19.01.2018: Bundesgerichtshof: Haftung des Verkäufers bei fehlerhaftem “Exposé”

In Kaufverträgen über “gebrauchte” Immobilien wird in aller Regel die Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet nur bei Arglist oder wenn eine bestimmte Beschaffenheit gesondert, das heißt: im notariellen Vertrag, vereinbart wurde und dennoch fehlt. Eine Anpreisung im Exposé des Maklers (oder auch des Verkäufers selbst) genügt nicht zur Annahme einer solchen Beschaffenheitsvereinbarung.
Ist ein Keller feucht, der nicht zum Wohnen vorgesehen ist, so ist das bei Altbauten in der Regel kein Sachmangel. Es kommt also auf die Frage, ob der Verkäufer Feuchtigkeit im Keller verschwiegen hat, und ob er sie gegebenenfalls arglistig verschwiegen hat, gar nicht an. Der Verkäufer haftet also gar nicht: die Feuchtigkeit ist einerseits kein Mangel, den er arglistig hätte verschweigen können, und eine (trockene) Beschaffenheit wurde auch nicht vereinbart.
Anders ist es aber, und das betont der BGH hier, wenn im Exposé ausdrücklich stand, der Keller sei trocken. In dem Fall kommt es zwar nicht zur Beschaffenheitsvereinbarung. In dem Fall kommt es aber zur Haftung des Verkäufers, wenn dieser wusste, dass die Äußerung in dem Exposé falsch ist (Arglist).

BGH, Urteil vom 19.01.2018; Aktenzeichen V ZR 256/16