22.03.2017: Oberlandesgericht Karlsruhe: Grünanlagen sind keine Parkplätze.

Enthält die Teilungserklärung keine klare Umgrenzung der Bereiche, für die ein Sondernutzungsrecht gelten soll, insbesondere keinen Lageplan, so ergibt die Auslegung der Teilungserklärung, dass an Parkplätze angrenzende Grünflächen nicht der Sondernutzung unterliegen. Das soll nach dem OLG Karlsruhe auch dann gelten, wenn das Sondernutzungsrecht laut Teilungserklärung “an dem gesamten Parkplatz” (des Supermarkts) besteht und sich auf den angrenzenden Grünflächen die Leuchten dieses Parkplatzes befinden..

OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.03.2017, Aktenzeichen 6 U 172/14

16.03.2017: Bundesgerichtshof: Schiedsgericht für Pflichtteilsangelegenheiten nicht durch Anordnung des Erblassers!

Kein Erblasser ist befugt, per Testament auch Pflichtteilsfragen der alleinigen Zuständigkeit eines Schiedsgerichts zu unterwerfen. Der enterbte Pflichtteilsberechtigte kann sich also ungeachtet einer solchen testamentarischen Bestimmung an die staatlichen Gerichte wenden. Nicht gehindert ist er freilich, selbst mit dem Erben eine Schiedsgerichtsvereinbarung zu treffen.

BGH, Beschluss vom 16.03.2017, Aktenzeichen I ZB 49/16

15.03.2017: Bundesgerichtshof: Sonderbehandlung von Rohrwärmefällen nur bei freiliegenden Leitungen.

Eigentlich ist es ganz einfach: Heizkosten werden zu mindestens 50% nach Zählerstand abgerechnet. Andere Messverfahren kommen nur zur Anwendung in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen überwiegend ungedämmt sind, § 17 Abs.1 Satz 3 Heizkostenverordnung. Der BGH hat nun entschieden, dass dies so gemeint ist, wie es dort steht. Liegen die ungedämmten Leitungen im Estrich oder unter Putz, bleibt es – entgegen bisher weit verbreiteter Ansicht bei Gerichten und Messunternehmen – bei der Ablesung der Zählerstände.

BGH, Urteil vom 15.03.2017, Aktenzeichen VIII ZR 5/16

14.03.2017: Bundesgerichtshof: Betriebskostenabrechnung für den Mieter ohne Jahresabrechnung der WEG

Ist eine Eigentumswohnung vermietet, ist die dem Mieter zu erstellende Betriebskostenabrechnung von der den Eigentümern zu erstellenden Jahresabrechnung zu unterscheiden. Die Jahresabrechnung, die der Verwalter für die Eigentümer erstellt, bedarf zu ihrer Gültigkeit des Beschlusses. Für den Mieter ist sie rechtlich ohne Belang. Tatsächlich sieht es zwar so aus, dass der Verwalter in seiner Jahresabrechnung in der Regel unterscheidet zwischen Posten, die auf den Mieter umgelegt werden können (das sind die meisten), und solchen, die beim Vermieter “hängen” bleiben, und dass dem Mieter die so gestaltete Rechnung zuzüglich der Grundsteuer einfach weitergeleitet wird. Rechtlich betrachtet gibt es aber keine Verbindung dieser Art. Erhält der Vermieter vom Verwalter keine Jahresabrechnung oder ist diese fehlerhaft oder wird von der Versammlung der Eigentümer nicht beschlossen, so ändert das nichts an der Verpflichtung des Vermieters, mit dem Mieter abzurechnen. Liegt ihm eine Abrechnung vor, die lediglich noch nicht beschlossen ist, so kann sich der Vermieter dieser Rechnung bedienen. Eventuelle Fehler der Abrechnung hat er seinem Mieter gegenüber aber zu vertreten. Umgekehrt kann der Mieter auch nicht verlangen, dass ihm keine Abrechnung zugeschickt werde, solange die Eigentümerversammlung noch nicht über die Jahresabrechnung entschieden hat.

BGH, Urteil vom 14.03.2017, Aktenzeichen VIII ZR 50/16

12.03.2017: Europ. Gerichtshof für Menschenrechte: Erbausschluss für nichteheliche, vor 1949 geborene Kinder rechtswidrig.

Schon 2009 hatte der EGMR festgestellt, dass das deutsche Recht in puncto Erbrecht der nichtehelichen Kinder gegen die Europäische Menschenrechtskonvention verstößt. Daraufhin hatte der Bundestag zwar nachgebessert, aber nur für Erbfälle, die seit dem Tag des damaligen Gerichtsurteils eintraten (29.05.2009). Für die älteren Fälle galt das alte Recht weiter. Nun hat der EGMR auch dieses verbliebene Altrecht kassiert.

EGMR, Urteil vom 23.03.2017, 59752/13 und 66277/13 Wolter und Sarfert ./. Deutschland, siehe auch schon U.v. 09.02.2017, 29762/10; Mitzinger ./. Deutschland

09.03.2017: Oberlandesgericht Köln: Anfechtung eines Verzichts auf einen Nießbrauch durch den Träger der Sozialhilfe

Wer Vermögensgegenstände verschenkt, kann diese im Fall der eigenen Verarmung bis zu zehn Jahre nach der Schenkung zurückfordern. Bezieht der Verarmte Sozialhilfe, kann der Sozialhilfeträger das Recht zur Rückforderung auf sich überleiten. Hier hatte eine Mutter ihrem Sohn ein Hausgrundstück überschrieben (geschenkt), sich aber einen Nießbrauch vorbehalten. Später musste die Mutter dauerhaft in ein Pflegeheim; sie verzichtete deshalb auf ihren Nießbrauch. Das OLG Köln hat erkannt, dass auch der Verzicht auf einen Nießbrauch eine Schenkung ist, da hierdurch das Vermögen des Sohnes deutlich erhöht wird. So konnte der Sozialhilfeträger, der für die Mutter die Heimkosten zahlte, von dem Sohn den Mehrwert heraus verlangen, den dieser durch den Verzicht der Mutter auf den Nießbrauch erlangt hatte. Der Wert des Geschenks sei jedenfalls mit dem Wert des Nießbrauchs identisch. Zur Ermittlung des Wertes des Nießbrauchs gebe es zwar verschiedene Methoden. Welche Methode das Gericht heranziehe, sei ihm aber selbst überlassen; allgemein anerkannt sei der Wert des Grundstücks multipliziert mit dem Vervielfältiger nach der jeweils aktuellen Sterbetafel des Bundesministeriums der Finanzen (BMF).

OLG Köln, Urteil vom 09.03.2017, Aktenzeichen 7 U 119/16

08.03.2017: Oberlandesgericht München: Verjährung des Wertermittlungsanspruchs während eingeklagter Auskunft

Der Pflichtteilsberechtigte besitzt zwei Hilfsansprüche, um seinen Pflichtteilsanspruch berechnen zu können: einen Anspruch auf Auskunft über den Bestand des Nachlasses (einschließlich etwaiger vorheriger Schenkungen) und einen Anspruch auf sachverständige Ermittlung des Wertes einzelner Nachlassgegenstände. Beide Ansprüche verjähren völlig unabhängig voneinander. Auch die Verbindung einer Klage auf Auskunft mit einer Klage auf Zahlung führt nicht auch zur Verjährungsunterbrechung auch für die Wertermittlung, selbst wenn diese zur Berechnung der Zahlung notwendig sein sollte.
Dies ist allerdings für den Pflichtteilsberechtigten nur dann gefährlich, wenn er von dem Gegenstand, dessen Wert zu ermitteln sein sollte, schon aus anderen Quellen als der eingeklagten Auskunft wusste. Kein Problem hat er also, wenn er – wie üblich – erst aus der Auskunft erfährt, welche Nachlassgegenstände vorhanden waren, und sodann deren Wertermittlung fordert. In diesem Fall beginnt die Verjährung des Wertermittlungsanspruchs erst mit dem Ende des Jahres, in welchem die Auskunft erteilt wurde.

OLG München, Urteil vom 08.03.2017, Aktenzeichen 20 U 3806/16

14.03.2017: Oberlandesgericht Hamm: Berechnung des Pflichtteils, wenn der Erbe dem Verstorbenen Kredit gewährt hatte

Der Pflichtteilsanspruch bemisst sich nach dem Wert des Nachlasses im Moment des Todes. Hatte der Verstorbene beim späteren Erben ein Darlehen aufgenommen, erlosch die Forderung nach Rückzahlung des Darlehens mit dem Tode, weil sich durch den Erbfall die Personen von Kreditnehmer und Kreditgeber vereinigten (sogenannte Konfusion). Der Wert des Nachlasses kann aber nur entweder vor dem Erlöschen oder nach dem Erlöschen bemessen werden. Für die Zwecke der Pflichtteilsberechnung kommt es – selbstverständlich, sollte man meinen – auf den Wert vor dem Erlöschen an. Denn dass die Darlehensforderung erlischt, ist ja auf einen Vermögenswert zurückzuführen, der aus dem Vermögen des Erben stammt und eben nicht aus dem Nachlass. So denn auch – nicht überraschend – das OLG Hamm in dieser Entscheidung.

OLG Hamm, Urteil vom 14.03.2017, Aktenzeichen 10 U 62/16

23.02.2017: Landgericht Mainz: Einsichtsrecht des Pflichtteilsberechtigten in die Betreuungsakte des Verstorbenen

Der Pflichtteilsberechtigte hat in der Regel ein eigenes Recht auf Einsichtnahme in die Betreuungsakte. Dazu muss nur ein berechtigtes Interesse glaubhaft gemacht werden, und schutzwürdige Interessen Dritter dürfen nicht entgegenstehen.
Da der Betreuer dem Gericht bei Übernahme und Beendigung der Betreuung Rechnung über die Geschäfte des Betreuten zu legen hat, ist dies ein probates Mittel für den Pflichtteilsberechtigten, dem der Erbe meist nur zögerlich Auskunft geben mag.

LG Mainz, Beschluss vom 23.02.2017, Aktenzeichen 8 T 25/17

21.02.2017: Oberlandesgericht Düsseldorf: Keine Zurückbehaltung der Kaution bei Mängeln

Der Mieter, der ein Mietobjekt übernimmt, das unstrittig nicht den vertraglichen Anforderungen entspricht, ist gleichwohl nicht berechtigt, ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution geltend zu machen, also deren Zahlung einstweilen zu verweigern.  Verweigert er die Zahlung doch oder macht er sie von Bedingungen abhängig (Fertigstellung der Wohnung), so kann der Vermieter fristlos kündigen.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.02.2017, Aktenzeichen I-10 U 87/16

21.02.2017: Oberlandesgericht Düsseldorf: Vermieterwechsel während eines Räumungsrechtsstreits

Geht das Eigentum an einer Immobilie während eines laufenden Räumungsrechtsstreits auf den Erwerber über, bleibt der frühere Eigentümer trotzdem befugt (“aktivlegitimiert”), den Rechtsstreit zuende zu führen. Er ist lediglich gehalten, nunmehr Herausgabe des Grundstücks nicht an sich, sondern an den Erwerber zu verlangen.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.02.2017, Aktenzeichen I-10 U 87/16

10.02.2017: Bundesgerichtshof: Kein Schadensersatzanspruch des Miteigentümers bei Zahlungsausfällen

Zahlt ein Wohnungseigentümer seine Beiträge / Hausgelder nicht oder nicht rechtzeitig, so hat nur die WEG als Verband Ansprüche gegen den Säumigen, nicht aber auch der einzelne Miteigentümer. Das gilt nunmehr auch für Schadensersatzsprüche: Hat der Miteigentümer einen Schaden, etwa weil ihm verzugsbedingt der Strom abgestellt wird, muss er sich an die WEG halten, da diese – über den Verwalter – für Nachschüsse zu sorgen hat, falls ein Beitragszahler ausfällt. Er kann sich keinesfalls an den säumigen Miteigentümer halten.

BGH, Urteil vom 10.02.2017, Aktenzeichen V ZR 166/16

09.02.2017: Bundesgerichtshof: Klarheit über den Streitwert bei Anfechtung der Jahresabrechnung

Der Streitwert als Bemessungsgrundlage für Gerichts- und Anwaltskosten bemisst sich nach dem hälftigen Nennwert der Jahresabrechnung bis zu den Grenzen des § 49a GKG.
Der Wert der Rechtsmittelbeschwer desjenigen, der die Jahresabrechnung verteidigt, bemisst sich nach dem Nennwert der Jahresabrechnung abzüglich des Anteils des Gegners.

BGH, Urteil vom 09.02.2017, Aktenzeichen V ZR 188/16

08.02.2017: Bundesgerichtshof: Entwarnung bei der Patientenverfügung.

Nachdem der BGH zuletzt am 06.07.2016 überraschend geurteilt hatte, die Erklärung, “keine lebenserhaltenden Maßnahmen zu wünschen” enthalte für sich genommen nicht die nötige konkrete Behandlungsentscheidung – weshalb eine solche Patientenverfügung ungültig sei -, hat er nun, nach dem Erschrecken der Fachwelt, die Zügel wieder gelockert: Insbesondere sei eine Patientenverfügung auslegungsfähig, wenn sie zwar die konkrete spätere Behandlungssituation strenggenommen nicht beschreibt, wohl aber ähnliche Situationen, aus deren Bewertung sich Schlüsse ziehen lassen. Hier ging es um die künstliche Ernährung in einem Wachkoma. Die Patientin hatte sich aber in ihrer Verfügung weder zur künstlichen Ernährung noch zum Wachkoma geäußert. Die Entscheidung des BGH, diese Patientenverfügung der Auslegung zu öffnen, überträgt die Last der Entscheidung, ob die Ernährung beendet wird, auf das zuständige Landgericht. Für die Praxis kann nur weiterhin dazu geraten werden, sich bei der Abfassung von Patientenverfügungen in mögliche künftige Behandlungssituationen einzufühlen und dann präzise zu formulieren.

BGH, Beschluss vom 08.02.2017, Aktenzeichen XII ZB 604/15

27.01.2017: Oberlandesgericht Düsseldorf: Yacht als Anstandsschenkung

Anstandsschenkungen bleiben bei der Berechnung eines Pflichtteils unberücksichtigt, und wer erbvertraglich oder durch gemeinschaftliches Testament gebunden ist, bleibt dennoch frei, Anstandsschenkungen zu machen. Unter Anstandsschenkungen versteht man solche, die jemand machen muss, will er nicht in seinen Kreisen an Ansehen verlieren. Bisher ist man daher davon ausgegangen, dass ein Anstandsgeschenk eher geringwertig ist. Hier hatte jemand seiner Braut zur Hochzeit eine Yacht im Wert von ca. € 575.000,- geschenkt, und das Oberlandesgericht war der Auffassung, dies könne noch als Anstandsgeschenk durchgehen, weil es nur etwa 5% des Gesamtvermögens des Schenkers ausmachte. Die Frage, ob der Bräutigam sein Ansehen aufs Spiel gesetzt hätte, wenn er ihr nur einen Porsche im Wert von € 75.000,- geschenkt hätte, hat das Gericht nicht gestellt.
Als Muster zur Aushöhlung von Pflichtteilsrechten oder Vertragserben taugt das Urteil trotzdem nur bedingt, da hierfür in der Regel mehr als 5% des Vermögens zu bewegen sind.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.01.2017, Aktenzeichen I-7 U 40/16

25.01.2017: Bundesgerichtshof: Auch Wohnungseigentümer mit nachlässigem Verwalter müssen über die Nebenkosten ihres Mieters in gesetzlicher Frist abrechnen.

Das Gesetz bestimmt, dass der Vermieter über Nebenkostenvorauszahlungen seines Mieters bis zum Ende des Folgejahres abrechnen muss (§ 556 Abs.3 BGB). Nach Ablauf der Frist kann er Nachzahlungen nur noch verlangen, wenn er die Fristüberschreitung entschuldigt. Der BGH hat jetzt klargestellt, dass sich Vermieter von Eigentumswohnungen nicht – oder jedenfalls nur in wenigen Fällen – hinter ihrem WEG-Verwalter verstecken können. Sie müssen alsbald, wenn sie erkennen, dass der Verwalter keine oder eine falsche Abrechnung vorlegt, alles dafür tun, dass innerhalb der gesetzlichen Frist eine korrekte Rechnung erstellt und dem Mieter übermittelt wird. Insbesondere ist im Verhältnis zum Mieter nicht erforderlich, dass die WEG über die Jahresabrechnung beschlossen hat – sie muss nur inhaltlich korrekt sein. In der Konsequenz muss der vermietende Wohnungseigentümer womöglich auf eigene Kosten eine korrekte Abrechnung erstellen, wenn der Verwalter dazu nicht willens oder in der Lage ist.

BGH, Urteil vom 25.01.2017, Aktenzeichen VIII ZR 249/15

19.01.2017: Bundesgerichtshof: keine Ausgleichszahlungen für gebilligte Dachspitz-Ausbauten

Wer sich ohne Änderung der Teilungserklärung, aber mit Zustimmung seiner Miteigentümer den Dachspitz zu Wohnzwecken ausbaut, schuldet den Miteigentümern für die Legalisierung des Ausbaus (Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch) keine Ausgleichszahlung.

BGH; Beschluss vom 19.01.2017, Aktenzeichen V ZR 95/16

(vgl. OLG Frankfurt vom 08.03.2016; Vorinstanz)

19.01.2017: Bundesgerichtshof: Keine Ausgleichszahlung für Ausbau des Dachspitzes mit Zustimmung der Miteigentümer.

Der Eigentümer der obersten Wohnung im Hause, der den im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachspitz für seine Zwecke ausbaut, hat in vielen Fällen einen Anspruch gegen die Miteigentümer auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts an der hinzu gewonnenen Wohnfläche, wenn er zugleich die Lasten dafür übernimmt (vgl. OLG Frankfurt, 08.03.2016, 6 U 23/15). Dieses Sondernutzungsrecht ist auf Verlangen des Umbauenden auch im Grundbuch einzutragen. Ungeklärt ist bisher, ob die übrigen Miteigentümer ihre Zustimmung davon abhängig machen können, dass der Umbauende ihnen eine Ausgleichszahlung leistet. Der BGH hat hier nur entschieden, dass eine Ausgleichszahlung nicht in Betracht kommt, wenn die Miteigentümer der Bauausführung vorbehaltlos zugestimmt hatten.

BGH, Beschluss vom 19.01.2017, Aktenzeichen V ZR 95/16

18.01.2017: Bundesgerichtshof: Marktmiete als Nutzungsentschädigung

Ist ein Mietverhältnis wirksam gekündigt, der Mieter aber nicht ausgezogen, kann der Vermieter anstelle der Miete eine Nutzungsentschädigung verlangen. Er kann wählen, ob er den Betrag fordert, den der Mieter schon bisher in Form von Miete zu zahlen hatte, oder die ortsübliche Miete. (§ 546a BGB). Strittig war, ob mit der ortsüblichen Miete lediglich die übliche Bestandsmiete gemeint war – die zum Beispiel der Berechnung von Mieterhöhungen zugrunde zu legen ist – oder die meist höhere Wiedervermietungsmiete (auch Marktmiete genannt). Der BGH hat nun im letztgenannten Sinne entschieden.
Besteht eine Mietpreisbremse, ist mit “Marktmiete” natürlich nur die gesetzlich zulässige Neumiete gemeint, also eine Erhöhung um maximal 10%. Ist die Wohnung mangelhaft, ist natürlich auch die Neumiete entsprechend gemindert – falls nicht die Neumiete gleich unter Berücksichtigung der Mängel berechnet wurde.

BGH, Urteil vom 18.01.2017, Aktenzeichen VIII ZR 17/16

13.01.2017: Bundesgerichtshof: Kein Anspruch auf Einbau eines Fahrstuhls.

Aus dem Verbot des Grundgesetzes, Behinderte zu diskriminieren, ergibt sich noch kein Anspruch, gegen den Willen der übrigen Miteigentümer einen Aufzug in einen mehrstöckigen Eigentumswohnungs-Komplex einbauen zu lassen. Das gelte auch dann, wenn der Antragsteller den Fahrstuhl aus eigenen Mitteln bezahlen will und auch allein für die Unterhaltung aufkommen will.

BGH, Urteil vom 13.01.2017, Aktenzeichen V ZR 96/16

21.12.2016: Landgericht Düsseldorf: Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung

Seit der Entscheidung des BGH v. 04.12.2009 wird die Instandhaltungsrücklage üblicherweise als sogenannte “Ist-Rücklage” und zusätzlich als “Soll-Rücklage” ausgewiesen. “Soll-Rücklage” bezeichnet die Summe aller Zahlungen, die die Eigentümer lt. Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen auf den Posten “Instandhaltungsrücklage” hätten erbringen sollen (abzüglich der getätigten Ausgaben). Die Ist-Rücklage bezeichnet eigentlich das tatsächlich auf einem Rücklagenkonto befindliche Geld. Tatsächlich werden hier in der Regel die Beträge ausgewiesen, die die Eigentümer tatsächlich auf die Rücklage bezahlt haben (abzüglich der getätigten Ausgaben, aber unabhängig davon, auf welchem Konto dieses Geld liegt).
Das LG Düsseldorf erklärt, dass eine Pflicht der WEG, ein Rücklagenkonto zu führen, gar nicht besteht, und dass auch dort, wo ein Rücklagenkonto besteht, sich nicht zwingend sämtliches von den Eigentümern auf die Rücklage gezahlte Geld auf dem Rücklagenkonto befinden muss. So kommt es häufig vor, dass der Verwalter die für die Rücklage bestimmten Hausgeldanteile nicht sofort auf das Rücklagenkonto transferiert, um Liquiditätslücken zu überbrücken (z.B. für Heizölkauf).
Das LG weist nun mit Recht darauf hin, dass die Ausweisung einer Ist-Rücklage in Form derjenigen Beträge, die auf die Rücklage tatsächlich bezahlt wurden, unzureichend ist, wenn dieses Geld – zur Zeit als Liquiditätshilfe eingesetzt – zur Instandsetzung gar nicht zur Verfügung steht. Umgekehrt wäre die Ausweisung der nur auf dem Rücklagenkonto liegenden Beträge als Ist-Rücklage mangelhaft, weil dann nicht erkennbar ist, wieviel Geld aufgrund von Zahlungsverzug einzelner säumiger Miteigentümer in der Rücklagenkasse fehlt und wieviel aufgrund nicht oder noch nicht erfolgter Umbuchung. Es bedarf sonach einer dreifachen Ausweisung: Soll-Rücklage, Ist-Einzahlung und Bankkontenrücklage. Letztere gibt also den Bestand des Rücklagenkontos wieder, während diejenigen Beträge, die zwar auf die Rücklage bezahlt sind, aber noch oder wieder auf einem anderen Konto liegen, separat auszuweisen sind.

LG Düsseldorf, Urteil vom 21.12.2016, Aktenzeichen  25 S 63/16
www.iurado.de/?site=iurado&p=urteile&id=2325

14.12.2016: Bundesgerichtshof: Auch eine GbR kann Eigenbedarf anmelden! Und: die Verletzung der Anbietungspflicht führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Eigenbedarfskündigungen werden nicht selten missbräuchlich ausgesprochen, um lästige Mieter los zu werden. Besonders nahe liegt der Missbrauchsversuch, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Hauseigentümerin ist und die Kündigung ausspricht. Denn solche Gesellschaften werden vor allem aus einem Grunde gegründet: Der gewinnbringenden Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Deshalb hatte sich das Landgericht München zuletzt einer solchen Eigenbedarfskündigung zugunsten der Tochter eines der Gesellschafter entgegengestellt. Der Bundesgerichtshof stellt aber jetzt klar: Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann Eigenbedarf anmelden – zugunsten ihrer Gesellschafter und deren Familienmitglieder. Jetzt müssen die Mieter, die sich gegen ihre Entmietung stemmen, weitere Indizien für die Missbräuchlichkeit vorlegen. Allein der Umstand, dass eine GbR kündigt, genügt nicht, um den Prozess zu gewinnen.
Daneben äußert sich der BGH zur Pflicht des Vermieters, dem Mieter in der Kündigung eine andere, gerade freistehende Wohnung im selben Hause anzubieten: Verletze der Vermieter diese Pflicht, so sei er dem Mieter zu Schadensersatz verpflichtet. An der Rechtmäßigkeit der Kündigung ändere sich dadurch aber nichts, so jetzt der BGH – entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung.
Zu der naheliegenden Frage, ob das Nicht-Anbieten einer freien Wohnung im selben Hause vielleicht wenigstens ein Anzeichen dafür sein kann, dass die Kündigung missbräuchlich erfolgt, äußert sich der BGH nicht.

BGH, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen VIII ZR 232/15  http://lexetius.com/2016,4141

14.12.2016: Landgericht Hamburg: Genehmigung nicht beschlossener Instandhaltungsmaßnahmen

Es sei zulässig, dass die WEG Instandhaltungsmaßnahmen erst im Nachhinein genehmigt, meint das Landgericht Hamburg. Maßgeblich sei nur, ob der Genehmigungsbeschluss als solcher ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Entscheidung ist deshalb etwas heikel, weil der Verwalterin damit womöglich eine Handhabe gegeben wird, die zeitliche Reihenfolge mehrerer für sich genommen notwendiger Arbeiten in ihrem Sinne oder dem einzelner Wohnungseigentümer festzulegen. Es bleibt aber offen, wie die Rechtslage wäre, wenn die Mehrheit der Eigentümer der Verwalterin die nachträgliche Genehmigung versagt hätte – mit der Begründung, dass die Maßnahme als solche zwar in Ordnung war, nicht aber das Vorziehen dieser Maßnahme vor anderen, möglicherweise ebenso dringlichen.
Problematisch ist es, wenn die Eigentümer nicht nur die Instandhaltungsmaßnahme als solche genehmigen, sondern auch die Art und Weise ihrer Durchführung einschließlich der Mangelfreiheit der Arbeiten und der Richtigkeit gestellter und bezahlter Rechnungen.

LG Hamburg, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen 318 S 32/16
Ebenso: LG Itzehoe, Urteil vom 09.08.2016, Aktenzeichen 11 S 9/15

14.12.2016: Bundesgerichtshof: 26,3 g Marihuana in der Wohnung als Kündigungsgrund.

Wer Drogen in der Wohnung aufbewahrt, überschreitet damit die Grenzen der vertragsgemäßen Nutzung. Daneben verletzt er auch seine vertragliche Obhutspflicht für die Wohnung. Denn wenn es infolge der Drogenaufbewahrung zu einem Polizeieinsatz kommt, kann hierbei auch die Wohnung, insbesondere die Wohnungstüre, beschädigt werden. Dafür hat der Mieter geradezustehen – im Rahmen der Kündigung ebenso wie durch Zahlung von Schadensersatz. Nur im konkreten Fall hatte der Mieter Glück: Die Polizei war aus einem anderen Grund in seine Wohnung eingedrungen, die Drogen waren nur ein Zufallsfund. Es blieb somit bei der Kündigung; Schadensersatz musste er nicht leisten.

BGH, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen VIII ZR 49/16

22.11.2016: Oberlandesgericht Schleswig: Anerkennung des immateriellen Werts von Pflegeleistungen durch Angehörige

Seit 2010 sind bei der Ausgleichung des Erbes unter Geschwistern auch Pflegeleistungen zu berücksichtigen (§ 2057a BGB). Hat eines der Geschwister die Mutter oder den Vater gepflegt, und wurde dadurch zugunsten aller Geschwister Geld gespart mit der Folge, das im Todesfall mehr Vermögen übrig blieb als wenn eine professionelle Pflege engagiert worden wäre, so kann das Geschwister, das gepflegt hat, eine Erhöhung seines Erbteils verlangen. Wie groß diese Erhöhung ist, sagt das Gesetz nicht. Das OLG Schleswig hat nun entschieden, dass für die Bemessung der Erhöhung nicht nur die fiktiven Kosten eines Pflegeheims in Betracht kommen, sondern auch der an sich nicht in Geld messbare Wert der Zuwendung durch einen angehörigen Menschen.

OLG Schleswig, Urteil vom 22.11.2016, Aktenzeichen 3 U 25/16

18.11.2016: Bundesgerichtshof: Bauliche Veränderungen am Sondereigentum?

Für einige Verwunderung sorgt der BGH: Bauliche Veränderungen am Sondereigentum unterlägen denselben Schranken wie bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Änderten sie den optischen Gesamteindruck der Anlage, so liege ein von den übrigen Eigentümern nicht hinzunehmender Nachteil vor. Zum Sondereigentum zählen aber nur die Innenräume; außerdem die Innenverkleidungen von Balkonen, vielleicht der Bodenbelag einer Dachterrasse. Fälle, in denen deren Änderung den optischen Gesamteindruck der baulichen Anlage ändert, sind kaum denkbar. Der BGH scheint aber im hiesigen Fall eine Änderung für möglich zu halten: der Sondereigentümer einer Dachterrasse hatte darauf eine Art Vordach angebracht – welches nach den bisher geltenden Regeln Gemeinschaftseigentum geworden sein dürfte. Der BGH will wohl auch nur sagen, dass es bei derartigen Konstruktionen nicht darauf ankommt, ob sie als Teil des Gemeinschafteigentums oder als Teil des Sondereigentums anzusehen sind: ändern sie das Erscheinungsbild der Anlage, müssen alle Eigentümer der Baumaßnahme zustimmen – es sei denn es handle sich um eine Modernisierungsmaßnahme: in diesem Fall genügt eine 3/4-Mehrheit.
Nicht unerheblich scheint ferner noch, dass der BGH meint, demjenigen, der ohne Beschluss das Gemeinschaftseigentum verändert habe, sei noch im Rückbauprozess Gelegenheit zu geben, seine Änderung durch Beschluss der Miteigentümer genehmigen zu lassen. Ohne Beschlussfassung über eine Genehmigung wird also künftig kein Rückbauprozess auskommen.

BGH, Urteil vom 18.11.2016, Aktenzeichen V ZR 49/16

08.11.2016: Landgericht Nürnberg-Fürth: Pflichtverletzungen nach Legionellenbefall

Ergibt die regelmäßig alle drei Jahre fällige Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen (§ 14 III TrinkwV 2001 i.V. m. Anl.4 Teil II b) einen Wert von mehr als 100 KBE, so ist der Vermieter verpflichtet, die Ursachen zu erforschen und die Mieter zu informieren. Im vorliegenden Fall hatte sich der Vermieter trotz konkreter Nachfrage durch den Mieter nicht geäußert. Das LG hat ihn zu Schadensersatz verurteilt. Die Kündigung, die der Mieter erklärt hatte, hat es allerdings nur unter Einhaltung der regelmäßigen Kündigungsfrist (3 Monate) gebilligt – und nicht als fristlose, wie der Mieter sie erklärt hatte. Dies allerdings nicht deshalb, weil nicht auch fristlos hätte gekündigt werden dürfen, sondern weil der Mieter selbst mit seiner Kündigung monatelang gezögert hat und damit zu verstehen gab, dass es ihm tatsächlich nicht so eilig war. Das Landgericht erwägt, dass der Mieter deshalb so lang gezögert hat, weil er vor Ausspruch der Kündigung zunächst eine neue Wohnung habe finden müssen. Dazu erklärt das Gericht, der Mieter habe in dieser Situation das Recht gehabt, fristlos auf ein späteres Datum zu kündigen, also unter Einhaltung einer freiwilligen, zum Beispiel zweimonatigen, sogenannten Auslauffrist.

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 08.11.2016, Aktenzeichen 7 S 1713/16

26.10.2016: Bundesgerichtshof: Kein Regressverzicht der Gebäudehaftpflichtversicherung, wenn der Mieter grob fahrlässig einen Schaden verursacht.

Der Mieter, der leicht fahrlässig das Mietobjekt beschädigt, haftet seinem Vermieter auf Schadensersatz. Ist das Mietobjekt insoweit versichert, kann die Versicherung, einmal in Anspruch genommen, bei dem Mieter keinen Regress nehmen. Der Mieter ist im Ergebnis mit versichert, wie wenn er selbst den Versicherungsvertrag (für ein eigenes Haus) abgeschlossen hätte. Nach der neuen Entscheidung des BGH gilt das aber nicht, wenn der Mieter den Schaden grob fahrlässig verursacht hat. Während der Eigennutzer einer Immobilie auch dann weitgehenden Versicherungsschutz genießt, wenn er den Schaden grob fahrlässig verursacht hat, muss der Mieter vollen Regress fürchten.

BGH, Urteil vom 26.10.2016, Aktenzeichen IV ZR 52/14

25.10.2016: Oberlandesgericht München: Mangelbeseitigungskosten in Höhe von € 30.000,- als Abnahmehindernis. Acht Raten sind nach MaBV unzulässig.

Viele Bauträgerverträge über die Neuherstellung von Wohnungseigentum sehen vor, dass die Käufer das Gemeinschaftseigentum abzunehmen verpflichtet sind, auch wenn es noch mangelbehaftet ist. Maßgeblich sei allein, ob das Gemeinschaftseigentum gebrauchstauglich ist. Das OLG München hat nun anders entschieden. Schon bei Mangelbeseitigungskosten von € 30.000,- – die in der Regel schon anfallen, wenn die Mängel nur optischer Art sind – könne der einzelne Erwerber die Abnahme verweigern – und damit die Zahlung der letzten Kaufpreisrate.
Hier hatte der Bauträger eigentlich schon Zahlung aus seinem vertraglichen Zahlungsplan verlangt, der für die siebte (und in seinem Fall vorletzte) Rate vorsah, dass diese bei schlichter Abnahmereife fällig wäre – also die Abnahme selbst eben nicht voraussetzte. Zahlungspläne setzen aber die Aufteilung auf sieben Raten voraus. Pläne, die acht Raten vorsehen, sind unwirksam.
So konnte der Bauträger hier weder seine vorletzte Rate bezahlt verlangen noch seine letzte.

OLG München, Urteil vom 25.10.2016, Aktenzeichen 9 U 34/16
Nichtzulassungbeschwerde zurückgewiesen, BGH, VII ZR 291/16

20.10.2016: Oberlandesgericht München: Vorsicht beim “Nießbrauchsvorbehalt” durch Eheleute.

Übergibt ein Alleineigentümer eine Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, so kann er sich ohne weiteres den Nießbrauch daran bis zu seinem Tode vorbehalten. Dann kann der das Objekt noch im vollen Umfang weiter nutzen, während die formale Rechtsposition (“Eigentum”) bereits auf den Erwerber übergegangen ist.
Übergeben aber Miteigentümer eine Immobilie, meistens Eheleute, so ist ein schlichter “Vorbehalt” nicht ausreichend. Denn jeder Ehegatte ist ja nur Eigentümer seines Anteils an der Immobilie. Daran kann er sich einen Nießbrauch vorbehalten, aber das genügt ihm nicht, um – nach dem Tod des Ehepartners – die komplette Immobilie nutzen zu dürfen. Er muss sich also entweder zusätzlich an dem Miteigentumsanteil des Ehegatten ebenfalls einen Nießbrauch bestellen lassen – oder aber einen Nießbrauch an der ganzen Immobilie. Beides ist möglich, aber der Notarvertrag muss klar erkennen lassen, welche Variante gewollt ist. Im Falle des OLG München hatte der Notar beide Varianten sprachlich so vermengt, dass letztlich keines der Rechte zur Entstehung gelangte.

OLG München, Beschluss vom 22.10.2016, Aktenzeichen 34 Wx 228/16

05.10.2016: Bundesgerichtshof: Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es weiterhin auf die Absendung an, nicht auf die Gutschrift.

Ungeachtet der Zahlungsverzugsrichtlinie der EU (die auf die Rechtzeitigkeit des Geldeingangs beim Rechnungsteller abstellt) muss der deutsche Mieter weiterhin nicht dafür gerade stehen, dass seine Mietzahlung dem Konto des Vermieters verspätet (nach dem 3. Werktag eines Monats) gutgeschrieben wird. Wie schon immer, muss er die Überweisung nur so rechtzeitig auf den Weg bringen, dass das Geld unter normalen Umständen am 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters sein müsste.

BGH, Urteil vom 05.10.2016, Aktenzeichen VIII ZR 222/15

05.10.2016: Oberlandesgericht Saarbrücken: Entziehung des Pflichtteils nach Schlägen und Beleidigung

Die Enterbung eines Abkömmlings ist in der Regel problemlos möglich; die Entziehung auch des gesetzlichen Pflichtteils jedoch nur in wenigen schwerwiegenden Fällen. Einen solchen hatte das OLG des Saarlandes zu entscheiden und hat dem Vater Recht gegeben: Seine Tochter hatte ihn ins Gesicht geschlagen und ihm den “Stinkefinger” gezeigt, nachdem er sie an ihre Verantwortung für ihre minderjährigen Kinder erinnert hatte. Er hatte daraufhin sein ganzes Erbe ihren Kindern zukommen lassen.

OLG Saarbrücken, Urteil vom 05.10.2016, Aktenzeichen 5 U 61/15

28.09.2016: Bundesgerichtshof: lebzeitiges Eigeninteresse oder Umgehung des gemeinschaftlichen Testaments?

Gemeinschaftliche Testamente entfalten mit dem Tod des ersten der beiden Ehegatten eine Bindungswirkung für den länger Lebenden. Dieser ist gehindert, das Testament zu ändern und für seinen eigenen Tod andere Erben einzusetzen. Darüberhinaus ist es ihm verboten, werthaltige Objekte wegzuschenken, wenn er an dieser Schenkung kein anerkennenswertes eigenes Interesse hat und die Schenkung primär dazu dient, den künftigen eigenen Nachlass abweichend von dem Testament zu verteilen. Hier hat der BGH entschieden, dass der länger Lebende nicht nur befugt ist, mit Angehörigen entgeltliche Verträge über künftige Pflege abzuschließen, sondern auch, Grundstücke herzuschenken in der Erwartung, damit einen pflegenden Angehörigen an sich zu binden. Allerdings muss der Wert des Grundstücks in einem angemessenen Verhältnis zu der erhofften Leistung des Angehörigen stehen; anderenfalls kann das Verschenken einer Immobilie auch ein Vorgang sein, der als teilweise missbräuchlich anzusehen ist.

BGH, Urteil vom 28.09.2016, Aktenzeichen IV ZR 513/15

25.08.2016: Landgericht Düsseldorf: Sorge um psychisch krankes Kind als “lebzeitiges Eigeninteresse”?

Auch wer sich in einem Erbvertrag gebunden hat, kann zu Lebzeiten Dinge herschenken, wenn er selbst an dieser Schenkung ein Eigeninteresse hat. Anerkannt ist in diesem Zusammenhang, dass der alte Mensch ein Kind durch Schenkung einer Immobilie auch räumlich an sich binden möchte, damit sich das Kind auch künftig um ihn sorgen möge. Das Landgericht Düsseldorf hatte nun den sehr speziellen Fall zu lösen, in dem das Kind ein psychisch kranker Sohn war und die Mutter ihm eine Immobilie geschenkt hatte, um – noch zu Lebzeiten ihres Ehemannes – die “Mutter-Sohn-Beziehung” zu festigen. Es stand also im Raum, dass die Mutter sich möglicherweise mehr um den Sohn zu kümmern gedachte als umgekehrt. Die Frage war, ob dieses – vordergründig – fremdnützige Anliegen der Mutter als ihr “Eigeninteresse” angesehen werden konnte. Das Gericht hat anscheinend geahnt, dass das Gelände vermint ist und zuweilen auch in fremdnützig erscheinender Sorge der Mutter ein Eigeninteresse verborgen sein kann, insbesondere, wenn ausdrücklich von einer Festigung der “Mutter-Sohn-Beziehung” die Rede ist, und sogar dann, wenn der Sohn (bereits?) psychisch krank ist. Es hat daher großzügig erklärt, das Interesse einer Mutter an räumlicher Nähe zu einem Kind sei in jedem Falle als Eigeninteresse anzuerkennen, unabhängig davon, wer eigentlich wem zu helfen gedenke.

LG Düsseldorf, Urteil vom 25.08.2016, Aktenzeichen 1 O 410/15

24.08.2016: Bundesgerichtshof: (Fast) kein Pardon bei der Schonfristzahlung!

Wer eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erhalten hat, kann seine Verpflichtungen innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage nach-erfüllen und damit die Kündigung aus der Welt schaffen. Dazu muss er seine Verpflichtungen allerdings vollständig erfüllen. Bleiben nach der Nachzahlung immer noch Rückstände, bleibt die Kündigung wirksam. Ein Hintertürchen lässt der BGH aber offen: Er weist darauf hin, dass der Rückstand hier noch 921 Euro betrug. Soll heißen: wenn er nur 29,10 Euro betragen hätte, wäre der Senat womöglich großzügiger gewesen.

BGH, Urteil vom 24.08.2016, Aktenzeichen VIII ZR 261/15

04.08./31.08.2016: Oberlandesgericht München: Umschreibung einer Immobilie auf einen Alleinerben aufgrund transmortaler Vollmacht

Wurde der Alleinerbe nicht durch notarielles Testament, sondern nur durch selbst geschriebenes “privatschriftliches” Testament eingesetzt, so kann er eine Immobilie des Verstorbenen nur dann auf sich umschreiben lassen, wenn er zuvor ein Erbscheinsverfahren durchlaufen hat. Erst wenn er so seine Erbenstellung nachweisen kann, muss das Grundbuchamt tätig werden.
Die Frage ist, ob es auch ohne Erbschein geht, wenn der Verstorbene dem Alleinerben eine notariell beurkundeter Generalvollmacht erteilt hatte. Eigentlich erlischt die Generalvollmacht automatisch, wenn der Inhaber der Vollmacht den Vollmachtgeber beerbt. Dann ist eine Vertretung nicht mehr möglich, weil alle Rechte des Verstorbenen nun dem Erben gehören. Die Frage kann also nur sein, ob die Vollmacht trotz ihres Erlöschens noch Wirkungen gegenüber dem Grundbuchamt hat.
Das OLG München hat hier in zwei sehr ähnlichen Fällen unterschiedlich entschieden: Weiß das Grundbuchamt, dass der Antragsteller Alleinerbe ist und somit die Vollmacht erloschen ist, so bedarf es des Erbscheinsverfahrens. Behauptet der Antragsteller nur, Alleinerbe zu sein, ohne dass dies auch für das Grundbuchamt ersichtlich ist, so muss das Grundbuchamt aufgrund der Vollmacht tätig werden – auch ohne Erbschein.

OLG München, Beschlüsse vom 04.08.2016 und 31.08.2016, Aktenzeichen 34 Wx 110/16 und 34 Wx 273/16

02.08.2016: Landgericht Waldshut-Tiengen: Kein Anspruch auf Wertermittlung nach Eidesstattlicher Versicherung des Erben.

Weil ein Pflichtteilsberechtigter die Höhe seines Anspruchs meist ohne Hilfe des Erben nicht berechnen kann, gibt ihm die Zivilprozessordnung das Recht, seine Forderung zunächst unbeziffert zu erheben. Dazu muss er mit der Maßgabe klagen, der Erbe möge ihm erst Auskunft erteilen (und deren Richtigkeit gegebenenfalls an Eides Statt versichern), woraufhin er dann die Klageforderung beziffern werde, sog. Stufenklage. Der Pflichtteilsberechtigte hat auch einen Anspruch auf Wertermittlung: Grundsätzlich kann er für jeden Gegenstand des Nachlasses verlangen, dass der Erbe den Wert sachverständig ermitteln lässt. Darüber, wie sich dieser Wertermittlungsanspruch in das System der Stufenklage einfügt, herrscht noch Unklarheit. Einerseits wird behauptet, der Wertermittlungsanspruch sei auch ein Auskunftsanspruch; andererseits kann der Wertermittlungsanspruch oft erst erhoben werden, wenn nach erteilter Auskunft bekannt ist, dass ein bestimmter Gegenstand zum Nachlass gehört. Das Landgericht Waldshut hat nun entschieden, dass ein Wertermittlungsanspruch im Rahmen einer laufenden Stufenklage nicht mehr geltend gemacht werden könne, wenn der Kläger zuvor bereits verlangt habe, dass ihm die Richtigkeit der erteilten Auskunft an Eides Statt versichert wird. Eine “Rückkehr” von der “zweiten auf die erste Stufe” sei dem Kläger nicht gestattet. Der klagende Pflichtteilsberechtigte muss also aufpassen: Hat er erst durch die Auskunft von einem Gegenstand (meist einem Grundstück) erfahren, so muss er die Wertvermittlung fordern, bevor er die “zweite Stufe” startet (die Klage auf Abgabe der Eidesstattlichen Versicherung). Hat er dies versäumt, muss er die Wertermittlung separat einklagen.
Dass das Landgericht hier allerdings noch weiter gegangen ist und die Klage auf ihrer dritten Stufe abgewiesen hat, obwohl der Kläger noch gar keine Zahlung verlangt hatte, erscheint fragwürdig. Das Gericht hat also über einen Antrag entschieden, den der Kläger gar nicht gestellt hatte. Richtig wäre gewesen, den Wertermittlungsantrag als unzulässig abzuweisen. Damit wäre die dritte Stufe weiterhin offen geblieben.

LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 02.08.2016, Aktenzeichen 1 O 91/13

22.07.2016: Oberlandesgericht Frankfurt: Fristlose Kündigung eines Heimplatzes

Das Anmieten eines Heimplatzes zur stationären Pflege ist im Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) geregelt. Ähnlich einem normalen Mietvertrag kann das Heim auch einen solchen Heimplatzvertrag kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Liegt der Grund beim Heimbewohner, so ist eine Kündigung möglich, wenn der Heimbewohner das Personal oder die Mitbewohner schuldhaft terrorisiert. In der Regel liegt aggressivem Verhalten der Bewohner oder Schreiattacken aber eine demenzielle Veränderung des Gehirns zugrunde; die Belastungen der Mitmenschen beruhen damit nicht auf einem Verschulden des Kranken. Für das Oberlandesgericht Frankfurt kommt eine Kündigung trotzdem in Frage: wenn nämlich dem Heim die Erkrankung, die zu dem Fehlverhalten geführt hat, beim Abschluss des Heimvertrags verschwiegen worden sei.

OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 22.07.2016, Aktenzeichen 8 W  38/16

21.07.2016: Landgericht Essen: Defektes Internet berechtigt zu 10% Mietminderung

Die Miete ist kraft Gesetzes um 10% gemindert, wenn die Festnetzleitung für Telefon und Internet defekt ist, unabhängig davon, wo der Fehler liegt und ob der Vermieter diesen verursacht hat. Die gesetzliche Minderung beruht allein auf der geminderten Gebrauchsfähigkeit der Wohnung.
Dagegen kann der Mieter – anders als sonst bei Mietmängeln – keine Reparatur verlangen: Diese liegt gemäß Telekommunikationsgesetz in der Hoheit des Netzbetreibers, insbesondere der Deutschen Telekom.

LG Essen, Urteil vom 21.07.2016, Aktenzeichen 10 S 43/16

21.07.2016: Bundesverfassungsgericht: Bestellerprinzip beim Maklerauftrag ist verfassungsmäßig.

Der Bundestag hatte im vergangenen Jahr eine Neuregelung des Maklerrechts verabschiedet, wonach Mietinteressenten künftig nur dann noch zu Maklergebühren herangezogen werden können, wenn sie selbst den Makler engagiert hatten. Bis dahin war es verbreitete Praxis gewesen, dass Makler bei Vermietern damit warben, die eigentlich vom Vermieter zu zahlende Courtage auf den Mieter abzuwälzen.
Gegen das neue Gesetz hatten zwei Makler in “Karlsruhe” geklagt; Ihre Verfassungsbeschwerde wurde nun abgewiesen.

BVerfG, Beschluss vom 21.07.2016, Aktenzeichen 1 BvR 1015/15

20.07.2016: Bundesgerichtshof: Vorsicht bei Kautionssparbüchern aus beendeten Mietverhältnissen

Zum einen muss der ausgezogene Mieter beachten: Er kann auf Rückgabe des Sparbuchs erst und nur dann klagen, wenn der Vermieter gegen ihn keine offenen Forderungen mehr hat.
Aber vor allem muss der Vermieter aufpassen: Offene Forderungen aus Betriebskostennachzahlungen verjährten nämlich am Ende des dritten Jahres nach Rechnungstellung – und das Vorhandensein des Sparbuchs ändert nichts am Verjährungsbeginn.
Bewegt sich also nach Auszug des Mieters keine der beiden Seiten, gewinnt der Mieter, wenn er dem Vermieter noch etwas schuldig war, durch reinen Zeitablauf als erster: der Vermieter verliert seine noch offenen Forderungen. Erst mit deren Verlust kann der Mieter sein Sparbuch zurück verlangen. Seine darauf gerichtete Forderung verjährt erst drei Jahre später.

BGH, Urteil vom 20.07.2016, Aktenzeichen VIII ZR 263/14

13.07.2016: Bundesgerichtshof: Vermieter kann sich mit seiner Kündigung Zeit lassen

Der Vermieter einer Wohnung kann, wenn der Mieter mit der zweiten Monatsmiete in Verzug ist, fristlos kündigen. Nicht geregelt ist, wieviel Zeit er sich mit der Kündigung lassen kann. Der Bundesgerichtshof sagt, es gebe keine zeitliche Einschränkung, solange nur der Vermieter dem Mieter klargemacht hat, dass der Zahlungsverzug nicht hingenommen wird.

BGH, Urteil vom 13.07.2016, Aktenzeichen VIII ZR 296/15

12.07.2016: Oberlandesgericht Hamm: Zur Urkundenfälschung bei unterschobenen Testamenten

Wer einem Sterbenden einen selbst geschriebenen Text unterschiebt mit der Bitte, der Sterbende möge unterschreiben, begeht keine Urkundenfälschung. Die auf diese Weise versuchte Erbeinsetzung scheitert zwar, wenn anhand der verschiedenen Handschriften ersichtlich ist, dass das Testament nicht von dem Sterbenden herrührte. Der Urheber des Testamentstextes verliert aber nicht außerdem noch sein Pflichtteilsrecht, wie dies bei Urkundenfälschungen gesetzlich angeordnet ist.

OLG Hamm, Urteil vom 12.07.2016, Aktenzeichen 10 U 83/15

06.07.2016: Bundesgerichtshof: Verschärfte Anforderungen an die Patientenverfügung

Steht in einer Patientenverfügung lediglich, man wünsche keine “lebenserhaltenden Maßnahmen”, so ist allein daraus noch nicht der Wille zu erkennen, keine Ernährung über eine Magensonde zu wollen. Erst recht, so der BGH, sei darin kein Wille zu erkennen, dass eine schon begonnene Ernährung über eine Magensonde wieder abgebrochen wird.
Verlangt ein Angehöriger unter Berufung auf eine Vollmacht, die ihm der Patient erteilt hatte, den Behandlungsabbruch, so kann die Behandlung nur abgebrochen werden, wenn der Aspekt der Lebensgefahr aufgrund des Abbruchs in der Vollmacht ausdrücklich erwähnt ist. Schlichte Generalvollmachten reichen insoweit nicht aus, wohl aber solche, wie sie seit Jahren typischerweise von Anwälten und Notaren für alte Menschen – oft zusammen mit einer Patientenverfügung – aufgesetzt werden.
Ein amtlich bestellter Betreuer zur Überwachung des Bevollmächtigten (ein sogenannter Kontrollbetreuer) kann laut dem BGH nur eingesetzt werden, wenn offenkundig sei, dass der Bevollmächtigte dem Willen des Patienten zuwider handelt. Nicht selbst bevollmächtigte Familienmitglieder haben damit kaum eine Chance einem befürchteten Fehlgebrauch der Vollmacht seitens des Bevollmächtigten zu begegnen.

BGH, Beschluss vom 06.07.2016, Aktenzeichen XII ZB 61/16

06.07.2016: Bundesverfassungsgericht: Wohnungsräumung trotz andauernder Suizidgefahr?

Im vorliegenden Fall sollte nicht eine Mieterin zwangsgeräumt werden, sondern es sollte das Haus einer psychisch schwer kranken Schuldnerin zwangsversteigert werden. Die hierzu entwickelten Grundsätze werden aber auch im Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu beachten sein. Das Verfassungsgericht tritt hier der Praxis der Vollstreckungsgerichte entgegen, die Versteigerung immer nur für einige Monate vorübergehend einzustellen. Es hat erklärt, dass im Falle einer “harten” Suizidalität, die gemäß ärztlichen Gutachten auch bis auf weiteres unheilbar sein dürfte, die Zwangsvollstreckung gegen die Selbstmordgefährdete auch auf Dauer eingestellt werden kann. Ob das im konkreten Fall so geschehen muss, hängt einerseits davon ab, wie der Schuldnerin anderweitig geholfen werden kann, aber auch davon, ob die Rechte des Gläubigers auch nach vielen Jahren Verzögerung noch verwirklicht werden können, oder ob er seine Rechte durch die dauerhafte Verfahrenseinstellung mutmaßlich verliert.
Da die Rechte eines Vermieters gegen seinen suizidalen Mieter-Schuldner durch dauerhafte Verfahrenseinstellung verloren zu gehen drohen, dürfte der suizidale Mieter aus dieser Entscheidung gegen den Vermieter keine entscheidenden Rechte herleiten können. Missbräuchlich nur behaupteter Suizidalität leistet diese Entscheidung erst recht keinen Vorschub.

BVerfG, Beschluss vom 06.07.2016, Aktenzeichen 2 BvR 548/16

29.06.2016: Bundesgerichtshof: Zehnjahresfrist läuft auch bei Schenkung unter Vorbehalt des Wohnrechts

Hat jemand einen Abkömmling (eher seltener: seinen Ehepartner) enterbt, und hat er zugleich in den letzten zehn Jahren vor seinem Tod Gegenstände verschenkt, so kann der derart geprellte Abkömmling aus der Schenkung Pflichtteilsergänzungsansprüche berechnen.
Nun bedeutet “verschenkt” nicht ohne weiteres, dass der Schenker auch tatsächlich auf den Gegenstand verzichten muss. Womöglich überträgt er zwar das Eigentum jemand anderem, darf die Sache aber weiterhin nutzen. So war schon bisher in der Rechtsprechung geklärt, dass von einem Verschenken im Sinne obiger Zehnjahresfrist keine Rede sein kann, wenn jemand ein Grundstück unentgeltlich übereignet, sich daran aber einen Nießbrauch vorbehält. Denn der Nießbrauch erlaubt die umfassende Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks. Die Zehnjahresfrist beginnt im Falle einer solchermaßen entwerteten Schenkung also nicht zu laufen. Strittig ist die Lage aber in dem viel häufigeren Fall, dass der Schenker sich nicht einen Nießbrauch, sondern “nur” ein Wohnrecht vorbehält. Hier sind zahllose Varianten denkbar, wobei der Schenker mal mehr, mal weniger Verzicht leistet. Der BGH hat nun entschieden, dass im Normalfall eines vorbehaltenen Wohnungsrechts, wenn also der Schenker nur einen Teil des Wohnraums für sich reserviert, eine Schenkung vorliegt – und damit auch die Zehnjahresfrist zu laufen beginnt. Dabei ist die Einschränkung, die der Schenker damit hinnehmen muss, in der Praxis oft minimal, gerade wenn die alten Leute ohnehin nicht mehr viel Platz benötigen. Es soll laut dem BGH nicht einmal schaden, wenn die Schenker (meist Eltern) die “Kinderzimmer” im Obergeschoss trotzdem weiterhin nutzen – wenn nur das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht sich auf das Erdgeschoss beschränkt. Die Übertragung eines solchen Hauses auf ein Kind – unter Vorbehalt eines derartigen Wohnrechts – ist also ein probates Mittel, ein enterbtes anderes Kind um dessen Pflichtteilsergänzungsansprüche zu bringen.

BGH, Urteil vom 29.06.2016, Aktenzeichen  IV ZR 474/15

29.06.2016: Bundesgerichtshof: Der beschwerte Erbe kann seine Annahmeerklärung anfechten, wenn er nicht wusste, dass er nur so den Pflichtteil bekommt.

§ 2306 BGB enthält eine wenig bekannte und auch in der Neufassung von 2010 wenig verstandene Regelung: Sie sichert demjenigen den Pflichtteil, der zwar als Erbe eingesetzt wurde, aber mit derartigen Beschränkungen, dass sein Erbe womöglich weniger wert ist als es der Pflichtteil gewesen wäre. Diese Regelung sieht – zwar systemkonform, aber der Intuition widersprechend – vor, dass, wer seinen Pflichtteil retten will, das Erbe ausschlagen muss.
Der BGH ist großzügig und gestattet demjenigen, der diese Vorschrift nicht kannte oder nicht verstanden hatte, auch nach Annahme seiner Erbschaft diese noch auszuschlagen und damit den Pflichtteil verlangen zu können.

BGH, Urteil vom 29.06.2016, Aktenzeichen IV ZR 387/15

29.06.2016: Landgericht Hamburg: Keine nachträgliche Genehmigung ungenehmigter Umbauten.

Nach Auffassung des LG Hamburg kann es nur in Ausnahmefällen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn bauliche Änderungen, die zunächst ohne Beschluss durchgeführt worden waren, nachträglich genehmigt werden. Im vorliegenden Fall scheint freilich eine andere Entscheidung auch gar nicht denkbar, weil der Genehmigung die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer fehlte. Diese Zustimmung muss aber in jedem Fall vorliegen, egal ob die Maßnahme vorher beschlossen oder im Nachhinein genehmigt wird.

LG Hamburg, Urteil vom 29.06.2016, Aktenzeichen 318 S 102/15

24.06.2016: Landgericht Dortmund: freiwillige Inhalte der Jahresabrechnung

Enthält die Jahresabrechnung nach Aussage des Verwalters Teile, die nicht notwendig wären, zum Beispiel eine Übersicht über die Rückstände der einzelnen Wohnungseigentümer, so muss dieser freiwillige Teil zum einen fehlerfrei sein, zum anderen bei der Beschlussfassung auch allen Eigentümern vorliegen.
Anderernfalls ist die Jahresabrechnung auch dann mit Erfolg anfechtbar, wenn sie ansonsten vollständig und fehlerfrei ist.

LG Dortmund, Urteil vom 24.06.2017, Aktenzeichen 17 S 282/15

23.06.2016: Bundesgerichtshof: Vollständigkeit der Belege gehört zur Jahresabrechnung

Erstellt der Verwalter eine Jahresabrechnung für ein Geschäftsjahr, in welchem er bereits Verwalter war, so hat er nicht nur die Belege auszuwerten, sondern auch für deren Vollständigkeit und Richtigkeit einzustehen. Insoweit handelt es sich um eine höchstpersönliche Pflicht, die auch im Falle der Zwangsvollstreckung nur von ihm und keinem Ersatz-Verwalter erfüllt werden kann. Nur in dem selteneren Fall, dass ein Verwalter über das Geschäftsjahr, in welchem er sein Amt erst angetreten hat – und daher zum Teil über eine Periode abrechnet, in welcher sein Vorgänger Verwalter war – beschränkt sich die Pflicht auf die reine Belegauswertung bzw. Rechnungsaufstellung.

BGH, Beschluss vom 23.06.2016, Aktenzeichen I ZB 5/16

17.06.2016: Landgericht Bonn: Vertragserben gegen beschenkte Pflichtteilsberechtigte

Eine noch weitgehend ungelöste Konstellation entsteht, wenn im Anschluss an einen Erbvertrag der künftige Erblasser einer Person etwas schenkt, die laut Vertrag gerade nicht erbberechtigt ist, aber einen Pflichtteilsanspruch hat.
Der Klassiker: als Erben sind die gemeinsamen Kinder eingesetzt; nach Tod der Mutter heiratet der Vater aber wieder. Nun ist es dem Vater  vertragsgemäß untersagt, seine neue Frau als Erbin einzusetzen, und eigentlich ist es ihm (in gewissen Grenzen) auch untersagt, ihr größere Dinge zu schenken, falls dies die Vertragserben beeinträchtigt. Nun ist es nicht hinreichend geklärt, ob eine Schenkung die Vertragserben womöglich deshalb nicht beeinträchtigt, weil die Schenkung in etwa den Wert des späteren Pflichtteilsanspruchs hat und die Vertragserben diesen Anspruch ohnehin erfüllen müssten. Der Teufel sitzt aber im Detail, und fast nie entspricht die Schenkung wertmäßig dem Pflichtteilsanspruch. Im übrigen ist der Pflichtteilsanspruch nur auf Geld gerichtet, der Herausgabeanspruch, den die Kinder (die Vertragserben) dereinst geltend machen könnten, wäre aber auf die Rückgabe des Geschenks gerichtet, etwa eine Immobilie, zum Beispiel das Elternhaus der Kinder, das diese auch gegen Geld nicht gern aufgegeben hätten. Vor allem ist unklar, was mit dem Pflichtteilsanspruch der neuen Frau passierte, wenn ein Gericht den Herausgabeanspruch der Kinder abwiese. Eine Abweisung der Klage der Kinder wäre ja nur zu rechtfertigen, wenn damit zugleich der Pflichtteilsanspruch der Stiefmutter erledigt wäre. Der Bundesgerichtshof hatte bisher eine solche einheitliche Lösung verfochten, ohne aber zu erklären, wie eine Aufrechnung funktionieren könnte, ohne dass die Stiefmutter ihr Pflichtteilsrecht überhaupt geltend gemacht hat.
Das Landgericht Bonn dreht daher nun den Spieß um: Da der Pflichtteil der Stiefmutter durch den Prozess nicht beeinträchtigt sei, insbesondere eine Aufrechnung von Pflichtteil und Schenkung unmöglich sei, habe die Schenkung an die Stiefmutter die Kinder sehr wohl beeinträchtigt. Es sei ja zu gewärtigen, dass die Stiefmutter die Schenkung behält und später noch ihren Pflichtteil geltend macht. Also könnten die Kinder den geschenkten Gegenstand herausverlangen. Der Stiefmutter sei es unbenommen, anschließend oder daneben ihren Pflichtteil zu verlangen. Für die Praxis bedeutete dies eine Erleichterung, wenn es sich nur durchgesetzt hätte. Bis dahin ist die Rechtsposition der Kinder nicht beneidenswert: Solange die Rechtsprechung des BGH noch besteht, laufen sie Gefahr, dass das für sie zuständige Gericht den Herausgabeanspruch im Hinblick auf den Pflichtteil zurückweist – ohne der Stiefmutter zugleich ihren Pflichtteilsanspruch zu entwinden. Dann stehen die Kinder mit leeren Händen da, müssen immense Prozesskosten bezahlen und dann womöglich noch den Pflichtteil.

LG Bonn, Urteil vom 17.06.2016, Aktenzeichen 1 O 388/14

16.06.2016: Oberlandesgericht Bamberg: Zur Sorgfalt des Notars bei der Erstellung eines Nachlassverzeichnisses für einen Pflichtteilsberechtigten

Der Pflichtteilsberechtigte hat gegen den Erben einen Anspruch auf Auskunft über den Nachlass. Er kann auch verlangen, dass das Nachlassverzeichnis von einem Notar aufgenommen wird. Dabei geht es aber nicht darum, dass der Notar die Erklärungen des Erben beurkunden soll, sondern dass der Inhalt der Erklärungen aussagekräftiger werden soll als es eine Auskunft des Erben selbst wäre. Bisher ist das Problem ungelöst, wie der Notar mit einem Erben umzugehen hat, der nur unzureichend zur Aufklärung beiträgt. Das OLG Bamberg stellt immerhin fest, dass der Notar sich nicht darauf beschränken darf, Angaben des Erben zu Papier zu bringen und im übrigen zu erklären, weitere Nachlassgegenstände existierten nicht. Er habe den Erben einer eindringlichen Befragung zu unterwerfen und dabei auf alle offensichtlichen Widersprüche und naheliegenden Zweifel einzugehen. Er habe den Erben auch aufzufordern, Belege zu besorgen. All das ist aber zunächst nicht mehr als der Hinweis an den Notar, dass er ordentlich zu arbeiten habe. Ob dem Pflichtteilsberechtigten damit gegen einen Erben geholfen ist, der erklärt, nicht mehr zu wissen und auch nicht verpflichtet sei, Belege zu beschaffen, steht leider auf einem anderen Blatt.

OLG Bamberg, Beschluss vom 16.06.2016, Aktenzeichen 4 W 42/16

15.06.2016: Bundesfinanzhof: Abfindungszahlung an weichenden Erben ist steuerlich abzugsfähig.

Zahlt ein Erbe an einen Konkurrenten, der ebenfalls behauptet, Erbe zu sein (“Erbprätendent”), einen Betrag, damit letzterer seine Ambitionen aufgibt, so kann der Erbe die Zahlung als Nachlassverbindlichkeit von seinem Erbe abziehen. Seine Erbschaftsteuerpflicht reduziert sich entsprechend.
Achtung: der andere muss deshalb das erlangte Geld keineswegs versteuern (BFH 4.5.2011, II R 34/09, BFHE 233, 184). Dieser Abfindungsbetrag entgeht dem Fiskus endgültig.

BFH, Urteil vom 15.06.2016, Aktenzeichen II R 24/15

25.05.2016: Bundesgerichtshof: Zur Anfechtung gemeinschaftlicher Testamente durch die Kinder.

Auch gemeinschaftliche Testamente können anfechtbar sein, in der Praxis vor allem wegen sogenannter Motivirrtümer: Man hatte sich in diesem oder jeden Umstand oder in diesem oder jenen Menschen getäuscht. Zur Anfechtung kann der überlebende Ehegatte berechtigt sein, aber auch ein anderer, der von der Anfechtung profitieren würde, vor allem ein Kind der beiden. Zeitliche Grenzen für die Anfechtung bestimmt das Gesetz nicht. Aber es bestand Unsicherheit darüber, ob zeitliche Grenzen, die im Recht des Erbvertrags bestimmt sind, auch auf die Anfechtung des gemeinschaftlichen Testaments anzuwenden sind. So muss bei Erbvertrag der Vertragspartner innerhalb eines Jahres anfechten, und der Dritte kann ebenfalls nicht mehr anfechten, wenn der Vertragspartner die Jahresfrist hat verstreichen lassen. Der BGH hat nun entschieden, dass der Ehegatte innerhalb eines Jahres anfechten müsste, dass aber die Kinder auch dann noch anfechten können, wenn die Eltern die Frist haben verstreichen lassen.

BGH, Urteil vom 25.05.2016, Aktenzeichen IV ZR 205/15

19.05.2016: Kammergericht: Schriftformklausel schützt nicht vor unbedachter mündlicher Vertragsänderung

Mietverträge bedürfen immer dann der Schriftform, wenn sie fest auf länger als ein Jahr abgeschlossen werden. Verträge, die dem nicht genügen, können von beiden Seitenunter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Auch Änderungen eines schon laufenden Vertrags bedürfen dieser Schriftform. Nun enthalten viele Verträge eine standardmäßige Schriftformklausel, nach der alles, was nicht schriftlich festgehalten sei, ungültig sei. Schon seit Jahren mehren sich die Stimmen derer, die solche Klauseln für ungültig halten; nun hat auch das Kammergericht seine Meinung geändert und macht die Schriftformklausel damit wirkungslos. Der hier zu beurteilende Vertrag enthielt zudem auch eine Schriftformheilungsklausel, wonach die Vertragsparteien gehalten seien, einen Schriftformmangel nachträglich zu heilen, indem die schriftliche Fixierung nachgeholt wird. Auch diese Klausel hält das KG für wirkungslos. Das Ergebnis ist freilich ambivalent: zwar gilt das nachträglich zwischen den Vertragsparteien Ausgehandelte, auch ohne dass darüber eine Urkunde erstellt wird. Aber der auf längere Zeit abgeschlossene Mietvertrag wird auch beiderseits frei kündbar.
Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.

KG, Urteil vom 19.05.2016, 8 U 207/15

17.05.2016: Oberlandesgericht Koblenz: keine Prozesspflegschaft bei bestehender Vorsorgevollmacht.

Die gültige Vorsorgevollmacht steht im Falle eines Prozesses einer gesetzlichen Vertretung gleich. Die Bestellung eines Prozesspflegers, wie sie sonst für geschäftsunfähige Prozessbeteiligte üblich ist, erübrigt sich damit (§ 51 Absatz 3 ZPO). Das bedeutet für jemanden, der einen Geschäftsunfähigen verklagen will, dass er sich, falls er von der Vollmacht weiß, erkundigen muss, ob die Vollmacht den gesetzlichen Vorgaben für die Vorsorgevollmacht (§ 1896 Abs.2 S.2 BGB) entspricht. Anderenfalls wird sein Antrag auf Anordnung von Prozesspflegschaft zurückgewiesen.

OLG Koblenz, Beschluss vom 17.05.2016, Aktenzeichen 5 W 232/16

12.05.2016: Bundesgerichtshof: Schutz des Vorkaufsberechtigten gegen unüblich hohen Maklerlohn

Wer – aus welchem Rechtsgrund auch immer – vorkaufsberechtigt ist, hat, wenn er das Vorkaufsrecht ausübt, alle Bedingungen zu erfüllen, die in dem Kaufvertrag vereinbart worden sind. Dazu zählt auch eine Maklercourtage, die erst in dem Kaufvertrag vereinbart worden ist. Der BGH verwahrt sich jetzt aber ausdrücklich dagegen, dem Vorkaufsberechtigten auch solche Maklergebühren zu überbürden, die unüblich hoch sind. Dafür, was üblich ist, komme es auf die regionalen Gepflogenheiten an; in Südbaden wären dies 3% vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer. Hatten Verkäufer und Käufer eine höhere Courtage vereinbart, bekommt der Makler – wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird – von dem Vorkaufsberechtigten keinerlei Geld.

BGH, Urteil vom 12.05.2016, Aktenzeichen I ZR 5/15

10.05.2016: Landgericht Hamburg: Zustellung einer Kündigung an einen Geschäftsunfähigen

Das Gericht stellt fest, dass Regelungen in einem vorgedruckten Mietvertrag, wonach ein Mieter den jeweils anderen bevollmächtigt, für ihn Kündigungen entgegenzunehmen, wirksam sind.
Im übrigen könne die Kündigung auch dann wirksam zugehen, wenn sie einem Generalbevollmächtigten des Mieters zugeht. Wichtig ist dabei nur, dass der Mieter zu der Zeit, als er die Generalvollmacht erteilte, noch geschäftsfähig war. Die Entscheidung wurde hier für eine notarielle Generalvollmacht erteilt. Der Begründung ist aber nicht zu entnehmen, dass das Gericht bei einer privatschriftlichen Urkunde anders entschieden hätte.

LG Hamburg, Urteil vom 10.05.2016, Aktenzeichen 316 S 80/15

10.05.2016: Bundesgerichtshof: Vorgetäuschter Eigenbedarf bei Verkaufsabsicht

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt möglicherweise auch dann vor, wenn zwar nach Auszug der Mieter die in der Kündigung benannte Person einzieht, die laut dem Vermieter einziehen sollte, wenn aber diese Person alsbald wieder auszieht und das Gebäude entmietet verkauft wird. Insbesondere liegt eine Täuschung dann vor, wenn der Vermieter schon im Moment der Kündigung seines Mieters die Absicht verfolgte, das Gebäude lediglich zwecks besseren Verkaufs zu entmieten, und wenn er dabei Grund zu der Annahme hatte, dass sein “Strohmann” (der zwischenzeitlich einzog), leichter als ein normaler Mieter zum Auszug bewegt werden könnte.
Der frühere Mieter kann auch dann auf Schadensersatz klagen, wenn er sich mit seinem Vermieter in einen gerichtlichen Räumungsvergleich auf einen Auszug geeinigt hatte. Denn der normale Räumungsvergleich enthält keinen Anhaltspunkt dafür, dass er auch für den Fall Gültigkeit haben sollte, dass der Vermieter den Mieter arglistig getäuscht hat.

BGH, Beschluss vom 10.05.2016, Aktenzeichen VIII ZR 214/15

10.05.2016: Amtsgericht Hannover: Einbehalt der Kaution wegen verjährter Betriebskostennachforderung

Hat der Vermieter einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten verjähren lassen, so kann er ihn trotz Verjährung bei der späteren Auskehrung der Kaution an den Mieter in Abzug bringen. Beim verpfändeten Sparbuch ergibt sich das schon aus dem Gesetz (§ 216 BGB); bei der Barkaution könne nach Meinung des Amtsgerichts nichts anderes gelten.

AG Hannover, Urteil vom 10.05.2016, Aktenzeichen 501 C 12374/15

03.05.2016: Amtsgericht Köln: Kosten für Neuverfliesung bei Anbringung von Zählern nicht zu berücksichtigen

Der Vermieter ist von der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch dann freigestellt, wenn die Anbringung der Zähler unverhältnismäßig teuer ist. Dabei zählt aber nur die Installation der Zähler und der Rohre, nicht aber die nötige Neuverfliesung eines Bades.

Amtsgericht Köln, Urteil vom 03.05.2016, Aktenzeichen 219 C 352/15

25.04.2016: Oberlandesgericht Düsseldorf: Zur Rückforderung gezahlter Nebenkosten

Hat der Mieter Vorauszahlungen auf die Nebenkosten geleistet, der Vermieter aber nur fehlerhafte Abrechnungen erstellt, kann der Mieter entweder
– die kompletten Vorauszahlungen zurückverlangen (das setzt aber voraus, dass die Abrechnungen schon von der Form her so mangelhaft sind, dass sie gar nicht als Nebenkostenabrechnung angesehen werden können) oder aber
– die Beträge zurückverlangen, die nach Meinung des Mieters zuviel abgerechnet wurden (das setzt voraus, dass überhaupt abgerechnet wurde – in einer Form, die als Nebenkostenabrechnung anerkannt werden kann. Es setzt ferner voraus, dass der Mieter – gegebenenfalls nach Einsicht in die Belege – eine aus seiner Sicht richtigere Abrechnung des vermeintlich falsch berechneten Postens vorlegt).
Das OLG Düsseldorf erläutert, dass der Mieter auch beide Formen der Rückforderung kombinieren kann, wenn er sich nicht sicher ist, ob die vom Vermieter vorgelegten Abrechnungen formal noch als Nebenkostenabrechnung angesehen werden können oder nicht. Er kann dann im Hauptantrag Variante 1 verfolgen und Variante 2 per Hilfsantrag (“für den Fall, dass das Gericht Variante 1 für unbegründet hält, fordere ich Geld gemäß Variante 2″).
Das Gericht verurteilt daher einen Anwalt, der diese Zusammenhänge nicht beachtet hatte, zu Schadensersatz gegenüber seinem früheren Mandanten.

OLG Düsseldort, Urteil vom 25.04.2016, Aktenzeichen I-24 U 152/16

19.04.2016: Landgericht Frankfurt a.M.: Keine Kostenerstattung in der “Zweier-WEG”

Besteht eine WEG nur aus zwei Parteien, und legt eine Partei Kosten für eine gemeinschaftliche Angelegenheit aus, so kann sie nicht von der anderen Partei Kostenerstattung verlangen. Und zwar kann sie weder Zahlung direkt an sich noch Zahlung auf ein WEG-Konto verlangen. Vielmehr gelten hier genauso wie sonst in der WEG die Regeln über die Willensbildung und die Kostentragung: es muss zunächst ein Beschluss gefasst werden – notfalls mit Beteiligung der Gerichte – und anschließend müssen die Kosten über die WEG beglichen werden.

LG Frankfurt a.M., Urteil vom 19.04.2016, Aktenzeichen 2-13 S 204/13

16.04.2018: Oberlandesgericht Köln: Kosten für Privatgutachten in Pflichtteilsprozessen

Kosten für Gutachten zur Wertermittlung bei Nachlassgegenständen trägt in der Regel der Nachlass: nämlich wenn der Erbe auf Anforderung des Pflichtteilsberechtigten das Gutachten eingeholt hat.
Holt der Erbe ein Gutachten ein, um sich gegen die Klage auf Zahlung des Pflichtteils zu verteidigen, können die Aufwendungen für das Gutachten als notwendige Prozesskosten erstattungsfähig sein. Ebenso, wenn der Pflichtteilsberechtigte selbst ein Gutachten einholt, um im Prozess seiner Darlegungspflicht Genüge zu tun. Privatgutachten im laufenden Prozess werden allerdings eher mit Vorsicht als erforderlich und damit als erstattungsfähig angesehen.

OLG Köln, Beschluss vom 16.04.2018, Aktenzeichen 17 W 39/18

14.04.2016: Landessozialgericht Baden-Württemberg: Grenzen der Sozialhilfe bei Beerdigungskosten

Grundsätzlich haben Bedürftige (Sozialhilfeempfänger) Anspruch auf Kostenerstattung für Beerdigungskosten (§ 74 SGB XII). Haben die Bedürftigen aber Verwandte, die ebenfalls bestattungspflichtig sind, kann der Anspruch entfallen: Der Bedürftige muss es wenigstens versuchen, die Verwandten zu den Beerdigungskosten heranzuziehen. Es kann nicht sein, dass der Staat die Beerdigung bezahlt, nur weil ein einziger Angehöriger Sozialhilfe (oder Hartz IV) bezieht.

LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 14.04.2016, Aktenzeichen L 7 SO 81/15

14.04.2016: Amtsgericht Hamburg: Keine Kündigung nach Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter.

Der Mieter, der gegen seinen Vermieter Strafanzeige erstattet, muss nicht befürchten, dafür eine fristlose Kündigung zu bekommen. Das gilt auch dann, wenn das Strafverfahren eingestellt wird und der Mieter nicht beweisen kann, dass der Vermieter die Tat begangen hat.
Anders ist es laut dem Amtsgericht Hamburg nur, wenn der Mieter wissentlich eine falsche Anzeige erstattet hat und der Vermieter das beweisen kann. In diesem Fall kann er dem Mieter auch fristlos kündigen.
Allerdings sehen das andere Gerichte anders; je nach Landgerichtsbezirk soll der Mieter beweisen müssen, dass sein Vorwurf zutrifft.

AG Hamburg, Urteil vom 14.04.2016, Aktenzeichen 42 C 61/15
LG Hamburg, Beschluss vom 28.06.2016, Aktenzeichen 311 S 34/16: rechtskräftig

08.04.2016: Bundesgerichtshof: Turnusregelung für die Gartennutzung

Die Wohnungseigentümer können als Gebrauchsregelung beschließen, dass der Garten im Turnus mal von diesem, mal von jenem Wohnungseigentümer benutzt werden darf – und die übrigen dann jeweils von der Benutzung ausgeschlossen sind. Dieser zeitweise Ausschluss ist kein Entzug des Mitgebrauchsrechts, sondern nur eine Einschränkung. Gleiches gilt auch für Wasch- und Trockenräume. Allerdings dürfe das Gericht keine Turnusregelung verfügen, die den Interessen aller Wohnungseigentümer zuwider läuft. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn sich die Eigentümer nicht einigen können, ob im Garten Zier- oder Nutzpflanzen stehen sollen. Nicht äußert sich das Gericht zu der Fragen, ob die Turnusregelung auch die anteilmäßige Mitberechtigung der Eigentümer berücksichtigen muss: also der, der – in kleinen WEGs – deutlich mehr Miteigentumsanteile besitzt,  auch längere Nutzungszeiten bekommen muss.

BGH, Urteil vom 08.04.2016, Aktenzeichen V ZR 191/15

16.03.2016: Landgericht Lüneburg: Beschlussunzuständigkeit der WEG für faktische Sondernutzung

Der WEG ist es nicht möglich, Sondernutzungsrechte im Beschlusswege zu schaffen. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung (= Vertrag aller Wohnungseigentümer) entstehen. Dasselbe gilt, wenn in einem Beschluss jemandem ein Recht eingeräumt werden soll, das zwar ausdrücklich nicht als Sondernutzungsrecht bezeichnet ist, tatsächlich aber ein Sondernutzungsrecht wäre: nämlich das Recht, eine bestimmte im Gemeinschaftseigentum stehende Anlage unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu benutzen. Dabei kann sich der Ausschluss der übrigen schon aus Anlagen ergeben, die der Nutzer aufstellen will (Tische, Theken usw.). Denn wo diese stehen, kann sonst niemand etwas tun.

LG Lüneburg, Urteil vom 16.03.2016, Aktenzeichen 9 S 64/15

10.03.2016: Oberlandesgericht Bremen: Bestellung des beurkundenden Notars zum Testamentsvollstrecker

Es ist dem Notar nicht gestattet, ein Testament zu beurkunden, in welchem er selbst zum Testamentsvollstrecker ernannt wird. Zulässig ist es aber, dem Notar, den man zum Testamentsvollstrecker ernennen will, nach der Testamentsbeurkundung, in welcher die Person des Testamentsvollstreckers einer gesonderten Verfügung vorbehalten wird, einen verschlossenen Umschlag mit handschriftlicher Einsetzung eben dieses Notars zu überreichen. Dieses sollte der Notar gesondert von dem beurkundeten Testament in Verwahrung geben; es schadet aber auch nicht, wenn sie in einem Briefumschlag zur Verwahrung gegeben werden. Damit korrigiert das OLG Bremen seine bisherige entgegengesetzte Rechtsprechung.

OLG Bremen, Beschluss vom 10.03.2016, Aktenzeichen 5 W 40/15

08.03.2016: Oberlandesgericht München: Präjudizielle Wirkung des Zivilurteils im Erbscheinsverfahren

Der Erbschein ist als jedermann gegenüber gültiges Legitimationspapier in vielen Erbfällen unerlässlich. Er ist aber immer nur eine vorläufige Bescheinigung, die jederzeit bei Auftauchen neuer Gesichtspunkte aufgehoben werden kann. Rechtskräftig werden kann nur ein Zivilurteil, das ein Erbanwärter gegen den anderen erstreitet. Besteht ein solches (letztinstanzliches) Zivilurteil, muss der Erbschein daran angepasst werden – auch dann, wenn es wahrscheinlich sachlich falsch ist (und der Erbschein richtig) und nur zum Beispiel wegen einer Fristversäumung nicht wirksam angefochten wurde. Das Nachlassgericht, das den Erbschein erteilt, kann sich also auch über ersichtliche falsche Urteile nicht hinwegsetzen. Die Bindungswirkung entfällt erst, wenn ein Grund für die Wiederaufnahme des Zivilverfahrens vorliegt, etwa wenn sich ein Testament zwischenzeitlich als Fälschung herausgestellt hat.

OLG München, Beschluss vom 08.03.2016, Aktenzeichen 31 Wx 386/15

Schon das OLG Frankfurt a.M. hatte im vergangenen Jahr entschieden, dass auch ein Versäumnisurteil im Zivilprozess diese Bindungswirkung entfaltet (sc.: egal ob es sachlich richtig oder falsch ist)

Beschluss vom 07.05.2015, Aktenzeichen 20 W 371/13

08.03.2016: Oberlandesgericht Frankfurt a.M.: Anspruch auf Sondernutzungsrecht am Dachspitz

Baut der Eigentümer der obersten Wohnung im Haus den über ihm liegenden und nur durch seine Wohnung zugänglichen Dachspitz / Spitzboden zu Wohnräumen aus, kommt ein Gemeingebrauch an diesen Flächen nicht in Betracht, wenn die übrigen Eigentümer von dem Ausbau Kenntnis hatten und ihn gebilligt haben. In diesem Fall hat der Ausbauende einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung zu seinen Gunsten. Er kann zwar nicht verlangen, dass ihm Sondereigentum an diesen neuen Wohnräumen zugewiesen wird, wohl aber, dass ihm ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird. Dazu muss er Kosten und Lasten der neuen Wohnfläche anteilig übernehmen.

OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2016, Aktenzeichen 6 U 23/15
Rechtskräftig: BGH, V ZR 95/16

26.02.2016: Bundesgerichtshof: Anspruch gegen die Miteigentümer auf Herstellung eines bauordnungsgemäßen Zustands

Alle Wohnungseigentümer sind einander verpflichtet, an der baurechtlichen Genehmigung des in der Teilungserklärung verlautbarten Zustands mitzuwirken. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Baubehörde gegen alle Wohnungseigentümer vorgehen könnte oder nur gegen einzelne. Das Gebäude ist erst endgültig hergestellt, wenn es auch baurechtlich zulässig ist.
Im konkreten Fall fehlte aus bauordnungsrechtlicher Sicht ein Stellplatz, weil das Haus aufgrund nachträglich geänderter Teilungserklärung über eine Wohnung mehr verfügte als in den Bauplänen vorgesehen war. Hier ist die Bereinigung nicht allein Sache desjenigen Wohnungseigentümers, dem der Stellplatz fehlt, sondern Pflicht aller Wohnungseigentümer. Sie haben die notwendigen Beschlüsse zu fassen, damit der Verwalter den fehlenden Stellplatz schaffen oder mit der Gemeinde einen Stellplatzablösevertrag schließen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der fehlende Stellplatz auf eine Entscheidung des Bauträgers zurückgeht – und nicht auf die Entscheidung eines einzelnen Wohnungseigentümers.
Von dieser Konstellation zu unterscheiden ist diejenige, dass der in der Teilungserklärung verlautete Zustand auch baurechtlich genehmigt ist, das Gebäude aber tatsächlich anders ausgeführt wurde.

BGH, Urteil vom 26.02.2016; Aktenzeichen V ZR 250/14

 

24.02.2016: Oberlandesgericht Saarbrücken: Kosten des Erbscheinsverfahrens trägt nicht allein der Unterlegene.

Anders als im normalen Zivilprozess gibt es im Erbscheinsverfahren keine festen Regeln darüber, wer am Ende die Kosten trägt. Vielmehr hat das Gericht hierüber nach Billigkeit zu entscheiden. Das Oberlandesgericht Saarbrücken ist nun der Meinung, dass in Erbscheinsverfahren, in denen beide Seiten mit nachvollziehbaren Argumenten auftreten, die Kosten von beiden Seiten anteilig zu tragen seien. Wer obsiegt, hat danach keinen Kostenerstattungsanspruch gegen den Gegner.

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 24.02.2016, Aktenzeichen 5 W 44/15

23.02.2016: Bundesgerichtshof: Nachzahlung rückständiger Miete heilt manchmal auch die ordentliche Kündigung.

Der Mieter, der mit seiner Miete in Verzug ist, kann fristlos gekündigt werden, wenn sein Rückstand das in § 543 und 569 BGB erläuterte Maß überschritten hat. Der Mieter kann diese Kündigung zu Fall bringen, indem er die rückständige Miete innerhalb der sog. Schonfrist nachzahlt (Näheres in § 569 Abs.3 Nr.2). In vielen Fällen kündigt der Vermieter jedoch doppelt, wenn ein solcher Zahlungsverzug eingetreten ist: er kündigt fristlos – und daneben ordentlich, also unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Für diese zweite Kündigung gilt die Schonfrist nicht; der Mieter hat normalerweise keine Möglichkeit, aus der zweiten Kündigung herauszukommen. Der BGH lässt ihm jetzt eine Hintertür, indem er klarstellt, dass der Amtsrichter prüfen müsse, ob der Vermieter dadurch, dass er an der zweiten Kündigung trotz Zahlung aller Rückstände festhält, ausnahmsweise gegen Treu und Glauben verstößt. Im konkreten Fall hatder BGH die Auffassung durchgehen lassen, wonach ein Vermieter gegen Treu und Glauben verstößt, wenn der Mieter alsbald nach Erhalt der Doppelkündigung dafür sorgt, dass das Amt (jobcenter) die Miete nachzahlt, und wenn es sonst keine Anhaltspunkte dafür gibt, dass der Mieter erneut in Verzug kommen könnte.

BGH, Beschlüsse vom 06.10.2015 und vom 23.2.2016, Aktenzeichen VIII ZR 321/14

16.02.2016: Bundesgerichtshof: Vertragliche Abrechnungsfristen können zahnlos sein!

Legt der Vermieter entgegen § 556 Absatz 3 BGB seine Nebenkostenabrechnung später als ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums vor, muss der Mieter nur zahlen, wenn der Vermieter die Verspätung genügend entschuldigt. Das gilt aber keineswegs auch für vertraglich vereinbarte Abrechnungsfristen. Werden also vertraglich andere Abrechnungsfristen als die des § 556 BGB vereinbart, so muss die Vereinbarung sorgfältig daraufhin untersucht werden, ob der Vermieter bei Verspätung kein Geld mehr verlangen könne, oder ob er lediglich – zum Beispiel – der Verpflichtung unterliegt, Vorauszahlungen zurückzuzahlen.

BGH, Urteil vom 16.02.2016, Aktenzeichen VIII ZR 152/15

12.02.2016: Oberlandesgericht Düsseldorf: Grabpflegekosten mindern den Pflichtteil auch dann nicht, wenn sie per Auflage den Erben auferlegt wurden.

Grundsätzlich mindern zwar Beerdigungskosten den Nachlass – und damit den Pflichtteil übergangener Erben. Das gilt aber nicht für Grabpflegekosten. Die Grabpflege ist nämlich nicht die Pflicht der Erben, sondern der Angehörigen (auch wenn diese nicht Erben sind). Das OLG Düsseldorf hat zu Recht klargestellt, dass das Ergebnis nicht anders ist, wenn die Grabpflegekosten im Wege der Auflage den Erben auferlegt werden. Denn die Auflage mindert – ebenso wenig wie das Vermächtnis – den Nachlass. Sie vermindert nur, was dem Erben nach Erfüllung aller Pflichten verbleibt.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.02.2016, Aktenzeichen I-7 U 3/15

04.02.2016: Amtsgericht Hersbruck: Fehlende Aufklärung über Legionellenbefall

Gab es im Haus nachgewiesenermaßen einen Legionellenbefall, und verweigert der Vermieter die Herausgabe eines (weiteren) Untersuchungsergebnisses an die Mieter des Hauses, so haben diese zwar noch keinen Grund für eine fristlose Kündigung, können aber Schadensersatz verlangen wegen ihrer Umzugs- und Maklerkosten.

AG Hersbruck, Urteil vom 04.02.2016, Aktenzeichen 11 C 146/15

03.02.2016: Bundesgerichtshof: Mangelhaftes Gutachten kann u.U. für Mieterhöhung genügen.

Wer eine Wohnraummiete erhöhen will, muss sich dabei entweder auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten berufen. Dabei ist zwischen der formellen und der inhaltlichen Gültigkeit des Mieterhöhungsverlangens zu unterscheiden. Formell ist ein Erhöhungsverlangen wirksam, wenn es die gesetzlich geforderten Mindestinformationen enthält, darunter Mietspiegel, Datenbank, Vergleichswohnungen oder Gutachten. Tatsächlich kann der Vermieter aber nur dann eine höhere Miete verlangen, soweit die ortsübliche Miete höher liegt als die bisher bezahlte. Sind also zum Beispiel die drei genannten Vergleichswohnungen teurer, liegt aber die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger als die aktuell bezahlte Miete, ist das Erhöhungsverlangen nur formell rechtmäßig, der Sache nach aber unbegründet. Nun hat der BGH festgestellt, dass auch bei Sachverständigengutachten entsprechend unterschieden werden muss: Will das Gericht anhand eines Sachverständigengutachtens die tatsächliche Höhe der ortsüblichen Miete feststellen, muss das Gutachen (natürlich) fehlerfrei sein. Geht es aber nur darum, dass die formellen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen einzuhalten sind, so kann auch ein fehlerhaftes oder undifferenziertes Gutachten genügen, wenn es nur überhaupt eine ortsübliche Vergleichsmiete nennt und dem Mieter die Chance gibt, die Richtigkeit der Angabe zumindest ansatzweise nachzuprüfen.

BGH, Urteil vom 03.02.2016, Aktenzeichen VIII ZR 69/15

03.02.2016: Landgericht Düsseldorf: Erkennbarkeit künftigen Eigenbedarfs im Falle des Kaufes eines Hauses und Umbauplänen.

Eine Dame hatte jemandem ihr Haus verkauft, der dort selbst einziehen wollte. Der Käufer beabsichtigte allerdings, das Haus aufzustocken und dann in einem Teil des Hauses zu leben, der von der Verkäuferin nicht benötigt wurde. So wurde im Kaufvertrag sogleich auch ein Mietvertrag vereinbart, wonach die Dame auf unbestimmte Zeit in der einen Wohnung des Hauses bleiben durfte. Die Dame hat den Käufer dabei arglistig über die baulichen Zustand des Hauses getäuscht. Nachdem die Ausbaupläne aus verschiedenen Gründen scheiterten, kündigte der Käufer der Dame wegen Eigenbedarfs und focht außerdem den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung an.
Das Landgericht stellt in diesem Zusammenhang dreierlei fest:
1. Der Käufer kann wegen der Täuschung nur beide Verträge anfechten oder keinen. Nur den Mietvertrag anzufechten, das Haus aber zu behalten, ist nicht möglich.
2. Schon bei Abschluss des – kombinierten – Vertrags hatte der Käufer ernsthaft erwogen, notfalls – nämlich wenn seine Ausbaupläne scheiterten – auch in die Wohnung der Verkäuferin einzuziehen. Damit stellt sich sein jetzt erst geltend gemachter Eigenbedarf als rechtsmissbräuchlich dar. Der Käufer hätte die Wohnung nur auf bestimmte Zeit befristet vermieten dürfen – bis klar war, ob er ausbauen konnte oder nicht.
3. Es gab in dem Haus bereits beim Verkauf drei Wohnungen. Zwei davon hatte der Käufer zwischenzeitlich zusammengelegt, aber in einer Weise, die eine jederzeitige Trennung erlaubte. In dem Fall schafft die Zusammenlegung keine neue (erleichterte) Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB. Denn es handle sich rechtlich weiterhin um drei Wohnungen. Offen bleibt damit weiterhin die strittige Frage, ob es überhaupt möglich ist, durch nachträgliche Zusammenlegung von Wohnungen eine neue Kündigungsmöglichkeit zu schaffen.

LG Düsseldorf, Urteil vom 03.02.2016, Aktenzeichen 23 S 252/14

03.02.2016: Bundesgerichtshof: Zur Vorsorgevollmacht, wenn diese womöglich nicht mehr in Vollbesitz der geistigen Kräfte erteilt wurde.

Eine Vorsorgevollmacht erfüllt ihren Zweck uneingeschränkt nur dann, wenn bei ihrer Erteilung keine Zweifel an der Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers bestehen. Bestehen solche Zweifel aber, so muss das Betreuungsgericht, sobald ein Bedarf an Betreuung ersichtlich ist, von Amts wegen ermitteln, ob diese Zweifel begründet sind oder nicht. Kann das Gericht die Zweifel nicht erfolgreich ausräumen, ist die Vollmacht gültig und zu respektieren. Trotzdem kann auch in einem solchen Fall eine Betreuung angeordnet werden, wenn die Vollmacht im Rechtsverkehr wegen der fortbestehenden Zweifel nicht voll akzeptiert wird.
Weigert sich der Betroffene, eine Betreuung zu akzeptieren, muss das Gericht feststellen, ob er derzeit – zur Zeit der Gerichtsentscheidung – einen freien Willen äußert, oder ob der freie Wille bei ihm krankheitsbedingt fehlt. Gegen seinen freien Willen darf ihm auch dann kein Betreuer bestellt werden, wenn die Vollmacht im Rechtsverkehr Vorbehalten begegnet.

BGH, Beschluss vom 03.02.2016, Aktenzeichen XII ZB 425/14

27.01.2016: Bundesgerichtshof: Auch langfristige Leihe ist keine – notariell zu beurkundende – Schenkung.

Während ein Schenkungsvertrag (der noch nicht sogleich vollständig erfüllt wird) der notariellen Beurkundung bedarf, gilt dies nicht für einen Leihvertrag. Der BGH hatte hier über einen Fall zu entscheiden, in welchem eine 74-jährige Frau einem anderen ein Haus auf 30 Jahre unentgeltlich zur Nutzung überlassen hatte. Das Recht zur Kündigung der Leihe wegen Eigenbedarfs der Eigentümerin hatten die Vertragsparteien ausgeschlossen. Der BGH hat – dem Gesetz entsprechend – festgestellt, dass ein solcher Vertrag auch ohne notarielle Beurkundung gültig und auch von den Erben der Frau zu respektieren ist. Der BGH verweist darauf, dass dem Eigentümer des Hauses trotz aller vertraglicher Bindung immer noch das Recht offen steht, wegen außerordentlicher Umstände fristlos zu kündigen, und er erklärt dazu, auch Fälle des Eigenbedarfs könnten – obwohl an sich vertraglich ausgeschlossen – in bestimmten Konstellationen  eine solche außerordentliche Kündigung dennoch rechtfertigen.

BGH, Urteil vom 27.01.2016, Aktenzeichen XII ZR 33/15

26.01.2016: Oberlandesgericht Stuttgart: Höhere Anforderungen an den auskunftspflichtigen Erben

Der Erbe ist dem (enterbten) Pflichtteilsberechtigten zur Auskunft über den Nachlass verpflichtet. Ohne diese Auskunft wäre der Pflichtteilsberechtigte nicht in der Lage, die Höhe seines Anspruchs auszurechnen. Nun mutet das Oberlandesgericht Stuttgart dem Erben neuerdings zu, Kontoauszüge der letzten 10 Jahre von allen in Betracht kommenden Banken und Sparkassen zu beschaffen. Kosten in Höhe von € 1.500,- seien zumutbar, wenn der Nachlass jedenfalls ein Einfamilienhaus enthält. Damit kann der Erbe den Pflichtteilsberechtigten jedenfalls nicht mehr mit der Bemerkung abspeisen, es seien im Nachlass keine Kontoauszüge mehr vorhanden.

OLG Stuttgart, Beschluss vom 26.01.2016, Aktenzeichen 19 W 78/15

21.01.2016: Landgericht München I: Maklerauskünfte über Eigenschaften der Mietwohnung sind für den Vermieter grundsätzlich unverbindlich

Macht der Makler – hier telefonisch – dem Mietinteressenten gegenüber falsche Angaben über die Größe der Wohnung, so muss sich der Vermieter diese Auskunft im Regelfall nicht zurechnen lassen. Allerdings klärt das Landgericht nicht, wo der “Regelfall” zuende ist und der Vermieter doch für Angaben über die Mietsache einstehen muss – die der Makler in der Praxis ja vom Vermieter erhalten hat. Ist dem Mieter eine Eigenschaft einer Wohnung wichtig, sollte er sie also unbedingt in den Mietvertrag hineinschreiben.

LG München I, Urteil vom 21.01.2016, Aktenzeichen 31 S 23070/14

20.01.2016: Bundesgerichtshof: Erleichterungen für den Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung

Bei größeren Wohnanlagen kann die Umlage von Kosten auf die Mieter kompliziert sein. Das gilt vor allem dann, wenn manche Gemeinschaftsanlagen unterschiedlich stark genutzt werden. Bisher führten Fehler der Abrechnung schnell dazu, dass die Rechnung gar nicht erst fällig wurde und der Vermieter, wenn er den Fehler erst nach über einem Jahr im Prozess bemerkte, ihn nicht mehr korrigieren konnte, weil die Frist zur Vorlage einer Nebenkostenabrechnung nach § 556 Absatz 3 BGB abgelaufen war. Nun hat der BGH die Zügel zugunsten des Vermieters gelockert. Eine transparente Umrechnung kann jetzt auch im Prozess noch nachgeliefert werden. Für den Mieter und seinen Anwalt ist es nun aber ohne Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nicht mehr möglich, die Gültigkeit der Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

BGH, Urteil vom 20.01.2016, Aktenzeichen VIII ZR 93/15

12.01.2016: Oberlandesgericht Düsseldorf: Keine Zurückbehaltung eines Schlüssels durch den Vermieter. Minderung der Miete auf Null bei fehlender Baugenehmigung / Nutzungskonzession

Übergibt der Vermieter dem Mieter zu Beginn des Mietvertrags nicht alle Schlüssel, gilt das Mietobjekt als gar nicht an den Mieter übergeben. Demzufolge ist der Mieter von der Zahlung der Miete freigestellt.
Fehlt es einer Mietsache an der öffentlich-rechtlichen Erlaubnis der im Mietvertrag vorgesehenen Nutzbarkeit, so ist die Miete – falls das Objekt überhaupt übergeben wurde – auf Null gemindert.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.2016, Aktenzeichen I-24 U 62/15

06.01.2016: Amtsgericht Hamburg-Wandsbek: Eigenbedarf auch bei Streit mit dem Mieter

Häufig ziehen Mieter die Berechtigung einer Eigenbedarfskündigung in Zweifel, weil es schon vorher Streit mit dem Vermieter gegeben hatte. Die Berechtigung zur Eigenbedarfskündigung muss das Gericht aber unabhängig davon prüfen, ob Streit bestanden hatte oder nicht.
Das Gericht erinnert zudem daran, dass Absprachen der Vertragsparteien über einen Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung schriftlich festzuhalten sind, wenn der Verzicht für länger als ein Jahr vereinbart werden soll.

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 06.01.2016, Aktenzeichen 711a 262/14

22.12.2015: Oberlandesgericht Hamm: Einstweiliger Rechtsschutz gegen untreuen Bevollmächtigten

Der Erbe erhält Einstweiligen Rechtsschutz gegen den vom Verstorbenen Bevollmächtigten, wenn dieser kurz vor und kurz nach dem Tod des Vollmachtgebers jeweils größere Summen von dem Konto des Verstorbenen auf sein eigenes überwiesen hat – mit der Bemerkung “Schenkung” oder “Spende”. Der Erbe könne zwar regelmäßig nicht beweisen, dass es solche “Schenkungen” tatsächlich nicht gegeben hatte und die Überweisungen daher Akte der Untreue waren. Aber gerade deshalb, weil dies in Fällen der Untreue immer unbeweisbar sei, während der Gegner problemlos den Beweis führen könne, wenn er nur wolle, sei des gerechtfertigt, dass das Gericht einstweilen die Konten des Bevollmächtigten sperrt – bis dieser eben seine angeblichen Beweise vorlegt.

OLG Hamm, Beschluss vom 22.12.2015, Aktenzeichen 24 W 40/15

18.12.2015: Bundesgerichtshof: Keine Rechte der Erben des Nießbrauchers.

Der Nießbrauch ist nicht vererblich. Er endet mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB). Der BGH hat nun entschieden, dass auch Urteile, die der Nießbraucher zu Lebzeiten gegen einen Nachbarn erstritten hatte, mit seinem Tod wirkungslos werden. Seine Erben können die Zwangsvollstreckung gegen den Nachbarn also nicht fortsetzen. Wenn sie die Eigentümer des Grundstücks sind, an dem der Nießbrauch bestanden hatte, können sie bestenfalls von neuem gegen den Nachbarn klagen. Es empfiehlt sich also dringend, dass Eigentümer und Nießbraucher eine solche Nachbarklage von vornherein miteinander anstrengen.

BGH, Urteil vom 18.12.2015, Aktenzeichen V ZR 269/14

17.12.2015: Landgericht Frankfurt a.M.: Keine Sanierung illegaler Umbauten; Unverjährbarkeit illegaler Nutzungen

Wer Gemeinschaftseigentum ohne die nötige Zustimmung der anderen (betroffenen) Wohnungseigentümer umgebaut hat, ist einem Rückbauanspruch der übrigen Wohnungseigentümer ausgesetzt. Ist dieser Anspruch – nach drei Jahren – verjährt, bleibt es dem illegal tätig Gewesenen auch künftig verwehrt, seine Umbauten zu modernisieren oder instand zu setzen. Eine Legalisierung des Zustands tritt also nicht ein. Das wirkt sich auch auf den Verkaufsfall aus. Er muss also das rechtliche Manko offen legen.
Schon im Ansatz unverjährbar sollen Nutzungen sein, die – ohne bauliche Änderung – der Teilungserklärung widersprechen.

LG Frankfurt a.M., Urteil vom 17.12.2015, Aktenzeichen 2-09 S 45/11

08.12.2015: Bundesgerichtshof: zur Rückabwicklung von Hofübergaben in Baden-Württemberg

Ein Hofübergabevertrag kann nach dem Landesrecht in Baden-Württemberg nur unter erschwerten Voraussetzungen rückabgewickelt werden. Der Altenteiler kann nur vom Vertrag zurücktreten, wenn er zuvor schon wegen Vertragsverletzungen gegen den Übernehmer einen erfolgreichen Prozess geführt hatte und dieser sich weiteres Fehlverhalten “leistet” (§ 13 AGBGB). Er hat aber die Möglichkeit, auszuziehen und sich auf Kosten des Übernehmers eine Wohnung zu nehmen, wenn der Nachfolger für die Unzumutbarkeit des Zusammenwohnens verantwortlich ist  Der Übernehmer seinerseits kann nur kündigen, wenn die Zerrüttung des Verhältnisses primär vom Altenteiler verschuldet ist und ein weiteres Zusammenleben unzumutbar ist. Ist nicht zu beweisen, wer an der Zerrüttung schuld ist, wird es oftmals darauf hinauslaufen, dass der Altenteiler auf eigene Kosten auszieht.

BGH, Urteil vom 08.12.2015, Aktenzeichen X ZR 98/13  https://openjur.de/u/879275.html