24.07.2015: Bundesgerichtshof: Mängel am Gemeinschaftseigentum “gebrauchter” Eigentumswohnungen kann der Käufer ohne Beteiligung der WEG geltend machen.

Nach der Rechtsprechung kann der Käufer einer neu zu errichtenden Eigentumswohnung seine vertraglichen Rechte wegen Sachmängeln am Haus (Gemeinschaftseigentum) nur vermittelst der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen. Das gilt zwar nicht für sein Recht, vom Kaufvertrag zurücktreten (oder unter Rückabwicklung des Kaufvertrags Schadensersatz zu verlangen, sog. großer Schadensersatz). Es gilt aber für die Rechte des Käufers, bei denen er die Wohnung behalten will: nämlich wenn er Minderung des Kaufpreises oder (“kleinen”) Schadensersatz auf Ersatz möglicher Reparaturkosten verlangt. Diese “kleinen” Rechte kann er gegen den Bauträger nicht selbst geltend machen; sie müssen “vergemeinschaftet” werden und von der WEG gegen den Bauträger geltend gemacht werden.
Bisher ungeklärt war, ob dieselben Grundsätze auch dann gelten, wenn jemand eine Wohnung nicht in einem noch zu errichtenden (oder vom Bauträger schon errichteten) Haus erwirbt, sondern sozusagen eine Gebraucht-Immobilie vom jeweiligen Voreigentümer.
Das hat der BGH jetzt abgelehnt: der Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung kann seine Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum unmittelbar gegen den Verkäufer geltend machen – jedenfalls dann, wenn, wie üblich, die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen wurde und keine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde. Also wenn es um Vorbesitzer arglistig verschwiegene Mängel geht.

BGH, Urteil vom 24.07.2015, Aktenzeichen V ZR 167/14