15.04.2021: Bundesverfassungsgericht: Berliner “Mietendeckel” ist verfassungswidrig

Die Regelung des Berliner Abgeordnetenhauses, wonach die Erhöhung der Bestandsmieten ab 2019 für fünf Jahre ausgeschlossen ist und auch für Neuvermietungen bestimmte Grenzen festgesetzt werden, widerspricht dem Grundgesetz. Dabei geht es nicht um inhaltliche Fragen, sondern allein darum, ob für derartige Gesetze der Bund zuständig ist (und damit der Deutsche Bundestag) oder aber die Länder (und damit zum Beispiel auch das Abgeordnetenhaus in Berlin). Das Mietrecht zählt zur “konkurrierenden Gesetzgebung” (Artikel 72 Grundgesetz). Das bedeutet: Die Länder können den Gegenstand regeln, wenn es der Bund nicht tut. Vorliegend aber hat der Bund von jeher Vorschriften erlassen, aus denen sich ergibt, in welchem Umfang eine Miete erhöht werden darf oder nicht (§§ 557ff. BGB). Auch die Grenzen von Neumieten sind bereits bundesrechtlich geregelt (§§ 556d ff. BGB). Hier ist also kein Platz mehr für landesgesetzliche Regelungen. Trotzdem von den Ländern beschlossene “Mietendeckel” verstoßen daher gegen die Kompetenzordnung des Grundgesetzes.
Für den südbadischen Raum hat die Entscheidung keine Bedeutung: der Landtag von Baden-Württemberg hat keine dem “Mietendeckel” vergleichbare Regelung getroffen.

BVerfG, Beschluss vom 15.04.2021, Aktenzeichen 2 BvF 1/20; 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20

25.09.2020: Bundesgerichtshof: keine Kostenerstattung vom Miteigentümer

Hat ein Wohnungseigentümer Rechnungen bezahlt, die die WEG betreffen,  kann er von seinen Miteigentümern keine Kosten erstattet verlangen. Das galt schon immer, wenn es um Wohnungseigentümergemeinschaften mit drei oder mehr Mitgliedern ging. Der BGH hat aber nun entschieden, dass dies auch gilt, wenn die WEG nur aus zwei Mitgliedern besteht und jeder von beiden in der Eigentümerversammlung eine Stimme hat (“Pattsituation”).  Wenn also der eine Miteigentümer beispielsweise Heizöl gekauft hat oder das Dach repariert hat, kann er die ausgelegten Kosten nur von der WEG erstattet verlangen. Hat die WEG kein Konto, wie so oft bei verwalterlosen Zweier-WEG, oder ist dieses leer, so  ist der Eigentümer gezwungen, zunächst eine Beschlussersetzungsklage gegen die WEG zu führen – auf Ersetzung eines Beschlusses, wonach die Eigentümer (beide) Geld auf das WEG-Konto einzuzahlen haben. Sodann muss er erwirken, dass die Kosten, die nun von der WEG bezahlt werden können, auf den säumigen Miteigentümer umgelegt werden: Gemäß Heizkostenverordnung, wenn es um Heizöl ging, oder gemäß Miteigentumsanteilen, wenn es um eine Dachreparatur ging.

BGH, Urteil vom 25.09.2020, Aktenzeichen V ZR 288/19. Vgl. schon Urteil vom – V ZR 279/17

25.08.2020: Bundesgerichtshof: Zur Abmahnung vor der ordentlichen Kündigung

Vor der ordentlichen, also fristgebundenen Kündigung ist eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich. Eine trotzdem ausgesprochene Abmahnung kann aber, wenn sie ignoriert wird, dazu führen, dass ein Gericht den der Kündigung zugrunde liegenden Vorgang für gravierender erachtet, als das ohne Abmahnung der Fall gewesen wäre. Denn nicht jeder Vorgang, der als Vertragsverstoß zu qualifizieren ist, erlaubt auch schon gleich eine Kündigung. Vielmehr besteht für den Vermieter die Kündigungsmöglichkeit nur, wenn der Mieter seine Pflichten “nicht unerheblich verletzt”.
Ist also der in Rede stehende Vertragsverstoß von eher untergeordneter Bedeutung, so dass fraglich ist, ob der Verstoß überhaupt zur Kündigung berechtigt, so sollte der Vermieter vor der Kündigung abmahnen.

BGH, Beschluss vom 25.08.2020, Aktenzeichen VIII ZR 59/20

15.08.2020: Bundesgerichtshof: Kündigung einer Mieterin wegen Beleidigung eines anderen Mieters durch ihren Besucher

Einer Mieterin kann auch dann gekündigt werden, wenn zuvor der Hausfrieden durch einen ihrer Besucher, hier den Lebensgefährten der Mieterin, gestört worden war. Der Besucher hatte – nach schon vorangegangenen Auseinandersetzungen – den fremden Mieter als “Arschloch” bezeichnet. Hält sich der Besucher mit Zustimmung der Mieterin bei ihr auf, hat sie sich sein Fehlverhalten zurechnen zu lassen – bis hin zur Kündigung.
Einer vorherigen Abmahnung bedarf es dabei für eine ordentliche Kündigung im Grundsatz nicht. Dass eine Abmahnung trotzdem erfolgt war, kann aber mit dazu beitragen, das Fehlverhalten des Besuchers als so gravierend einzustufen, dass eine Kündigung möglich ist.

BGH, Beschluss vom 15.08.2020, Aktenzeichen VIII ZR 59/20

01.07.2020: Steinen fällt aus der Mietpreisbremse heraus

Gemäß der Neuregelung der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg, Verordnung v. 16.06.2020, welche heute in Kraft tritt, gilt Steinen nicht mehr als Gemeinde, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum gefährdet ist. In Steinen kann somit ab sofort die Miete wieder um bis zu 20% erhöht werden – wie bisher schon in Maulburg, Schopfheim, Hausen, Zell, Hasel und Wehr. Für Lörrach, Rheinfelden, Grenzach-Wyhlen, Weil am Rhein und Kandern dagegen bleibt es bei der Kappungsgrenze von 15%.

Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen vom 16.06.2020

26.06.2020: Bundesgerichtshof: Kostenverteilung in der Mehrhausanlage im Falle der Sanierung von Baumängeln

Bestimmt die Teilungserklärung einer Mehrhausanlage, dass auch die Kosten “späterer Instandsetzungsmaßnahmen” nur von den Eigentümern des betroffenen Hauses zu tragen sind, so gilt das auch für Kosten für die erstmalige mangelfreie Herstellung des Objekts, wenn diese nur zeitlich von der Errichtung der Gebäude abgerückt entstehen. Denn ob ein Sanierungsfall auf einem anfänglichen Baumangel beruht oder nicht, lässt sich zu Beginn einer Sanierungsmaßnahme oft nicht feststellen.

BGH, Urteil vom 26.06.2020, Aktenzeichen V ZR 199/19

26.06.2020: Bundesgerichtshof: Trittschallschutz durch den einzelnen Wohnungseigentümer

Welcher Trittschallschutz einzuhalten ist, ergibt sich nicht aus der Ausstattung des Gebäudes zur Zeit seiner Errichtung, sondern aus der aktuellen DIN 4109. Verpflichtet zur Gewährleistung des Schallschutzes ist im Grundsatz die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Tauscht aber ein Wohnungseigentümer seinen Boden aus und stellt dabei fest, dass der vorhandene (zum Gemeinschaftseigentum gehörende) Trittschallschutz unzureichend oder schadhaft ist (was durch einen Teppichboden bloß bisher unbemerkt geblieben ist), so hat er den neuen Boden so zu verlegen, dass die DIN 4109 eingehalten wird: also erneut Teppichboden zu legen oder eine schalldämpfende Zwischenschicht zu legen.

BGH, Urteil vom 26.06.2020, Aktenzeichen V ZR 173/19

30.04.2020: Landgericht Wuppertal: Kein “Verbrauch” des abgemahnten Umstandes im Falle ordentlicher Kündigung

Einer fristlosen Kündigung wegen Hausfriedensstörung hat in der Regel eine Abmahnung vorauszugehen. Der Vermieter kann aber die Kündigung nicht wegen desselben Vorfalls aussprechen, den er schon abgemahnt hatte. Der Mieter soll ja durch die Abmahnung eine zweite Chance erhalten. Anders ist es aber im Falle der ordentlichen Kündigung. Diese setzt gar keine Abmahnung voraus. Der Vermieter kann also, wenn er die fristlose mit einer ordentlichen Kündigung kombiniert, zur Begründung der letzteren auch auf den abgemahnten Vorfall zurückgreifen.

LG Wuppertal, Urteil vom 30.04.2020, Aktenzeichen 9 S 208/19

27.11.2019: Bundesgerichtshof: wenigermiete.de darf in Mietsachen Klage erheben

Das Online-Portal “wenigermiete.de” fordert für Mieter im Inkasso-Weg zuviel gezahlte Miete zurück. Das verstoße nicht gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz, wie jetzt der BGH feststellte. Eine gute Entscheidung aus Sicht des Verbraucherschutzes, denn ein Anwalt lohnt sich aufgrund der Struktur der Anwaltsgebühren eher bei größeren Streitpunkten. Der Rechtsdienstleistungsmarkt wird sich dadurch allerdings verändern: Standardsituationen werden künftig immer öfter von Dienstleistungsfirmen “LegalTech” angeboten, bzw. von deren KI – während Anwälte sich zunehmend auf die komplexen Fälle konzentrieren werden.

BGH, Urteil vom 27.11.2019, Aktenzeichen VIII ZR 285/18

20.08.2019: Bundesverfassungsgericht: Mietpreisbremse von 2015 ist nicht verfassungswidrig.

Die Begrenzung der möglichen Mieterhöhung auf 10% in bestimmten Gebieten mit angespanntem Markt sei nicht unverhältnismäßig, um alteingesesene Mieter zu schützen. Jedenfalls seien die Verfassungsbeschwerden nicht hinreichend gut begründet, weshalb die Beschwerden ohne nähere Prüfung in der Sache zurückgewiesen würden.

BVerfG, Beschluss vom 20.08.2019, Aktenzeichen: 1 BvR 1595/18, 1 BvL 1/18 und 1 BvL 4/18

24.07.2019: Bundesgerichtshof: Aufrechnung des Mieters mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch

Macht der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses Ansprüche gegen den Mieter geltend, wird er in aller Regel zeitgleich über die Kaution abrechnen – also die erhaltene Kaution samt Zinsen von seinen Ansprüchen abziehen. Hier hatte der Vermieter aber lediglich Klage auf Zahlung bestimmter Posten erhoben, die der Mieter ihm schulde; über die Kaution hatte er in diesem Zusammenhang kein Wort verloren. Später machte der Vermieter weitere Ansprüche geltend, nämlich auf Zahlung noch offener Nebenkosten. Der Mieter hat gegen letzteren Posten mit seinem Anspruch auf Rückgewähr der Kaution aufgerechnet. Der BGH sagt, dass er dies mit Recht tat: eigentlich ist es dem Mieter verwehrt, mit dem Rückgewähranspruch aufzurechnen; denn dieser wird erst fällig, wenn der Vermieter über die Kaution abrechnet – also mitteilt, dass er keine weiteren Ansprüche gegen den Mieter hat. Der BGH hat hier aber bereits in der Klageerhebung eine Art von Kautionsabrechnung gesehen: der Vermieter hätte damit erklärt, diese und keine weiteren Ansprüche gegen den Mieter zu haben. Jetzt habe der Mieter aufrechnen können.
All dies ist im Grunde wenig interessant, denn ob nun der Mieter aufrechnet oder der Vermieter, ist in den meisten Fällen gleichgültig. Interessanter ist, dass der BGH nebenbei erklärt, dass der Vermieter auch insoweit die Aufrechnung erklären kann, als der Mieter die Forderung des Vermieters für unbegründet hält: allein das Gericht entscheide am Ende, ob der Mieter durch diese Aufrechnung sein Kautionsguthaben verloren hat oder nicht. Neueren Bestrebungen, die dem Mieter das Recht gaben, einer Aufrechnung zu widersprechen – mit der Folge, dass der Vermieter strittige Forderungen vor Gericht einklagen musste statt sich einfach aus der Kaution zu bedienen – hat der BGH damit eine Absage erteilt.

BGH, Urteil vom 24.07.2019, Aktenzeichen VIII ZR 141/17

05.07.2019: Bundesgerichtshof: Fragwürdige Klauseln im Verwaltervertrag sind nicht im Beschlussanfechtungsverfahren zu prüfen.

Beanstandet ein Wohnungseigentümer spezielle Klauseln im “Kleingedruckten” eines soeben neu oder wieder bestellten Verwalters, so hat die Kontrolle der Klauseln nach den §§ 305 ff BGB (AGB-rechtliche Kontrolle) wie üblich als Vertragskontrolle zu erfolgen – und damit in einem Verfahren zwischen WEG und Verwalter – nicht aber als Kontrolle des Beschlusses der Wohnungseigentümer, einen bestimmten Verwalter zu wählen und einen Eigentümer (oder Beirat) mit dem Abschluss eines Verwaltervertrags zu beauftragen. Das bedeutet, dass die Verwalterwahl auch dann gültig ist, wenn der Vertrag, den der Verwalter vorlegt, unwirksame Klauseln enthält. Es bedeutet auch, dass ein Beschluss, mit dem ein Eigentümer oder Beirat mit einer Vertragsunterzeichnung beauftragt wird, ebenfalls gültig ist – auch dann, wenn der Vertrag im Detail unwirksame Klauseln enthält. Anderenfalls müsste der unterzeichnende Eigentümer oder Beirat vor der Unterzeichnung erst einmal Rechtsrat einholen, und selbst dieser Rechtsrat schüfe keine Rechtssicherheit.
Im Beschlussanfechtungsverfahren ist aber durchaus zu prüfen, ob die Festlegungen zum Verwaltervertrag, die bereits im Beschluss der Eigentümer getroffen waren, ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hierzu erklärt der BGH, dass keinesfalls nur Pauschalvergütungssysteme ordnungsmäßig sein können, sondern auch Vergütungssysteme, nach denen sich das Honorar des Verwalters aus verschiedenen Bestandteilen zusammensetzt. Ein solches “Baukastensystem” der Vergütung muss aber transparent, also durchschaubar sein, und es darf nicht insgesamt zu unverhältnismäßigen Kosten führen.

BGH, Urteil vom 05.07.2019, Aktenzeichen V ZR 278/17

14.06.2019: Bundesgerichtshof: Keine Kostenerstattung für eigenmächtigen Tausch der Fenster.

Alte Teilungserklärungen enthalten nicht selten die Vorschrift, wonach die Fenster Sondereigentum sind. Das ist nach dem Gesetz gar möglich; Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Manche Teilungserklärungen regeln lediglich, dass die Kosten neuer Fenster von der jeweils begünstigten Partei zu tragen sind (und nicht auf alle Eigentümer umzulegen sind). Das ändert aber nichts daran, dass die Maßnahme als solche Angelegenheit aller Wohnungseigentümer ist und die WEG daher zunächst einen Beschluss über den Austausch der Fenster fassen muss. Nur die Kosten der Maßnahme sind auf den jeweiligen Eigentümer umzulegen. Trotzdem kommt es vor, dass die jeweiligen Eigentümer den Beschluss der WEG nicht abwarten, sondern eigenmächtig einen Glaser beauftragen – und sodann Kostenerstattung seitens der WEG erwarten. Bisher hat der BGH geurteilt, dass eine solche Kostenerstattung verlangt werden kann, wenn die Fenster ohnehin hätten ausgetauscht werden müssen (vgl. Urteil v. 25.09.2015). Nun hat er seine frühere Rechtsprechung aufgegeben. Der eigenmächtig Handelnde kann nun in keinem Fall Kostenerstattung erwarten. Die WEG kann sogar beschließen, dass die Baumaßnahme rückgängig gemacht wird.

BGH, Urteil vom 14.06.2019, Aktenzeichen V ZR 254/17

22.5.2019: Bundesgerichtshof: Härte für den Mieter auch in Eigenbedarfsfällen prüfen!

Der Bundesgerichtshof hatte zuletzt in zwei Fällen Anlass, daran zu erinnern, dass die Prüfung einer Eigenbedarfskündigung aus zwei wesentlichen Teilen besteht: Es muss nicht nur der Eigenbedarf des Vermieters vorliegen – das heißt, ein ernsthaftes und auf nachvollziehbaren Gründen beruhendes Interesse, die Immobilie selbst oder durch Angehörige zu nutzen. Vielmehr muss sich – wenn der Mieter soziale Härten geltend macht – auch aufgrund einer Abwägung der Interessen zwischen Mieter und Vermieter ergeben, dass das Interesse des Vermieters an der Beendigung überwiegt. In dem einen entschiedenen Fall wohnte die 80-jährige Beklagte schon seit 1974 mit ihren zwei Söhnen in der Wohnung, die der Kläger soeben erst gekauft hatte, um selbst dort einzuziehen. Im anderen Fall wohnte dort zusammen mit seinem Bruder und dessen Frau auch ein schizophrener, alkoholkranker, dementer Mann mit Pflegestufe II. In beiden Fällen waren schwerwiegende gesundheitliche Nachteile für die jeweiligen Bewohner zu erwarten. In beiden Fällen waren die Landgerichte entweder gar nicht oder zu oberflächlich auf die Situation der Mieter eingegangen, weshalb der BGH die Räumungsurteile aufhob und die Fälle zur Neuverhandlung zurück verwies.

BGH, Urteile vom 22.05.2019, Aktenzeichen VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

10.04.2019: Bundesgerichtshof: Keine Bindung einer Entscheidung über Zahlungsverzug für späteren Räumungsprozess. Kein Wegfall des Zurückbehaltungsrechts allein durch Erklärung des Vermieters, ein Mangel sei behoben.

Es kann sinnvoll sein, vor Durchführung eines Räumungsprozesses zunächst einmal gerichtlich klären zu lassen, wie hoch die Rückstände des Mieters nicht nur rechnerisch sind, sondern tatsächlich, nämlich unter Berücksichtigung seines Minderungsrechts. Hier ist aber Vorsicht geboten: Klagt der Vermieter einfach die aus seiner Sicht noch offenen Mieten ein, so lautet das Urteil allein auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme. Wieviel der Mieter zu einem bestimmten Zeitpunkt schuldig war, muss das Gericht dabei zwar auch ermitteln; die Entscheidung über diese Vorfrage wird aber nicht rechtskräftig. Es ist kann also sein, dass das Gericht im zweiten Prozess (Räumungsrechtsstreit) den Rückstand des Mieters anders berechnet und dann womöglich die sicher geglaubte Räumungsklage scheitert. Anders wäre es nur, wenn das erste Gericht den Verzug des Mieters zu einem bestimmten Zeitpunkt (dem der Kündigung) feststellt. Das muss dann das später über den Räumungsanspruch entscheidende Gericht als verbindlich hinnehmen.
Während der Behebung eines Mangels steht dem Mieter an der Miete ein Zurückbehaltungsrecht zu. Dieses hat den Sinn, den Vermieter zur Beseitigung – bzw. zur Fertigstellung – anzuhalten. Deshalb entfällt es auch, wenn es seinen Zweck nicht mehr erfüllen kann – etwa weil das Mietverhältnis beendet ist oder weil der Mieter die weitere Reparatur verweigert oder Handwerkern keinen Zutritt verschafft. Es entfällt aber nicht etwa deshalb, weil der Vermieter einen Mangel für beseitigt hält. Daraus könne man nicht den Schluss ziehen, dass der Vermieter jede weitere Mangelbeseitigung endgültig verweigert. Überzeugender erscheint eher, dass anderenfalls der Vermieter das Ende des Zurückbehaltungsrechts durch einfache Behauptung bewirken könnte, der Mangel sei beseitigt – auch wenn dies tatsächlich nicht der Fall ist.

BGH, Urteil vom 10.04.2019, Aktenzeichen VIII ZR 39/18

21.03.2019: Landgericht Berlin: Prozessfortsetzung nach Doppelkündigung und Schonfristzahlung

Wie der BGH zuletzt am 19.09.2018 festgestellt hat (Aktenzeichen VIII ZR 261/17), kann der Vermieter seinem säumigen Mieter doppelt kündigen: fristlos, und zugleich “hilfsweise” ordentlich zum nächstmöglichen Kündigungstermin. Wenn der Mieter die fristlose Kündigung durch pünktliche “Schonfristzahlung” aus der Welt schafft (§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB), bleibt die ordentliche Kündigung dennoch bestehen. Der Mieter kann nun nur noch in einem ungeklärten Rahmen vortragen, der Vermieter verstoße gegen “Treu und Glauben”, wenn er sich vor Gericht auf diese ordentliche Kündigung beruft. In der Praxis bedeutet das nun vielfach, dass das Amtsgericht der Räumungsklage statt gibt. Denn normalerweise wird es nicht gegen “Treu und Glauben” verstoßen, sich auf eine rechtswirksame Kündigung zu berufen. Das Landgericht Berlin tritt jetzt aber (wieder) auf die Bremse und erklärt, so einfach dürfe es sich das Amtsgericht nicht machen. Das amtsgerichtliche Räumungsurteil sei nur dann rechtmäßig, wenn der Amtsrichter vorher den Parteien erklärt habe, auf welche Gesichtspunkte es bei der Entscheidung über “Treu und Glauben” ankomme, und wenn die Parteien Gelegenheit hatten, sich dazu zu äußern. Wenn das künftig ernst genommen würde, gäbe es wiederum kaum ein Räumungsurteil mehr, das auf diese “hilfsweise ordentliche Kündigung” gestützt ist.

LG Berlin, Beschluss vom 21.03.2019, Aktenzeichen 66 S 90/17

Landgericht Stuttgart: Mietpreisbremse in Baden-Württemberg ungültig

Die Verordnung zur Umsetzung der (bundesrechtlichen) Mietpreisbremse, wonach in bestimmten Gebieten mit angespannter Wohnraumsituation bei Neuvermietungen maximal 10% aufgeschlagen werden dürfen, ist nach Überzeugung des LG Stuttgart mangels veröffentlichter Begründung unwirksam. Für die südbadischen Landgerichtsbezirke Freiburg und Waldshut liegen noch keine entsprechenden Urteile vor. Das Ministerium wird sich nun bemühen, möglichst bald eine rechtsgültige Veröffentlichung nachzuholen.

LG Stuttgart, Urteil vom 13.03.2019, Aktenzeichen 13 S 181/18

21.02.2019: Bundesgerichtshof: Beschlagnahme der Kaution in der Insolvenz des Mieters

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung seiner Kaution aus einem beendeten Mietverhältnis unterliegt der Verwertung durch den Insolvenzverwalter. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Mieter das Geld womöglich dringend für die Kaution in seinem neuen Mietverhältnis benötigt – oder zur Rückzahlung eines Darlehens, das der Mieter für eine solche neue Kaution aufgenommen hat.

BGH, Beschluss vom 21.02.2019, Aktenzeichen IX ZB 7/17

12.02.2019: Amtsgericht Hamburg-Altona: Rückzahlung der Kaution bei Vermieterwechsel

Zahlt der Vermieter, nachdem er seine Wohnung verkauft hat, aber bevor der Käufer im Grundbuch eingetragen wurde, an den Mieter zurück, so muss der Mieter lt. Meinung des Amtsgerichts Altona dem neuen Eigentümer keine Kaution mehr zahlen. Denn der alte Eigentümer ist bis zur Eintragung des neuen im Grundbuch noch Vermieter, und Abreden, die er mit dem Mieter trifft, gelten auch zu Lasten des künftigen Vermieters. Und – so jedenfalls die Auffassung des AG Altona – eine Rückgabe der Kaution im Zusammenhang mit einem Vermieterwechsel werde von der Mieterin so aufgefasst, dass die Kaution nicht mehr gebraucht werde – weder von dem früheren Vermieter noch – vor allem – von dem neuen. Das wird man auch anders sehen können. Vermieter tun aber gut daran, die Kaution dem neuen Eigentümer zu übergeben – und nicht dem Mieter.

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 12.02.2019, Aktenzeichen 316 C 279/18

24.01.2019: Bundesgerichtshof: Anerkennung eines Pflichtteilsanspruchs im Prozess

Der Pflichtteilsberechtigte, der meistens die Höhe seines Anspruchs nicht kennt, hat einen Auskunftsanspruch gegen den Erben. Macht er zunächst diesen Auskunftsanspruch geltend, um sodann den Pflichtteil zu fordern, muss er die Verjährung seines Anspruchs im Blick behalten: drei Jahre nach Ende des Jahres, in dem er Kenntnis erlangt vom Tod und seiner Enterbung, verjährt üblicherweise seine Pflichtteilsforderung. Das Tückische: Die Klage auf Erteilung von Auskunft über den Nachlassbestand lässt den Lauf der Verjährung des Pflichtteilsanspruchs unberührt.
Der Pflichtteilsberechtigte wird deshalb normalerweise Stufenklage erheben: auf Auskunft und Zahlung. Damit hat er den Lauf der Frist erfolgreich unterbrochen. Versäumt sein Anwalt dies oder gibt es ausnahmsweise gute Gründe für eine Klage allein auf Auskunft, so kann die Verjährung auch dadurch gestoppt werden, dass der Gegner im Auskunftsprozess den Pflichtteilsanspruch anerkennt. Das geschieht aber, wie der BGH nunmehr entschied, nicht schon dadurch, dass der Beklagte erklärt “an sich bestehe ja ein Auskunftsanspruch; aber im konkreten Falle werde dem aus diesem oder jenem Grunde widersprochen.” Zwar könne ein vorbehaltloses Anerkenntnis des Auskunftsanspruchs – wie auch eine vorbehaltlose Auskunft selbst – ein Anerkenntnis des Pflichtteilsanspruchs darstellen – aber nicht ein nur theoretisches, beinahe rabulistisches Anerkenntnis wie hier.

BGH, Urteil  vom IX ZR 233/17

10.01.2019: Bundesgerichtshof: Kosten der Teilungsversteigerung tragen die Miteigentümer nach Maßgabe ihrer Mitberechtigung

Verfahren der Teilungsversteigerung sind zwar formal der Zwangsvollstreckung zugeordnet. In ihnen gibt es aber keinen Gläubiger und keinen Schuldner, sondern nur Miteigentümer. Daher gilt auch nicht der Kostengrundsatz aus dem Zwangsvollstreckungsrecht, wonach im Regelfall der Schuldner die Kosten der Versteigerung zu zahlen hat (§ 788 ZPO). Die Teilungsversteigerung ist die gesetzlich vorgesehene Form der Teilung eines Objekts, wenn sich die Mitberechtigten (Eheleute; Erben) nicht auf eine Teilung einigen können. Die Kosten tragen sie also alle miteinander als normale Kosten der Verwaltung – so dass jeder einen Kostenanteil trägt, der seinem rechnerischen Anteil am versteigerten Objekt entspricht. Das gilt auch für Kosten einer einstweiligen Einstellung der Teilungsversteigerung – nicht aber für die Einlegung echter Rechtsbehelfe wie “Erinnerung”, sofortige Beschwerde und Rechtsbeschwerde. Hier trägt – wie üblich in streitigen Verfahren – der Unterlegene die Kosten.

BGH, Beschluss vom 20.01.2019, Aktenzeichen V ZB 19/18

18.01.2019: Bundesgerichtshof: Herabsetzung der Stimmkraft bei “Geisterwohnungen”

Das Stimmrecht des Wohnungseigentümers zählt zwar zum besonders geschützten Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts. Dennoch ist es in Extremfällen zulässig, durch (zugelassenen) Beschluss oder durch Änderung der Teilungserklärung, im Nichterfolgsfall auch durch Gerichtsurteil, das Stimmrecht eines oder mehrerer Eigentümer zu begrenzen.
So hielt es jetzt der Bundesgerichtshof für richtig, dass das angerufene Gericht die Stimmkraft eines Bauträgers reduziert hatte, der in der Teilungserklärung bestimmt hatte, dass sich das Stimmrecht nach Wohnfläche richtet, aber diejenigen Wohnungen, an denen er selbst Eigentum behielt, über Jahre hinweg nicht errichtete. Dies hatte zur Folge, dass er regelmäßig 48% der Stimmrechte besaß, obwohl er nicht über einen Quadratmeter Wohnfläche verfügte. In diesem Fall war es rechtmäßig, das Stimmrecht auf ca. 36% zu reduzieren – bis zur Errichtung auch derjenigen Wohnungen, die nach Grundbuch noch dem Bauträger verblieben waren.

BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 72/18

08.01.2019: Bundesgerichtshof: Keine Haftung der Bank für fehlenden Ertrag der Immobilie

Weiß die um Finanzierung ersuchte Bank, dass eine Immobilie sittenwidrig überteuert angeboten wird, so schuldet sie dem Kaufinteressenten entsprechende Aufklärung. Ob die Immobilie sittenwidrig überteuert ist, richtet sich aber nicht nach dem Ertrag der Immobilie, wenn am Markt solch hohe Preise üblich sind. Weder ist die Bank dem Käufer verpflichtet, den Ertragswert überhaupt zu ermitteln, noch ist sie verpflichtet, den Käufer ungefragt über Diskrepanzen zwischen Ertragswert und dem am Markt üblichen Preisniveau zu informieren. Auch ist das Gericht nicht befugt, ohne eigene Sachkunde über die Einschätzung des gerichtlichen Sachverständigen hinwegzugehen, wonach die Vergleichswertmethode trotz der niedrigen Erträge die zutreffende Methode zur Wertermittlung darstellt.

BGH, Beschluss vom 08.01.2019, Aktenzeichen XI ZR 535/17

27.12.2018: Landgericht Krefeld: Anspruch auf Kautionsrückzahlung auch bei Gegenansprüchen des Vermieters

Laut dem Bundesgerichtshof wird die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst fällig, wenn feststeht, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr gegen den Mieter hat. Das wäre, wörtlich genommen, eine ziemliche Bürde für den Mieter, der dann im Streitfalle zunächst auf Feststellung klagen müsste, dass der Vermieter keine Gegenansprüche mehr hat. Erst wenn er den Prozess gewonnen hat, kann er auf Rückzahlung der Kaution klagen. Das Landgericht Krefeld erlaubt dem Mieter, sofort auf Rückzahlung der Kaution zu klagen.Es genüge dem Schutzbedürfnis des Vermieters, wenn dessen Gegenforderungen im laufenden Kautionsprozess mit geprüft würden.

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018, Aktenzeichen 2 T 31/18

27.12.2018: Landgericht Krefeld: Einwerfen des Schlüssels genügt nicht zur Rückgabe der Wohnung

Wirft der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses seinen Schlüssel beim Vermieter in den Briefkasten, gibt er damit in der Regel seinen Besitz an der Wohnung auf, und der Vermieter gewinnt den Besitz, auch wenn er von dem Einwurf des Schlüssels (noch) nichts weiß. Damit allein ist die Wohnung aber noch nicht zurückgegeben, sagt das Landgericht Krefeld: der Vermieter muss dazu auch wissen, dass er den Schlüssel hat. Notfalls muss er also dem Vermieter beweisen, dass der Vermieter von der Rückgabe auch Kenntnis genommen hat. Praktisch ist dieses Problem eher bei größeren Wohnungsgesellschaften mit viel Publikumsverkehr und mehreren Briefkästen. Ein loser oder mangelhaft bezeichneter Schlüssel führt dort schnell zu einer Nicht-Kenntnis der Vermietungsgesellschaft. In überschaubaren Mietverhältnissen dürfte sich dieses Problem in der Schärfe eher nicht stellen.

LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018, Aktenzeichen 2 T 27/18 und 2 T 28/18

21.12.2018: Landgericht Itzehoe: Beschlusskompetenz für die Regelung der Benutzung von Sondernutzungsflächen

Von Flächen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, kann der Berechtigte jeden anderen ausschließen. Im Grundsatz kann er zudem, wie ein Eigentümer, mit der Fläche verfahren, wie es ihm beliebt, solange er damit im Rahmen der Teilungserklärung bleibt und keine Gesetze oder Rechte Dritter verletzt. Dennoch hat die WEG die Kompetenz, die Nutzung solcher Flächen durch Beschluss zu beschränken. So kann sie, wie hier, die Nutzung der Stellplätze für Anhänger oder Nutzfahrzeuge verbieten. Das Verbot muss allerdings zielführend und hinreichend bestimmt sein. Sonst ist es – Kompetenz hin oder her – auf Anfechtung hin aufzuheben – wie hier geschehen.

LG Itzehoe, Urteil vom 21.12.2018, Aktenzeichen 11 S 85/16

06.12.2018: Oberlandesgericht München: Wer ein Testament angreift, löst keine Pflichtteilsstrafklausel aus.

Gemeinschaftliche Testamente enthalten häufig sogenannte Strafklauseln, wonach, wer nach dem Tod des Erstversterbenden seinen Pflichtteil verlangt, bestimmten Sanktionen unterworfen wird – insbesondere einer Enterbung im zweiten Erbfall. Das OLG München hat nun – nicht überraschend – klargestellt, dass es nicht als Verlangen des Pflichtteils verstanden werden kann, wenn jemand – statt den Pflichtteil zu verlangen – dem Erben sein testamentarisches Erbrecht insgesamt streitig macht.

OLG München, Beschluss vom 06.12.2018, Aktenzeichen 31 Wx 374/17

14.11.2018: Bundesgerichtshof: Lebenslanges Wohnrecht in einem Kaufvertrag

Veräußert jemand eine Wohnung mit der Maßgabe, dass der derzeit dort wohnende Mieter ein lebenslanges Wohnrecht erhalten soll, kann sich der Mieter im Räumungsprozess darauf berufen (echter Vertrag zugunsten Dritter). Hier hatte die Stadt Bochum mit dieser Maßgabe eine Bergmannswohnung an eine Wohnungsgesellschaft veräußert, die nun dem Bergmann gekündigt hatte. Den Räumungsprozess hat der Bergmann gewonnen.

BGH, Urteil vom 14.11.2018, Aktenzeichen VIII ZR 109/18

14.11.2018: Bundesgerichtshof: Bestimmtheit der Patientenverfügung einer Patientin im Wachkoma

Hat eine Wachkoma-Patientin vorab in einer Patientenfügung bestimmt, dass sie keine lebensverlängernden Maßnahmen wünsche, falls bei ihr “keine Aussicht auf Wiedererlangung des Bewusstseins” besteht, so bedarf es für die Beendigung einer künstlichen Ernährung und Flüssigkeitsversorgung (Magensonde) keiner Erklärung des Betreuers und somit auch keiner Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das Gericht hat in einem solchen Fall lediglich ein “Negativattest” zu erteilen. Die Erklärung der Patientin selbst ist in diesem Falle hinreichend bestimmt im Hinblick auf die konkrete Behandlungssituation.
An dieser Bestimmtheit ändert sich auch nichts dadurch, dass sie geschrieben hatte, sie wünsche keine aktive Sterbehilfe. Diese Äußerung zwingt allerdings zu einer Auslegung ihrer Patientenverfügung. Im Rahmen dieser Auslegung können auch Umstände eine Rolle spielen, die nicht in der Urkunde selbst niedergelegt sind, insbesondere die durch Zeugen dokumentierte Äußerung der Patientin, bevor sie ins Wachkoma fiel: “ich möchte sterben”.

BGH, Beschluss vom 14.11.2018, Aktenzeichen XII ZB 107/18

31.10.2018: Bundesgerichtshof: Keine Verjährung des Anspruchs auf notarielles Nachlassverzeichnis, solange das private Verzeichnis nicht verjährt ist

Der Pflichtteilsberechtigte hat gegen den Erben Anspruch auf Auskunft über den Nachlass. Er kann wahlweise ein privatschriftliches oder ein vom Notar erstelltes Nachlassverzeichnis fordern. Er kann auch nacheinander beides verlangen. Im letzteren Fall bestand allerdings bisher das Risiko, dass der Anspruch auf das notarielle Verzeichnis verjährt, während der Berechtigte versucht, zunächst das private Verzeichnis durchzusetzen. Nun hat der BGH entschieden, dass der Anspruch auf das notarielle Verzeichnis nicht verjährt, solange der Anspruch auf das private Verzeichnis noch unverjährt und noch nicht erfüllt ist. Es handle sich lediglich um verschiedene Ausprägungen desselben Auskunftsanspruchs.
Der BGH ergänzt: Auch der Pflichtteilsanspruch und der Anspruch auf Pflichtteilsergänzung – wegen Schenkungen, die der Erblasser bereits vor seinem Tod anderen gemacht hat – sind Ausprägungen eines und desselben Anspruchs, weshalb auch eine Klage auf Pflichtteilsergänzung die Verjährung für die Pflichtteilsforderung hemmt. Umgekehrt gilt das im Grundsatz auch, setzt aber voraus, dass die tatsächlichen Umstände, die eine Pflichtteilsergänzung begründen (nämlich die Schenkung), bereits in der unverjährten Klage dem Gericht vorgetragen wurden.

BGH; Urteil vom 31.10.2018, Aktenzeichen IV ZR 313/17

30.10.2018: Amtsgericht Dortmund: Zerrüttung zwischen Mieter und Vermieterin als Kündigungsgrund

Es ist anerkannt, dass ein Mietvertrag wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses gekündigt werden kann, wenn der andere Teil die Vertrauensgrundlage derart beschädigt hat, dass dem Kündigenden eine Vertragsfortsetzung nicht zugemutet werden kann. Die entscheidende Frage ist, wann dies der Fall ist. Hier hat das AG Dortmund entschieden, dass diese Schwelle nicht erreicht ist. Hier war der Gekündigte nach Ausweis der Urteilsgründe Rechtsanwalt, engagiert in eigener Sache, Besserwisser, Vielschreiber und mutmaßlich allseits unbeliebt als Vertragspartner. In der Sache hatte er dagegen meistens recht. Seine Vermieterin dagegen nahm vieles persönlich, seine berechtigten Beschwerden dagegen nicht ernst. Das Gericht stellte fest, dass beide nicht miteinander reden wollten und konnten; es hielt es aber für möglich, dass dies anders wäre, wenn die Vermieterin einen Hausverwalter einsetzt. Solange sie dies nicht probiert hat, kann sie nicht wegen Zerrüttung klagen.

AG Dortmund, Urteil vom 30.10.2018, Aktenzeichen 425 C 4296/17, https://openjur.de/u/2150000.html

26.10.2018: Bundesgerichtshof: Wohnungseigentümer können auch einzeln den Rückbau ungenehmigter Umbauten durchsetzen.

Ändert ein Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum, ohne dazu berechtigt zu sein (Einbau eines Dachfensters etc.), so stellt sich die Frage, ob jeder Miteigentümer den Rückbau erzwingen kann, oder ob dies nur die Gemeinschaft (über den Verwalter) kann. Den Rückbau kann man theoretisch sowohl als Schadensersatz verlangen (§ 823 BGB) als auch als Maßnahme der Beseitigung von Eigentumsverletzungen (§ 1004 BGB). Für Schadensersatz ist traditionell die WEG zuständig (der Verwalter), während Beseitigungsansprüche jeder Eigentümer einzeln gegen den Verursacher durchsetzen kann. In dieser Situation hat der BGH bisher entschieden, dass der Einzelne nur Beseitiung der Neuerung verlangen kann, aber nicht Wiederherstellung des bisherigen Zustandes. Das hieße im Falle des Dachfensters: er kann verlangen, dass das Fenster ausgebaut wird, aber nicht, dass das Loch im Dach wieder verschlossen wird. Nun hat sich der BGH eines besseren besonnen und dem Einzelnen das Recht zugesprochen, auch Wiederherstellung des Urzustandes zu verlangen. Die WEG verliert damit das Recht (ohne weiteren Mehrheitsbeschluss) zwischen Wiederherstellung des Urzustandes und Geldersatz zu wählen – denn das ist Standard beim Schadensersatz. Dieser Verlust sei aber, so der BGH, zu verschmerzen, da die WEG das Geld  – wenn sie denn Geldersatz wählen würde – ohnehin für die Schließung des Daches einsetzen müsste. Im übrigen bleibe es ihr weiterhin unbenommen, die Ansprüche der einzelnen Miteigentümer durch Mehrheitsbeschluss  an sich zu ziehen – falls dies nicht lediglich missbräuchlich zu dem Zweck geschieht, die Anspruchsdurchsetzung durch den schon klagenden Miteigentümer zu sabotieren.

BGH, Urteil vom 26.10.2018, Aktenzeichen V ZR 328/17

25.10.2018: Landgericht Hamburg: Treuwidrigkeit bei Doppelkündigung des Vermieters

Üblicherweise kündigen Vermieter einem Mieter im Falle eines Zahlungsverzugs doppelt: zunächst fristlos, gleichzeitig aber auch ordentlich, also fristgebunden, mit derselben Begründung des Zahlungsverzugs. Denn die fristlose Kündigung wird nachträglich unwirksam, wenn der Mieter die schuldig gebliebene Miete nachzahlt (§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB). Die ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen (siehe unten: BGH v. 19.09.2018). Der Mieter kann lediglich noch geltend machen, der Vermieter handle treuwidrig, wenn er sich auf diese Kündigung beruft. Das Landgericht Hamburg erklärt, treuwidrig handle der Vermieter nur, wenn sich der Mieter bisher noch kein Fehlverhalten vorzuwerfen hatte, das das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses gefährden könnte. Ein solches Fehlverhalten hatte sich der Mieter hier nicht vorzuwerfen. Das Jobcenter hatte lediglich einmal die Zahlung für ihn eingestellt, während er schwer krank war; dies konnte man ihm nicht zum Vorwurf machen, und vor allem war dies kein Anzeichen für Streitigkeiten auch in Zukunft.

LG Hamburg, Urteil vom 25.10.2018, Aktenzeichen 316 S 58/18

18.10.2018: Oberlandesgericht Stuttgart: Zur Nutzungsentschädigung unter Miterben für allein genutzte Immobilie

Ein Miterbe, der eine Immobilie des Erblassers allein bewohnt, schuldet seinem anderenorts wohnenden Miterben nicht ohne weiteres Nutzungsentschädigung. Der auswärtige Miterbe muss zunächst eine Neuregelung der Benutzung der Immobilie verlangen. Das heißt aber nicht, dass der Auswärtige verlangen müsste, dass der andere auszieht oder dass er selbst oder jemand Drittes einziehen dürfte. Das Verlangen einer Neuregelung kann auch darin bestehen, dass der Auswärtige verlangt, dass an die Stelle der unentgeltlichen Nutzung durch den bisherigen Bewohner nun eine entgeltliche Nutzung tritt. Verlangt er dies, kann er auch sofort Geld verlangen – nicht für die Vergangenheit, aber ab sofort.

OLG Stuttgart, Urteil vom 18.10.2018, Aktenzeichen 19 U 83/18

17.10.2018: Bundesgerichtshof: Kein Widerruf einer Zustimmung zur Mieterhöhung nach Fernabsatzrecht

Grundsätzlich gilt das Verbraucherschutzrecht für Fernabsatz auch im Mietrecht. So unterliegen Mietverträge, die im Fernabsatzwege geschlossen werden, in der Praxis also: ohne vorherige Besichtigung der Wohnung, dem Widerrufsrecht nach §§ 312c, 312g Abs.1, 355 BGB.
Der BGH hat nun aber entschieden, dass Zustimmungen zu einer Mieterhöhung nicht widerrufen werden können. Der Mieter habe im Falle der regelgerechten Mieterhöhungsforderung Zeit und Ruhe genug, sich seine Zustimmung zu überlegen.
Ob dies nun auch für den Fall gilt, dass der Mieter die Zustimmung in einer “Haustürsituation” unterzeichnet hat, bleibt damit offen. Das wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter seine Mieterhöhungsforderung nicht mit der Post geschickt hätte, sondern persönlich oder durch Hilfskräfte damit an der Haustür des Mieters vorstellig geworden wäre.

BGH, Urteil vom 17.10.2018, VIII ZR 94/17

19.09.2018: Bundesgerichtshof: Doppelkündigung bei Mietverzug bleibt auch im Falle der Nachzahlung wirksam.

Kündigt der Vermieter wegen Mietschulden den Mieter fristlos, kann dieser die Kündigung in Wegfall bringen, indem er seine Mietschulden nachzahlt. Bei der ordentlichen – fristgebundenen – Kündigung gilt diese Besonderheit nicht. Viele Vermieter kündigen daher im Falle des Zahlungsverzugs ihres Mieters doppelt: fristlos und zugleich ordentlich – unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Zieht der Mieter nicht aus, und zahlt er seine Mietschulden nach, besteht der Vermieter auf der ordentlichen Kündigung. Dieses Verhalten entspricht dem Gesetz, hat der BGH jetzt festgestellt. Der Mieter kann durch die Nachzahlung nur die fristlose Kündigung beseitigen; die ordentliche bleibt bestehen – und wird natürlich erst mit Ablauf der Kündigungsfrist wirksam.

Damit bleibt nur noch die vom BGH nicht erörterte Frage offen, ob der Vermieter, der sich auf diese ordentliche Kündigung beruft, damit gegen den Grundsatz von “Treu und Glauben” verstößt. In welchen Fällen das der Fall sein kann, ist leider bis heute nicht geklärt.

BGH, Urteile vom 19.09.2018. Aktenzeichen VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

13.09.2018: Bundesgerichtshof: Erstellen eines notariellen Nachlassverzeichnisses ohne persönliches Erscheinen des Verpflichteten?

Der Pflichtteilsberechtigte kann vom Erben verlangen, dass dieser ein notariell beurkundetes Nachlassverzeichnis erstellen lässt. Strittig war bisher, ob der Erbe dazu persönlich vor dem Notar erscheinen musste, oder ob es genügte, wenn sich der Notar aus anderen Quellen informierte – sei es, dass vor ihm ein Vertreter des Erben erschien oder der Anwalt des Erben dem Notar schriftlich Informationen zukommen ließ. Der BGH stellt hier zunächst zum wiederholten Male fest, dass der Notar den Nachlassbestand “selbst ermitteln und feststellen” muss. Dabei hat er die Nachforschungen anzustellen, die ein neutraler Dritter aus der Sicht des Pflichtteilsberechtigten für erforderlich halten würde. Der BGH meint, dass dazu in der Regel auch gehört, den Erben persönlich anzuhören. Es könne aber Situationen geben – wie im vorliegenden Fall – dass die Erbin bereits beim Notar gewesen war und ihm alle nötigen Unterlagen überbracht hatte. In einem solchen Fall müsse sie zu einem vom Notar angesetzten offiziellen Termin nicht unbedingt (noch einmal) erscheinen. Entscheidend ist immer der jeweilige Aufklärungsbedarf. Wenn dieser aus Sicht des pflichtgemäß handelnden Notars gedeckt ist, muss der Erbe nicht (erneut) vorsprechen.

BGH, Beschluss vom 13.09.2018, Aktenzeichen I ZB 109/17

04.09.2018: Bundesgerichtshof: Rückforderung zuviel gezahlter Miete

Dass der Mieter zuviel Miete zahlt, kommt in der Praxis natürlich vor allem dann vor, wenn Mietmängel im Streit stehen. Seit dem Urteil des BGH vom 16.07.2003 (Aktenzeichen VIII ZR 274/02) schien es so, als könne der Mieter zuviel gezahlte Miete nur zurück verlangen, wenn er seine Zahlung unter Vorbehalt geleistet hatte. Zahlte der Mieter seine Miete dagegen vorbehaltlos ungemindert weiter, in Kenntnis des Mangels, konnte er hiernach – anscheinend – seine zuviel gezahlte Miete nicht zurückfordern. Denn normalerweise sei dem Mieter sein Recht zur Mietminderung im Mangelfall bekannt, und daher zahle er “im Regelfall” wider besseres Wissen zuviel Miete. In diesem Fall verbietet § 814 BGB die Rückforderung. Nun erklärt der BGH: Es bleibt dabei, dass der Vermieter in einer solchen Situation beweisen muss, dass der Mieter sein Minderungsrecht gekannt hat. Dass der Mieter sein Recht “im Regelfall” kennt, sei nicht als Beweiserleichterung für den Vermieter zu verstehen. Kann also nun der Mieter (wieder) einfach behaupten, er hätte von seinem Minderungsrecht keine Kenntnis gehabt? Im vorliegenden Fall war es so nicht: dort hatte der Mieter nachweislich zwei E-Mails geschrieben, aus denen sich ergab, dass er glaubte, der Vermieter müsse seiner Minderung zustimmen. Wie sich die Gerichte verhalten werden, wenn es solche Indizien für eine tatsächliche Unkenntnis nicht gibt und der Mieter sein Unwissen einfach im Nachhinein behauptet, wird sich zeigen müssen. Der Mieter, der Bescheid weiß, tut gut daran, auch in Zukunft seine Miete (teilweise) unter Vorbehalt zu zahlen.

BGH, Beschluss vom 04.09.2018, Aktenzeichen VIII ZR 100/18

28.08.2018: Oberlandesgericht Düsseldorf: Bedeutung einer Erbeinsetzung “unserer Kinder” in Patchworkfamilien

Setzen Eheleute, die in zweiter Ehe verheiratet sind, “unsere Kinder” zu ihren Erben ein, so ist damit nicht zwingend gesagt, dass damit nur die gemeinschaftlichen Kinder gemeint sind. Haben sie auch Kinder aus erster Ehe oder anderen Verbindungen, so ist die Formulierung mehrdeutig und damit auslegungsbedürftig. Entscheidend kommt es auf den familieninternen Sprachgebrauch an und darauf, was die Eheleute unter ihrer “Familie” verstanden.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.08.2018, Aktenzeichen 3 Wx 6/18

22.08.2018: Bundesgerichtshof: Absprachen mit dem Vormieter sind für Renovierungspflicht irrelevant

Wer eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, muss auch beim Auszug nicht renovieren – egal, was im Mietvertrag steht. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter für seine Leistungen einen Ausgleich erhält. Dies hat der Bundesgerichtshof jetzt sogar für den Fall bestätigt, dass der Mieter bei seinem Einzug mit dem Vormieter eine Abmachung dahingehend getroffen hatte, dass er die Renovierung der Wohnung übernimmt – gegen entsprechende Gegenleistung des Vormieters. Eine solche Abmachung ändere nichts daran, dass die Wohnung unrenoviert übernommen worden sei. Der Mieter erhalte auch keinen angemessenen Ausgleich – besser gesagt: er erhält ihn nicht vom Vermieter, sondern vom Vormieter. Das aber soll nicht genügen, um dem Vermieter gegenüber eine Renovierungspflicht zu begründen.

BGH, Urteil vom 22.08.2018; Aktenzeichen VIII ZR 277/16

20.07.2018: Bundesgerichtshof: Nachrüstung von vorgesehenen, aber nicht geschuldeten Jalousien in der WEG

Ein Mehrheitsbeschluss hatte den Eigentümern gestattet, die vorgesehenen Jalousien auf eigene Kosten anzubringen. Nachdem ein Eigentümer diese bei sich installiert hatte, klagte der WEG-Nachbar auf Beseitigung.
Gegenstand des Verfahrens war nicht die erstmalige vertragsgerechte Herstellung des Gebäudes, weil die Installation bloß vorgesehen war, aber nicht vom Bauträger geschuldet war. Die Anbringung der Jalousien war also eine bauliche Änderung. Auf diese könnte der verklagte Eigentümer einen Anspruch haben: falls nämlich die Baugenehmigung nach Jalousien verlange. Sei es aber wie üblicherweise – dass nämlich ein in der Baugenehmigung vorgesehenes Detail zwar ausgeführt werden darf, aber nicht ausgeführt werden muss -, so habe auch der Eigentümer gegen den klagenden WEG-Nachbarn kein Recht auf Duldung der Jalousien.

BGH, Urteil vom 20.07.2018, Aktenzeichen V ZR 56/17. https://openjur.de/u/2110196.html

18.07.2018: Bundesgerichtshof: Beschluss zur Vergemeinschaftung von Ansprüchen gegen den Bauträger

Die Käufer einer neu gebauten Eigentumswohnung können ihre Mängelansprüche einzeln geltend machen oder aber auch gemeinschaftlich als WEG. Nach erfolgtem Mehrheitsbeschluss zur gemeinschaftlichen Geltendmachung kann der einzelne Käufer seine Ansprüche selbst nicht mehr weiter verfolgen.
Der BGH hat nun entschieden, dass ein Vergemeinschaftungsbeschluss schon dann vorliegt, wenn die Eigentümergemeinschaft beschließt, Mängelansprüche dem Bauträger gegenüber geltend zu machen und einen Anwalt mit der Durchsetzung zu beaufragen. Es bedarf also nicht zweier Beschlüsse: zunächst der Vergemeinschaftung und dann der Geltendmachung.
Die Verjährung von Mängelansprüchen wird auch dann gehemmt, wenn die Käufer bzw. die WEG die Mangelursache falsch angibt – solange nur die Folge des Mangels (der “Fleck”, der Riss etc.) so bezeichnet ist, dass keine Missverständnisse bestehen.

OLG München, Urteil vom 19.04.2016, Aktenzeichen 9 U 3566/15
BGH, Beschluss vom 18.07.2018, Aktenzeichen VII ZR 112/16

12.07.2018: Bundesgerichtshof: Auch der Facebook-Account gehört zum Nachlass, jedenfalls in Altfällen

Die frühere “Gedenkklausel” bei Facebook sei unwirksam, sagt der BGH. Damit haben die Erben eines Facebook-Kunden Zugang zu dem Account des Verstorbenen, bzw. der Konzern ist verpflichtet, diesen Zugang zu gewähren. Zu den mittlerweile überarbeiteten heute gültigen Gedenkklauseln hat er sich nicht geäußert. Insoweit herrscht also weiterhin keine Rechtssicherheit.

BGH, Urteil vom 12.07.2018

06.07.2018: Oberlandesgericht Düsseldorf: Kein Recht auf Belegvorlage.

Der Pflichtteilsberechtigte kann vom Erben Auskunft über den Nachlassbestand am Todestag verlangen; dazu über solche Verfügungen zu Lebzeiten, die als Schenkung zu qualifizieren sind oder sonst einen Pflichtteilsergänzungsanspruch begründen können. Er kann außerdem sachverständige Ermittlung des Wertes jedes einzelnen Nachlassgegenstands verlangen, und dazu bedarf es gelegentlich auch der Aushändigung von Belegen. Es gibt aber keinen allgemeinen Anspruch an den Erben, dem Berechtigten zusammen mit der Auskunft Belege, insbesondere Sparbücher und Kontoauszüge, vorzulegen. Der Gesetzgeber unterscheidet klar zwischen Auskunft einerseits und Rechnungslegung andererseits. Zur Rechnungslegung gehören auch Belege, aber im Pflichtteilsrecht gibt es keinen Anspruch auf Rechnungslegung. Für den Pflichtteilsberechtigten ist das misslich, weil er auf die Ehrlichkeit des Erben angewiesen bleibt, an der es häufig fehlt.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.07.2018, I-7 U 9/17

02.07.2018: Oberlandesgericht Stuttgart: Der Auskunftsanspruch des Miterben verjährt in drei Jahren.

Auskunftsansprüche unter Miterben über den Bestand und Verbleib der Nachlassgegenstände verjähren lt. dem OLG Stuttgart in drei Jahren, obwohl der Anspruch auf Auseinandersetzung des Nachlasses gar nicht verjährt. So muss – wer ausgleichspflichtige Leistungen durch seine Miterben befürchtet oder erhofft, dass solche an den Miterben erfolgt sind (inbesondere Schenkungen der Eltern) – innerhalb von drei Jahren entsprechende Auskunft erbitten und nötigenfalls einklagen, auch wenn die Auseinandersetzung des Erbes noch gar nicht vorgesehen ist. Die Rechtsauffassung des OLG Stuttgart ist demgemäß umstritten.

OLG Stuttgart, Beschluss vom 02.07.2018, Aktenzeichen 19 W 27/18

08.06.2018: Bundesgerichtshof: Die WEG haftet den Wohnungseigentümern nicht für unterlassene Beschlüsse oder die unterlassene Umsetzung gefasster Beschlüsse.

Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nur als “teilrechtsfähig” angesehen wird, äußert sich in der Praxis vor allem darin, dass die Gemeinschaft (“WEG”) zwar nach außen hin (Handwerkern) handlungsfähig ist, aber nicht durchweg auch nach innen (dem Verwalter und der Eigentümerversammlung gegenüber). Unterlässt diese es, Beschlüsse zu fassen, oder unterlässt es jener, Beschlüsse durchzuführen, so haften dafür Verwalter und Wohnungseigentümer, aber nicht die “WEG” als Verband.
Der einzelne Eigentümer hat – nunmehr bestätigt – auch einen klagbaren Anspruch gegen den Verwalter auf Umsetzung eines Beschlusses.

Richtet ein vom Verwalter engagierter Handwerker o.ä. am Sondereigentum einen Schaden an, so haftet hierfür ebenfalls nicht die WEG als Verband, sondern der Handwerker.

BGH, Urteil vom 08.06.2018, Aktenzeichen V ZR 125/17

07.06.2018: Landgericht Frankfurt am Main: Wiederherstellung der ursprünglichen – plangerechten – Bauzustands nach Verjährung des Rückbauanspruchs

Auch in Zweier-WEG steht der Duldungsanspruch nur der Gemeinschaft zu!

Der Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung ist auch in der WEG ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers. Hat jeder Wohnungseigentümer seinen Anspruch verjähren lassen, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen. Die Kosten sind dann freilich von allen gemeinsam zu tragen, es sei denn, die Teilungserklärung bestimmt etwas anderes. Um die Wiederherstellung in der Wohnung desjenigen, der unzulässig umgebaut hat, tatsächlich durchzusetzen, bedarf es aber neben dem Rückbaubeschluss auch eines Anspruchs der WEG gegen den Betreffenden auf Duldung der Störungsbeseitigung. Das Landgericht hat entschieden, das auch in Zwei-Personen-Gemeinschaften dieser Anspruch immer nur der Gemeinschaft zugestanden hatte – und nicht zusammen mit den Individualansprüchen verjährt ist.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018, Aktenzeichen 2-13 S 98/17

30.05.2018: Bundesgerichtshof: Nebenkostenabrechnung nach tatsächlicher Wohnfläche

Weicht, wie häufig, die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen ab, muss der Vermieter die Betriebskosten, soweit sie nach Maßgabe der Wohnfläche umzulegen sind, nach der tatsächlichen Wohnfläche umlegen. Bisher hatte gegolten: weicht die tatsächliche Fläche nicht mehr als 10% von der vereinbarten ab, gilt die vereinbarte Fläche. Dies war wohl die praktikablere Lösung, denn die vereinbarte Fläche ergibt sich aus dem Mietvertrag, die tatsächliche Fläche muss erst einmal – sachverständig? – ermittelt werden.

BGH, Urteil vom 30.05.2018, Aktenzeichen VIII ZR 220/17

17.05.2018: Landgericht Frankfurt a.M.: Anfechtungsrecht in WEG mit Untergemeinschaften

Mehrhausanlagen sind häufig rechtlich als Gemeinschaft (WEG) mit Untergemeinschaften ausgestaltet. Typischerweise entscheiden die Untergemeinschaften autonom über Sanierungen an “ihrem Haus”, und nur ihre Mitglieder (die Bewohner dieses Hauses) tragen die anfallenden Kosten. Im hier entschiedenen Fall hat ein Eigentümer aus einem anderen Haus – einer anderen Untergemeinschaft einen Sanierungsbeschluss angefochten. Das Gericht hat entschieden, dass jedem Mitglied der WEG ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen einer Untergemeinschaft zusteht, falls nicht im Einzelfall die Haftung aller Mitglieder der WEG für Schulden der Untergemeinschaft ausgeschlossen ist. Denn im Ernstfall hilft es dem “hausfremden” Miteigentümer nicht, dass die Kosten einer Sanierung nur auf die Mitglieder in dem sanierten Hause umzulegen sind. Die Haftung im Falle des Zahlungsausfalls trifft nämlich nach § 10 Abs.8 WEG alle WEG-Mitglieder.

LG Frankfurt, Urteil vom 17.05.2018, Aktenzeichen 2-13 S 168/15

15.05.2018: Bundesgerichtshof: Zum Zahlungsverzug bei nur symbolischer Miete

Haben die Beteiligten eine nur symbolische Miete vereinbart, genügt es für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht, dass die Mieterin mit einem Betrag von zwei symbolischen Monatsmieten in Verzug ist. “In einem derart atypischen Fall” sei auf den objektiven Mietwert der Wohnung abzustellen. So das Berufungsgericht in der Vorinstanz, und der BGH sah keinen Grund, sich davon zu distanzieren. Die symbolische Miete betrug hier 1 Euro Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von € 220,-. Der Vermieter hatte gemeint, ein Rückstand in Höhe von mehr als 2 x € 221,- berechtige ihn zur Kündigung. Das Landgericht hat festgestellt, dass der wahre Wohnwert 900 Euro betrug, so dass zur Kündigung nach § 543 II S.1 Nr.3b) ein Rückstand in Höhe von 2 x (€ 900+220), also € 2240,- erforderlich gewesen wäre.

BGH, Hinweisbeschluss v. 15.05.2018, Aktenzeichen VIII ZR 150/17 (rechtskräftig nach Revisionsrücknahme)

08.05.2018: Bundesgerichtshof: Kündigungsverzicht ist – individuell vereinbart – wirksam.

Zwar nicht in Kleingedrucktem (“AGB”), wohl aber als Ergebnis individueller Verhandlung, können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass der Vermieter ohne jede zeitliche Einschränkung auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Das hat der BGH nun entschieden. Dabei könne vorerst offen bleiben, ob eine solche Vereinbarung zugleich bedeutet, dass der Vermieter jedenfalls nach 30 Jahren kündigen könne.
Nebenbei hat der BGH klargestellt, dass natürlich der Mieter nicht deshalb Verwendung Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist, weil er auf Verlangen des Vermieters einen bestimmten Vertragsvordruck besorgt hat.

BGH, Beschluss vom 08.05.2018, Aktenzeichen VIII ZR 200/17

04.05.2018: Bundesgerichtshof: Behebung eines anfänglichen Baumangels in der Altbau-WEG

Wenn Feuchtigkeit die Nutzbarkeit von Räumen erheblich beeinträchtigt, haben alle Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass dieser Mangel behoben wird. Das gilt auch im Altbau (von 1890), und zwar unabhängig davon, ob er als “vollständig saniert” beworben worden war. Maßgeblich ist allein, ob ein Raum ohne gravierende Einschränkungen so nutzbar ist, wie er nach dem Aufteilungsplan genutzt werden soll, insbesondere also als Wohnung oder als Laden. Die Rechtslage sei also anders als bei Fragen der Ausstattung mit Trittschallschutz. Dort komme es allein auf den Baustandard zur Zeit der Errichtung des Gebäudes an. Stehe aber nicht der Standard in Frage, sondern die Nutzbarkeit als solche (nämlich bei erheblicher Feuchtigkeit), spiele das Alter des Gebäudes keine Rolle. Liegt der Grund für die Feuchtigkeit darin, dass die Sanierung, die im Zuge der Aufteilung des Altbaus (und Umwandlung in Eigentumswohnungen) durchgeführt wurde, technisch unzureichend war,  so ist dieser Anspruch der Sache nach ein Anspruch auf erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gebäudes.
Auf die Kosten der Sanierung kommt es dabei nicht an. Es gelten nur zwei Ausnahmen, die aber hier nicht eingreifen: 1) wenn eine vollständige Sanierung nicht zwingend erforderlich ist, um die aufteilungsplanmäßige Nutzung aller Räume sicherzustellen, hat die WEG einen Ermessensspielraum: sie muss dann auch die Zahlungsfähigkeit der Wohnungseigentümer berücksichtigen und kann eine vollständige Sanierung auch erst einmal zurückstellen.
2) wenn die Gebäudesubstanz nicht gefährdet ist, kann auch eine Anpassung der Teilungserklärung an die Realität in Betracht kommen. Dies geschieht eigentlich nur dort, wo aufgrund des in der Gründungszeit der WEG begangenen Fehlers ein Sondereigentum gar nicht entstanden ist (der Bau wurde gänzlich anders errichtet als in den Plänen vorgesehen). Theoretisch könnte man aber auch bei Feuchtigkeitsschäden die Teilungserklärung an die Realität anpassen, indem man zum Beispiel den feuchten Raum zum Abstellraum umdeklariert. Das komme aber nur in Extremfällen in Frage – und auch nur gegen Entschädigung des damit enteigneten Wohnungs- oder Ladeninhabers.

BGH, Urteil vom 04.05.2018, Aktenzeichen V ZR 203/17. https://openjur.de/u/2111252.html

04.05.2018 Bundesgerichtshof: Sanierung der Dachterrasse auf Kosten des Sondereigentümers

Steht eine Dachterrasse – wie meist in solchen Fällen – nach der Teilungserklärung im Sondereigentum desjenigen, der den Zugang zu ihr genießt, und erklärt die Teilungserklärung weiter, dass die Sondereigentümer “Balkone und Loggien” selbst zu unterhalten hätten, so hat der betreffende Sondereigentümer nicht nur diejenigen Teile der Dachterrasse auf eigene Kosten zu sanieren, die in seinem Sondereigentum stehen (das ist nämlich kaum mehr als der Fußbodenbelag der Terrasse), sondern auch diejenigen Teile, die im Gemeinschafteigentum stehen. Bei Dachterrassen ist das zugleich das Dach des Hauses. Der BGH erklärt dies damit, dass eine Dachterrasse eine Einrichtung ist, die gegenüber einem schlichten Dach erhebliche Mehrkosten verursacht, und diese seien komplett von dem Nutznießer zu tragen. Das dürfte bedeuten, dass der Nutznießer auch diejenigen Teile instandhalten muss, die man aufgrund sprachlichen Verständnisses nicht als Teil der Dachterrasse bezeichnen würde, die aber erst durch die Dachterrasse nötig werden (z.B. Regenrinnen und Isolierungen benachbarter Gebäudeteile). Dass der Nutznießer nicht nur selbst diese Teile instand halten muss, sondern in dem Falle, dass die WEG die Sanierung beschließt, deren Kosten zu übernehmen hat, erörtert der BGH nicht ausdrücklich. Dass dies in der Regel so ist, hat der BGH in einer früheren Entscheidung bereits begründet (Urteil vom 28.10.2016 – V ZR 91/16) 

BGH, Urteil vom 04.05.2018, Aktenzeichen V ZR 163/17

30.04.2018: Landgericht Koblenz: Pflicht zur Geltendmachung von Schadensersatz gegen den Verwalter

Handelt der Verwalter pflichtwidrig, und entsteht der WEG dadurch ein finanzieller Schaden, sind die Mitglieder der WEG einander verpflichtet, einen Beschluss zu fassen, wonach der Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter tatsächlich – notfalls vor Gericht – durchgesetzt wird. Eine solche Beschlussfassung kann, wenn die Mehrheit der WEG sie ablehnt, durch Gerichtsentscheidung ersetzt werden. Die Anforderungen an die Darstellung des möglichen Schadensersatzanspruchs sind dabei überraschend niedrig. Eine schlüssige Darstellung reicht aus, und der Schadenseintritt darf nicht ganz fernliegend sein. Dass es im Prozess gegen den Verwalter auch gewisse Beweisschwierigkeiten und sonstige normale Prozessrisiken geben könnte, steht dem nicht entgegen. Jedenfalls zählen weder Bequemlichkeit noch der Wunsch einzelner WEG-Mitglieder, es sich mit dem Verwalter nicht zu verderben.

LG Koblenz, Urteil vom 30.04.2018, Aktenzeichen 2 S 67/16

30.04.2018: Oberlandesgericht Koblenz: Anforderungen an ein notarielles Nachlassverzeichnis

Der Notar hat zwar die Pflicht, “den Nachlassbestand selbst zu ermitteln” und zugleich Verantwortung für die Richtigkeit des Inhalts zu übernehmen. Ob das so entstandene Verzeichnis aber den Anspruch des Pflichtteilsberechtigten auf Auskunft erfüllt, richtet sich nicht nach den Kenntnissen oder Erkenntnismöglichkeiten des Notars, sondern allein nach denen des Erben. Hat also der Erbe dem Notar Umstände verschwiegen, so ist die Auskunft unvollständig – unabhängig davon, ob der Notar diese Umstände selbst hätte ermitteln können oder müssen.
Das Gericht betont, dass der Erbe nicht nur zu offenbaren hat, was er weiß, sondern auch, was er ermitteln könnte (Kontoauszüge; Grundbuchauszüge anfordern). Dabei hat der Erbe zwar nicht die Pflicht, die Vergangenheit kompett zu durchforsten, um mögliche, schon Jahre zurückliegende Schenkungen zu ermitteln. Er hat aber immer dann eine Pflicht zur eigenen Recherche, wenn es für ihn Anhaltspunkte dafür gibt, dass der Erblasser eine Schenkung gemacht hat. Dieser Anhaltspunkt kann sich aus Umständen ergeben, die dem Erben schon vorliegen, die ihm vom Pflichtteilsberechtigten mitgeteilt werden oder die sich aus Rückfragen des Notars ergeben. Denn der Notar hat im Rahmen seines Amtes die Pflicht, die Angaben des Erben auf Plausibiliät zu prüfen und Ansätzen für Widersprüche nachzugehen. Er hat je nach den Umständen auch die Pflicht, eigene Erkundigungen über Punkte einzuholen, deren Lückenhaftigkeit ihm ersichtlich ist.
Ist die notarielle (oder auch die private) Auskunft nach diesen Kriterien unvollständig, kann der Pflichtteilsberechtigte nicht nur verlangen, dass der Erbe die Richtigkeit und Vollständigkeit der Auskunft an Eides statt versichert, sondern auch, dass gegen den Erben ein  Zwangsgeld festgesetzt wird, die rechtlich betrachtet noch nicht erteilte Auskunft nun doch zu erteilen.

OLG Koblenz, Beschluss vom 30.04.2018, Aktenzeichen 1 W 65/18

24.04.2018: Oberlandesgericht München: Keine Verjährung von Mängelansprüchen am Gemeinschaftseigentum im Falle ungültiger Vertragsklausel über die Abnahme

In zahlreichen Bauträger-Verträgen findet sich die Klausel, wonach der Bauträger den ersten Verwalter bestimmt und dieser, gegebenenfalls zusammen mit einem Sachverständigen, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen hat. Eine solche Art der Abnahme garantiert keine Neutralität, da es der Vertrag dem Bauträger erlaubt, auch einen mit ihm verbundenen Verwalter zu bestellen. Solche Vertragsklauseln sind daher unwirksam (vgl. BGH, Beschluss vom 12.9.2013, Az. VII ZR 308/12). Weil die Verjährung aber nach dem Gesetz erst mit der Abnahme zu laufen beginnt, beginnt in einem Falle, in dem die Abnahme aufgrund unwirksamer Klausel durchgeführt wurde, gar keine Verjährung zu laufen.
Ein Verjährungsbeginn könne auch nicht daraus hergeleitet werden, dass die WEG früher schon einmal Vorschuss für eine Mangelbeseitigung eingeklagt habe. Denn ein sogenanntes Abrechnungsverhältnis entstehe in solchen Fällen nur, wenn der Käufer dem Bauträger im Zusammenhang mit seiner Klageforderung klar mache, nie wieder mit ihm zusammenarbeiten zu wollen.
So kann ein Käufer oder eine WEG auch nach 13 Jahren noch Mängelansprüche geltend machen, ohne dass sich der Verkäufer bzw. der Bauträger auf Verjährung berufen kann.
Allerdings müsse sich ein Anspruchsteller in solch einem Fall einen “Abzug neu für alt” gefallen lassen, wenn er einerseits komplette Neuherstellung verlange, es andererseits aber grundlos 13 Jahre lang verabsäumt habe, seine Ansprüche geltend zu machen.

OLG München, Urteil vom 24.04.2018, Aktenzeichen 28 U 3042/17

https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/Y-300-Z-BECKRS-B-2018-N-11100?hl=true&AspxAutoDetectCookieSupport=1

16.04.2018: Oberlandesgericht Köln: Kosten für Privatgutachten in Pflichtteilsprozessen

Kosten für Gutachten zur Wertermittlung bei Nachlassgegenständen trägt in der Regel der Nachlass: nämlich wenn der Erbe auf Anforderung des Pflichtteilsberechtigten das Gutachten eingeholt hat.
Holt der Erbe ein Gutachten ein, um sich gegen die Klage auf Zahlung des Pflichtteils zu verteidigen, können die Aufwendungen für das Gutachten als notwendige Prozesskosten erstattungsfähig sein. Ebenso, wenn der Pflichtteilsberechtigte selbst ein Gutachten einholt, um im Prozess seiner Darlegungspflicht Genüge zu tun. Privatgutachten im laufenden Prozess werden allerdings eher mit Vorsicht als erforderlich und damit als erstattungsfähig angesehen.

OLG Köln, Beschluss vom 16.04.2018, Aktenzeichen 17 W 39/18

10.04.2018: Oberlandesgericht Karlsruhe: Keine Abnahme durch einen vom Verwalter bestimmten Sachverständigen

Klauseln in einem Kaufvertrag über eine neue Wohnung, wonach das Gemeinschaftseigentum von einem Sachverständigen abzunehmen ist, den der Verwalter beauftragt, sind ungültig, wenn zugleich – wie meist – der Bauträger den Verwalter bestimmt. Solche Vertragsregeln sind ebenso wenig neutral und damit angemessen wie solche, in denen der vom Bauträger bestellte Verwalter selbst das Gemeinschaftseigentum abnimmt.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.04.2018, Aktenzeichen 8 U 19/14

23.03.2018: Bundesgerichtshof: Vereinbarungswidrige Nutzung von Bürogebäuden zu Wohnzwecken.

Dienen Anlagen in Teileigentum laut der Teilungserklärung ausschließlich gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken, so kann eine Wohnnutzung ohne weiteres untersagt werden. Denn dass eine solche Wohnnutzung typischerweise störender ist als eine berufliche Nutzung, ergibt sich schon daraus, dass sie auch nachts und am Wochenende erfolgt. Ob die Nutzung tatsächlich stört, insbesondere ob sie tatsächlich auch nachts oder am Wochenende erfolgt, hat das Gericht nicht zu prüfen. Es geht allein um die typischen Folgen einer Wohnnutzung.
Ist der Wohnnutzer der Meinung, er hätte einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung dahingehend, dass auch Wohnnutzung zugelassen sein müsste, so muss er seinen vermeintlichen Anspruch erst rechtskräftig vor dem Gericht feststellen lassen. Es genügt nicht, dass er, auf Unterlassung in Anspruch genommen, nun behauptet, er habe einen Anspruch auf Änderung.

BGH, Urteil vom 23.03.2018, Aktenzeichen V ZR 307/16

21.03.2018: Bundesgerichtshof: Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung auch beim “Münchner Modell”

Werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft, muss der Erwerber schon lange eine dreijährige Sperrfrist einhalten, bevor er wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Dies umging man zuletzt gern im sog. “Münchner Modell”.. Dazu hat in der Regel eine Gesellschaft das Haus gekauft und anschließend die Wohnungen wegen Eigenbedarf ihrer eigenen Gesellschafter gekündigt. Erst anschließend hat man dann die frei gewordenen Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Dem hat der Gesetzgeber 2013 einen Riegel vorgeschoben, wonach nun auch gänzlich unabhängig von einer möglicherweise geplanten Umwandlung Gesellschaften oder sonstige Personenmehrheiten (von Familien einmal abgesehen) eine Sperrfrist einhalten müssen, wenn sie Wohnungen oder Häuser wegen Eigenbedarfs eines ihrer Mitglieder kündigen wollen: § 577a Abs.1 a BGB. Die Existenz der Norm hat sich anscheinend noch nicht weit herumgesprochen. So musste der BGH jetzt einer Frankfurter Immobiliengesellschaft den an sich unmissverständlichen Gesetzestext nahebringen.

BGH, Urteil vom 21.03.2018, Aktenzeichen VIII ZR 104/17

19.03.2018: Oberlandesgericht Rostock: Mehrheitsbeschluss als Grundlage für Forderung einer Nutzungsentschädigung unter Miterben

Miterben, die eine Immobilie geerbt haben, können über deren Benutzung per Mehrheitsbeschluss entscheiden. Dazu bedarf es keiner Versammlung und nicht einmal der Information aller Miterben, wenn nur die Erben, die die Mehrheit haben, einen entsprechenden Willen bekunden. Fordern die Mehrheits-Erben einen in der Immobilie wohnenden Minderheits-Erben auf, Nutzungsentschädigung zu zahlen, so reiche das allein nicht als Willensbekundung aus, wohl aber, wenn sie erklären, der Minderheits-Erbe dürfe dort nicht länger kostenlos wohnen. Der Unterschied zwischen letzterer Erklärung und einer reinen Zahlungsaufforderung ist freilich haarscharf.

OLG Rostock, Beschluss vom 19.03.2018, Aktenzeichen 3 U 67/17

14.03.2018: Bundesgerichtshof: Zins und Tilgung auf einen Immobilienkredit als Basis für Pflichtteilsergänzungsansprüche

Hatte der später Verstorbene eine Immobilie verschenkt und dadurch einem seiner potentiellen Erben den Pflichtteil entwertet, so kann der Pflichtteilsberechtigte Ergänzung des Pflichtteils um den Wert verlangen, der sich aus dem Wert der verschenkten Immobilie ergeben hätte, würde sie noch zum Nachlass gehören. Nun sind aber viele Immobilien im Todesfall noch nicht komplett abgezahlt. Es ergeben sich daher Berechnungsprobleme, wenn der später Verstorbene nicht nur eine Immobilie geschenkt hat, sondern auch danach noch Zins- und Tilgungsleistungen zugunsten des Beschenkten erbracht hat. Diese sind bei der Pflichtteilsberechnung ebenfalls einzubeziehen, obwohl die Zinszahlung das Vermögen des Beschenkten nicht unmittelbar vermehrt (sondern scheinbar das der Bank; aber die Verbindlichkeiten des Beschenkten schrumpfen eben).
Es wäre allerdings ein Rechenfehler, die Tilgungsleistungen mit ihrem Nennwert zu berücksichtigen, wenn die Immobilie bereits mit ihrem Wert zum Todeszeitpunkt berücksichigt wurde. Denn in ihm sind die Tilgungsleistungen zwischen Schenkung und Tod ja bereits enthalten. Die Tilgungsleistungen sind vielmehr dann als eigenständiger Rechnungsposten zu berücksichtigen, wenn die Immobilie mit ihrem Wert zum Zeitpunkt der Schenkung berücksichtigt wird. Die anschließend an die Schenkung noch erbrachten Tilgungen sind also gesondert pflichtteilsergänzungspflichtig.
Ein weiterer Fehler wäre es, die Pflichtteilsergänzung zu berechnen, ohne festzustellen, ob Schenker und Beschenkter der Bank die Zinsen gemeinsam schuldeten (als “Gesamtschuldner”), und ob sie bei einer Ratenzahlung vom Konto des Schenkers davon ausgingen, dass der Beschenkte seiner an sich bei einer Gesamtschuld bestehenden Pflicht, sich zur Hälfte an den Belastungen zu beteiligen, nicht nachkommen müsse (sondern die Hälfte sozusagen geschenkt bekomme). Bei einer intakten Ehe könne in der Regel auch ohne Absprachen davon ausgegangen werden, dass der allein zahlende Partner keine Erstattung vom anderen verlange.
Der BGH betont bei dieser Gelegenheit dagegen erneut, dass eine ehebedingte Zuwendung keineswegs als “Schenkung” bezeichnet gewesen sein muss, um pflichtteilsrechtlich relevant zu sein. Es bedürfe nicht einmal der Einigkeit von Schenker und Beschenktem, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt.
Andererseits betont der BGH – erstmals in dieser Deutlichkeit – dass der beschenkte Ehegatte auch darlegen könne, die erhaltene Begünstigung stelle in Wahrheit, obwohl kein Entgelt gezahlt wurde, keine Schenkung dar, sondern bloß eine angemessene Gegenleistung. So hält es der BGH etwa für möglich, dass diese Zinszahlungen unterhaltsrechtlich geschuldet gewesen sein könnten oder erbracht worden seien zur Entgeltung einer Gegenleistung. Hier warten noch einige unerfreuliche Diskussionen.

BGH, Urteil vom 14.03.2018, Aktenzeichen IV ZR 170/16

22.02.2018: Bundesgerichtshof: Anwaltshonorar für Testamentsentwürfe nur noch nach Vereinbarung

Anwälte dürfen für die Erstellung von Testamenten keine Geschäftsgebühr (Nr. 2300 VV RVG) berechnen. Jedenfalls hat dies der BGH nun für die Zukunft festgestellt – und zwar auch für den seltenen Fall, dass der Anwalt für zwei in nichtehelicher Lebensgemeinschaft Verbundene zwei aufeinander abgestimmte Testamente entwirft. Die Geschäftsgebühr – nach Wert des Nachlasses bemessen – gilt nur für Tätigkeiten des Anwalts nach außen oder für Vertragsentwürfe. Für Testamentsentwürfe ist der Anwalt somit gehalten, mit dem Auftraggeber eine Honorarvereinbarung abzuschließen – anderenfalls kann er maximal € 250,- abrechnen.
Eine Ausnahme hiervon gilt nur noch für gemeinschaftliche Testamente von Eheleuten. Diese werden nach überwiegender Auffassung noch wie Verträge behandelt, wenn sie wechselseitige Verfügungen enthalten.

BGH, Urteil vom 22.02.2018, Aktenzeichen IX ZR 115/17

22.02.2018: Bundesgerichtshof: Keine fiktive Schadensberechnung, wenn der Käufer die mangelhafte Wohnung unrepariert behält.

Wer eine Wohnung kauft, die mängelbehaftet ist, kann – wenn er nicht vom Vertrag zurücktreten will – die Wohnung auf Kosten des Bauträgers herrichten lassen. Er kann auch Wertminderung geltend machen. Er kann aber ab sofort nicht mehr die Wohnung unrepariert behalten (oder, was in der Praxis eher die Regel sein dürfte: selbst oder schwarz reparieren) und vom Bauträger die Kosten als Schadensersatz verlangen, die nach Gutachten oder Angebot für eine Reparatur notwendig wären (fiktive Schadensberechnung).
Dies gilt für alle Kaufverträge, die seit dem 1.1.2002 geschlossen wurden. Für ältere Verträge bleibt es bei der früheren Rechtsprechung, wonach der Schaden – so wie es im Kfz-Schadensrecht noch immer üblich ist -auch fiktiv berechnet werden kann.

BGH, Urteil vom 22.02.2018, Aktenzeichen 7 ZR 46/17

09.02.2018: Bundesgerichtshof: Erben haften für Brandschaden am Nachbarhaus

Haben Erben Reparaturarbeiten am geerbten Haus in Auftrag gegeben, und verursacht einer der Handwerker einen Brand am Haus, der auf das Nachbarhaus übergreift, so haften die Erben für den Schaden am Nachbarhaus auch ohne eigenes Verschulden. Sie haften zwar nicht auf Schadensersatz, wohl aber auf Ausgleich der “Belastung”, die von dem Feuer ausgeht, welches der Nachbar notgedrungen dulden muss, entsprechend § 906 BGB – nicht anders als bei einer Lärm- oder Geruchsbelastung, die so ist, dass der Nachbar sie ebenfalls dulden müsste.

BGH, Urteil vom 09.02.2018, Aktenzeichen V ZR 311/16

31.01.2018: Bundesgerichtshof: Fortsetzung des Mietvertrags mit Fremden nach dem Tod der Mieterin.

Stirbt eine Mieterin, so hat ihr Lebensgefährte das Recht, ihren Mietvertrag zu übernehmen. War er schon Mit-Mieter, ist dies selbstverständlich; war er noch nicht Mieter, sondern hat er nur in der Wohnung gelebt, ergibt sich sein Eintrittsrecht aus § 563 BGB. Der Vermieter kann den neu eingetretenen Lebensgefährten nur ablehnen, wenn in dessen Person ein triftiger Grund vorliegt. Nun hat der BGH zum einen entschieden, dass ein solcher triftiger Grund auch darin liegen kann, dass der Lebensgefährte mittellos ist. Allein der Verdacht, er werde die Miete nicht zahlen können, reiche dagegen nicht aus. Interessanter ist, dass der BGH ferner entschieden hat, der Lebensgefährte habe ein Anrecht darauf, einen Untermieter in die Wohnung zu holen. Dabei sei es legitim, wenn der Untermieter lediglich aus Zwecken der gemeinsam aufzubringenden Miete einzieht, aber auch, wenn der Untermieter nur deshalb einzieht, damit der Lebensgefährte der verstorbenen Mieterin nun nicht mehr allein wohnen muss. Auch hier hat der Vermieter natürlich ein Widerspruchsrecht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Fehlt es aber an dem wichtigen Grund, so kann es dem Vermieter durch den Tod seiner Mieterin geschehen, dass er unversehens deren allein nicht zahlungsfähigen Lebensgefährten als Mieter und dessen Arbeitskollegen als Untermieter hat.

BGH, Urteil vom 31.01.2018, Aktenzeichen VIII ZR 105/17

21.12.2017: Verwaltungsgerichtshof Mannheim: Besitz des Testamentsvollstreckers

Öffentlich-rechtliche Haftung knüpft häufig an den Besitz einer Sache an, etwa im Falle von Altlasten oder illegaler Müllentsorgung. Es ist also nicht nur der Täter haftbar – der häufig nicht mehr auffindbar ist – sondern auch der Besitzer eines Grundstücks. Wer Besitzer ist, ist in der Folge eines Erbfalls häufig nicht leicht zu beantworten. Besitz wird üblicherweise verstanden als tatsächliche Herrschaft über eine Sache. Die Haftung des Besitzers setzt also nicht voraus, dass der Besitz zurecht besteht; es genügt die tatsächliche Sachherrschaft. Im Erbfall macht das Gesetz eine Ausnahme: Der Besitz des Verstorbenen geht im Moment des Erbfalls automatisch auf den Erben über. Der Erbe ist also Besitzer, auch wenn er den Nachlass noch nicht in Besitz genommen hat. Ist Testamentsvollstreckung angeordnet, so hat der Testamentsvollstrecker das Recht und die Pflicht, die Nachlassgegenstände in Besitz zu nehmen. Der Besitz geht also nicht automatisch auf den Testamentsvollstrecker über. Der Erbe wird also unmittelbar mit dem Todesfall Besitzer; der Testamentsvollstrecker erst, wenn er den Nachlassgegenstand tatsächlich in Obhut genommen hat. Hat vorher aber der Erbe das Grundstück schon in Obhut genommen (Schlüssel), so erlangt der Testamentsvollstrecker Besitz erst dann, wenn ihm der Erbe freiwillig oder nach verlorenem Prozess die Schlüssel aushändigt. Bis dahin haftet der Erbe allein für die Altlasten.

VGH Mannheim, Beschluss vom 21.12.2017, Aktenzeichen 10 S 1972/17

12.12.2017: Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen: Keine Haftungsbescheide gegen Erben.

Die Agentur für Arbeit ist nicht befugt, gegen den Erben eines verstorbenen Leistungsempfängers “Haftungsbescheide” zu erlassen – also festzustellen, dass diese Person Erbe eines früheren Leistungsempfängers sei, und dass sie als solche der Bundesagentur für Arbeit eine bestimmte Summe Geld schuldet. Hierfür existiert keine Rechtsgrundlage.

LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 12.12.2017, Aktenzeichen L 7/12 AL 27/16

06.12.2017: Landgericht München I: Mietpreisbremse (nur) in Bayern unwirksam

Das Landgericht hält die bayerische Form der Umsetzung der Mietpreisbremse für formfehlerhaft.
Bedenken gegen die inhaltliche Richtigkeit der bundeseinheitlichen Regelung hat das Gericht dagegen ausdrücklich nicht.
Bundeseinheitlich fehlt es weiter an Rechtssicherheit über die Gültigkeit der Mietpreisbremse.

LG München I, Urteil vom 06.12.2017; Aktenzeichen 14 S 10058/17

01.12.2017: Landgericht Berlin: Abnahme des Sondereigentums nach Nichtabnahme des Gemeinschaftseigentums

Im vorliegenden Fall begehrte die Käuferin einer neu errichteten Eigentumswohnung vom Bauträger Übergabe der Wohnung, nachdem sie das Sondereigentum abgenommen hatte. Der Kaufvertrag sah vor, dass der Bauträger ihr die Wohnung nach Abnahme des Sondereigentums zu übergeben hätte. Daran war hier nicht zu rütteln. Weder deshalb, weil das Gemeinschaftseigentum zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgenommen war, noch deshalb, weil die Käuferin einen Teil des Kaufpreises (die letzte Rate und ihren Sicherheitseinbehalt) wegen diverser Mängel am Gemeinschaftseigentum noch nicht bezahlt hatte. Der Bauträger muss sich an dem von ihm selbst entworfenen Vertrag festhalten lassen.

LG Berlin, Urteil vom 01.12.2017, Aktenzeichen 23 O 57/17

22.11.2017: Bundesgerichtshof: Mieterhöhung bei Indexmiete

Erhöht der Vermieter die Miete im Rahmen einer Indexmiete, muss er dabei die prozentuale Erhöhung nicht angeben. Es genügt die Angabe der Indexwerte zu Beginn und bei der Erhöhung, sowie die erhöhte Miete. Ob die prozentuale Steigerung in beiden Fällen gleich ist, kann der Mieter sehr einfach selbst ausrechnen.
Gibt der Vermieter zum Beispiel an, der Indexwert habe bei Mietbeginn bei 94,2 Punkten gelegen, und aktuell liege er bei 106,1 Punkten, so beträgt der Quotient (106,1 : 94,2) 1,126 oder 12,6%.

BGH, Urteil vom 22.11.2017; Aktenzeichen VIII ZR 291/16

27.09.2017: Bundesgerichtshof: Verwertungskündigung für benachbartes Modehaus

Im nahen St. Blasien hatte ein Eigentümer Wohnraum gekündigt, weil  das benachbarte Modegeschäft unbedingt eine Erweiterung brauchte. In einem solchen Fall kommt tatsächlich eine sogenannte Verwertungskündigung in Betracht. Die muss allerdings sehr gut begründet werden. Die wirtschaftlichen Einbußen des Vermieters müssen schon aus der Kündigung ersichtlich sein – erst recht dann, wenn – wie hier – das leidende Modegeschäft nicht dem Vermieter gehört, sondern lediglich einer mit ihm eng verbundenen Person.

BGH, Urteil vom 27.09.2017, Aktenzeichen VIII ZR 243/16

27.09.2017: Bundesgerichtshof: Fristlose Kündigung trotz weitgehender Rückführung des Zahlungsrückstands

Das Gesetz bestimmt in § 543 Abs.2 Nummer 3a – zusammen mit § 569 Absatz 3, dass der Mieter fristlos gekündigt werden kann, wenn er mit einer Monatsmiete plus einer beliebigen Kleinigkeit aus dem Vormonat in Verzug ist. Für den Verzug mit einer Monatsmiete genügt es, wenn der Mieter die Zahlungsfrist des § 556 b BGB nicht einhält: nämlich spätestens am 3. Werktag des Monats zu zahlen.  Der BGH betont im vorliegenden Urteil noch einmal – weil auch das Berufungsgericht dies nicht im Blick hatte – dass sich an diesem Kündigungsrecht auch dadurch nichts ändert, dass der Mieter noch vor Erhalt der Kündigung die fehlende Monatsmiete nachbezahlt. Das Kündigungsrecht entfällt nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes nur, wenn der Vermieter vor Zustellung der Kündigung “befriedigt” wird, also in voller Höhe des jeweils bestehenden Rückstands. Hatte also der Mieter aus dem Vormonat beispielsweise 100 Euro Rückstand, und zahlt er seine aktuelle Miete nicht am 3. Werktag, sondern am 5. Werktag, so kann der Vermieter ihm auch am 10. Werktag noch fristlos kündigen, weil der Mieter nicht den vollen Rückstand ausgeglichen hat – de facto wegen noch fehlender 100 Euro. Wer also als Mieter auch nur 1 Cent zu wenig Miete bezahlt hat, muss im folgenden Monat unbedingt pünktlich seine Miete zahlen, will er keine fristlose Kündigung kassieren.

Ebenso acht geben muss der Vermieter, wenn der Mieter Mängel der Wohnung geltend macht: Das oben zitierte Gesetz geht nämlich, wie der BGH ebenfalls erneut feststellt, von der vollen vereinbarten Miete aus. Ist die Miete aber wegen Mängeln gemindert – oder macht der Mieter zusätzlich noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend – ist die Kündigung nur möglich, wenn der Rückstand den Betrag einer regulären – ungeminderten – Monatsmiete plus x übersteigt. Das ist aber häufig gerade nicht der Fall, wenn der Mieter einen Rückstand von x hat und dazu seine Miete im Folgemonat verspätet zahlt.

BGH, Urteil vom 27.09.2017, Aktenzeichen VIII ZR 193/16.

21.09.2017: Oberlandesgericht Düsseldorf: Anfechtung einer Ausschlagung wegen Irrtums über die Person, der die Ausschlagung zugute kommt

Das Gesetz erklärt nur, eine Erbausschlagung sei anfechtbar, wenn der Erklärende über den Inhalt der Erklärung im Irrtum war. Hat er also nicht gewusst, dass er mit der Ausschlagungserklärung sein Erbrecht verliert, oder hat er nicht gewusst, wer von seinen Abkömmlingen dadurch ebenfalls sein Erbrecht verliert, kann er zweifellos sein Erklärung anfechten. Denn diese Rechtsfolge (ich erbe oder ich erbe nicht) ist zentraler Inhalt der Erklärung. Wie aber, wenn der Erklärende schon wusste, dass er selbst sein Erbrecht verliert, sich aber darüber irrte, welche Person von seiner Erklärung profitieren würde? Das OLG Düsseldorf ist nun der Auffassung, wesentlich bei der Ausschlagung sei nicht allein, dass man selbst nicht mehr erben wolle, sondern ebenso, wen man damit begünstigen wolle. Wer also ausgeschlagen hat in Unkenntnis einer Person, die nun – unbeabsichtigt – Erbe wird, kann seine Ausschlagungserklärung wirksam wieder anfechten.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.09.2017, Aktenzeichen I-3 Wx 173/17 – nicht rechtskräftig

19.09.2017: Landgericht Berlin: Mietpreisbremse ist verfassungswidrig

Das Landgericht Berlin meint, die Mietpreisbremse sei verfassungswidrig, weil sie verschiedene Vermieter ungleich belaste. Je höher die Miete schon sei, desto besser die Lage des Vermieters angesichts der Bremse. Wer dagegen seinen Mieter jahrelang vor Mieterhöhungen verschont habe, stehe jetzt ungleich schlechter da.
Dem Bundesverfassungsgericht hat das Landgericht die Angelegenheit nicht vorgelegt. Solange dieses freilich nicht entschieden hat – oder zahlreiche andere Gerichte in Deutschland – bleibt die Entscheidung für die Region Lörrach folgenlos.

LG Berlin, Urteil vom 19.09.2017, Aktenzeichen 67 O 149/17

12.09.2017: Oberlandesgericht Hamm: Wechselbezügliche Verfügungen, die 40 Jahre auseinander liegen

Treffen zwei Eheleute in einem gemeinschaftlichen Testament Verfügungen, von denen anzunehmen ist, dass die eine nicht ohne die andere getroffen worden wäre, so spricht man von wechselbezüglichen Verfügungen. Solche Verfügungen kann der überlebende Ehegatte nach dem Tod des anderen in der Regel nicht mehr ändern.
Es ist aber für die Wechselbezüglichkeit zweier Verfügungen nicht entscheidend, dass sie in derselben Urkunde getroffen wurden. Auch eine Verfügung, die der andere 40 Jahre später in einer anderen Urkunde (in einem neuen gemeinschaftlichen Testament) getroffen hat, können im Wechselbezug zu einer früheren Verfügung stehen. Das ist vor allem dann anzunehmen, wenn in der neueren Verfügung auf die alte Bezug genommen wurde oder beide zusammen verwahrt werden.

OLG Hamm, Urteil vom 12.09.2017, Aktenzeichen 10 U 75/16

12.09.2017: Oberlandesgericht Hamm: Bindungswirkung zweier Verfügungen, die 39 Jahre auseinander liegen

Gemeinschaftliche Testamente von Ehegatten entfalten in der Regel mit dem Tode des ersten der beiden für den länger Lebenden eine Bindungswirkung. Letzerer kann solche Verfügungen nicht mehr abändern, die im Verhältnis der Wechselbezüglichkeit zu einer Verfügung stehen, die sein verstorbener Ehegatte getroffen hatte. Typischerweise kann er die Erbeinsetzung des gemeinschaftlichen Kindes nicht mehr ändern, wenn er selbst vom Verstorbenen zum Alleinerben eingesetzt worden war.
Das OLG Hamm hat klargestellt, dass diese beiden Verfügungen – die Erbeinsetzung des länger lebenden Ehegatten einerseits und die Einsetzung des Kindes als Erben des länger lebenden Ehegatten – keineswegs in einer Urkunde enthalten sein müssen. Es kann auch in einem gemeinschaftlichen Testament zunächst nur der Ehegatte zum Alleinerben eingesetzt werden und sodann – auch 39 Jahre später – in einem weiteren gemeinschaftlichen Testament das Kind zum Schlusserben gemacht werden. Entscheidend ist nicht der Zeitablauf, sondern der Wille der Eheleute, beide Verfügungen inhaltlich so miteinander zu verbinden, dass die eine mit der anderen stehen oder fallen soll. Dieser Wille muss zudem in den Urkunden zumindest andeutungsweise hervorgetreten sein
Hat später der länger lebende Ehegatte entgegen dieser Bindungswirkung sein Vermögen, auch das ererbte, an eine neue Partnerin verschenkt, so steht dem geprellten Kind gegen die neue Partnerin ein Herausgabeanspruch zu. Dazu hat das OLG entschieden, dass das Kind nicht nur Herausgabe der Substanz verlangen kann, sondern auch die Erträge des Verschenkten, also Zinsen, Dividenden und Wertsteigerungen, und dass nicht nur die Erträge herauszugeben sind, die seit dem Tod des Vaters angefallen sind, sondern alle Erträge seit der Vornahme der Schenkung. Letzteres bleibt umstritten.

OLG Hamm, Urteil vom 12.09.2017, Aktenzeichen 10 U 75/16

30.08.2017: Oberlandesgericht Bremen: Änderung eines gemeinschaftlichen Testaments nur mit Zustimmung eines Dritten

Haben Eheleute in einem gemeinschaftlichen Testament Verfügungen darüber getroffen, an wen das Erbe nach dem Tod beider Ehegatten fallen soll, kann der länger lebende Ehegatte diese Verfügungen nach dem Tod seines Ehepartners in der Regel nicht mehr ändern. Haben die Eheleute in dem gemeinschaftlichen Testament aber einen Änderungsvorbehalt eingebaut, also dem überlebenden Ehegatten die Änderung ausdrücklich erlaubt, ist diesem die Abänderung möglich. Dieser Abänderungsvorbehalt kann eng oder weit formuliert sein. Er kann die Änderung vom Vorliegen bestimmter Voraussetzungen abhängig machen. Bisher nicht entschieden ist die Frage, ob die Eheleute diese Abänderung auch davon abhängig machen können, dass eine dritte Person, vor allem ein namentlich genannter Testamentsvollstrecker, dieser Änderung zustimmt. Das OLG Bremen meint jetzt: ja: die Eheleute können sich derart binden, dass sie eine Änderung nur mit Zustimmung des Testamentsvollstreckers vornehmen dürfen.

OLG Bremen, Beschluss vom 30.08.2017, Aktenzeichen 5 W 27/16

11.08.2017: Landgericht München II: Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Bauträger-Spezi

In einigen Verträgen über den Erwerb einer noch zu errichtenden Wohnung findet sich die Klausel, wonach zwar der Erwerber selbst seine Wohnung abzunehmen hat, das Gemeinschaftseigentum aber von einer Person abzunehmen ist, die vom Bauträger ernannt wird. Der typische Fall ist dabei, dass dies der erste Verwalter des Wohnungseigentums ist, welcher zu einer Zeit installiert wird, in der der Bauträger noch alleiniger Eigentümer oder wenigstens überwiegender Inhaber der Miteigentumsanteile ist. Das LG München II hat hiermit klargestellt, dass solche Regeln nicht wirksam sind. Der Bauträger kann nicht den von ihm selbst zu wählenden Erstverwalter mit der Abnahme beauftragen.

LG München II, Urteil vom 11.08.2017, Aktenzeichen 5 O 4360/16

26.07.2017: Bundesgerichtshof: Kontrollbetreuung für Vorsorgebevollmächtigte

Verbreitet erteilen Menschen heute Vorsorgevollmachten, um für den Fall, dass sie ihre Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln können, die Einrichtung einer gerichtlichen Betreuung zu vermeiden. Das schließt es aber keineswegs aus, dass ein Gericht einem derart Bevollmächtigten einen Kontrollbetreuer an die Seite stellt. Dazu bedarf es von Seiten derjenigen, die die Kontrollbetreuung beantragen, keines Nachweises, dass der oder die Bevollmächtigten die Vollmacht missbraucht. Es genügen vielmehr tatsächliche Anhaltspunkte dafür, dass die Vollmacht allein nicht ausreicht, um den Interessen des zu Betreuenden gerecht zu werden. Dies kann einmal dann der Fall sein, wenn der Bevollmächtigte überfordert ist, aber auch dann, wenn zwischen ihm und dem zu Betreuenden ein Interessenkonflikt besteht. Im vom BGH entschiedenen Fall besaß die zu betreuende Person ein Wohnrecht am Haus der Bevollmächtigten, welches in dem Moment erlöschen sollte, da die zu betreuende Person in ein Heim übersiedeln müsste. Da lag die Gefahr auf der Hand, dass die Bevollmächtigte nicht ganz neutral handeln konnte, wenn es um die Übersiedlung in ein Heim ging.

BGH, Beschluss vom 26.07.2017, Aktenzeichen XII ZB 143/17

24.07.2017: Oberlandesgericht München: Anfechtung des gemeinschaftlichen Testaments durch den überlebenden Ehegatten als Eigentor

Die Möglichkeit, Testamente anzufechten, reicht viel weiter als bei anderen rechtsgeschäftlichen Erklärungen. Auch der überlebende Ehegatte kann ein gemeinschaftliches Testament aus vielerlei Gründen anfechten. Genauer gesagt: er kann die eigenen Erklärungen in einem solchen Testament anfechten, namentlich darüber, wer ihn einmal beerben wird. “Beliebt” sind solche Anfechtungen zum einen dann, wenn der als Erbe vorgesehene Abkömmling einen Pflichtteil verlangt hatte – oder sonst Schwierigkeiten gemacht hatte – zum anderen dann, wenn der eingesetzte Erbe nur Abkömmling des verstorbenen Ehegatten gewesen war, aber eben kein Abkömmling des überlebenden Ehegatten (Kind aus erster Ehe). Dabei wird gelegentlich, wie auch im hiesigen Fall, übersehen, dass die Erbeinsetzung dieses Kindes in innerem Zusammenhang mit der Einsetzung des überlebenden Ehegatten selbst steht: Der überlebende Ehegatte war ja typischerweise Alleinerbe des zuerst verstorbenen Ehegatten geworden. Diese Alleinerbenstellung setzt der anfechtende Ehegatte aufs Spiel. Denn Eheleute, die ein gemeinschaftliches Testament aufsetzen, geben einander die Alleinerbenstellung in der Regel nur im Hinblick darauf, dass schlussendlich die bezeichneten Kinder erben werden. Greift nun der überlebende Ehegatte die Erbeinsetzung eines Kindes an, entfällt auch die Alleinerbenstellung des überlebenden Ehegatten rückwirkend – falls es nicht ausnahmsweise an der Wechselbezüglichkeit fehlt. Im vorliegenden Fall hatte der überlebende Ehegatte die Anfechtung sogar sehenden Auges erklärt, um seinem neuen Ehegatten eine Erbmöglichkeit zu eröffnen. Nur hatte er später die Anfechtung selbst wiederum angefochten, aber diese Anfechtung der Anfechtung blieb wirkungslos, da es insoweit an einem Irrtum des Betreffenden fehlte.

OLG München, Beschluss vom 24.07.2017, Aktenzeichen 31 Wx 335/16

20.07.2017: Landgericht Berlin: Keine Verwertung der Kaution für strittige Ansprüche!

Nach Ablauf des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution verwenden – jedenfalls für solche Ansprüche, die er rechtskräftig hat feststellen lassen oder solche, die unstrittig sind. Für Ansprüche, die zwischen ihm und dem Mieter strittig sind, dürfe er die Kaution nicht verwenden, meint nun das Landgericht Berlin. Das für Südbaden zuständige OLG Karlsruhe ist weiterhin anderer Auffassung. Wer aber eine Wohnung in Berlin besitzt, mag in Zukunft vorsichtig sein: Das Landgericht Berlin hat dem Vermieter sogar per Einstweiliger Verfügung die Inanspruchnahme der Kaution untersagt. Dem Urteil lag allerdings ein Fall zugrunde, in dem es schon im Mietvertrag hieß, der Vermieter könne sich “nach Beendigung des Mietverhältnisses” wegen “aller anerkannte(n) oder rechtskräftige(n) Forderungen … aus der Sicherheit befriedigen”. Das legt freilich nahe, dass er es dann schon nach dem Wortlaut des Mietvertrags bei strittigen Ansprüchen nicht soll tun dürfen. Die Bedeutung des Urteils ist also womöglich bei weitem nicht so groß wie auf den ersten Blick zu vermuten ist.

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2017, Aktenzeichen 67 S 111/17

12.07.2017: Bundesgerichtshof: Unerwarteter Vermögenszuwachs nach Testamentserrichtung

Das deutsche Erbrecht unterscheidet zwischen der Einsetzung eines Erben und der Aussetzung eines Vermächtnisses. Der Erbe verfügt unmittelbar über den Nachlass; der Vermächtnisnehmer erhält nur Anspruch gegen den Nachlass auf Aushändigung bestimmter Gegenstände. Ist in einem Testament daher ein Erbe ausdrücklich benannt, so stellt es in der Regel kein schwerwiegendes Problem dar, wenn der später Verstorbene nach Errichtung seines Testaments – meist unerwartet – noch erhebliches Vermögen hinzu gewonnen hat. Dieses zusätzliche Vermögen soll dann typischerweise ebenfalls dem Erben zufallen. Ist in dem Testament aber kein Erbe ausdrücklich benannt, sind vielmehr nur die zur Zeit der Testamentserrichtung vorhandenen Gegenstände verteilt worden, stellt die unvorhergesehene Vermögensmehrung ein erhebliches Auslegungsproblem dar. In diesem Fall müssen laut dem BGH drei Fragen gestellt werden:
1) soll die Zuwendung eines bestimmten (besonders wertvollen) Gegenstandes statt als Vermächtnis ausnahmsweise als Erbeinsetzung ausgelegt werden?
2) hätte die später verstorbene Person an dieser Erbeinsetzung etwas geändert, wenn sie daran gedacht hätte, dass ihr nach Errichtung des Testaments noch weitere Objekte zufallen?
3) welcher Person hätte sie die zusätzlichen Gegenstände zugewendet, wenn sie an die Möglichkeit gedacht hätte, dass sich ihr Vermögen noch vermehrt?
Ob durch diese Rubrizierung tatsächlich Rechtssicherheit gewonnen wurde, scheint fraglich. Die Abgrenzung der Fragen von einander scheint fast ebenso schwierig zu sein wie die Beantwortung der Fragen durch die zuständigen Gerichte. Sicher scheint immerhin, dass auf den Willen des Erblassers jeweils zur Zeit der Testamentserrichtung abzustellen ist – und nicht auf einen möglicherweise erst nach Erhalt der zusätzlichen Gegenstände gebildeten Willen.

BGH Beschluss vom 12.07.2017, Aktenzeichen IV ZB 15/16

12.07.2017: Bundesgerichtshof: Aufweichung der Stichtagsregelung für vor 1949 geborene nichteheliche Kinder.

Nachdem der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte 2009 das deutsche Recht, das nichtehelichen Kindern, die vor 1949 geboren sind, kein Erbrecht nach dem Vater gibt, für unrechtmäßig erachtet hat, korrigierte der Bundestag das Recht halbherzig dahingehend, dass in allen Erbfällen nach dem 29.05.2009 auch die nichtehelichen Kinder voll erbberechtigt sind. Mit dieser Stichtagsregelung blieben freilich die Kinder, deren Väter vor 2009 verstorben waren, weiterhin diskrimiert. Nach weiteren Urteilen des EGMR Anfang 2017 hat jetzt der Bundesgerichtshof die Stichtagsregelung aufgeweicht. Die Stichtagsregelung gilt nunmehr zwar weiter, aber die Gerichte müssen jeden Einzelfall auf Verhältnismäßigkeit des Erbausschlusses hin prüfen. Im konkreten Fall war für den BGH die Sache klar: die nichteheliche Tochter war die einzige Verwandte des vor 2009 verstorbenen Vaters, die Kontakt zu ihm gepflegt hatte; alle übrigen Verwandten, die ihr nach dem Stichtagsrecht vorgegangen wären, hatten keinerlei Interesse an dem fernen – zudem damals im anderen Teil Deutschlands lebenden – Verwandten gehabt.

BGH, Urteil vom 12.07.2017, Aktenzeichen IV ZB 6/15

04.07.2017: Oberlandesgericht München: Keine Beteiligung am Erbscheinsverfahren, wenn kein Anhaltspunkt für Erbenstellung

Wer für sich eine Erbenstellung in Anspruch nimmt, obwohl er weder gesetzlicher Erbe wäre noch im Testament ein wörtlicher Anhaltspunkt für seine Erbeinsetzung enthalten ist, den kann das Nachlassgericht im Erbscheinsverfahren ungehört übergehen. Er muss sein vermeintliches Recht – das sich dann nach Lage der Dinge nur aus ergänzender Auslegung des womöglich lückenhaften Testaments ergeben kann – dann vor dem ordentlichen (Prozess-)gericht geltend machen.

OLG München, Beschluss vom  04.07.2017; Aktenzeichen 31 Wx 211/15

27.06.2017: Oberlandesgericht Frankfurt a. M.: Keine Voreintragung des Erben nötig zwecks Eintragung einer Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung

Wer als Erbe einer Immobilie diese verkauft, muss sich zu diesem Zweck nicht erst selbst im Grundbuch eintragen lassen (§ 40 GBO). Strittig ist, ob diese Vergünstigung auch dann gilt, wenn nicht (nur) eine Eigentumsübertragung vorgenommen werden soll, sondern eine Grundschuld eingetragen werden soll, die dem Käufer die Finanzierung des Kaufes ermöglicht. Das OLG Frankfurt meint, in diesem Falle könne ebenfalls auf die Voreintragung des Erben verzichtet werden. Denn auch hier sei klar, dass der Erbe auch hier alsbald wieder aus dem Grundbuch verschwinden würde – nicht anders als beim Verkauf ohne eine solche Finanzierungsgrundschuld.

OLG Frankfurt; Beschluss vom 27.06.2017, Aktenzeichen 20 W 179/17

06.06.2017: Oberlandesgericht München: Tausch von Kellerräumen durch zwei Wohnungseigentümer

Dass der Kellerraum durch die Teilungserklärung einer bestimmten Wohnung zugewiesen und samt Wohnung mit einem bestimmten Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück verbunden ist, bedeutet nicht, dass eine Änderung der Zuordnung der Zustimmung aller Miteigentümer bedürfte. Zwar bedarf eine Änderung der Teilungserklärung im Normalfall der Zustimmung aller Miteigentümer. Es gibt aber dort Ausnahmen, wo die Rechte der Miteigentümer nicht betroffen sind. So kann etwa eine Unterteilung einer Wohnung ohne Zustimmung der Miteigentümer vorgenommen werden, und ein Tausch von Räumen ebenfalls. Auch kann, wie hier geschehen, auch einfach ein Kellerraum auf einen anderen Miteigentümer übertragen werden – durch Rechtsgeschäft der beiden und Eintragung im Grundbuch.

OLG München, Beschluss vom 06.06.2017, Aktenzeichen 34 Wx 440/16

31.05.2017: Kammergericht: Fernmeldegeheimnis blockiert Zugang der Erben zum Facebook-Account des Toten.

Der Erbe tritt in alle Vertragsverhältnisse des Verstorbenen ein. Es müssen ihm also alle Rechte gewährt werden, die auch der Verstorbene hatte. Ob dies bei “Facebook” anders ist, weil diese Firma bei Kenntnis vom Todesfall den Account umstellt auf “Gedenkzustand”, hat das Kammergericht offen gelassen. Jedenfalls könnten die Erben deshalb keinen Zugang zum Account des Verstorbenen bekommen, weil das Fernmeldegeheimnis gemäß deutschem Telekommunikationsgesetz einen Zugang der Erben im Interesse des Datenschutzes verbiete. Der Facebook-Account wird also wie ein Telefonanruf bewertet (der auch gegen die Erben geschützt ist), und nicht wie ein Tagebuch, welches den Erben offen steht.

KG, Urteil vom 31.05.2017; derzeit ist das Verfahren beim BGH anhängig, der womöglich anders entscheiden wird.

31.05.2017: Bundesgerichtshof: kein schlichtes Bestreiten im Mietprozess

Klagt der Vermieter eine Mieterhöhung ein und behauptet dabei eine bestimmte Wohnungsgröße, oder klagt er restliche Betriebskosten ein und behauptet dabei einen bestimmten Verbrauch, darf sich der Mieter nicht aufs schlichte Bestreiten verlegen. Er muss vielmehr – im Rahmen seiner Möglichkeiten – darlegen, was er für richtig hält. Geht es um die Wohnungsgröße, so muss er die Wohnung mindestens händisch ausmessen und dieses Ergebnis vortragen.

BGH, Urteil vom 31.05.2017, Aktenzeichen VIII ZR 181/16

31.05.2017: Landgericht Frankfurt a.M.: Keine Klage der WEG auf Zahlung von Rückständen, wenn die Jahresabrechnung ein Guthaben auswies

Seit Jahren ist umstritten, ob der Beschluss der Jahresabrechnung lediglich die Einnahmen und Ausgaben der WEG samt ihrer Umlage auf die einzelnen Eigentümer umfasst, oder ob sie auch verbindlich die Höhe der Abrechnungsspitze, also der Nachzahlung, die jeder einzelne der WEG schuldet, festsetzt. Im vorliegenden Fall hatte der klagende Eigentümer laut Jahresabrechnung sogar ein Guthaben. Dieses ergab sich aber nicht aus tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen, sondern nur aus Vorauszahlungen, die er nach Meinung des Verwalters hätte leisten sollen, aber nicht geleistet hat. Nachdem in einem früheren Prozess das dortige Gericht festgestellt hatte, dass der Eigentümer die Vorauszahlungen zu Recht nicht geleistet hatte – weil nämlich der betreffende Wirtschaftsplan ungültig war – hatte der Verwalter eigenmächtig – nämlich ohne weiteren Beschluss der Wohnungseigentümer – die Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung geändert. Statt eines Guthabens stand nun hier eine erhebliche Nachzahlung zu Buche. Diese kann die WEG nicht mit Erfolg einklagen, solange nicht über die geänderte Abrechnungsspitze beschlossen ist – so jedenfalls die Meinung des Landgerichts Frankfurt. Das Gericht hat aber die Revision zugelassen, so dass in absehbarer Zeit Klarheit darüber zu erwarten ist, ob die Abrechnungsspitze Teil der Jahresabrechnung ist und somit auch nur durch Beschluss der Eigentümer wieder geändert werden kann – oder ob sie nur eine rechnerische Folge der Jahresabrechnung ist, so dass der Verwalter sie eigenmächtig ändern kann, wenn sich Vorauszahlungen als nicht geschuldet herausstellen.

LG Frankf.a.M.; Urteil vom 31.05.2017, Aktenzeichen 2-13 S 135/16