18.03.2015: Bundesgerichtshof: Quotenklausel ade!

Der Vermieter konnte den Mieter einer Wohnung bislang in AGB (“Kleingedrucktes”) verpflichten, bei Auszug, wenn schon nicht zu renovieren, so dann aber doch wenigstens einen Teil der zu erwartenden Renovierungskosten zu zahlen. Entsprechende Klauseln im “Kleingedruckten” nannte man Abgeltungsklauseln oder Quotenklauseln. Der BGH hat jetzt entschieden, dass solche Klauseln unwirksam sind, weil der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht erkennen kann, welche Kosten danach beim Auszug auf ihn zukommen.

BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13  https://openjur.de/u/767893.html

04.03.2015: Bundesgerichtshof: Üppiger Wohnbedarf des Vermietersohns steht einem Eigenbedarf nicht unbedingt entgegen.

Vermieter können Eigenbedarf nicht nur für sich, sondern auch für ihre Kinder geltend machen. Die zu kündigenden Wohnungen sind aber oft sehr üppig bemessen für einen jungen Menschen, und die Gerichte hatten schon eine 120m²-Wohnung für eine Studentin als zu groß angesehen, um eine Eigenbedarfskündigung zu rechtfertigen. Nun hat der BGH entschieden, dass auch 130m² nicht notwendigerweise einem Eigenbedarf des studierenden Sohnes des Vermieters im Wege steht. Nicht schon der überhöhte Wohnbedarf sei rechtsmissbräuchlich, sondern erst der “weit überhöhte”. Der Vermieter muss allerdings schon erläutern, wie der Sohn die 130m² nutzen will. Dabei reicht es aber dem BGH, dass der Sohn “praktische Arbeiten” zuhause durchführen will und auch einen Mitbewohner aufnehmen wolle.
Es stehe auch einem Eigenbedarf nicht entgegen, wenn der Sohn die Wohnung ausbildungsbedingt schon bald wieder aufgeben muss. Auch ein zeitlich begrenzter Bedarf könne eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.

BGH, Urteil vom 04.03.2015; Aktenzeichen VIII ZR 166/14

18.02.2015: Bundesgerichtshof: Bisher zu wenig Beweise gegen Raucher Friedhelm Adolfs

Das Landgericht Düsseldorf hatte den aus den Medien bekannten Raucher Adolfs zur Räumung seiner Mietwohnung verurteilt, da sein Zigarettenrauch nachweislich in penetrantem Ausmaße ins Treppenhaus ziehe und dort Mitmenschen störe. Der BGH hat das Urteil jetzt aufgehoben: die Beweiserhebung der Düsseldorfer Richter sei mangelhaft. Diese müssen den Fall nun auf Weisung des BGH neu verhandeln.

BGH, Urteil vom 18.02.2015, Aktenzeichen 23 S 18/15

19.11.2014: Bundesgerichtshof: Minderung bei Eintrittspflicht einer Gebäudeversicherung

Hat ein Mieter einen Mangel selbst verschuldet, ist er nicht berechtigt, die Miete zu mindern und den Vermieter zur Reparatur aufzufordern. Anders ist es, wenn der Vermieter auf Kosten seiner Mieter für den Schaden eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hat und diese in dem Fall zahlungspflichtig ist. In dem Fall liegt die Verantwortlichkeit immer auf seiten des Vermieters. Er steht ihm nicht frei, seine Versicherung einzuschalten; er ist dazu verpflichtet, und der Mieter kann ihn durch Minderung der Miete notfalls dazu zwingen.

BGH, Urteil vom 19.11.2014, Aktenzeichen VIII ZR 191/13

12.11.2014: Bundesgerichtshof: Heizkostenabrechnung ist auch mit schlichten Schätzungen “formal ordnungsmäßig”

Bei Heizkostenabrechnungen unterscheidet man ebenso wie bei sonstigen Nebenkostenabrechnungen zwischen formaler Ordnungsmäßigkeit und inhaltlicher Richtigkeit. Fehlt es der Rechnung schon an der formalen Ordnungsmäßigkeit, muss der Mieter sie gar nicht bezahlen; fehlt es an der inhaltlichen Richtigkeit, kann der Mieter den Fehler korrigieren, muss aber den korrigierten Betrag bezahlen.
Die niedrigere Hürde der formalen Ordnungsmäßigkeit überwindet eine Heizkostenabrechnung auch dann, wenn die Verbrauchswerte lediglich geschätzt wurden und der Vermieter das auch anmerkt. Er muss aber weder die Vorjahreswerte mitteilen noch sonstige Erwägungen, die ihn zu seiner Schätzung veranlasst haben.

BGH, Urteil vom 12.11.2014, Aktenzeichen VIII ZR 112/14

08.01.2014: Bundesgerichtshof: Zur Verjährung von Ansprüchen wegen Mängeln der zurückgegebenen Wohnung

Der Vermieter hatte wegen diverser Mängel der zurückerhaltenen Wohnung Klage erhoben; zum einen Vorschuss zur Sanierung, zum anderen, hilfsweise, Schadensersatz. Die Klage war in unverjährter Zeit erhoben worden; allerdings erklärte der Beklagte, keiner der beiden Ansprüche sei zur Zeit des Verjährungseintritts begründet gewesen: der Vorschussanspruch sei schon wieder erloschen gewesen, und für den Schadensersatzanspruch fehle es noch an der Fristsetzung, die nun, nach Verjährungseintritt, nicht mehr nachgeholt werden könne. Der Vermieter habe im Moment des Verjährungseintritts nur einen Anspruch auf Erledigung von Restarbeiten gehabt (Rückbau, Wiederherstellung, Räumung etc). Diesen Anspruch habe er vor Gericht aber nicht geltend gemacht. Dem tritt der BGH entgegen. Der Schadensersatzanspruch in Geld könne durchgesetzt werden, obwohl es im Moment des Verjährungseintritts an der Fristsetzung noch gefehlt habe.

BGH, Urteil vom 08.01.2014, Aktenzeichen XII ZR 12/13 .

06.11.2013: Bundesgerichtshof: Rückgabe der Mietsache in ungewöhnlichem Anstrich als Schaden für den Vermieter.

Der Mieter habe das Recht, seine Wohnung so zu streichen, wie es ihm gefällt. Das bedeute aber nicht, so der BGH, dass er die Wohnung deshalb auch so zurückgeben dürfe. Die Rückgabe der Wohnung in so ungewöhnlichen Farben, dass eine Neuvermietung praktisch ausgeschlossen ist, begründe einen Schaden des Vermieters, für den der frühere Mieter aufzukommen habe.

BGH, Urteil vom 06.11.2013, Aktenzeichen VIII ZR 416/12

26.09.2012: Bundesgerichtshof: Keine Rückforderung der gesamten Nebenkostenvorauszahlungen im laufenden Mietverhältnis

Kommt der Vermieter seiner Pflicht, über Nebenkostenvorauszahlungen abzurechnen, nicht innerhalb der Jahresfrist nach, kann der Mieter auf Erteilung einer Abrechnung und Auskehrung des sich daraus möglicherweise ergebenden Überschusses klagen. Statt einer Klage kann er auch Druck auf den Vermieter ausüben, indem er in Zukunft keine Vorauszahlungen mehr leistet, solange der Vermieter die fehlende Abrechnung nicht vorlegt (sog. Zurückbehaltungsrecht; dies gilt aber nur, wenn im Mietvertrag die Zurückbehaltung nicht ausgeschlossen ist, was öfter vorkommt).
Ein Recht, seine gesamten Vorauszahlungen zurückzuverlangen, hat der Mieter nur, wenn er sein Zurückbehaltungsrecht nicht ausüben kann – insbesondere wenn er schon ausgezogen ist und daher gar keine Vorauszahlungen mehr schuldet.
Auch der Mieter, der schon ausgezogen ist, kann nur die Vorauszahlungen aus dem letzten und vorletzten Mietjahr zurückverlangen. Denn für die davor liegenden Abrechnungsperioden hätte er sich noch im laufenden Mietverhältnis des Zurückbehaltungsrechts bedienen können.

BGH, Urteil vom 26.09.2012, Aktenzeichen VIII ZR 315/11

11.07.2012: Bundesgerichtshof: Gefahr der Kündigung nach überhöhter Mietminderung

Wer mit seiner Miete in Verzug gerät, läuft Gefahr, eine fristlose Kündigung zu erhalten. Ist die Wohnung schadhaft, ist die Miete in der Regel kraft Gesetzes gemindert; der Mieter kann dann die reduzierte Miete zahlen, ohne in Verzug zu geraten. Wie stark die Miete tatsächlich – kraft Gesetzes – gemindert ist, ist für den Mieter oftmals schwer zu sagen. Verbindlich entscheidet dies erst der Richter im Prozess, und dann ist es meistens zu spät. Der Mieter, der stärker gemindert hatte, als es der Richter im Nachhinein für richtig hielt, kommt mit seiner Mietzahlung in Verzug. Nach der Entscheidung des BGH ist er für eine Fehleinschätzung verantwortlich. Überschreitet die Minderung das gesetzliche Maß, kann der Vermieter fristlos kündigen. Dem Mieter bleibt hier nur, mit der Minderung seiner Zahlung vorsichtig zu sein und den unsicheren Betrag unter Vorbehalt weiter zu zahlen. Diesen kann er dann gegebenenfalls später zurück verlangen.

BGH, Urteil vom 11.07.2012, Aktenzeichen VIII ZR 323/11, http://openjur.de/u/438774.html

23.11.2011: Bundesgerichtshof: befristeter gegenseitiger Kündigungsverzicht gültig.

Schon bisher hatte der Bundesgerichtshof einen beidseitigen Verzicht des Mieters und des Vermieters auf die ordentliche Kündigung durch Individualvereinbarung, aber auch durch Formular für gültig gehalten; letzteres allerdings nur auf maximal vier Jahre (ab Vertragsschluss!). Offen geblieben war bisher, was galt, wenn der Formularvertrag ganz pauschal “die Kündigung” beider Parteien auf drei oder maximal vier Jahre ausschloss. Hier war unklar, ob die Formularklausel vielleicht deshalb ungültig ist, weil die Parteien hier auch die außerordentliche (fristlose) Kündigung ausgeschlossen hätten. Der BGH hat nun allerdings entschieden, so könne man eine solche Klausel nicht verstehen. Es gilt nun also: auch wenn die Parteien “die Kündigung” auf zum Beispiel drei Jahre ausschließen (ohne dabei die außerordentliche Kündigung ausdrücklich zu erwähnen), so ist die Regelung trotzdem gültig.

BGH, Versäumnisurteil vom 23.11.2011, Aktenzeichen VIII ZR 120/11

04.05.2011: Bundesgerichtshof: Kurze Verjährung der Ansprüche des Mieters wegen unnötiger Schönheitsreparaturen

In vielen Fällen sind Renovierungspflichten in Mietverträgen unwirksam. Renoviert der Mieter trotzdem in der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, hat er nach neuerer Rechtsprechung (BGH v. 27.05.2009) einen Erstattungsanspruch aus “Bereicherungsrecht”. Dieser Anspruch verjährt allerdings, wie der BGH jetzt entschieden hat, bereits sechs Monate nach dem rechtlichen Ende des Mietvertrags (nicht gleichbedeutend mit dem Auszug!).

BGH, Urteil vom 04.05.2011, Aktenzeichen VIII ZR 195/10

18.02.2009: Bundesgerichtshof: bunt gestrichene Wände sind nicht per se verbietbar.

Klauseln im Mietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet sei, die Schönheitsreparaturen in “neutralen Farbtönen” vorzunehmen, seien eine unzulässige Benachteiligung des Mieters, wenn keine Beschränkung dieser Pflicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache erkennbar sei. Freilich ist es jetzt das Problem des Vermieters, seine Vertragsklauseln so zu formulieren, dass er nicht eine “farbwahlfreie” Renovierung während der Mietzeit mit einer “farbneutralen” Endrenovierungsklausel kombiniert. Denn diese wäre auch wieder unwirksam. Außerdem sagt das Urteil zunächst nur, dass der Mieter bei einer “farbneutralen” Vertragsklausel nicht zur Renovierung verpflichtet ist. Es sagt aber nichts darüber aus, welche Folgen es hat, wenn der Mieter tatsächlich farbig streicht. Kann jetzt der Vermieter einen deckenden “farbneutralen” Anstrich bei Auszug in jedem Fall verlangen, oder nur, wenn er dies wirksam vertraglich vereinbart hat?

BGH, Urteil vom 18.02.2009, Aktenzeichen 8 ZR 166/08