11.11.2013: Landgericht Frankfurt: Attrappe einer Überwachungskamera bedarf nicht der Zustimmung aller Eigentümer

Baulichen Änderungen müssen grundsätzlich alle Eigentümer zustimmen, die von der Änderung negativ betroffen sind. Beschließt aber die Mehrheit, eine Attrappe einer Videokamera zu installieren – also nicht eine echte Kamera, die nicht aufzeichnet, sondern eine funktionsunfähige Schachtel – so ist von deren Existenz niemand betroffen in dem genannten Sinne, so dass ein reiner Mehrheitsbeschluss ausreichend ist.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 11.11.2013, Aktenzeichen 2-13 S 24/13

7.11.2013: Landgericht Düsseldorf: Rückforderung von Wohngeldzahlungen nur auf der Basis eines entsprechenden Beschlusses

Zahlt ein Wohnungseigentümer Wohngelder, ohne dass ein gültiger Wirtschaftsplan oder eine gültige Jahresabrechnung vorliegt, kann er die gezahlten Beträge zurück verlangen. Die Frage ist nur: kann er die Rückzahlung unmittelbar einklagen, oder muss er erst – notfalls mit gerichtlicher Hilfe – beschließen lassen, dass die Gelder zurück zu zahlen sind. Das Landgericht meint, ohne vorherigen Beschluss könne die Rückzahlung nicht verlangt werden.

LG Düsseldorf, Urteil vom 7.11.2013, Aktenzeichen 19 S 77/12

25.10.2013: Bundesgerichtshof: Schadensersatz bei Wasserschäden in der WEG

Weder das Wohnungseigentumsgesetz noch das Bürgerliche Gesetzbuch regeln den Fall, aber er kommt häufig vor: Wasser dringt von einer höher gelegenen Wohnung in eine darunter gelegene Wohnung ein und richtet Schaden an. Eigentlich haftet der Schädiger nur, wenn ihn ein Verschulden trifft. Dieses liegt aber häufig nicht vor, und noch häufiger ist es für den “Unterlieger” bloß nicht zu beweisen.
Der BGH hat jetzt entschieden, dass der Schädiger auch ohne Verschulden haftet – aufgrund einer Analogie zu § 906 Abs.2 S.2 BGB, der eigentlich eine Art Enteignungsentschädigung normiert und nach dem Willen des Gesetzgebers bei Wasserschäden gerade nicht greift.
Die neu geschaffene Haftungsgrundlage gilt aber nicht, wenn der Schaden aus dem Gemeinschaftseigentum herrührt (Steigleitung!). Er gilt auch nicht, wenn das Wasser Gemeinschaftseigentum schädigt (Zwischendecken). Er gilt nur zwischen dem Sondereigentum des einen und dem Sondereigentum des anderen. Er gilt ferner zwischen den Mietern, wenn die Eigentumswohnungen vermietet sind. Außerdem wird eine Gemeinschaftsfläche mit Sondernutzungsrecht dem Sondereigentum gleichgestellt.

BGH, Urteil vom 25.10.2013, Aktenzeichen  V ZR 230/12

25.10.2013: Landgericht Karlsruhe: Keine Eigentümerversammlungen in den Sommerferien

Das Gesetz enthält keine Bestimmungen darüber, wann Versammlungen unzulässig sind. Bestimmt aber die Teilungserklärung, dass die Versammlung im 1. Quartal des Jahres abzuhalten ist, sind Einberufungen während der Sommerferien unzulässig – mit der Folge, dass alle dort gefassten Beschlüsse mit Erfolg angefochten werden können..

LG Karlsruhe, Urteil vom 25.10.2013, Aktenzeichen 11 S 16/13

18.10.2013: Landgericht Düsseldorf: Abberufung eines Verwalters ist leichter als Anfechtung einer Neubestellung

Will die Mehrheit einer WEG einen Verwalter vor Ende seiner Amtszeit abberufen, reichen dafür geringere Eignungsmängel aus, als wenn ein Einzelner die (Neu-)Bestellung eines vermeintlich ungeeigneten Verwalters angreifen will. Denn die jeweilige Mehrheit ist vom Gericht im Grundsatz zu respektieren. Das Gericht nennt aber drei Gründe, aus denen auch ein mehrheitlich neu gewählter Verwalter mit Erfolg abgelehnt werden kann:
1. fehlende fachliche Kompetenz: wenn der Bewerber weder eine einschlägige Ausbildung hat noch praktische Berufserfahrung als selbstständiger Wohnungsverwalter.
2. Täuschung der Wohnungseigentümer über bisherigen Geschäftsumfang.
3. Verbindung zu einer “Partei” im Hause, wenn es um eine WEG geht, die seit Jahren im Streit liegt und deshalb von vornherein zu der anderen “Partei” kein Vertrauensverhältnis entstehen wird.

LG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013, Aktenzeichen 25 S 7/13

11.10.2013: Bundesgerichtshof: Jahresabrechnung: Keine Gliederung der Einnahmen nach Bezugsjahren

In der Jahresabrechnung müssen die Einnahmen des jeweiligen Geschäftsjahres aufgeführt sein, also die Einnahmen, die die Gemeinschaft im Geschäftsjahr verbucht hat – unabhängig davon, ob sie auch das Geschäftsjahr selbst betreffen oder ein früheres Jahr. Die Jahresabrechnung braucht dabei nur zu gliedern nach “Hausgeld” oder “Zinsen” oder ähnlichem, aber sie muss beim Hausgeld nicht weiter untergliedern, ob das Geld für das Geschäftsjahr selbst geschuldet war oder eine Nachzahlung auf Rückstände aus früheren Jahren war – oder gar eine schon im Dezember überpünktlich für den folgenden Januar geleistete Zahlung.
Selbst die Einzelabrechnung des nachzahlenden Eigentümers müsse nicht zwingend eine Aufgliederung nach aktueller Zahlung und Nachzahlung enthalten, obwohl dadurch rechnerisch ein Überschuss entstehe, der dem Eigentümer nicht auszuzahlen sei.
Die Darstellung der Kontenentwicklung ist kein Teil der Jahresabrechnung, selbst wenn sie mit der Jahresabrechnung verschickt wird. Widersprechen sich Angaben in Jahresabrechnung und Kontenentwicklung, ist die in der Kontenentwicklung stehende Zahl in der Regel unbeachtlich; im Einzelfall kann sie auch ein Indiz für einen Fehler der Jahresabrechnung sein.
Rechnerische “Guthaben” in der Gesamtabrechnung, die durch einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben entstehen, sind keinesfalls automatisch auszukehren. Die Versammlung hat auf Antrag darüber zu entscheiden, ob sie ausgekehrt (weil im Moment nicht benötigt) oder in die Instandhaltungsrücklage überführt werden. Anderenfalls bleiben sie zur Deckung laufender Kosten auf dem Geschäftskonto.
Offen bleibt, ob Guthaben in der Einzelabrechnung zwingend zur Auskehrung führen, wenn die Gemeinschaftsordnung solches vorschreibt. Denn – wie oben geschildert – ist es nicht zwingend, dass die Jahresabrechnung bei den Einnahmen nach laufenden Zahlungen und Nachzahlungen differenziert. Natürlich kann es im Ergebnis nicht sein, dass die so entstandenen scheinbaren Überschüsse an den ehemals Säumigen wieder zurück erstattet werden.

BGH, Urteil vom 11.10.2013, Aktenzeichen V ZR 271/12

12.09.2013: Bundesgerichtshof: Ungültige Abnahmeklausel im Wohnungskaufvertrag

Vertragsklauseln in Wohnungskaufverträgen über neu zu errichtende Wohnungen, die es dem Bauträger erlauben, die Person, die das Gemeinschaftseigentum abnehmen wird, selbst zu bestimmen, sind ungültig. Die Abnahme muss vom Käufer selbst durchgeführt werden – anderenfalls ist sicherzustellen, dass die Person, die für den Käufer die Abnahme vornimmt, dem Bauträger gegenüber neutral ist. Das ist aber nicht der Fall, wenn der Bauträger nach dem Kaufvertrag nicht nur den ersten Verwalter bestimmen darf, sondern dieser auch auf seiten der Käufer die Abnahme durchzuführen hat.

BGH, Beschluss vom 12.9.2013, Aktenzeichen VII ZR 308/12

06.08.2013: Landgericht Dortmund: Fehlende Unterschriften auf einem Protokoll

Ist ein Versammlungsprotokoll nicht ordnungsgemäß unterschrieben, ändert das nichts an der Gültigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Anders ist es dann, wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass die Beschlüsse nur gültig sein sollen, wenn sie protokolliert sind. Denn im Zweifel ist die Teilungserklärung so zu verstehen, dass zur ordentlichen Protokollierung auch die ordnungsgemäße Unterschrift gehört. Weigert sich etwa ein Beirat, der hätte unterzeichnen sollen, folgt daraus zwar nicht die Nichtigkeit aller Beschlüsse (vgl. BGH NJW 2012, 2512), wohl aber die Anfechtbarkeit. Parallel müssten freilich diejenigen Eigentümer, die eine Gültigkeit der gefassten Beschlüsse anstreben, parallel auf ordnungsgemäße Protokollierung klagen – sei es gegen den Verwalter, wenn die Weigerung zu unterschreiben, berechtigt war, sei es gegen den Beirat, wenn das Protokoll richtig und die Weigerung unberechtigt war.

LG Dortmund, Urteil vom 06.08.2013, Aktenzeichen 1 S 298/12

05.07.2013: Bundesgerichtshof: Der Verwalter vertritt die beklagten Wohnungseigentümer im Prozess

Insbesondere im Beschlussanfechtungsverfahren soll der Verwalter der WEG berechtigt sein, die beklagten Mit-Wohnungseigentümer zu vertreten. Das wirft leider mehr Fragen auf als es beantwortet. Dies gilt vor allem bei falschen Jahresabrechnungen und dann, wenn sich der Verwalter selbst am Prozess beteiligt und damit eigene Interessen vertritt, die keineswegs deckungsgleich sein müssen mit denen der verklagten Wohnungseigentümer.

BGH, Urteil vom 05.07.2013, Aktenzeichen V ZR 241/12

28.06.2013: Landgericht Itzehoe: Schätzung nicht erfasster Heizungswärme

Heizkosten sind auch in der WEG nach der Heizkostenverordnung abzurechnen. Wurden ausnahmsweise keine Messdaten erfasst, kann der Verbrauch auch geschätzt werden, und zwar nach Ermessen der WEG
– entweder auf der Basis der Vorjahre oder
– anhand vergleichbarer anderer Räume im selben Abrechnungsjahr oder
– des Durchschnittsverbrauchs des Hauses.

LG Itzehoe, Urteil vom 28.06.2013, Aktenzeichen 11 S 31/12

24.06.2013: Landgericht Landau: In der Versammlung zählen nur Originalvollmachten!

Kann der Verwalter (oder sonst ein Bevollmächtigter) in der Eigentümerversammlung nur Kopien von Vollmachten anderer Wohnungseigentümer vorweisen, hat er ein Problem. Fordert ein Versammlungsteilnehmer die Vorlage der Vollmachten, zählen nur Originale. Lässt der Versammlungsleiter auch Kopien gelten und kommt daraufhin ein anderer Beschluss zustande als wenn nur die Originale gewertet worden wären, so hat der Verwalter am Ende auch noch die Kosten aller Anfechtungsprozesse zu zahlen.

LG Landau, Beschluss vom 24.06.2013, Aktenzeichen 3 S 177/12

13.06.2013: Landgericht München: weiterhin strenger Maßstab bei der gerichtlichen Änderung der Teilungserklärung

Vereinbarungen der WEG, insbesondere die Teilungserklärung, können nicht nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden, sondern auch durch Gerichtsurteil (§ 10 Absatz 2 Satz 3 WEG). Seit 2010 bedarf es dafür keiner “außergewöhnlichen Umstände” mehr; vielmehr reichen jetzt “schwerwiegende Gründe”. Doch auch jetzt haben die Gerichte diese Möglichkeit der Änderung gegen den Willen Einzelner mit großer Zurückhaltung zu handhaben.

LG München, Urteil vom 13.06.2013, Aktenzeichen 36 S 10305/12

16.11.2012: Bundesgerichtshof: Zweckwidrige Nutzung von Wohnungseigentum

Auf welche Weise man Räume benutzen darf, ergibt sich in aller Regel nicht aus dem Aufteilungsplan. Dieser hat nur die Funktion, einen Lageplan zu liefern, aber nicht, Nutzungsmöglichkeiten, die nach der Teilungserklärung gegeben sind, wieder auszuschließen. Steht also in der Teilungserklärung nur „gewerbliche Nutzung“ und im Aufteilungsplan „Laden“, darf der Eigentümer diesen Bereich nicht nur als Laden benutzen, sondern auch als Lager, Werkstätte oder ähnliches.

BGH, Urteil vom 16.11.2012, Aktenzeichen V ZR 246/11

28.09.2012: Bundesgerichtshof: Kreditfinanzierung jedenfalls nicht nichtig.

Bis heute ist ungeklärt, in welchem Umfang Wohnungseigentümer Sanierungsmaßnahmen auf Kredit durchführen dürfen. Dazu sagt auch diese neue BGH-Entscheidung nichts: sie stellt lediglich fest, dass ein solcher Sanierungsbeschluss auf jeden Fall dann gültig ist, wenn er nicht rechtzeitig – innerhalb der Monatsfrist des § 46 WEG – angefochten worden war.

BGH, Urteil vom 28.09.2012, Aktenzeichen V ZR 251/11

25.09.2012: Amtsgericht Berlin-Charlottenburg: Einstweilige Verfügung gegen Eigentümerversammlung

Wer eine Eigentümerversammlung einberuft, ohne dazu berechtigt zu sein, riskiert eine (teure) Einstweilige Verfügung. Zur Einberufung ist nur der Verwalter befugt; und nur wenn dieser sich pflichtwidrig weigert (oder seine Amtszeit abgelaufen ist), darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen. Gibt es keinen Beirat, kommt es darauf an, ob sich alle Eigentümer (gegen den Verwalter) einig sind: Dann können sie einen Beschluss auch im Umlaufverfahren machen, oder ob es Differenzen unter den Eigentümern gibt: Dann bleibt nur die Anrufung des Gerichts.

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 25.09.2012, Aktenzeichen 73 C 1005/12 WEG

01.06.2012: Bundesgerichtshof: Verjährung von Hausgeldforderungen

Hausgeldforderungen (auch Wohngeld genannt), die aufgrund eines Wirtschaftsplans oder einer Sonderumlage zu zahlen sind, verjähren drei Jahre nach Ende des Jahres, in dem sie fällig geworden sind. Die Jahresabrechnung, die üblicherweise im Folgejahr erstellt und beschlossen wird, manchmal auch noch später, ist darauf ohne Einfluss. Es spielt also für die Verjährung keine Rolle, ob in der Jahresabrechnung die rückständigen Hausgeldvorauszahlungen mit enthalten und vielleicht “mit beschlossen” sind. Die Jahresabrechnung schafft einen Rechtsanspruch allein auf die mögliche Nachzahlung bzw. die Gutschrift. Nicht gezahltes Hausgeld aus 2011 verjährte also Ende 2014, auch wenn die Jahresabrechnung für 2011 erst (wie üblich) 2012 beschlossen wurde.
Erst recht kann die Jahresabrechnung Rückstände aus früheren Abrechnungsperioden (z.B. 2010) nicht rechtswirksam neu in Rechnung stellen.

BGH, Urteil vom 01.06.2012, Aktenzeichen V ZR 171/11

04.03.2011: Bundesgerichtshof: Unberechtigte Ausgaben gehören in die Jahresabrechnung!

Hat der Verwalter zu Unrecht Ausgaben getätigt, also aus der WEG-Kasse bezahlt, so müssen diese auch in die Jahresabrechnung eingestellt werden. Eine Jahresabrechnung, in der solche Ausgaben enthalten und auf die Eigentümer umgelegt worden sind, kann nicht mit Erfolg vor Gericht angegriffen werden, da sie rechnerisch korrekt ist. In solchen Fällen wäre dem Verwalter die Entlastung zu verweigern und zu beschließen, das Geld vom Verwalter erstattet zu verlangen.
Ausgaben, egal ob berechtigt oder unberechtigt, sind grundsätzlich nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer umzulegen. Ausnahmen gelten dort, wo die Teilungserklärung eine Belastung einzelner Eigentümer vorsieht (Instandsetzung von Fenstern z.B.) oder wo rechtskräftig entschieden ist, dass ein Posten von einem oder von bestimmten Eigentümern zu tragen ist (Schadensersatzansprüche; Prozesskostenerstattung). Ohne vorangegangenen Prozess dagegen können einzelnen Eigentümern keine Kosten angelastet werden. Sonst träte an die Stelle des Schadensersatzprozesses gegen den Schädiger die belastende Kostenverteilung in der Jahresabrechnung, und nicht mehr der Richter entscheidet, ob und wieviel Schadensersatz zu zahlen ist, sondern der Verwalter (bzw. die Mehrheit der die Jahresabrechnung genehmigenden Eigentümer).

BGH, Urteil vom 04.03.2011, Aktenzeichen V ZR 156/10

18.06.2010: Bundesgerichtshof: Kostenverteilung bei Mehrhausanlagen

Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sind grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, § 16 Absatz 2 WEG. Im Einzelfall kann die WEG mit qualifizierter Mehrheit die Kosten auch so verteilen, dass jeder die Teile zu zahlen hat, die er speziell nutzt oder verbraucht, § 16 Absatz 4 WEG. Besteht eine WEG aus mehreren Häusern, kann es auch einem solchen speziellen Nutzen entsprechen, das neue Dach eines Hauses nur von den Eigentümer der in diesem Haus befindlichen Wohnungen bezahlen zu lassen. Ein solcher Beschluss kann aber – laut BGH – immer dann keinen Bestand haben, wenn er aus Gerechtigkeitsgründen dazu zwingt, in kommenden Sanierungsfällen ebenso zu entscheiden: auch die Dächer der übrigen Häuser müssten allein von den dortigen Eigentümern bezahlt werden. Damit wäre es keine Regelung einer einzelnen Sanierung, sondern eine Änderung des Systems. Ob überzeugend oder nicht: Kostenverteilungen nach Häusern sollten unbedingt per Vereinbarung, am besten in der Teilungserklärung selbst, geregelt werden, ein für allemal und mit Zustimmung aller.

BGH, Urteil vom 18.06.2010 ; Aktenzeichen V ZR 164/09

04.12.2009: Bundesgerichtshof: Korrekte Darstellung der Rücklagen in der Jahresabrechnung

Unzulässig ist die Praxis vieler Verwaltungen, die Instandhaltungsrücklage als “Soll-Rücklagen” zu führen. Entscheidend ist, dass die Jahresabrechnung angibt, in welcher Höhe Rücklagen tatsächlich vorhanden sind (“Ist-Rücklage”). Unzulässig ist es auch, Zahlungen der Eigentümer auf die vereinbarte Rücklage nicht als Einnahme zu verbuchen. Jegliche Zahlung des Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft ist eine Einnahme und muss als solche ausgewiesen werden. Anderernfalls ist eine Kontrolle der Kontenentwicklungen nicht möglich. Konsequenz dieser Entscheidung ist, dass auch Ausgaben, die die Verwaltung aus der Rücklage tätigt, als Ausgaben in der Jahresabrechnung aufzuführen sind.

BGH, Urteil vom 04.12.2009, Az. V ZR 44/09

14.07.1993: Bundesverfassungsgericht: Abmeierung von psychisch Kranken

Wer grob gegen Pflichten, die ihm als Mitglied einer WEG auferlegt sind, verstößt, kann von den übrigen Eigentümern zum Verkauf der Wohnung gezwungen werden (§ 18 WEG). Ist der Störer in einem solchen Maße psychisch krank, dass ihm die Verletzungen nicht als persönliche Schuld zugerechnet werden können, ist ein erzwungener Verkauf nur möglich, wenn keine Aussicht auf Besserung besteht.
Bei psychisch Gesunden, schuldfähigen Störern dagegen kann im Einzelfall auch ein einmaliger Pflichtenverstoß so erheblich sein, dass den übrigen Eigentümern der Verbleib des Störers nicht zuzumuten ist. Dem Schuldfähigen wird also seine Verantwortlichkeit für das frühere Tun auch in der Folgezeit noch mit Recht entgegen gehalten; bei dem Kranken ist dies nicht möglich.

BVerfG, Beschluss vom 14.07.1993, Aktenzeichen 1 BvR 1523/92