Wer eine Eigentumswohnung verkauft, die ein komplexes Problem mit Feuchtigkeit hat, haftet dem Erwerber auf Schadensersatz, wenn er lediglich erklärt; die Wohnung habe Probleme mit Feuchtigkeit gehabt, sei aber saniert. Eine Wand weise trotz Sanierung Feuchtigkeit auf. Bauwerksöffnungen rührten daher, dass ein früherer Interessent die Bauwerksfeuchte habe prüfen wollen.
Feuchtigkeit im Keller sei zwar bei Altbauten nicht per se ein Sachmangel. Aber sehr wohl dann, wenn die Räume im Keller als Wohnraum verkauft seien.
Zwar hafte der Verkäufer nur im Falle von Arglist. Diese könne aber gerade nicht ausgeschlossen werden, wenn der Verkäufer ein ihm bekanntes Problem durch solche Äußerungen wie oben wiedergegeben herunterspielt. Ein arglistiges Verschweigen liege auch dann vor, wenn dem Käufer aufgrund der Äußerungen des Verkäufers weitere Prüfungen des Kaufobjekts nicht zugemutet werden können.
Die Haftung sei auch nicht etwa deshalb ausgeschlossen, weil die Käufer Kenntnis “von Feuchtigkeit im Souterrain” gehabt hätten. Denn diese Kenntnis bezog sich nach den Äußerungen des Verkäufers nur auf eine einzelne Wand, nicht aber auf die übrigen, geschickt verschwiegenen Probleme.
Das Urteil befasst sich nicht mit der naheliegenden Frage, wer die Kosten für die Schadensbeseitigung tragen müsse. Denn der Käufer hatte nur seine weiter laufenden Mietkosten eingeklagt, da er wegen der Sanierung noch nicht einziehen konnte.
Jedenfalls, so der BGH, sei der Beschluss der Wohnungseigentümer nichtig, wonach jeder Eigentümer für die Feuchtigkeitsschäden in seiner Wohnung selbst aufkommen müsse. Es bleibt also auch in dieser Konstellation Sache der WEG, den Schaden zu beheben, und der einzelne Miteigentümer kann dann – wohl – das hat der BGH hier nicht zu entscheiden gehabt – seinen Kostenanteil als weiteren Schaden geltend machen, neben der weiter bezahlten Miete.

BGH, Urteil vom 21.06.2024, Aktenzeichen V ZR 79/23