06.11.2013: Bundesgerichtshof: Rückgabe der Mietsache in ungewöhnlichem Anstrich als Schaden für den Vermieter.

Der Mieter habe das Recht, seine Wohnung so zu streichen, wie es ihm gefällt. Das bedeute aber nicht, so der BGH, dass er die Wohnung deshalb auch so zurückgeben dürfe. Die Rückgabe der Wohnung in so ungewöhnlichen Farben, dass eine Neuvermietung praktisch ausgeschlossen ist, begründe einen Schaden des Vermieters, für den der frühere Mieter aufzukommen habe.

BGH, Urteil vom 06.11.2013, Aktenzeichen VIII ZR 416/12

26.09.2012: Bundesgerichtshof: Keine Rückforderung der gesamten Nebenkostenvorauszahlungen im laufenden Mietverhältnis

Kommt der Vermieter seiner Pflicht, über Nebenkostenvorauszahlungen abzurechnen, nicht innerhalb der Jahresfrist nach, kann der Mieter auf Erteilung einer Abrechnung und Auskehrung des sich daraus möglicherweise ergebenden Überschusses klagen. Statt einer Klage kann er auch Druck auf den Vermieter ausüben, indem er in Zukunft keine Vorauszahlungen mehr leistet, solange der Vermieter die fehlende Abrechnung nicht vorlegt (sog. Zurückbehaltungsrecht; dies gilt aber nur, wenn im Mietvertrag die Zurückbehaltung nicht ausgeschlossen ist, was öfter vorkommt).
Ein Recht, seine gesamten Vorauszahlungen zurückzuverlangen, hat der Mieter nur, wenn er sein Zurückbehaltungsrecht nicht ausüben kann – insbesondere wenn er schon ausgezogen ist und daher gar keine Vorauszahlungen mehr schuldet.
Auch der Mieter, der schon ausgezogen ist, kann nur die Vorauszahlungen aus dem letzten und vorletzten Mietjahr zurückverlangen. Denn für die davor liegenden Abrechnungsperioden hätte er sich noch im laufenden Mietverhältnis des Zurückbehaltungsrechts bedienen können.

BGH, Urteil vom 26.09.2012, Aktenzeichen VIII ZR 315/11

11.07.2012: Bundesgerichtshof: Gefahr der Kündigung nach überhöhter Mietminderung

Wer mit seiner Miete in Verzug gerät, läuft Gefahr, eine fristlose Kündigung zu erhalten. Ist die Wohnung schadhaft, ist die Miete in der Regel kraft Gesetzes gemindert; der Mieter kann dann die reduzierte Miete zahlen, ohne in Verzug zu geraten. Wie stark die Miete tatsächlich – kraft Gesetzes – gemindert ist, ist für den Mieter oftmals schwer zu sagen. Verbindlich entscheidet dies erst der Richter im Prozess, und dann ist es meistens zu spät. Der Mieter, der stärker gemindert hatte, als es der Richter im Nachhinein für richtig hielt, kommt mit seiner Mietzahlung in Verzug. Nach der Entscheidung des BGH ist er für eine Fehleinschätzung verantwortlich. Überschreitet die Minderung das gesetzliche Maß, kann der Vermieter fristlos kündigen. Dem Mieter bleibt hier nur, mit der Minderung seiner Zahlung vorsichtig zu sein und den unsicheren Betrag unter Vorbehalt weiter zu zahlen. Diesen kann er dann gegebenenfalls später zurück verlangen.

BGH, Urteil vom 11.07.2012, Aktenzeichen VIII ZR 323/11, http://openjur.de/u/438774.html

23.11.2011: Bundesgerichtshof: befristeter gegenseitiger Kündigungsverzicht gültig.

Schon bisher hatte der Bundesgerichtshof einen beidseitigen Verzicht des Mieters und des Vermieters auf die ordentliche Kündigung durch Individualvereinbarung, aber auch durch Formular für gültig gehalten; letzteres allerdings nur auf maximal vier Jahre (ab Vertragsschluss!). Offen geblieben war bisher, was galt, wenn der Formularvertrag ganz pauschal “die Kündigung” beider Parteien auf drei oder maximal vier Jahre ausschloss. Hier war unklar, ob die Formularklausel vielleicht deshalb ungültig ist, weil die Parteien hier auch die außerordentliche (fristlose) Kündigung ausgeschlossen hätten. Der BGH hat nun allerdings entschieden, so könne man eine solche Klausel nicht verstehen. Es gilt nun also: auch wenn die Parteien “die Kündigung” auf zum Beispiel drei Jahre ausschließen (ohne dabei die außerordentliche Kündigung ausdrücklich zu erwähnen), so ist die Regelung trotzdem gültig.

BGH, Versäumnisurteil vom 23.11.2011, Aktenzeichen VIII ZR 120/11

04.05.2011: Bundesgerichtshof: Kurze Verjährung der Ansprüche des Mieters wegen unnötiger Schönheitsreparaturen

In vielen Fällen sind Renovierungspflichten in Mietverträgen unwirksam. Renoviert der Mieter trotzdem in der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, hat er nach neuerer Rechtsprechung (BGH v. 27.05.2009) einen Erstattungsanspruch aus “Bereicherungsrecht”. Dieser Anspruch verjährt allerdings, wie der BGH jetzt entschieden hat, bereits sechs Monate nach dem rechtlichen Ende des Mietvertrags (nicht gleichbedeutend mit dem Auszug!).

BGH, Urteil vom 04.05.2011, Aktenzeichen VIII ZR 195/10

18.02.2009: Bundesgerichtshof: bunt gestrichene Wände sind nicht per se verbietbar.

Klauseln im Mietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet sei, die Schönheitsreparaturen in “neutralen Farbtönen” vorzunehmen, seien eine unzulässige Benachteiligung des Mieters, wenn keine Beschränkung dieser Pflicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache erkennbar sei. Freilich ist es jetzt das Problem des Vermieters, seine Vertragsklauseln so zu formulieren, dass er nicht eine “farbwahlfreie” Renovierung während der Mietzeit mit einer “farbneutralen” Endrenovierungsklausel kombiniert. Denn diese wäre auch wieder unwirksam. Außerdem sagt das Urteil zunächst nur, dass der Mieter bei einer “farbneutralen” Vertragsklausel nicht zur Renovierung verpflichtet ist. Es sagt aber nichts darüber aus, welche Folgen es hat, wenn der Mieter tatsächlich farbig streicht. Kann jetzt der Vermieter einen deckenden “farbneutralen” Anstrich bei Auszug in jedem Fall verlangen, oder nur, wenn er dies wirksam vertraglich vereinbart hat?

BGH, Urteil vom 18.02.2009, Aktenzeichen 8 ZR 166/08