Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter verjähren in sechs Monaten nach dem Auszug. Hat der Vermieter noch eine Kaution, so hat die Rechtsprechung bisher unterschieden: Hatte der Vermieter binnen der sechs Monate dem Mieter eine Geldforderung gestellt, so konnte er gegen das Verlangen des Mieters, ihm die Kaution zurückzuzahlen, auch nach Ablauf der sechs Monate noch aufrechnen. Das steht in § 215 (Barkaution) bzw. 216 BGB (Sparbuch).
Hatte der Vermieter aber Wiederherstellung in Natur verlangt oder, wie meist, sich noch gar nicht geäußert, stand die Möglichkeit der Aufrechnung in Frage, denn diese setzt “Gleichartigkeit” der gegenseitigen Forderungen voraus “Geld gegen Geld”. Die Schadensersatzforderung wegen Beschädigung der Mietsache ist aber laut Gesetz primär auf Wiederherstellung der beschädigten Teile in Natur gerichtet (“Naturalrestitution”), sprich auf Reparatur, und der Geschädigte (Vermieter) hat lediglich das Recht, statt Wiederherstellung Geld zu verlangen, sog. “Ersetzungsbefugnis”.
Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden: Im Schadensersatzanspruch sei die Geldforderung quasi schon immer enthalten. Der Schadensersatzanspruch in Geld entstehe nicht erst dadurch, dass der Vermieter explizit Geld fordert. Es kommt also für die Aufrechnung nach Ablauf der sechs Monate nicht darauf an, ob der Vermieter vor Ablauf der sechs Monate sein Wahlrecht ausgeübt hat (Geld oder Renovierung). Das dürfte in der Tat der Vorstellung der Parteien entsprechen, die eine Kautionsabrede treffen.
Anders sieht es allerdings – immer noch – aus bei Schadensersatzansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparatur (“Renovierung” / Neuanstrich / Tapezierung). Dort besteht nicht einmal eine Ersetzungsbefugnis. Vielmehr muss der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist zur Durchführung der Renovierung setzen, und erst mit fruchtlosem Ablauf der Frist wandelt sich der Anspruch in einen Anspruch in Geld um. Hier hat der Vermieter nur dann einen Anspruch auf Geld, wenn er eine Frist gesetzt hatte und diese ergebnislos abgelaufen ist. Gegen die Kaution aufrechnen kann er in dem Fall nur, wenn bei Ablauf der Frist sein Anspruch noch nicht verjährt war.
Dies hat der BGH bisher nicht revidiert.

BGH, Urteil v. 10.07.2024, Aktenzeichen VIII ZR 184/23