Will der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöhen, kann er jährlich 8% der von ihm aufgewendeten Kosten auf den Mieter umlegen. Dazu muss der Betrag nicht nur richtig ermittelt sein. Zunächst muss die Mieterhöhungserklärung bestimmte Formalien erfüllen. Dazu muss die Mieterhöhung “auf Grund der entstandenen Kosten berechnet” und gewissen Maßstäben genügend “erläutert” werden. Der BGH erläutert hier zum wiederholten Male die Anforderungen an eine solche Erläuterung. Es wurde bereits entschieden, dass Erhaltungsmaßnahmen, die bei Gelegenheit der Modernisierung durchgeführt werden, von den umzulegenden Gesamtkosten der Maßnahme abzuziehen sind – soviel ist eigentlich selbstverständlich. Klar ist auch, dass die Erhöhungserkläung die Maßnahme samt ihrer prognostizierten Wirkung zu benennen hat. Der BGH hat auch insofern schon entschieden, dass der Vermieter, der eine neue Heizung einbaut, seiner Erläuterungspflicht dadurch genügen kann, dass er dem Mieter die berechnete Kosteneinsparung übermittelt, und der, der dämmt, indem er dem Mieter den neuen und den alten Wärmedurchgangskoeffizienten mitteilt. Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, sei der Vermieter nicht verpflichtet, in der Mieterhöhungserklärung für jede Maßnahme eine getrennte Kostenberechnung vorzulegen. Der BGH meint nun, es genüge dem formalen Aspekt einer Mieterhöhungserklärung, wenn der Vermieter die prognostizierten Heizkosteneinsparungen mitteilt, auch wenn deren größerer Anteil auf Maßnahmen zurückgeht, die nichts mit der Modernisierung (hier: neue Heizung) zu tun haben oder sogar an benachbarten Gebäuden durchgeführt wurden. Die Kosten von Malerarbeiten müssten auch dann nicht separat ausgewiesen werden, wenn diese sowohl durch Modernisierungsmaßnahmen als auch durch andere Maßnahmen nötig wurden, denn mit einer Separierung der Malerkosten könne der Mieter noch nicht erkennen, welcher Anteil daran nun die Modernisierungsmaßnahme betraf. “Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungserklärung – wie hier geschehen – die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder – wie hier – eines bezifferten Betrags kenntlich macht.”

BGH, Urteil vom 23.11.2022, Aktenzeichen VIII ZR 59/21
siehe auch schon Senatsurteile vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 361/21, aaO Rn. 50, VIII ZR 337/21, aaO Rn. 54 und VIII ZR 339/21, Rn.52.