatte der Käufer zwischenzeitlich zusammengelegt, aber in einer Weise, die eine jederzeitige Trennung erlaubte. In dem Fall schafft die Zusammenlegung keine neue (erleichterte) Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB. Denn es handle sich rechtlich weiterhin um drei Wohnungen. Offen bleibt damit weiterhin die strittige Frage, ob es überhaupt möglich ist, durch nachträgliche Zusammenlegung von Wohnungen eine neue Kündigungsmöglichkeit zu schaffen.

LG Düsseldorf, Urteil vom 03.02.2016, Aktenzeichen 23 S 252/14

27.01.2016: Bundesgerichtshof: Auch langfristige Leihe ist keine – notariell zu beurkundende – Schenkung.

Während ein Schenkungsvertrag (der noch nicht sogleich vollständig erfüllt wird) der notariellen Beurkundung bedarf, gilt dies nicht für einen Leihvertrag. Der BGH hatte hier über einen Fall zu entscheiden, in welchem eine 74-jährige Frau einem anderen ein Haus auf 30 Jahre unentgeltlich zur Nutzung überlassen hatte. Das Recht zur Kündigung der Leihe wegen Eigenbedarfs der Eigentümerin hatten die Vertragsparteien ausgeschlossen. Der BGH hat – dem Gesetz entsprechend – festgestellt, dass ein solcher Vertrag auch ohne notarielle Beurkundung gültig und auch von den Erben der Frau zu respektieren ist. Der BGH verweist darauf, dass dem Eigentümer des Hauses trotz aller vertraglicher Bindung immer noch das Recht offen steht, wegen außerordentlicher Umstände fristlos zu kündigen, und er erklärt dazu, auch Fälle des Eigenbedarfs könnten – obwohl an sich vertraglich ausgeschlossen – in bestimmten Konstellationen  eine solche außerordentliche Kündigung dennoch rechtfertigen.

BGH, Urteil vom 27.01.2016, Aktenzeichen XII ZR 33/15

21.01.2016: Landgericht München I: Maklerauskünfte über Eigenschaften der Mietwohnung sind für den Vermieter grundsätzlich unverbindlich

Macht der Makler – hier telefonisch – dem Mietinteressenten gegenüber falsche Angaben über die Größe der Wohnung, so muss sich der Vermieter diese Auskunft im Regelfall nicht zurechnen lassen. Allerdings klärt das Landgericht nicht, wo der “Regelfall” zuende ist und der Vermieter doch für Angaben über die Mietsache einstehen muss – die der Makler in der Praxis ja vom Vermieter erhalten hat. Ist dem Mieter eine Eigenschaft einer Wohnung wichtig, sollte er sie also unbedingt in den Mietvertrag hineinschreiben.

LG München I, Urteil vom 21.01.2016, Aktenzeichen 31 S 23070/14

20.01.2016: Bundesgerichtshof: Erleichterungen für den Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung

Bei größeren Wohnanlagen kann die Umlage von Kosten auf die Mieter kompliziert sein. Das gilt vor allem dann, wenn manche Gemeinschaftsanlagen unterschiedlich stark genutzt werden. Bisher führten Fehler der Abrechnung schnell dazu, dass die Rechnung gar nicht erst fällig wurde und der Vermieter, wenn er den Fehler erst nach über einem Jahr im Prozess bemerkte, ihn nicht mehr korrigieren konnte, weil die Frist zur Vorlage einer Nebenkostenabrechnung nach § 556 Absatz 3 BGB abgelaufen war. Nun hat der BGH die Zügel zugunsten des Vermieters gelockert. Eine transparente Umrechnung kann jetzt auch im Prozess noch nachgeliefert werden. Für den Mieter und seinen Anwalt ist es nun aber ohne Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nicht mehr möglich, die Gültigkeit der Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

BGH, Urteil vom 20.01.2016, Aktenzeichen VIII ZR 93/15

12.01.2016: Oberlandesgericht Düsseldorf: Keine Zurückbehaltung eines Schlüssels durch den Vermieter. Minderung der Miete auf Null bei fehlender Baugenehmigung / Nutzungskonzession

Übergibt der Vermieter dem Mieter zu Beginn des Mietvertrags nicht alle Schlüssel, gilt das Mietobjekt als gar nicht an den Mieter übergeben. Demzufolge ist der Mieter von der Zahlung der Miete freigestellt.
Fehlt es einer Mietsache an der öffentlich-rechtlichen Erlaubnis der im Mietvertrag vorgesehenen Nutzbarkeit, so ist die Miete – falls das Objekt überhaupt übergeben wurde – auf Null gemindert.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.2016, Aktenzeichen I-24 U 62/15

06.01.2016: Amtsgericht Hamburg-Wandsbek: Eigenbedarf auch bei Streit mit dem Mieter

Häufig ziehen Mieter die Berechtigung einer Eigenbedarfskündigung in Zweifel, weil es schon vorher Streit mit dem Vermieter gegeben hatte. Die Berechtigung zur Eigenbedarfskündigung muss das Gericht aber unabhängig davon prüfen, ob Streit bestanden hatte oder nicht.
Das Gericht erinnert zudem daran, dass Absprachen der Vertragsparteien über einen Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung schriftlich festzuhalten sind, wenn der Verzicht für länger als ein Jahr vereinbart werden soll.

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 06.01.2016, Aktenzeichen 711a 262/14

08.12.2015: Bundesverfassungsgericht: Rauchwarnmelder auch mit Funk-Fernwartung verfassungsmäßig

Das Bundesverfassungsgericht hat eine Verfassungsbeschwerde gegen ein Urteil gar nicht erst zur Entscheidung angenommen, weil die Beschwerde mangelhaft begründet sei. Das Gericht lässt aber in der Begründung durchblicken, dass auch eine gut begründete Beschwerde keine Aussicht auf Erfolg gehabt hätte. Dabei berücksichtigt es nur die Wahrscheinlichkeit, dass der Vermieter selbst die Funkwartung als Wanze missbraucht, nicht aber auch die Frage, ob und wie wahrscheinlich sich ein Hacker die Funkfernwartung zunutze machen könnte.

BVerfG, Beschluss vom 08.12.2015, Aktenzeichen 1 BvR 2921/15

25.11.2015: Bundesgerichtshof: Achtung auf Schriftform bei Mieterhöhung in Zeitmietverträgen!

Haben die Parteien einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit – und zwar länger als ein Jahr – abgeschlossen, muss der Vertrag schriftlich abgeschlossen sein. Auch Änderungen müssen schriftlich vorgenommen und mit dem Vertrag verbunden werden. Das gilt in aller Regel auch für die Änderung der Miethöhe. Wird das übersehen, verliert der Vertrag seine Befristung und ist jederzeit kündbar.

BGH, Urteil vom 25.11.2015, Aktenzeichen XII ZR 114/14

18.11.2015: Bundesgerichtshof: Bei Mieterhöhung zählt nur die wirkliche Wohnfläche.

Ist die Wohnfläche tatsächlich größer als im Mietvertrag angegeben, kann (und muss) der Vermieter, wenn er die Miete erhöhen will, die örtliche Vergleichsmiete anhand der tatsächlichen Quadratmeterzahl ermitteln. So kann sich für den Mieter ein unerwarteter Anstieg der Miete ergeben, der deutlich höher liegt als der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete. Freilich muss der Vermieter trotzdem die Kappungsgrenze einhalten; er darf also nicht um mehr als 15 bzw. 20% erhöhen, natürlich gerechnet von der tatsächlichen bisherigen Miete. So sei der Mieter ausreichend geschützt. Das ganze gilt auch umgekehrt zugunsten des Mieters, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben war.

BGH, Urteil vom 18.11.2015, Aktenzeichen VIII ZR 266/14

04.11.2015: Landgericht Münster: Nach Verbraucherschutzrecht widerruflicher Mietvertrag

Seit 13.06.2014 gilt in Deutschland ein neues Verbraucherschutzrecht. Dies ist auch im Mietrecht zu beachten, wenngleich nur dort, wo eine Seite (in der Regel der Vermieter) gewerblich tätig ist. Ein Widerrufsrecht des anderen (in der Regel des Mieters) besteht dabei immer dann, wenn der Vertrag telefonisch (per Fax; E-Mail usw) oder außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen worden war. Ein “Entgegenkommen” des Vermieters im wörtlichen Sinne kann also für die Vergütung verheerende Folgen haben, wie das hier entschiedene Beispiel einer vermieteten Trocknungsmaschine zeigt. Der Vermieter war auf die Baustelle gekommen, um den Fall anzuschauen; dort war dann auch der Vertrag über die Trocknung geschlossen worden. Der “Mieter” konnte den Vertrag nach Verbraucherrecht widerrufen und musste nur den von ihm tatsächlich gezogenen Vorteil vergüten, nicht aber den vereinbarten Mietpreis.

LG Münster, Urteil vom 04.11.2015, Aktenzeichen 2 O 127/15

04.11.2015: Bundesgerichtshof: Mietpreisbremse: Kürzung der Kappungsgrenze zulässig

Laut Gesetz beträgt die Kappungsgrenze für reguläre Mieterhöhungen 20% (§ 558 BGB). Das Gesetz über die „Mietpreisbremse“ hat es den Ländern erlaubt, für Gemeinden mit überhitztem Wohnungsmarkt diese Grenze auf 15% herabzusetzen, § 558 Absatz 3 BGB. Der Bundesgerichtshof hat diese “Bremse” jetzt gebilligt. Im hiesigen Umkreis gilt sie seit dem 1. Juli 2015 für Lörrach und Steinen, Weil am Rhein, Grenzach-Wyhlen, Rheinfelden und Bad Säckingen. In diesen Gemeinden gilt seither zudem eine auf fünf Jahre verlängerte Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen und seit 01.11.2015 auch eine Mietpreisbremse bei Neuvermietungen (maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete). Für Schopfheim und das übrige Wiesental gelten bis dato noch die alte Kappungsgrenze von 20%, die Kündigungssperrfrist von drei Jahren und keine Preisbremse bei Neuvermietung.

BGH, Urteil vom 04.11.2015, Aktenzeichen VIII ZR 217/14

22.10.2015: Amtsgericht München: Nicht störende Parabolantenne ist zulässig.

Installiert der ausländische Mieter mit Hilfe eines sogenannten Flachbandes (auch: Fensterdurchführung) auf seinem Balkon eine Parabolantenne, die aus Fußgängerperspektive fast nicht sichtbar ist, und erfolgt auch keine Substanzverletzung (Bohrungen), so kann der Vermieter die Beseitigung der Antenne nicht verlangen. Das Interesse des Mieters, sich in seiner Muttersprache mit Fernsehen zu versorgen, sei dann höher anzusetzen als das Interesse des Vermieters an der Erhaltung der Sachsubstanz.

AG München, Urteil vom 22.10.2015, Aktenzeichen 410 C 11331/15

23.09.2015: Bundesgerichtshof: Kein Eigenbedarf “auf Vorrat”

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht zulässig, wenn der Eigentümer noch keinen klaren Wunsch zur Eigennutzung hat. Derartiges darf das Gericht unterstellen, wenn er sich im Verhandlungstermin nur sehr vage über seine Vorstellungen äußert – insbesondere in Fällen wie hier, wo die Eigentümerin mindestens 15 Wohnungen besaß und keine klaren Angaben dazu machen konnte, warum sie gerade eine bestimmte haben wollte.

BGH, Urteil vom 23.09.2015, Aktenzeichen VIII ZR 297/14

10.09.2015: Kammergericht: Fehlgeschlagene Abmeierung

Wer das Zusammenleben in einer WEG über Gebühr belastet, kann nach § 18 WEG aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen werden und zum Verkauf seiner Wohnung gezwungen werden. Findet er aber einen Käufer, der ihn als Mieter weiterhin in seiner Wohnung duldet, können die Miteigentümer seinen Auszug nicht erzwingen. Sie können auch kein Hausverbot für die Flächen des Gemeinschaftseigentums aussprechen.

KG, Beschluss vom 10.09.2015; Aktenzeichen 8 U 94/15

10.06.2015: Bundesgerichtshof: Schadensersatz nach gefakter Eigenbedarfskündigung

Ein Mieter, der nach vorgetäuschtem Eigenbedarf ausgezogen ist, kann gegen den Vermieter Schadensersatz geltend machen, zum Beispiel seine Umzugskosten oder eine möglicherweise jetzt höhere Miete ersetzt verlangen. Problematisch ist die Lage aber, wenn der Mieter nicht zum Auszug gezwungen worden war, sondern in einem gerichtlichen Vergleich dem Auszug zugestimmt hatte. Hier hatten die Gerichte bislang vielfach angenommen, der Mieter hätte mit diesem Vergleich auch auf mögliche Schadensersatzansprüche wegen gefakter Kündigung verzichtet – und zwar selbst dann, wenn ein solcher Verzicht nicht ausdrücklich in den Vergleichstext hineingeschrieben war. Dem schiebt der BGH jetzt einen Riegel vor: Es müsse zwar nicht unbedingt ausdrücklich drinstehen, dass der Mieter auf seine möglichen Ansprüche verzichtet, aber der Text muss sehr deutliche Hinweise auf einen solchen Verzicht geben – zum Beispiel dadurch, dass auch der Vermieter auf wichtige Rechte verzichtet. Gibt es solche deutlichen Hinweise nicht, kann der Mieter auch nach einem Räumungsvergleich noch Schadensersatz verlangen.

BGH, Urteil vom 10.06.2015, Aktenzeichen VIII ZR 99/14 https://openjur.de/u/811524.html

21.05.2015: Oberlandesgericht Köln: Fristsetzung durch den Vermieter bei schadhaft zurückgegebener Wohnung

Hat der Mieter die Wohnung in vertragswidrigem Zustand zurückgegeben, kann der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen. Bisher war aber immer zwischen Schäden an der Substanz einerseits und lediglich mangelhaften Restarbeiten des Mieters zu unterscheiden. Wegen Schäden an der Substanz konnte der Vermieter ohne weiteres Schadensersatz verlangen; wegen nicht erledigter Restarbeiten (Räumung, Reinigung, Rückbau, Schönheitsreparaturen) musste er erst immer eine Frist setzen, und erst nach deren fruchtlosem Ablauf konnte der Vermieter Schadensersatz geltend machen. Nun erklärt das OLG Köln, bei jeder Art von Schaden müsse der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist setzen.
Im Hinblick auf die knappe Verjährungsfrist des § 548 BGB (6 Monate nach Rückgabe der Mietsache) muss der Vermieter vor Ablauf der Verjährung nicht nur (mindestens) einen Mahnbescheid beantragen, sondern auch noch eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen.
Das OLG Köln geht sogar noch einen Schritt weiter und erklärt, ein Mahnbescheid (der notwendig auf Geld gerichtet ist), könne die Verjährung des logisch vorgreiflichen Anspruchs auf die Restarbeiten nicht unterbrechen. Der Vermieter müsste danach – statt einen Mahnbescheid zu beantragen – sofort Klage erheben, mit Hauptantrag auf Restarbeiten und Hilfsantrag auf Zahlung. Das widerspricht allerdings ziemlich eindeutig dem neuen § 213 BGB, den das Gericht unbeachtet lässt (vgl BGH, XII ZR 12/13; 8.1.2014) .

OLG Köln, Urteil vom 21.05.2015, Aktenzeichen 18 U 60/14

20.05.2015: Amtsgericht München: Kündigung wegen Geburt eines Kindes

Der Vermieter sei berechtigt, einer Familie zu kündigen, wenn durch die Geburt eines weiteren Kindes eine Überbelegung der Wohnung entsteht. Überbelegung sei anzunehmen, wenn weniger als 10 m² pro Person zur Verfügung stehen oder pro Erwachsenem (einschließlich Jugendlicher ab 13 Jahren) bzw. pro zwei Kindern weniger als 12 m². Konkret lebten hier auf 26 m² zwei Erwachsene und ein Kind, und nun wurde ein zweites Kind geboren, woraufhin der Vermieter wegen Überbelegung kündigte.

AG München, Urteil vom 20.05.2015, Aktenzeichen 415 C 3152/15

18.03.2015: Bundesgerichtshof: Unrenoviert übernommene Wohnung muss der Mieter nicht streichen

Bisher konnte der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen – durch eine Klausel im “Kleingedruckten”. Jetzt unterscheidet der BGH: Hat der Vermieter die Wohnung frisch renoviert an den Mieter übergeben, kann er die Verpflichtung künftiger Schönheitsreparaturen (Anstrich, Tapezierung) auch weiterhin per Vertragsklausel auf den Mieter übertragen. Hat der Vermieter die Wohnung aber unrenoviert vermietet, ist eine solche Klausel unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

BGH, Urteil v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 https://openjur.de/u/764551.html

18.03.2015: Bundesgerichtshof: Quotenklausel ade!

Der Vermieter konnte den Mieter einer Wohnung bislang in AGB (“Kleingedrucktes”) verpflichten, bei Auszug, wenn schon nicht zu renovieren, so dann aber doch wenigstens einen Teil der zu erwartenden Renovierungskosten zu zahlen. Entsprechende Klauseln im “Kleingedruckten” nannte man Abgeltungsklauseln oder Quotenklauseln. Der BGH hat jetzt entschieden, dass solche Klauseln unwirksam sind, weil der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht erkennen kann, welche Kosten danach beim Auszug auf ihn zukommen.

BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13  https://openjur.de/u/767893.html

04.03.2015: Bundesgerichtshof: Üppiger Wohnbedarf des Vermietersohns steht einem Eigenbedarf nicht unbedingt entgegen.

Vermieter können Eigenbedarf nicht nur für sich, sondern auch für ihre Kinder geltend machen. Die zu kündigenden Wohnungen sind aber oft sehr üppig bemessen für einen jungen Menschen, und die Gerichte hatten schon eine 120m²-Wohnung für eine Studentin als zu groß angesehen, um eine Eigenbedarfskündigung zu rechtfertigen. Nun hat der BGH entschieden, dass auch 130m² nicht notwendigerweise einem Eigenbedarf des studierenden Sohnes des Vermieters im Wege steht. Nicht schon der überhöhte Wohnbedarf sei rechtsmissbräuchlich, sondern erst der “weit überhöhte”. Der Vermieter muss allerdings schon erläutern, wie der Sohn die 130m² nutzen will. Dabei reicht es aber dem BGH, dass der Sohn “praktische Arbeiten” zuhause durchführen will und auch einen Mitbewohner aufnehmen wolle.
Es stehe auch einem Eigenbedarf nicht entgegen, wenn der Sohn die Wohnung ausbildungsbedingt schon bald wieder aufgeben muss. Auch ein zeitlich begrenzter Bedarf könne eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.

BGH, Urteil vom 04.03.2015; Aktenzeichen VIII ZR 166/14

18.02.2015: Bundesgerichtshof: Bisher zu wenig Beweise gegen Raucher Friedhelm Adolfs

Das Landgericht Düsseldorf hatte den aus den Medien bekannten Raucher Adolfs zur Räumung seiner Mietwohnung verurteilt, da sein Zigarettenrauch nachweislich in penetrantem Ausmaße ins Treppenhaus ziehe und dort Mitmenschen störe. Der BGH hat das Urteil jetzt aufgehoben: die Beweiserhebung der Düsseldorfer Richter sei mangelhaft. Diese müssen den Fall nun auf Weisung des BGH neu verhandeln.

BGH, Urteil vom 18.02.2015, Aktenzeichen 23 S 18/15

19.11.2014: Bundesgerichtshof: Minderung bei Eintrittspflicht einer Gebäudeversicherung

Hat ein Mieter einen Mangel selbst verschuldet, ist er nicht berechtigt, die Miete zu mindern und den Vermieter zur Reparatur aufzufordern. Anders ist es, wenn der Vermieter auf Kosten seiner Mieter für den Schaden eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hat und diese in dem Fall zahlungspflichtig ist. In dem Fall liegt die Verantwortlichkeit immer auf seiten des Vermieters. Er steht ihm nicht frei, seine Versicherung einzuschalten; er ist dazu verpflichtet, und der Mieter kann ihn durch Minderung der Miete notfalls dazu zwingen.

BGH, Urteil vom 19.11.2014, Aktenzeichen VIII ZR 191/13

12.11.2014: Bundesgerichtshof: Heizkostenabrechnung ist auch mit schlichten Schätzungen “formal ordnungsmäßig”

Bei Heizkostenabrechnungen unterscheidet man ebenso wie bei sonstigen Nebenkostenabrechnungen zwischen formaler Ordnungsmäßigkeit und inhaltlicher Richtigkeit. Fehlt es der Rechnung schon an der formalen Ordnungsmäßigkeit, muss der Mieter sie gar nicht bezahlen; fehlt es an der inhaltlichen Richtigkeit, kann der Mieter den Fehler korrigieren, muss aber den korrigierten Betrag bezahlen.
Die niedrigere Hürde der formalen Ordnungsmäßigkeit überwindet eine Heizkostenabrechnung auch dann, wenn die Verbrauchswerte lediglich geschätzt wurden und der Vermieter das auch anmerkt. Er muss aber weder die Vorjahreswerte mitteilen noch sonstige Erwägungen, die ihn zu seiner Schätzung veranlasst haben.

BGH, Urteil vom 12.11.2014, Aktenzeichen VIII ZR 112/14

08.01.2014: Bundesgerichtshof: Zur Verjährung von Ansprüchen wegen Mängeln der zurückgegebenen Wohnung

Der Vermieter hatte wegen diverser Mängel der zurückerhaltenen Wohnung Klage erhoben; zum einen Vorschuss zur Sanierung, zum anderen, hilfsweise, Schadensersatz. Die Klage war in unverjährter Zeit erhoben worden; allerdings erklärte der Beklagte, keiner der beiden Ansprüche sei zur Zeit des Verjährungseintritts begründet gewesen: der Vorschussanspruch sei schon wieder erloschen gewesen, und für den Schadensersatzanspruch fehle es noch an der Fristsetzung, die nun, nach Verjährungseintritt, nicht mehr nachgeholt werden könne. Der Vermieter habe im Moment des Verjährungseintritts nur einen Anspruch auf Erledigung von Restarbeiten gehabt (Rückbau, Wiederherstellung, Räumung etc). Diesen Anspruch habe er vor Gericht aber nicht geltend gemacht. Dem tritt der BGH entgegen. Der Schadensersatzanspruch in Geld könne durchgesetzt werden, obwohl es im Moment des Verjährungseintritts an der Fristsetzung noch gefehlt habe.

BGH, Urteil vom 08.01.2014, Aktenzeichen XII ZR 12/13 .

06.11.2013: Bundesgerichtshof: Rückgabe der Mietsache in ungewöhnlichem Anstrich als Schaden für den Vermieter.

Der Mieter habe das Recht, seine Wohnung so zu streichen, wie es ihm gefällt. Das bedeute aber nicht, so der BGH, dass er die Wohnung deshalb auch so zurückgeben dürfe. Die Rückgabe der Wohnung in so ungewöhnlichen Farben, dass eine Neuvermietung praktisch ausgeschlossen ist, begründe einen Schaden des Vermieters, für den der frühere Mieter aufzukommen habe.

BGH, Urteil vom 06.11.2013, Aktenzeichen VIII ZR 416/12

26.09.2012: Bundesgerichtshof: Keine Rückforderung der gesamten Nebenkostenvorauszahlungen im laufenden Mietverhältnis

Kommt der Vermieter seiner Pflicht, über Nebenkostenvorauszahlungen abzurechnen, nicht innerhalb der Jahresfrist nach, kann der Mieter auf Erteilung einer Abrechnung und Auskehrung des sich daraus möglicherweise ergebenden Überschusses klagen. Statt einer Klage kann er auch Druck auf den Vermieter ausüben, indem er in Zukunft keine Vorauszahlungen mehr leistet, solange der Vermieter die fehlende Abrechnung nicht vorlegt (sog. Zurückbehaltungsrecht; dies gilt aber nur, wenn im Mietvertrag die Zurückbehaltung nicht ausgeschlossen ist, was öfter vorkommt).
Ein Recht, seine gesamten Vorauszahlungen zurückzuverlangen, hat der Mieter nur, wenn er sein Zurückbehaltungsrecht nicht ausüben kann – insbesondere wenn er schon ausgezogen ist und daher gar keine Vorauszahlungen mehr schuldet.
Auch der Mieter, der schon ausgezogen ist, kann nur die Vorauszahlungen aus dem letzten und vorletzten Mietjahr zurückverlangen. Denn für die davor liegenden Abrechnungsperioden hätte er sich noch im laufenden Mietverhältnis des Zurückbehaltungsrechts bedienen können.

BGH, Urteil vom 26.09.2012, Aktenzeichen VIII ZR 315/11

11.07.2012: Bundesgerichtshof: Gefahr der Kündigung nach überhöhter Mietminderung

Wer mit seiner Miete in Verzug gerät, läuft Gefahr, eine fristlose Kündigung zu erhalten. Ist die Wohnung schadhaft, ist die Miete in der Regel kraft Gesetzes gemindert; der Mieter kann dann die reduzierte Miete zahlen, ohne in Verzug zu geraten. Wie stark die Miete tatsächlich – kraft Gesetzes – gemindert ist, ist für den Mieter oftmals schwer zu sagen. Verbindlich entscheidet dies erst der Richter im Prozess, und dann ist es meistens zu spät. Der Mieter, der stärker gemindert hatte, als es der Richter im Nachhinein für richtig hielt, kommt mit seiner Mietzahlung in Verzug. Nach der Entscheidung des BGH ist er für eine Fehleinschätzung verantwortlich. Überschreitet die Minderung das gesetzliche Maß, kann der Vermieter fristlos kündigen. Dem Mieter bleibt hier nur, mit der Minderung seiner Zahlung vorsichtig zu sein und den unsicheren Betrag unter Vorbehalt weiter zu zahlen. Diesen kann er dann gegebenenfalls später zurück verlangen.

BGH, Urteil vom 11.07.2012, Aktenzeichen VIII ZR 323/11, http://openjur.de/u/438774.html

04.05.2011: Bundesgerichtshof: Kurze Verjährung der Ansprüche des Mieters wegen unnötiger Schönheitsreparaturen

In vielen Fällen sind Renovierungspflichten in Mietverträgen unwirksam. Renoviert der Mieter trotzdem in der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, hat er nach neuerer Rechtsprechung (BGH v. 27.05.2009) einen Erstattungsanspruch aus “Bereicherungsrecht”. Dieser Anspruch verjährt allerdings, wie der BGH jetzt entschieden hat, bereits sechs Monate nach dem rechtlichen Ende des Mietvertrags (nicht gleichbedeutend mit dem Auszug!).

BGH, Urteil vom 04.05.2011, Aktenzeichen VIII ZR 195/10

18.02.2009: Bundesgerichtshof: bunt gestrichene Wände sind nicht per se verbietbar.

Klauseln im Mietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet sei, die Schönheitsreparaturen in “neutralen Farbtönen” vorzunehmen, seien eine unzulässige Benachteiligung des Mieters, wenn keine Beschränkung dieser Pflicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache erkennbar sei. Freilich ist es jetzt das Problem des Vermieters, seine Vertragsklauseln so zu formulieren, dass er nicht eine “farbwahlfreie” Renovierung während der Mietzeit mit einer “farbneutralen” Endrenovierungsklausel kombiniert. Denn diese wäre auch wieder unwirksam. Außerdem sagt das Urteil zunächst nur, dass der Mieter bei einer “farbneutralen” Vertragsklausel nicht zur Renovierung verpflichtet ist. Es sagt aber nichts darüber aus, welche Folgen es hat, wenn der Mieter tatsächlich farbig streicht. Kann jetzt der Vermieter einen deckenden “farbneutralen” Anstrich bei Auszug in jedem Fall verlangen, oder nur, wenn er dies wirksam vertraglich vereinbart hat?

BGH, Urteil vom 18.02.2009, Aktenzeichen 8 ZR 166/08