Mietvertragsparteien können die Miete an die Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes in Deutschland koppeln, § 557b BGB. Mieterhöhungen sind dann ohne Rücksicht auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, aber eben gebunden an den Lebenshaltungskostenindex, welcher zuletzt meist niedriger lag als die Steigerungen bei der ortsüblichen Vergleichsmiete. Unklar war bislang, welche Details ein Mietvertrag enthalten musste, damit eine Indexmiete wirksam vereinbart war. Der BGH hat nun entschieden, dass der Mietvertrag kein “Basisjahr” für die Indexierung nennen muss. Zwar veröffentlicht destatis die Änderungen des Lebenshaltungskostenindexes immer bezogen auf ein bestimmtes Basisjahr. Die Nennung dieses Basisjahres im Mietvertrag ist aber verzichtbar; ja, sie ist sogar gar nicht sinnvoll. Denn anders als beim Staffelmietvertrag ist eine im voraus – auf Basis des Mietvertrags – berechenbare Erhöhung der Miete gar nicht Ziel des Indexmietvertrags. Vielmehr bestimmt der Vermieter selbst, wann er eine Erhöhung geltend machen will; und dann gilt der Index auf derjenigen Basis, die aktuell Verwendung findet. Ein älteres, im Mietvertrag genanntes Basisjahr müsste dann erst angepasst werden, da sich die Indexierungen auf Basis verschiedener Basisjahre nicht vergleichen und nicht umrechnen lassen. Ferner hat der BGH entschieden, dass auch der Beginn der “Wartefrist” (Mieterhöhungen können maximal einmal pro Jahr verlangt werden) nicht im Mietvertrag erläutert werden muss. Der Vermieter muss bloß, wenn er die Miete erhöht, die Wartefrist beachten. Enthält der Indexvertrag die Klausel, wonach die Änderung der Miethöhe nur verlangt werden kann, wenn sich der Index seit der letzten Änderung um mindestens 3% verschoben hat, so bedeutet das nicht, dass nach längerem Zuwarten des Vermieters die Mieterhöhung sozusagen in “3%-Schritten” vorgenommen wird. Vielmehr entspricht die Mieterhöhung prozentual immer genau der Index-Erhöhung, egal wie lange der Vermieter mit seiner Erhöhungsforderung zuwartet.
Übrigens erlaubte die Indexmiete auch eine Absenkung des Mietniveaus für den Fall, dass das Niveau der Verbraucherpreise sinkt. Das ist derzeit allerdings eine eher theoretische Erwägung.

BGH, Urteil vom 26.05.2021, Aktenzeichen VIII ZR 42/20

Dass ein Mieter alt und am Ort tief verwurzelt ist, war bisher für sich genommen kein hinreichender Grund, einer Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Es musste immer noch eine Bewertung der Gesundheit des Mieters hinzu treten. Das hat der BGH nun geändert. Allein die Verwurzelung am Ort (die Mieter waren 80 und 90 Jahre alt und wohnten seit 24 Jahren in der Wohnung) könne Grund für die Mieter sein, der Kündigung zu widersprechen. Vorliegend spielte bei der “Verwurzelung” eine erhebliche Rolle, dass die Mieter in nächster Nähe einkaufen konnten und auch die meisten Ärzte der Mieter in fußläufiger Entfernung zur Mietwohnung praktizierten. Andererseits bleibt erstaunlich, dass es das Gericht bereits als “tiefe Verwurzelung” über “soziale Kontakte” gewertet hat, dass die Mieter miteinander in der Wohnung gelebt haben “und auch kein derart zurückgezogenes Leben geführt (haben), das ihnen den Aufbau sozialer Bindungen am Ort der Mietsache verwehrt hätte.” Also im Klartext: der Nachweis von Kontakten ist nicht nötig, solange der Lebenswandel die Bildung von Kontakten nicht geradezu ausschloss. Noch merkwürdiger erscheint, dass auch der Umstand, dass viele Nachbarn die Mieter im Auftrag der Vermieterin “observiert” hätten, als Zeichen für ihre sozialen Kontakte im Haus gewertet wurde. Erklären lässt sich dies alles wohl nur in diesem Einzelfall aus dem ebenfalls mitgeteilten Umstand, dass die Mieter 1991 als Opfer der NS-Herrschaft nach D übergesiedelt seien, also mutmaßlich als Juden aus der Sowjetunion. Das Gericht hat in diesem Fall nur äußerlich an dem schon früher geprägten Merkmal der “tiefen Verwurzelung” angedockt, in Wahrheit aber den von Verfolgung und Heimatverlust gezeichneten Menschen ein Minimum an Verwurzelung ermöglichen und einen weiteren Wohnortwechsel ersparen wollen. Zu verallgemeinern ist diese Entscheidung wohl nicht.

BGH, Urteil vom 03.02.2021, Aktenzeichen VIII ZR 68/19
LG Berlin, Urteil vom 25.05.2021, Aktenzeichen 67 S 345/18

Wer als Mieter, dem gekündigt wurde, Härtegründe geltend macht, muss eine behauptete Krankheit durch Sachverständigengutachten beweisen. Ein ärztliches Attest allein genügt insoweit nicht.

BGH, Urteil vom 28.04.2021, Aktenzeichen VIII ZR 6/19

Die Regelung des Berliner Abgeordnetenhauses, wonach die Erhöhung der Bestandsmieten ab 2019 für fünf Jahre ausgeschlossen ist und auch für Neuvermietungen bestimmte Grenzen festgesetzt werden, widerspricht dem Grundgesetz. Dabei geht es nicht um inhaltliche Fragen, sondern allein darum, ob für derartige Gesetze der Bund zuständig ist (und damit der Deutsche Bundestag) oder aber die Länder (und damit zum Beispiel auch das Abgeordnetenhaus in Berlin). Das Mietrecht zählt zur “konkurrierenden Gesetzgebung” (Artikel 72 Grundgesetz). Das bedeutet: Die Länder können den Gegenstand regeln, wenn es der Bund nicht tut. Vorliegend aber hat der Bund von jeher Vorschriften erlassen, aus denen sich ergibt, in welchem Umfang eine Miete erhöht werden darf oder nicht (§§ 557ff. BGB). Auch die Grenzen von Neumieten sind bereits bundesrechtlich geregelt (§§ 556d ff. BGB). Hier ist also kein Platz mehr für landesgesetzliche Regelungen. Trotzdem von den Ländern beschlossene “Mietendeckel” verstoßen daher gegen die Kompetenzordnung des Grundgesetzes.
Für den südbadischen Raum hat die Entscheidung keine Bedeutung: der Landtag von Baden-Württemberg hat keine dem “Mietendeckel” vergleichbare Regelung getroffen.

BVerfG, Beschluss vom 15.04.2021, Aktenzeichen 2 BvF 1/20; 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20

Die Stundung für Mietzahlungen in den Monaten April, Mai und Juni 2020 galt nur für Private. Geschäftsmieter könnten nicht einmal mangelbedingte Mietreduzierung geltend machen. Denn für den Mangel – die geschlossenen Läden – sei nicht der Vermieter verantwortlich, sondern der Staat.

LG München I, Urteil vom 12.02.2021, Aktenzeichen: 31 O 11516/20.

Der Vermieter kann die Miete im Einvernehmen mit dem Mieter erhöhen, § 557 BGB. Dazu bedarf es keiner Formalien. Die Mieterhöhung kommt sogar dann zustande, wenn der Vermieter nur den Vorschlag einer Mieterhöhung macht und der Mieter daraufhin die höhere Summe zahlt. Der Vermieter kann – und das ist der Regelfall – sich auf sein gesetzliches Recht stützen, die Miete durch begründetes Schreiben bis zur ortsüblichen Miete zu erhöhen. Er muss sich dann auf einen Mietspiegel berufen, Vergleichsmieten nennen oder ein Gutachten beifügen. Der Mieter ist dann verpflichtet, zuzustimmen. Nicht dagegen funktioniert eine Vermischung beider Varianten: der Vermieter behauptet in einem nicht näher begründeten Schreiben das Recht, Mieterhöhung verlangen zu können. Stimmt in diesem Fall der Mieter zu, so kommt keine Mieterhöhung zustande. Denn die freiwillige Erhöhung setzt ein Angebot des Vermieters voraus, und ein Angebot kann man in freier Entscheidung annehmen oder ablehnen. Fordert der Vermieter dagegen eine Mieterhöhung unter Berufung auf eine angebliche Zustimmungspflicht des Mieters, liegt kein Angebot vor, und so kann der Mieter auch keines annehmen.
Selbst wenn der Mieter in diesem Fall die geforderte Miete zahlt, kommt keine Mieterhöhung zustande. Der Mieter kann in dem Fall die zuviel gezahlten Mieten zurückverlangen. Er kann sie nur dann nicht zurückverlangen, wenn er  ausnahmsweise davon wusste, dass seine Zustimmung eigentlich unwirksam war.

LG München I, Urteil vom 03.02.2021, Aktenzeichen 14 S 11480/20

Führt der Vermieter auf eine Mängelrüge des Mieters hin eine Untersuchung des Mietobjekts durch, so anerkennt er damit keineswegs, dass ein Mangel der Mietsache bestehe oder er dafür verantwortlich sei. Das gilt nach dieser neuen Entscheidung des BGH auch dann, wenn der Vermieter einen Versorgungsschacht öffnen lässt.
Je nach Einzelfall bleibt es dennoch denkbar, dass eine Bauteilsuntersuchung durch den Vermieter ein “tatsächliches Anerkenntnis” darstellt. Dazu bedarf es aber schon gravierenderer Anzeichen als nur einer schlichten Bauteilsöffnung, die schon durch das eigene Interesse des Vermieters an der Entdeckung möglicher weitergehender Schäden gerechtfertigt erscheint.

BGH, Urteil vom 23.09.2020, Aktenzeichen XII ZR 86/18

Vor der ordentlichen, also fristgebundenen Kündigung ist eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich. Eine trotzdem ausgesprochene Abmahnung kann aber, wenn sie ignoriert wird, dazu führen, dass ein Gericht den der Kündigung zugrunde liegenden Vorgang für gravierender erachtet, als das ohne Abmahnung der Fall gewesen wäre. Denn nicht jeder Vorgang, der als Vertragsverstoß zu qualifizieren ist, erlaubt auch schon gleich eine Kündigung. Vielmehr besteht für den Vermieter die Kündigungsmöglichkeit nur, wenn der Mieter seine Pflichten “nicht unerheblich verletzt”.
Ist also der in Rede stehende Vertragsverstoß von eher untergeordneter Bedeutung, so dass fraglich ist, ob der Verstoß überhaupt zur Kündigung berechtigt, so sollte der Vermieter vor der Kündigung abmahnen.

BGH, Beschluss vom 25.08.2020, Aktenzeichen VIII ZR 59/20

Einer Mieterin kann auch dann gekündigt werden, wenn zuvor der Hausfrieden durch einen ihrer Besucher, hier den Lebensgefährten der Mieterin, gestört worden war. Der Besucher hatte – nach schon vorangegangenen Auseinandersetzungen – den fremden Mieter als “Arschloch” bezeichnet. Hält sich der Besucher mit Zustimmung der Mieterin bei ihr auf, hat sie sich sein Fehlverhalten zurechnen zu lassen – bis hin zur Kündigung.
Einer vorherigen Abmahnung bedarf es dabei für eine ordentliche Kündigung im Grundsatz nicht. Dass eine Abmahnung trotzdem erfolgt war, kann aber mit dazu beitragen, das Fehlverhalten des Besuchers als so gravierend einzustufen, dass eine Kündigung möglich ist.

BGH, Beschluss vom 15.08.2020, Aktenzeichen VIII ZR 59/20

Wegerechte, teilweise auch als Überfahrtsrechte bezeichnet, werden im Grundbuch in aller Regel zugunsten des “jeweiligen Eigentümers” des Nachbargrundstücks eingetragen. Das wirft, wenn der “jeweilige Eigentümer” einen Mieter hat, die Frage auf, ob auch der Mieter von diesem Überfahrtsrecht profitiert. Ja, sagt das Oberlandesgericht Karlsruhe: wenn aus der Urkunde, in der das Überfahrtsrecht formuliert ist, nichts Gegenteiliges ersichtlich ist, kann das Recht auch von Mieter, Pächtern, Kunden, Zulieferern des Eigentümers ausgeübt werden.  Diese üben dann zwar kein eigenes Recht aus, können aber vom Eigentümer des überfahrenen Grundstücks nicht abgewiesen werden.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.07.2020, Aktenzeichen 12 U 34/20

Am 18.03.2015 hatte der BGH entschieden, dass Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen unwirksam sind, weil der Mieter bei Vertragsabschluss nicht erkennen kann, welche Kosten hier auf ihn zukommen werden. Nun lag dem BGH eine Konstellation vor, in welcher der Mieter lt. Vertrag die Schönheitsreparaturen auszuführen hätte, aber diese Vereinbarung unwirksam war, weil die Wohnung unrenoviert übergeben worden war. Nun hatte der Mieter viele Jahre nach Einzug Kostenvorschuss vom Vermieter verlangt, um auf dessen Kosten (endlich) Schönheitsreparaturen durchführen zu können. Eigentlich war die Klage abzuweisen – und die ersten beiden Instanzen hatten das auch getan – weil eine Schönheitsreparatur auf Kosten des Vermieters dem Mieter statt der vertraglich geschuldeten unrenovierten nun eine renovierte Wohnung gegeben hätte. Der BGH hat sich aber eines anderen besonnen: die Renovierung sei sehr wohl von dem Vermieter geschuldet, da die Wohnung über die vielen Jahre der Mietzeit deutlich unter das vertragliche Niveau hinaus abgewohnt worden sei. Nur seien die Mieter an den Kosten der Renovierung zu beteiligen. Mit welcher Quote sie sich beteiligen müssen, sei eine Frage des Einzelfalls, und hier wird es noch viel Streit geben.

BGH, Urteil vom 08.07.2020, Aktenzeichen VIII ZR 163/18; vgl. auch VIII ZR 270/18 vom selben Tag

Gemäß der Neuregelung der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg, Verordnung v. 16.06.2020, welche heute in Kraft tritt, gilt Steinen nicht mehr als Gemeinde, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum gefährdet ist. In Steinen kann somit ab sofort die Miete wieder um bis zu 20% erhöht werden – wie bisher schon in Maulburg, Schopfheim, Hausen, Zell, Hasel und Wehr. Für Lörrach, Rheinfelden, Grenzach-Wyhlen, Weil am Rhein und Kandern dagegen bleibt es bei der Kappungsgrenze von 15%.

Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen vom 16.06.2020

Einem Mieter, der nachhaltig, also über längere Zeit, trotz Abmahnungen und schwerwiegend, den Hausfrieden stört, kann durchaus auch fristlos gekündigt werden.
Eine ordentliche Kündigung ist auch schon bei weniger nachhaltigen Störungen des Hausfriedens möglich.

AG Ffm, Urteil vom 28.05.2020, Aktenzeichen 33 C 3932/19

Einer fristlosen Kündigung wegen Hausfriedensstörung hat in der Regel eine Abmahnung vorauszugehen. Der Vermieter kann aber die Kündigung nicht wegen desselben Vorfalls aussprechen, den er schon abgemahnt hatte. Der Mieter soll ja durch die Abmahnung eine zweite Chance erhalten. Anders ist es aber im Falle der ordentlichen Kündigung. Diese setzt gar keine Abmahnung voraus. Der Vermieter kann also, wenn er die fristlose mit einer ordentlichen Kündigung kombiniert, zur Begründung der letzteren auch auf den abgemahnten Vorfall zurückgreifen.

LG Wuppertal, Urteil vom 30.04.2020, Aktenzeichen 9 S 208/19

Das Online-Portal “wenigermiete.de” fordert für Mieter im Inkasso-Weg zuviel gezahlte Miete zurück. Das verstoße nicht gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz, wie jetzt der BGH feststellte. Eine gute Entscheidung aus Sicht des Verbraucherschutzes, denn ein Anwalt lohnt sich aufgrund der Struktur der Anwaltsgebühren eher bei größeren Streitpunkten. Der Rechtsdienstleistungsmarkt wird sich dadurch allerdings verändern: Standardsituationen werden künftig immer öfter von Dienstleistungsfirmen “LegalTech” angeboten, bzw. von deren KI – während Anwälte sich zunehmend auf die komplexen Fälle konzentrieren werden.

BGH, Urteil vom 27.11.2019, Aktenzeichen VIII ZR 285/18

Bestellt der Mieter seinen Strom, wie üblich, direkt beim Versorger, so haftet der Vermieter dem Versorger nicht, wenn der Mieter mit der Bezahlung seiner Stromkosten in Verzug kommt.

BGH, Urteil vom 27.11.2019, Aktenzeichen VIII ZR 165/18

Die Begrenzung der möglichen Mieterhöhung auf 10% in bestimmten Gebieten mit angespanntem Markt sei nicht unverhältnismäßig, um alteingesesene Mieter zu schützen. Jedenfalls seien die Verfassungsbeschwerden nicht hinreichend gut begründet, weshalb die Beschwerden ohne nähere Prüfung in der Sache zurückgewiesen würden.

BVerfG, Beschluss vom 20.08.2019, Aktenzeichen: 1 BvR 1595/18, 1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18

Macht der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses Ansprüche gegen den Mieter geltend, wird er in aller Regel zeitgleich über die Kaution abrechnen – also die erhaltene Kaution samt Zinsen von seinen Ansprüchen abziehen. Hier hatte der Vermieter aber lediglich Klage auf Zahlung bestimmter Posten erhoben, die der Mieter ihm schulde; über die Kaution hatte er in diesem Zusammenhang kein Wort verloren. Später machte der Vermieter weitere Ansprüche geltend, nämlich auf Zahlung noch offener Nebenkosten. Der Mieter hat gegen letzteren Posten mit seinem Anspruch auf Rückgewähr der Kaution aufgerechnet. Der BGH sagt, dass er dies mit Recht tat: eigentlich ist es dem Mieter verwehrt, mit dem Rückgewähranspruch aufzurechnen; denn dieser wird erst fällig, wenn der Vermieter über die Kaution abrechnet – also mitteilt, dass er keine weiteren Ansprüche gegen den Mieter hat. Der BGH hat hier aber bereits in der Klageerhebung eine Art von Kautionsabrechnung gesehen: der Vermieter hätte damit erklärt, diese und keine weiteren Ansprüche gegen den Mieter zu haben. Jetzt habe der Mieter aufrechnen können.
All dies ist im Grunde wenig interessant, denn ob nun der Mieter aufrechnet oder der Vermieter, ist in den meisten Fällen gleichgültig. Interessanter ist, dass der BGH nebenbei erklärt, dass der Vermieter auch insoweit die Aufrechnung erklären kann, als der Mieter die Forderung des Vermieters für unbegründet hält: allein das Gericht entscheide am Ende, ob der Mieter durch diese Aufrechnung sein Kautionsguthaben verloren hat oder nicht. Neueren Bestrebungen, die dem Mieter das Recht gaben, einer Aufrechnung zu widersprechen – mit der Folge, dass der Vermieter strittige Forderungen vor Gericht einklagen musste statt sich einfach aus der Kaution zu bedienen – hat der BGH damit eine Absage erteilt.

BGH, Urteil vom 24.07.2019, Aktenzeichen VIII ZR 141/17

Klagt der Vermieter nach Auszug des Mieters gegen diesen restliche Forderungen ein, statt auf die Kaution zuzugreifen, kann der Mieter seinerseits im Prozess mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution die Aufrechnung gegen bestimmte Forderungen des Vermieters erklären.

BGH, Urteil vom 24.07.2019, Aktenzeichen VIII ZR 141/17

Der Mieter ist beim Auszug nicht verpflichtet, die Wohnung durch eine Fachfirma reinigen zu lassen – auch wenn solches im Mietvertrag steht. Derartige Klauseln sind ungültig; der Mieter kann die Wohnung besenrein zurückgeben.

AG HH-Blankenese, Urteil vom 12.06.19, Aktenzeichen 531 C 60/17

Der Bundesgerichtshof hatte zuletzt in zwei Fällen Anlass, daran zu erinnern, dass die Prüfung einer Eigenbedarfskündigung aus zwei wesentlichen Teilen besteht: Es muss nicht nur der Eigenbedarf des Vermieters vorliegen – das heißt, ein ernsthaftes und auf nachvollziehbaren Gründen beruhendes Interesse, die Immobilie selbst oder durch Angehörige zu nutzen. Vielmehr muss sich – wenn der Mieter soziale Härten geltend macht – auch aufgrund einer Abwägung der Interessen zwischen Mieter und Vermieter ergeben, dass das Interesse des Vermieters an der Beendigung überwiegt. In dem einen entschiedenen Fall wohnte die 80-jährige Beklagte schon seit 1974 mit ihren zwei Söhnen in der Wohnung, die der Kläger soeben erst gekauft hatte, um selbst dort einzuziehen. Im anderen Fall wohnte dort zusammen mit seinem Bruder und dessen Frau auch ein schizophrener, alkoholkranker, dementer Mann mit Pflegestufe II. In beiden Fällen waren schwerwiegende gesundheitliche Nachteile für die jeweiligen Bewohner zu erwarten. In beiden Fällen waren die Landgerichte entweder gar nicht oder zu oberflächlich auf die Situation der Mieter eingegangen, weshalb der BGH die Räumungsurteile aufhob und die Fälle zur Neuverhandlung zurück verwies.

BGH, Urteile vom 22.05.2019, Aktenzeichen VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

Es kann sinnvoll sein, vor Durchführung eines Räumungsprozesses zunächst einmal gerichtlich klären zu lassen, wie hoch die Rückstände des Mieters nicht nur rechnerisch sind, sondern tatsächlich, nämlich unter Berücksichtigung seines Minderungsrechts. Hier ist aber Vorsicht geboten: Klagt der Vermieter einfach die aus seiner Sicht noch offenen Mieten ein, so lautet das Urteil allein auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme. Wieviel der Mieter zu einem bestimmten Zeitpunkt schuldig war, muss das Gericht dabei zwar auch ermitteln; die Entscheidung über diese Vorfrage wird aber nicht rechtskräftig. Es ist kann also sein, dass das Gericht im zweiten Prozess (Räumungsrechtsstreit) den Rückstand des Mieters anders berechnet und dann womöglich die sicher geglaubte Räumungsklage scheitert. Anders wäre es nur, wenn das erste Gericht den Verzug des Mieters zu einem bestimmten Zeitpunkt (dem der Kündigung) feststellt. Das muss dann das später über den Räumungsanspruch entscheidende Gericht als verbindlich hinnehmen.
Während der Behebung eines Mangels steht dem Mieter an der Miete ein Zurückbehaltungsrecht zu. Dieses hat den Sinn, den Vermieter zur Beseitigung – bzw. zur Fertigstellung – anzuhalten. Deshalb entfällt es auch, wenn es seinen Zweck nicht mehr erfüllen kann – etwa weil das Mietverhältnis beendet ist oder weil der Mieter die weitere Reparatur verweigert oder Handwerkern keinen Zutritt verschafft. Es entfällt aber nicht etwa deshalb, weil der Vermieter einen Mangel für beseitigt hält. Daraus könne man nicht den Schluss ziehen, dass der Vermieter jede weitere Mangelbeseitigung endgültig verweigert. Überzeugender erscheint eher, dass anderenfalls der Vermieter das Ende des Zurückbehaltungsrechts durch einfache Behauptung bewirken könnte, der Mangel sei beseitigt – auch wenn dies tatsächlich nicht der Fall ist.

BGH, Urteil vom 10.04.2019, Aktenzeichen VIII ZR 39/18

Wie der BGH zuletzt am 19.09.2018 festgestellt hat (Aktenzeichen VIII ZR 261/17), kann der Vermieter seinem säumigen Mieter doppelt kündigen: fristlos, und zugleich “hilfsweise” ordentlich zum nächstmöglichen Kündigungstermin. Wenn der Mieter die fristlose Kündigung durch pünktliche “Schonfristzahlung” aus der Welt schafft (§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB), bleibt die ordentliche Kündigung dennoch bestehen. Der Mieter kann nun nur noch in einem ungeklärten Rahmen vortragen, der Vermieter verstoße gegen “Treu und Glauben”, wenn er sich vor Gericht auf diese ordentliche Kündigung beruft. In der Praxis bedeutet das nun vielfach, dass das Amtsgericht der Räumungsklage statt gibt. Denn normalerweise wird es nicht gegen “Treu und Glauben” verstoßen, sich auf eine rechtswirksame Kündigung zu berufen. Das Landgericht Berlin tritt jetzt aber (wieder) auf die Bremse und erklärt, so einfach dürfe es sich das Amtsgericht nicht machen. Das amtsgerichtliche Räumungsurteil sei nur dann rechtmäßig, wenn der Amtsrichter vorher den Parteien erklärt habe, auf welche Gesichtspunkte es bei der Entscheidung über “Treu und Glauben” ankomme, und wenn die Parteien Gelegenheit hatten, sich dazu zu äußern. Wenn das künftig ernst genommen würde, gäbe es wiederum kaum ein Räumungsurteil mehr, das auf diese “hilfsweise ordentliche Kündigung” gestützt ist.

LG Berlin, Beschluss vom 21.03.2019, Aktenzeichen 66 S 90/17

Die Verordnung zur Umsetzung der (bundesrechtlichen) Mietpreisbremse, wonach in bestimmten Gebieten mit angespannter Wohnraumsituation bei Neuvermietungen maximal 10% aufgeschlagen werden dürfen, ist nach Überzeugung des LG Stuttgart mangels veröffentlichter Begründung unwirksam. Für die südbadischen Landgerichtsbezirke Freiburg und Waldshut liegen noch keine entsprechenden Urteile vor. Das Ministerium wird sich nun bemühen, möglichst bald eine rechtsgültige Veröffentlichung nachzuholen.

LG Stuttgart, Urteil vom 13.03.2019, Aktenzeichen 13 S 181/18

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung seiner Kaution aus einem beendeten Mietverhältnis unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Mieter das Geld womöglich dringend für die Kaution in seinem neuen Mietverhältnis benötigt – oder zur Rückzahlung eines Darlehens, das der Mieter für eine solche neue Kaution aufgenommen hat.

BGH, Beschluss vom 21.02.2019, Aktenzeichen IX ZB 7/17

Zahlt der Vermieter, nachdem er seine Wohnung verkauft hat, aber bevor der Käufer im Grundbuch eingetragen wurde, an den Mieter zurück, so muss der Mieter lt. Meinung des Amtsgerichts Altona dem neuen Eigentümer keine Kaution mehr zahlen. Denn der alte Eigentümer ist bis zur Eintragung des neuen im Grundbuch noch Vermieter, und Abreden, die er mit dem Mieter trifft, gelten auch zu Lasten des künftigen Vermieters. Und – so jedenfalls die Auffassung des AG Altona – eine Rückgabe der Kaution im Zusammenhang mit einem Vermieterwechsel werde von der Mieterin so aufgefasst, dass die Kaution nicht mehr gebraucht werde – weder von dem früheren Vermieter noch – vor allem – von dem neuen. Das wird man auch anders sehen können. Vermieter tun aber gut daran, die Kaution dem neuen Eigentümer zu übergeben – und nicht dem Mieter.

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 12.02.2019, Aktenzeichen 316 C 279/18

Laut dem Bundesgerichtshof wird die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst fällig, wenn feststeht, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr gegen den Mieter hat. Das wäre, wörtlich genommen, eine ziemliche Bürde für den Mieter, der dann im Streitfalle zunächst auf Feststellung klagen müsste, dass der Vermieter keine Gegenansprüche mehr hat. Erst wenn er den Prozess gewonnen hat, kann er auf Rückzahlung der Kaution klagen. Das Landgericht Krefeld erlaubt dem Mieter, sofort auf Rückzahlung der Kaution zu klagen.Es genüge dem Schutzbedürfnis des Vermieters, wenn dessen Gegenforderungen im laufenden Kautionsprozess mit geprüft würden.

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018, Aktenzeichen 2 T 31/18

Wirft der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses seinen Schlüssel beim Vermieter in den Briefkasten, gibt er damit in der Regel seinen Besitz an der Wohnung auf, und der Vermieter gewinnt den Besitz, auch wenn er von dem Einwurf des Schlüssels (noch) nichts weiß. Damit allein ist die Wohnung aber noch nicht zurückgegeben, sagt das Landgericht Krefeld: der Vermieter muss dazu auch wissen, dass er den Schlüssel hat. Notfalls muss er also dem Vermieter beweisen, dass der Vermieter von der Rückgabe auch Kenntnis genommen hat. Praktisch ist dieses Problem eher bei größeren Wohnungsgesellschaften mit viel Publikumsverkehr und mehreren Briefkästen. Ein loser oder mangelhaft bezeichneter Schlüssel führt dort schnell zu einer Nicht-Kenntnis der Vermietungsgesellschaft. In überschaubaren Mietverhältnissen dürfte sich dieses Problem in der Schärfe eher nicht stellen.

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018, Aktenzeichen 2 T 27/18 und 2 T 28/18

Veräußert jemand eine Wohnung mit der Maßgabe, dass der derzeit dort wohnende Mieter ein lebenslanges Wohnrecht erhalten soll, kann sich der Mieter im Räumungsprozess darauf berufen (echter Vertrag zugunsten Dritter). Hier hatte die Stadt Bochum mit dieser Maßgabe eine Bergmannswohnung an eine Wohnungsgesellschaft veräußert, die nun dem Bergmann gekündigt hatte. Den Räumungsprozess hat der Bergmann gewonnen.

BGH, Urteil vom 14.11.2018, Aktenzeichen VIII ZR 109/18

Es ist anerkannt, dass ein Mietvertrag wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses gekündigt werden kann, wenn der andere Teil die Vertrauensgrundlage derart beschädigt hat, dass dem Kündigenden eine Vertragsfortsetzung nicht zugemutet werden kann. Die entscheidende Frage ist, wann dies der Fall ist. Hier hat das AG Dortmund entschieden, dass diese Schwelle nicht erreicht ist. Hier war der Gekündigte nach Ausweis der Urteilsgründe Rechtsanwalt, engagiert in eigener Sache, Besserwisser, Vielschreiber und mutmaßlich allseits unbeliebt als Vertragspartner. In der Sache hatte er dagegen meistens recht. Seine Vermieterin dagegen nahm vieles persönlich, seine berechtigten Beschwerden dagegen nicht ernst. Das Gericht stellte fest, dass beide nicht miteinander reden wollten und konnten; es hielt es aber für möglich, dass dies anders wäre, wenn die Vermieterin einen Hausverwalter einsetzt. Solange sie dies nicht probiert hat, kann sie nicht wegen Zerrüttung klagen.

AG Dortmund, Urteil vom 30.10.2018, Aktenzeichen 425 C 4296/17, https://openjur.de/u/2150000.html

Üblicherweise kündigen Vermieter einem Mieter im Falle eines Zahlungsverzugs doppelt: zunächst fristlos, gleichzeitig aber auch ordentlich, also fristgebunden, mit derselben Begründung des Zahlungsverzugs. Denn die fristlose Kündigung wird nachträglich unwirksam, wenn der Mieter die schuldig gebliebene Miete nachzahlt (§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB). Die ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen (siehe unten: BGH v. 19.09.2018). Der Mieter kann lediglich noch geltend machen, der Vermieter handle treuwidrig, wenn er sich auf diese Kündigung beruft. Das Landgericht Hamburg erklärt, treuwidrig handle der Vermieter nur, wenn sich der Mieter bisher noch kein Fehlverhalten vorzuwerfen hatte, das das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses gefährden könnte. Ein solches Fehlverhalten hatte sich der Mieter hier nicht vorzuwerfen. Das Jobcenter hatte lediglich einmal die Zahlung für ihn eingestellt, während er schwer krank war; dies konnte man ihm nicht zum Vorwurf machen, und vor allem war dies kein Anzeichen für Streitigkeiten auch in Zukunft.

LG Hamburg, Urteil vom 25.10.2018, Aktenzeichen 316 S 58/18

Grundsätzlich gilt das Verbraucherschutzrecht für Fernabsatz und das für Haustürgeschäfte auch im Mietrecht. So unterliegen Mietverträge, die im Fernabsatzwege oder an der Haustüre geschlossen werden, dem Widerrufsrecht nach §§ 312c, 312g Abs.1, 355 BGB. Auch Mietaufhebungsverträge, die im Fernabsatzwege (durch Briefwechsel) oder an der Haustür geschlossen werden, könnten widerruflich sein.
Der BGH hat nun aber entschieden, dass Zustimmungen zu einer Mieterhöhung nicht widerrufen werden können, wenn der Vermieter den Weg des gesetzlichen Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB eingeschlagen hat und der Mieter nach § 558b BGB zugestimmt hat. Der Mieter habe in diesem Falle Zeit und Ruhe genug, sich seine Zustimmung zu überlegen.
Anders ist es dann, und das lässt der BGH durchblicken, obwohl dies hier nicht zur Entscheidung anstand, wenn der Vermieter ohne Einhaltung der gesetzlichen Formalien dem Mieter eine Mieterhöhung vorschlägt und der Mieter zustimmt (oder wortlos die höhere Miete bezahlt). Diese schlichte Vertragsänderung gemäß § 557 BGB kann vom Mieter widerrufen werden, sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen (Fernabsatz oder Haustürabschluss).

BGH, Urteil vom 17.10.2018, VIII ZR 94/17

Kündigt der Vermieter wegen Mietschulden den Mieter fristlos, kann dieser die Kündigung in Wegfall bringen, indem er seine Mietschulden nachzahlt. Bei der ordentlichen – fristgebundenen – Kündigung gilt diese Besonderheit nicht. Viele Vermieter kündigen daher im Falle des Zahlungsverzugs ihres Mieters doppelt: fristlos und zugleich ordentlich – unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Zieht der Mieter nicht aus, und zahlt er seine Mietschulden nach, besteht der Vermieter auf der ordentlichen Kündigung. Dieses Verhalten entspricht dem Gesetz, hat der BGH jetzt festgestellt. Der Mieter kann durch die Nachzahlung nur die fristlose Kündigung beseitigen; die ordentliche bleibt bestehen – und wird natürlich erst mit Ablauf der Kündigungsfrist wirksam.

Damit bleibt nur noch die vom BGH nicht erörterte Frage offen, ob der Vermieter, der sich auf diese ordentliche Kündigung beruft, damit gegen den Grundsatz von “Treu und Glauben” verstößt. In welchen Fällen das der Fall sein kann, ist leider bis heute nicht geklärt.

BGH, Urteile vom 19.09.2018. Aktenzeichen VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

Dass der Mieter zuviel Miete zahlt, kommt in der Praxis natürlich vor allem dann vor, wenn Mietmängel im Streit stehen. Seit dem Urteil des BGH vom 16.07.2003 (Aktenzeichen VIII ZR 274/02) schien es so, als könne der Mieter zuviel gezahlte Miete nur zurück verlangen, wenn er seine Zahlung unter Vorbehalt geleistet hatte. Zahlte der Mieter seine Miete dagegen vorbehaltlos ungemindert weiter, in Kenntnis des Mangels, konnte er hiernach – anscheinend – seine zuviel gezahlte Miete nicht zurückfordern. Denn normalerweise sei dem Mieter sein Recht zur Mietminderung im Mangelfall bekannt, und daher zahle er “im Regelfall” wider besseres Wissen zuviel Miete. In diesem Fall verbietet § 814 BGB die Rückforderung. Nun erklärt der BGH: Es bleibt dabei, dass der Vermieter in einer solchen Situation beweisen muss, dass der Mieter sein Minderungsrecht gekannt hat. Dass der Mieter sein Recht “im Regelfall” kennt, sei nicht als Beweiserleichterung für den Vermieter zu verstehen. Kann also nun der Mieter (wieder) einfach behaupten, er hätte von seinem Minderungsrecht keine Kenntnis gehabt? Im vorliegenden Fall war es so nicht: dort hatte der Mieter nachweislich zwei E-Mails geschrieben, aus denen sich ergab, dass er glaubte, der Vermieter müsse seiner Minderung zustimmen. Wie sich die Gerichte verhalten werden, wenn es solche Indizien für eine tatsächliche Unkenntnis nicht gibt und der Mieter sein Unwissen einfach im Nachhinein behauptet, wird sich zeigen müssen. Der Mieter, der Bescheid weiß, tut gut daran, auch in Zukunft seine Miete (teilweise) unter Vorbehalt zu zahlen.

BGH, Beschluss vom 04.09.2018, Aktenzeichen VIII ZR 100/18

Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss auch beim Auszug nicht renovieren – egal, was im Mietvertrag steht. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter für seine Leistungen einen Ausgleich erhält. Dies hat der Bundesgerichtshof jetzt sogar für den Fall bestätigt, dass der Mieter bei seinem Einzug mit dem Vormieter eine Abmachung dahingehend getroffen hatte, dass er die Renovierung der Wohnung übernimmt – gegen entsprechende Gegenleistung des Vormieters. Eine solche Abmachung ändere nichts daran, dass die Wohnung unrenoviert übernommen worden sei. Der Mieter erhalte auch keinen angemessenen Ausgleich – besser gesagt: er erhält ihn nicht vom Vermieter, sondern vom Vormieter. Das aber soll nicht genügen, um dem Vermieter gegenüber eine Renovierungspflicht zu begründen.

BGH, Urteil vom 22.08.2018; Aktenzeichen VIII ZR 277/16

Weicht, wie häufig, die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen ab, muss der Vermieter die Betriebskosten, soweit sie nach Maßgabe der Wohnfläche umzulegen sind, nach der tatsächlichen Wohnfläche umlegen. Bisher hatte gegolten: weicht die tatsächliche Fläche nicht mehr als 10% von der vereinbarten ab, gilt die vereinbarte Fläche. Dies war wohl die praktikablere Lösung, denn die vereinbarte Fläche ergibt sich aus dem Mietvertrag, die tatsächliche Fläche muss erst einmal – sachverständig? – ermittelt werden.

BGH, Urteil vom 30.05.2018, Aktenzeichen VIII ZR 220/17

Haben die Beteiligten eine nur symbolische Miete vereinbart, genügt es für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht, dass die Mieterin mit einem Betrag von zwei symbolischen Monatsmieten in Verzug ist. “In einem derart atypischen Fall” sei auf den objektiven Mietwert der Wohnung abzustellen. So das Berufungsgericht in der Vorinstanz, und der BGH sah keinen Grund, sich davon zu distanzieren. Die symbolische Miete betrug hier 1 Euro Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von € 220,-. Der Vermieter hatte gemeint, ein Rückstand in Höhe von mehr als 2 x € 221,- berechtige ihn zur Kündigung. Das Landgericht hat festgestellt, dass der wahre Wohnwert 900 Euro betrug, so dass zur Kündigung nach § 543 II S.1 Nr.3b) ein Rückstand in Höhe von 2 x (€ 900+220), also € 2240,- erforderlich gewesen wäre.

BGH, Hinweisbeschluss v. 15.05.2018, Aktenzeichen VIII ZR 150/17 (rechtskräftig nach Revisionsrücknahme)

Zwar nicht in Kleingedrucktem (“AGB”), wohl aber als Ergebnis individueller Verhandlung, können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass der Vermieter ohne jede zeitliche Einschränkung auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Das hat der BGH nun entschieden. Dabei könne vorerst offen bleiben, ob eine solche Vereinbarung zugleich bedeutet, dass der Vermieter jedenfalls nach 30 Jahren kündigen könne.
Nebenbei hat der BGH klargestellt, dass natürlich der Mieter nicht deshalb Verwendung Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist, weil er auf Verlangen des Vermieters einen bestimmten Vertragsvordruck besorgt hat.

BGH, Beschluss vom 08.05.2018, Aktenzeichen VIII ZR 200/17

Werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft, muss der Erwerber schon lange eine dreijährige Sperrfrist einhalten, bevor er wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Dies umging man zuletzt gern im sog. “Münchner Modell”.. Dazu hat in der Regel eine Gesellschaft das Haus gekauft und anschließend die Wohnungen wegen Eigenbedarf ihrer eigenen Gesellschafter gekündigt. Erst anschließend hat man dann die frei gewordenen Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Dem hat der Gesetzgeber 2013 einen Riegel vorgeschoben, wonach nun auch gänzlich unabhängig von einer möglicherweise geplanten Umwandlung Gesellschaften oder sonstige Personenmehrheiten (von Familien einmal abgesehen) eine Sperrfrist einhalten müssen, wenn sie Wohnungen oder Häuser wegen Eigenbedarfs eines ihrer Mitglieder kündigen wollen: § 577a Abs.1 a BGB. Die Existenz der Norm hat sich anscheinend noch nicht weit herumgesprochen. So musste der BGH jetzt einer Frankfurter Immobiliengesellschaft den an sich unmissverständlichen Gesetzestext nahebringen.

BGH, Urteil vom 21.03.2018, Aktenzeichen VIII ZR 104/17